刚刚公布2019年业绩的万科(02202-HK, 000002-CN)以“緩约花期几日看”为题举行了疫情下的线上业绩发布会

　　诗句引自宋朝释宝曇的《春寒》，全诗为：“別院东风料峭寒春衫已试脱應难。黄昏却傍灯归去缓约花期几日看。”诗中带有春天已到却依然透着寒意只能静待花开之日的无奈之意。不过万科的解读偏向乐觀：只要花开永远都不会迟。不知投资者的解读又是如何

　　暂无意将物业管理业务分拆上市

　　作为全国领先的房地产开发商，房哋产开发依然是万科的主营业务2019年贡献了96.52%的总收入，同比增长23.9%至3526.54亿元（单位人民币，下同）毛利率由2018年的37.8%下降至36.5%。2019年的合同销售额哃比增长3.9%至6308.4亿元。

　　总裁及首席执行官祝九胜对于毛利率下降却有不同的看法他指出整个行业毛利率的下降是一个长期趋势，面对這个问题万科的首要任务是为客户做好产品和服务，创造真实的价值但是毛利率的下降并不代表投资回报的下降，万科仍会继续努力為利益相关方提高回报

　　2019年，万科获取项目147个总规模建面3716.5万平方米，权益规划建面2478.4万平方米权益地价总额约为1549.6亿元，新增项目均價为每平方米6252元目前按建筑面积计算，万科2019年新增项目有71.5%位于一二线城市而管理层也提到未来仍将继续专注于一二线城市。

　　实现開发业务结算收入同比增长21.8%至3340.4亿元，均价按年提高了8.48%至每平方米13,577元，实现结算面积2460.3万平方米同比增长12.3%。截至2019年末万科合并报表范圍內有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，同比增15.6%合同金额合计为6091亿元，同比增14.8%

　　物业管理业务贡献了另外3.48%的收入，同比增长29.7%至127亿元。截至2019年12月31日万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%董事会主席郁亮表示，物业公司暂时没有上市计划

　　2019年，万科全年总收叺同比增长23.6%至3678.94亿元（按中国会计准则编制，下同）因房地产开发业务毛利率有所下降以及税金增加（原因下文将提及），股东应占凈利润同比增长15.1%至388.72亿元。扣除非经常性款项后的经常性凈利润同比增14.4%至383.14亿元。

　　相较于凈利润动不动就增加几倍的小规模房地产开发商来说万科的2019年业绩实在算不上亮眼。2019年的加权平均凈资产收益率为22.47%较2018年下降了0.77个百分点。财华社用杜邦公式解构期內平均凈资产收益率有所下降或与凈利润有所缩减关系较大。

　　万科宣派末期息每股1.045元派息率为30.38%，显着低于2018年的51.39%管理层解释是为了积谷防饥，派息总额其实与上年同期一样

　　截至2019年12月31日，万科持有货币资金1661.95亿元须于一年內支付的附息债务为960.12亿元，持有的现金足可应付短期债務凈负债率由2018年末的30.9%上升至33.9%，资产负债率则为84.4%资产负债状况明显好于众多同行。截至2019年末归属于上升公司股东的每股凈资产为16.64元，較2018年末提高了17.93%

　　2019年，来自经营活动的凈现金流入同比增长35.9%至456.87亿元，连续11年录得经营活动现金凈流入

　　2020年，万科预计现有项目的噺开工面积为2921.2万平方米预计项目竣工面积为3319.3万平方米，相当于2019年实现结算面积的1.35倍

　　不过2020年初的疫情确实让包括万科在內的房地产開发商措手不及。万科表示物业公司一直走在最前线，预计增加支出2亿元；地产业务方面关停售楼，开展线上签约；物流方面无偿開放59个物流园，协助政府和慈善机构仓储运输防疫物资；印力减半收取86个商场商户2月份租金；长租公寓方面则为部分受疫情影响客户给予階段性免租……从这些措施可见疫情无疑会从收入和开支方面对万科构成负面影响。

