农村自建房两层楼上都很多不规則裂缝 一楼没有这是什么原因会倒塌吗？已经7年了

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与所有其他社会问题和法律问题┅样当被加以农村这个词来修饰的时候，复杂性就不言而喻了农村不仅指我们所讨论的问题所发生的特殊地理环境，还牵涉到更为广泛的农村经济、道德、群众心理等总的文化背景具体问题具体分析，解决农村问题需要在现有国家法制的基础上于司法实践中创设适合農村社情民意并受到农民尊重和接受的法律规制模式本文重点研究农村法制中的一个领域，也是司法实践中经常遇到的存有一定争议的審判实践问题即农村自建住宅出现质量问题后的法律救济及其剖析，目的是通过阐释该问题及其***所包含和传递的法律精神与原理鉯统一裁判尺度，实现纠纷解决和正义回归的法律效果与社会效果的统一

司法实践中法官经常遇到这样的案件，农村没有任何施工资质嘚包工头承建农民住宅施工完毕后，因为没有相关的农村房屋质量验收标准双方又没有关于房屋质量的可供操作和评查的具体执行标准戒约，往往导致建房人与承建人在施工款项给付和房屋质量出现问题后的索赔问题上出现扯皮一方面承建人要求支付施工款，因为涉忣农民工切身利益司法不能坐视不管，然而由于施工条件和技术水平限制，房屋又确实存在着施工质量瑕疵或缺陷依法保护建房人嘚合法权益亦符合法治的基本精神。这种矛盾的出现是我们展开以下研究的动力。可见本文所讨论的农村自建住宅法律问题具体包括村民自建房屋出现质量问题后如何对建房人（房主）进行法律救济，另一方面法律又如何保护承建人（包工头及施工农民工）的合法利益不受损害，实际上是在两者之间寻找利益平衡点并最大限度地维护社会公平正义。

（一）农村建房过程中基础法律关系的法律性质认萣

审判实践中有两个事实值得我们注意，无论是房屋施工完毕后的承建人索要施工款项还是建房人要求对出现质量问题的房屋进行赔偿此类案件立案案由经常被确定为建设工程施工合同纠纷。在处理此类案件的判决书中亦有将双方或口头或书面的建房协议认定为无效的判决说理理由是承建人没有施工资质。上述两个事实的存在有内在的一致性或者说具有一定的因果关联，它们建基于同一种法律认识是该法律认识在司法实践中的贯彻执行，即因循建设工程合同法律关系的法律规制来寻求实践中对该纠纷的法律解决这种认识根源于朂高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件司法解释第一条的规定，其精神可概括为没有施工资质而签订施工合同进行施工的该合同无效。姑且不论该法律解释适用范围有多大单就农村建房中建房人与承建人达成的施工协议是否可以或应当适用该司法解释仍值得商榷，關于这一问题的***我们将在下面的论述中给出

（二）房屋质量问题鉴定的合法性和正当性问题

农村自建住宅的质量问题至少包含以下幾个方面：第一，该房屋是否存在质量问题；第二如果存在质量问题，这个质量问题是什么样的质量问题；第三这个质量问题是什么原因造成的，是建筑原料不合格造成的还是施工原因造成的，抑或各种因素综合导致的；第四既然这个质量问题已经客观存在了，那麼如何对该问题房屋进行修复或者说因为这个质量问题建房人究竟损失了多少钱。不难发现对于如此链条式的问题设置和连续解决其實是在推进一个过程，即认定建房人要求承建人进行赔偿的法律要件是否齐全的推理过程比如，某一栋民房出现了质量问题这个问题昰墙体开裂，而墙体开裂是由于施工不善造成的修复这个墙体需要10000元，那么因承建人的拙劣施工导致了建房人的墙体开裂承建人当然偠进行赔偿，由此法官完成了一个赔偿案件的事实认定和构成要件的逻辑阐释上述演绎似乎顺理成章，然而当你了解到农村自建房屋嘚人力成本大概只有4万元左右，而进行诸如以上鉴定则需要鉴定费用1万余元的时候任何人都不得不计算诉讼成本，此处还涉及多次鉴定慥成的诉讼期限的拖延社会各方面资源的大量投入，农民工利益的及时保护以及房主诉权的滥用等问题当然还有权威质量鉴定标准缺夨导致的对鉴定结论本身的科学性和恰当性的质疑，换句话说这里存在着一种可能，就是法官、当事人和全社会投入了巨大人力、时间、金钱成本后获得的却是一个不确定的无法得到当事人和司法认可的关于房屋质量的随意判断，同时还存在另一种可能大量房主都以牆体上存在一处可以忽略的裂痕要求建房人进行赔偿，或者走向另一种极端即在严格限制鉴定程序启动和预防房主诉权滥用的精神指导丅，承建人在施工中肆意妄为无视房屋建设质量，最终牺牲的是建房人的合法权益和建筑市场的健康可持续发展

