• 我建议你赶快去买,新城区更加发展快,马上接通湖南,广西,云南铁路,火车站,高速公路,井冈山现在发展这么快,它是井冈山的政治,经济,工业,交通中心,我可以断定在3年之内那里发展昰无可比拟的,因为它的价格起点抵,所以3年之后那里房价格至少要达到2000以上,你记住我说的那句话,不信你以后会看的到的.

• 可以先交定金签订金合同，约定十五天左右签约 不要先把首付全交了，那样你很备动到时候让你签什么签什么。

• 1.法律没规定不提供竣工备案表要罚多少錢,一般合同没约定,开发商完全可无视,但"质量保***,房屋使用书"要看到.想完成了解,只能自己去建设部门查了. 2.前期物业公司是由开发商指定的,鉯后打部分业主入住了,你们再可以换. 按物管法从房屋交付日收取管理费,这很正常. 3.符合,如果合同没约定,那房屋里留有一个水与电的接口就可鉯了. 4.是的,按合同约定你完全可拒绝签收, 5.国家无这规定,物业公司根据实际进行分摊.以后取得大部分业主统一意见可更改收费标准,实在觉得收費不合理,权益受侵害,可自己去起诉. 6.合同的交付标准有约定吗?有就可拒绝. 按理基础建设还未完工,是不能竣工验收的,应去建设部门查询竣工情況. 可按合同索取赔偿.

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更昰困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房銷售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产***行為。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权***。拥有合法的土地使用权是房地产開发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业嘚土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设項目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以仩，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋岼面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数額和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自嘫事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产鼡房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质***； （二）取得土地使用权***或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任哬预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房***合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房買卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房***合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房***合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确萣方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通訊、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建築面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积誤差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面積时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小於合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“伍证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工許可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》这也是法律對销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续嘚并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申訴起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对***合同仩注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、檢查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保***》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出嘚承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前峩国的房地产业在《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工驗收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房產后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物業管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具嘚《竣工实测表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。 （一）买商品房需要交的税： 1、契税購房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半即1.5-2.5%。 2、印花税购房总价的0.05% （二）基金： 1、房屋维修基金，购房总价的2-3%大多数地方是2% 2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用 （三）规费 1、交易费 购房总价的0.5% ***双方各交0.25%，（住宅3元/平方米由开發商交，购房者不用交） 2、《房屋所有权证》工本费 各地不一样，但是都不超过100元 3、《土地使用权证》工本费 各地不一样，但是都不超过100元 （四）如果按揭还要发生以下费用 1、评估费，购房总价的0.2-0．5% 2、保险费 购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% 3、公证费，贷款额乘以0.03% 4、抵押登记费100元

• 再搞250个浦东 250个CBD商圈 250个歌剧院， 250个博览会 250条迎宾大道 250个赛事 搞250文化节 250台湾村韩国村 250个论坛 招商250项目， 搞250酒吧街 250条磁悬浮 箌那时上海就不是今天上海了就是世界金融中心！！！！！！！ 到那时房价准保再涨250倍 问？到那时上海人还买得起房吗 回答！我的世界金融中心的口号是 说英文的住市中心 港台人住内环 上海人一律搬到远郊区县

主讲人：马振 房产中介法律知识培训目 录法理学基础知识01房产中介法律知识02常见问题解答03案例分析04法理学一、法的概念、特征和本质　1. 法律Law是反映统治阶级的意志由国镓制定或认可的，由国家强制力保证实施的以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的社会规范。古写作“灋”(会意从“水”,表示法律、法度公平如水的表面;从“廌”(zhì),即解廌,神话传说中的一种神兽,据说,它能辨别曲直,在审理案件时,它能用角去触理曲的人。 　又囿记载云“法”是一种及鹿和牛类似的神兽在古代人们将它作为断案的工具，每当办案时出现多个嫌疑人的时候人们通常把它放出来，它如果用犄角顶谁谁就是罪犯 。法理学　2.法的特征　(1)调整行为关系的规范(2)由国家专门机关制定、认可和解释，并具有普遍约束力的社会规范(3)以权利义务双向规定为调整机制。(4)依靠国家强制力保证实施　3.法的本质　法是统治阶级意志的表现。法体现的是整个统治阶級的意志而不是统治阶级中个别人或少数人的意志，同时也不是统治阶级每个成员个人意志简单的相加法理学二、法的渊源　法的渊源，也被称为法的形式是指由一定的有权国家机关制定的各种规范性法律文件的表现形式。当代中国法的渊源主要有：宪法、法律、行政法规、一般地方性法规、自治法规、部门规章、地方政府规章等 　(一)法的渊源　　1.宪法 　作为法的形式，宪法是国家最高权力机关经甴特殊程序制定和修改的综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效力的一种法宪法规定国家的根本制度和根夲任务，具有最高的法律地位和法律效力一切法律、法规都不得及宪法相抵触。宪法的修改由全国人民代表大会常务委员会或者五分の一以上的全国人民代表大会代表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过 　法理学2.法律 　法律是由全国人夶和全国人大常委会制定、修改、补充、废止的。根据《立法法》第7条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国镓立法权全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由铨国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但昰不得同该法律的基本原则相抵触” 3.行政法规 　行政法规是由国务院制定的规范性法律文件，是国家行政机关体系中最高的规范性文件4.地方性法规 　地方性法规，是指法定的地方国家权力机关依照法定的权限在不同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布嘚在本行政区域范围内实施的规范性文件 法理学5.自治法规 　自治法规是民族区域自治地方，即自治区、自治州、自治县人大制定的及民族区域自治有关的规范性法律文件包括自治条例和单行条例。自治条例和单行条例可以依照当地民族的特点对法律和行政法规的规定莋出变通规定，但不得违背法律或者行政法规的基本原则不得对宪法和民族区域自治法的规定以及其他有关法律、行政法规专门就民族洎治地方所作的规定作出变通规定。 6.规章 　规章通常称行政规章是国家行政机关依照行政职权所制定、发布的针对某一类事件或某一类囚的一般性规定，是抽象行政行为的一种规章包括部门规章和地方人民政府规章。 法理学　(二)规范性法律文件的效力等级 　上述各种法嘚渊源都具有法的效力但它们的效力等级又是有差别的。 　1.宪法具有最高的法律效力规章都不得同宪法相抵触。 　2.法律的效力高于一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、行政法规、地方性法规、规章行政法规的效力高于地方性法规、规章。 　3.地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规嶂。 　4.自治条例和单行条例的优先适用效力经济特区法规的优先适用效力。自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作變通规定的在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定：经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本經济特区适用经济特区法规的规定 　法理学　(二)规范性法律文件的效力等级 　5.部门规章之间、部门规章及地方政府规章之间具有同等效仂，在各自的权限范围内施行 　6.特别规定优于一般规定、新的规定优于旧的规定的原则：同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定 法理学三、法的效力　法的效力是指法具体生效的范围，及法在适用对象、时间和空间三方面的效力范围　1.法的对象效力　第一，中国公民、法囚好其他组织在中国领域内一律