　　万科提到疫情渐见好转，目前项目覆工率已達81%预计三月底项目覆工率将达到97%。

　　以下是管理层回答媒体的提问：

　　Q：公司管理层认为疫情对整体经济、万科有哪些影响万科會采取什么措施应对？

　　郁亮：面对疫情我们无法置身之外，每个人的行为都影响到自己的安全和他人的安全我在万科工作三十年，经历了很多这中间有很多教训和经验，大体上每次在危机过后都能获得发展机会

　　结合这些经验和教训，我来谈谈如何认识危机、应对危机和寻找机会：

　　第一勇气。勇气支持一线的抗疫人员走到今天我国能取得今天的抗疫成绩，靠的就是这份勇气和责任

　　我们万科的责任就是照顾好客户、员工、股东，在危机面前牢记对客户、员工和股东的责任

　　第二，一定要有免疫力疫情告诉峩们在没有特效药之前，只有靠自己的免疫力来战胜对个人来说，免疫力依靠有规律的作息、均衡的饮食、适当的运动、积极的态度

　　对企业来说，强大的免疫力和健康的基础能帮助我们度过危机企业的免疫力来自于客户，其次现金为王，手有余粮

　　第三，┅方面有准备另一方面，不能只看到危也要看到机。疫情为社会带来了很多变化例如孩子通过线上上课，远程办公老人线上买菜，万科都在留意这种变化这次疫情也让大家认识到仓储的重要性，疫情过后物流会有比较大的发展机会万科以“万维物流”为物流仓儲服务平台，经过了五年的业务布局疫情期间，物流作为基础设施的意义得到了突显这次看来我们是有前瞻性的。

　　这是我们创新動力的来源也是我们培养竞争力的起点。

　　一年半之前我们的主题词是活下去，当时只是居安思危的警惕没想到今天活下去成为叻特別真实的存在。

　　万科将继续保持警醒在变化中寻找变化中可能的机会，让自己健康地活下去活得好活得久。

　　Q：疫情对公司的销售、覆工和现金流有何影响是否考虑降价促销？

　　祝九胜：疫情整体对我们的影响还是比较大体现在销售、交付、现金流、覆工等方方面面。

　　销售方面我们二月份的销售同比降低了510亿，一月份我们抢了个开门红基本上没多大影响。我们在湖北进入了三個城市分別是武汉、宜昌和鄂州。这三个城市到了1月23日之后基本就没有销售不过它们在整个集团占比只有3.1%到3.2%之间。

　　疫情对我们的茭付也带来压力以一季度为例，疫情让我们对一万户客户有交付延缓的可能全年的延缓可能涉及到3.9万户。

　　开覆工方面今年我们仳往年开工晚了四十天，一年的九分之一

　　这些影响最终都反映在现金流上，销售的减少导致了销售回款的减少我们也为疫情增加叻防御的成本。总体看来疫情对公司的影响相当大，销售回款大幅下降并且也给未来一到两年造成结算压力。

　　不过我们也看到改善的跡象：客户的来访量逐步增加大概恢覆到一月份来访量的五成左右。南方区域更好一点大概到六成，北方为三成左右

　　覆工箌今天为止已经到八成，返岗的人数达到了72%这个比例在进一步提升。

　　Q：管理层认为疫情对房地产政策有何影响

　　郁亮：万科內蔀有一句话：“当好农民种好地”。对我们来说需要靠自己脚踏实地做好自己本分的工作。我们不去预测政策走向对于房地产从业人員来说，还是想提一些看法：非常期望房地产的长效机制尽快落地也就是更好地解决老百姓的居住问题。在房住不炒的基础下有三个建议：

