因为房贷是用复利计算的就是通俗的驴打滚利滚利，你看到的是年利率计算是用的月利率；就是年利率除以12按月计息，第一个月的本金加上本金乘以利率是第二个月嘚本金这样一个月一个月累计下去就多了。中国的房贷都是复利计算的比按年利率计算要高很多。不是学经济的一般都被蒙骗了还不知道

F：终值（Future Value），或叫未来值即期末本利和的价值。

A ：年金（Annuity）或叫等额值。

复利计算的特点是：把上期末的本利和作为下一期的夲金在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的本息计算公式是：F=P（1+i）^n

复利计算有间断复利和连续复利之分按期（如按年、半年、季、月或日等）计算复利的方法为间断复利；按瞬时计算复利的方法为连续复利。在实际应用中一般采用间断复利的计算方法

每月还款數额计算公式如下：

[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

下面举例说明等额本息还款法，

假定借款利息计算器人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款贷款期限20年，贷款年利率4.2%每月还本付息。按照上述公式计算每月应偿还本息和为1233.14元。

上述結果只给出了每月应付的本息和因此需要对这个本息和进行***。仍以上例为基础一个月为一期，第一期贷款余额20万元应支付利息700え（.2%/12），支付本金533.14元仍欠银行贷款元；第二期应支付利息（×4.2%/12)元。

金额较少且年限较短时：

举例说明：贷款12万元年利率4.86%，还款年限10年；

等额本息：10年后还款元总利息31750.84元；

等额本金：10年后还款元，总利息29403.00元；

两者差额：2347.84元/10年一年才差235元。

举例说明：贷款50万元年利率4.86%，还款年限20年；

等额本息：20年后还款 元总利息 元；

等额本金：20年后还款 元，总利息 元；

两者差额近3.86万元

贷款金额和年限增加后，两者嘚差距就显现了：

举例说明：贷款100万元年利率4.86%，还款年限30年；

等额本息：30年后还款 元总利息元；

等额本金：30年后还款 元，总利息元；

舉例说明：贷款300万元年利率4.86%，还款年限30年；

等额本息：30年后还款 元总利息 元；

等额本金：30年后还款 元，总利息 元；

两者差额近34万元貸款越多、年限越长、利率越高，利息相差越多

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