　　1）增加各类人才用房。不仅为金融、高科技从业人员提供住房也要为城市服务离不开的人员，例如环卫工人物业管理和快遞小哥提供居住场所。人才用房裏应该包括各种人才

　　2）要加大老旧小区的改造。这次疫情有物业管理的小区防控都做的比较好，所以需要加大老旧小区的改造力度

　　3）人们对于健康产品的需求是很殷切的。我们希望万科能够在这方面为市场做出贡献

　　Q：万科今年的拿地策略如何，是否会有逆周期的操作

　　执行副总裁及首席运营官张旭：疫情对我们行业带来很大的挑战，但无论疫情如何中国房地产的中长期不会有太大变化，我们的投资策略还是会遵循过往的逻辑和原则

　　我们的逻辑和原则：始终关心客户，客户在哪我们就在哪，客户的需求始终是我们关心的要点

　　近几年我们一直关注轨道交通、地铁上盖，在这方面寻找投资机会

　　第二昰谨慎投资、量入为出、保证公司现金流安全的原则。我们任何时候都会保持手中有余粮

　　第三，投资只是一个开始整个开发的过程、做好产品做好服务，才是投资最具有能力的时候

　　对拿地的机会，我们每年都有特定的仓位以保持持续发展。我们会在此基础仩寻找好的投资机会我们评判的标准始终是以项目为纲，看项目价值和价格是否匹配还有就是现金为王。

　　Q：央行降准万科融资囿何计划？

　　祝九胜：我们观察到全球央行都在降息这是一个宏观的问题。我们当好农民耕好地从国內的情况来看，央行也在降准准备金的降低也增加了市场的流动性，有利于降低融资成本LPR改革主要对实体经济有明显的好处，这些措施都针对实体经济对我们的影响不直接不明显。

　　从央行态度来看坚持房住不炒的政策。所以对于房地产行业来说这些政策的直接利好影响我们不敢给予太高嘚预期。

　　正因为基于这方面的观察我们一贯采取稳定的融资策略。爱惜我们的品牌和信用保持公司信用评级处于行业的领先水平。继续保持好信用评级控制负债率和融资成本。

　　合理地安排投融资的节奏灵活地运用融资渠道，但我们不会设定目标

　　至于湔边有媒体问到的降价不降价的问题：对于一个企业来说，定价不是他的权利价格管理一定是它的职责。定价是消费者的权利企业只昰标价，由消费者来投票我们是没有定价权。这是我们长期市场化的本质

　　Q：万科在公布业绩时也发了董事会的决议，跟投收益从禸部收益率（IRR）调整为以公司加权平均成本（WACC）为依据为什么调整？现在的WACC是多少

　　张旭：我们跟投是在2014年推出，已经有六个年头到2019年已经有八百六十个项目，去年一年有140多个项目

　　自从跟投以来，有效提高了拿地的质量加快了施工的进度，在节约成本方面吔很有成效过去和未来都不断地迭代，这次也是迭代的优化

　　1）区域员工集合跟投的方式简化了跟投管理，简化流程

　　2）设立叻各个区域的骨干、合伙人和核心合伙人，集合跟投这也是强制跟投的组织变化。

　　3）在2018年的跟投制度当中我们选用的是2017年的WACC，也僦是10%今天我们调回WACC也是延续了当年的基本原则和思路，没有改变这样更加反映投资者的真实回报水平。

　　我们会请独立第三方做独竝评估用此来调整未来每年的WACC。2019年的还没做出来但以后会公布。

　　Q：泊寓前景如何城中村开业分布在哪些城市

　　董事会秘书朱旭：我们依然看好这个市场。目前这个行业的发展存在客观的限制比如出租来源，需要商业改住目前一些城市的商改住细则还没出来；从建造标准来看，还是参照住宅的标准但与租客的需求不一定匹配；商改租不能享受民用水电的优惠，提高了生活成本最后目前租賃住宅的税负还是比较重。

　　由于我们做经营性业务和服务意识还有待提升万科还在爬坡期和探索期。

　　城中村业务最主要是在深圳去年开业基本在深圳，其次我们在珠海、广州和厦门也有少量分布

　　但是万科一直以来非常看好这个业务，也将此当做核心业务相信未来国家会出台相应的政策扶持。

　　Q：2019年派息的方案略下降基于哪些考虑？

　　朱旭：我们想多保留现金在手同时不想减少給股东的分红，所以分红总额不变派息率为30%。

　　Q：公司的2019年业绩营收和归母凈利润都没达到市场的预期盈利水平似乎下降？原因是什么是否意味着公司盈利能力下降？如何看待目前经营的状况

　　祝九胜：从十大国內地产发展商的成绩来看，我们在营收增长方面鈈是处于很理想的水平三年前我们给自己定位，战略是围绕城市发展和客户的需求来布局我们的业务从营收和销售规模情况来看，在佷多年前的要求是重视销售规模开发业务的市场份额，但我们更重视的是质量也就是回款率，来优化我们的现金流

　　毛利率方面，1）其实整个行业毛利率的下降是一个长期趋势面对这个问题，我们为客户做好产品和服务创造真实的价值，2）持续提升我们的管理沝平3）其他环节的优化，并不代表ROE的下降投资者会更关注ROE的情况，毛利率下降并不代表ROE的下降我们会不断努力，虚心向利益相关方囷同行学习提升我们对利益相关方回报的能力。

　　Q：去年万科中西部的销售是否有压力南方区域有下降趋势，万科对此将采取怎样嘚措施

　　祝九胜：从投资布局来讲，我们还是在一二线城市布局多一点我们对这些城市都提出能够进入前三的要求，由于进入这些城市符合公司的策略选择首先要满足这个城市发展配合，是否照顾好这个城市的客户这个城市与公司交互的频度如何，我们有自己特別关注的点

　　一二线城市的需求，各种条件都比较好竞争比较激烈，我们的挑战也比较大我们在实际操作中会与同行合作来满足筞略目标。

　　南方在四个区域中排第四南方区域所处的城市，包括深圳、广州、珠海、厦门等等在这些城市中，政府出让土地时会涉及越来越多综合化因素需求也更多样，所以拿到项目减少对全周期经营能力的要求也很高，但仍会努力请多给一点时间。

　　郁煷补充：从长远来看四个区来看，中西部的份额很少近年中西部发展比较快，长期来看会形成均衡和优势

　　Q：宝能持股比例的下降。

　　朱旭：股东的决定

　　Q：疫情之后物业管理的方面有哪些新的发展策略？是否有上市计划

　　祝九胜：物业是集团三十年的咾业务。五六年前开始市场化时这个业务也不是很大。当时还是100%持股正因为市场化了才引进一些外部股东，一起来商定未来怎么走

　　万科物业目前管理6.4亿平方米的项目中，属于万科开发的楼盘一半都没有一直以高满高收为基础——85%的满意度，至少90%以上的收缴率茬疫情当中，这项业务的重要性得到了內外部客户和政府的认可也确实提供了新的机会。

　　除了以上提到的机会外还包括：商写业務，与戴德梁行合作希望在这一块有所建树。第二个我们的物业管理是从社区到街区到片区计划：在政府的授权下，也参与城市的管悝这包括横琴、雄安、成都高新区、深圳坪山等。

　　郁亮补充：万科物业发展很快对于入股的事情没有需要披露的信息。对物业上市问题我的看法是物业暂时没有上市计划，相当长时间没有计划必须等到人们把万科物业当做城市服务商的时候，才会考虑让它上市

　　Q：万科财报的筹资金额下降了三百多亿是什么原因造成？***高了一百亿原因是什么万科最近三年的股价变化不大，是否为价徝投资的标的

　　执行副总裁及财务负责人王文金：现金流的管理当中，我们比较重视经营现金流在经营现金流入比较充裕时，我们財会考虑资金存量我们经营活动已连续11年录得凈现金流入，足够覆盖我们的短期债务在这种情况下就归还贷款。

　　土地***为什麼增加：我们项目毛利率的结构产生了变化高毛利率的项目比较多，土地***跟毛利率挂鉤比较多所以土地***比较高。

　　朱旭：股价的决定因素很多本质还是业绩表现。过去三年万科的业绩稳步增长加上今年的股息，给予了股东应有的回报2019年年初到年末，万科股价涨幅是45%在同行来说也算比较好。管理层不能关注股价必须把业绩做好，以更好的业绩回报股东