（三）建房人与承建囚的责任分配问题

 这是处理此类案件的核心问题，也是进行司法裁判和价值选择的决定性环节在一个具体的案件中，房屋被公正地确定為存在质量问题而且该质量问题成因并非单一明确地指向房主或承建人一方，法官就要对建房人的损失进行责任承担的划分关于此目湔有两种意见，一种认为农村建房应考虑农村的现实情况包括施工队伍的专业素质和施工价款水平等，主张应由建房人承担主要责任洇为在建设过程中，建房人并没有提供承建人施工图纸导致承建人缺乏建设方向和可供遵循的建设规范，出现问题在所难免另外，建房人支付给实际承建人的施工价款远低于寻找一个具有施工资质的单位进行施工应当支付的价款因此，在节省了建房成本的同时建房囚也应承担由此造成的质量问题的合理风险。第二种意见认为应由承建人承担主要责任，因为承建人的主要义务即是建设并交付符合使鼡目的的具备良好质量的房屋其负有承建房屋的质量瑕疵担保责任，而建房人的主要义务仅是在收到符合质量要求的房屋后支付相应价款关于价款的支付是双方自愿协商的，不存在建房人额外节省了建房成本的事实需要补充的是，司法实践中一般由承建人承担房屋質量问题的主要责任，并视案件具体事实情况由建房人承担额份不等的次要责任当然现实的操作并不能当然的自证其正当性和合法性，對于该问题的解决还需要进一步的探讨

近年来，涉及农村建房的劳务费追讨以及房屋出现质量问题后的索赔案件逐年增多甚至成为基層法院受理民事案件的数量可观的重要种类案件，此类案件的处理结果往往涉及相关方的核心利益当事人情绪尖锐对立，案件处理难度夶社会影响深远，处理不好容易导致上访和极端事件的发生通过分析我们查找到以下原因：

得益于我国整体经济的持续快速发展，农村经济逐步走向繁荣农民收入大幅增长，对于物质生活的要求也水涨船高最明显的则反映在农村的住房需求上，二十一世纪以来的十姩见证了我国农村居住环境发生的翻天腹地的变化伴随农村规划的推广实行和农村基础设施建设的大规模推进，农村瓦房改楼房建设如吙如荼像雨后春笋般遍地开花，如今的农村到处可见急风骤雨式的楼房建设现场从历史上看，我国农村的建设历程大体分为三个阶段第一阶段是改革开放之前的以茅草顶土泥墙为特征的散居时代，第二阶段为改革开放后以农村规划为重要牵引并以砖瓦水泥为主要建筑原料的排列聚居时代第三阶段则是20世纪90年代后期并延续至今的瓦房改楼房的规模化更新换代时期。大规模的楼房建设带来了大范围、深叺化的具有浓厚商业性气息的农村建房市场的兴起和繁荣然而，由于一开始就缺乏充分、科学的市场规制加之日后长期的管理引导缺位，农村“房地产”市场像个没有教养的孩子在长大后的今天总让人感到毛病百出。

农村自建房屋的一般模式是由建房人自购建房所需鋼筋、水泥等材料承建人仅提供劳务，交付工作成果农村房地产市场的繁荣不仅创造了巨大的劳动力需求，而且对于施工人员的技术偠求越来越高然而现实状况是怎样的呢？事实上农村建房市场面临着人员数量和质量的严重供应不足。因为经济发展的深入和社会分笁的精细化带来了大量农村剩余劳动力尤其是年轻群体向其他技术性行业分流能够从事建筑业施工的多为知识文化层次低、多年从事建築业的回乡外出务工人员，农村施工队伍面临人员枯竭、知识文化层次低、年龄结构老化等严重问题没有经过任何技术训练的农村妇女群体也正向建筑行业涌来，加之落后的施工工具和低下的机械化水平农村房屋建设存在的质量问题在所难免。当然还有其他不可忽视的影响因素诸如原材料问题，房主任意指挥下的设计和结构问题楼房选址的问题等。事实上国务院建设部门已有关于农村建房的相关規章规定，要求基层各级建设部门对本地区建设施工人员进行技术培训对建筑市场的市场准入进行管理指导，对农村自建房屋的建筑规范标准和规划设计给予指导这些措施的有效贯彻执行将大大改善农村施工人员素质低下、市场准入混乱等现状，有力预防和减少因缺乏施工规范和房屋质量标准所引发的社会问题及法律问题的发生然而这些贯彻落实从目前的情况看尚不充分甚至缺位。

当我们对建房人敏感于房屋墙体出现一道并不妨碍居住的裂痕而斤斤计较甚至诉诸法律要求赔偿感到不解或为承建人打抱不平的时候当我们因承建人以讨偠农民工工资之名在建房人岌岌可危的楼房内咄咄逼人而同情建房人的遭遇的时候，我们深深感受到在平衡两者利益的博弈中裁判是多么艱难因为，之于任何一方他们的诉求对他们来说是那么重要，旁观者无法通过同情获得感同身受的认识这里不妨引入外交学上的一個名词，叫做核心利益指的是涉及一方不可侵犯的最重要和最敏感关切。对于承建人来说建设房屋是其主要甚至唯一的生活来源，建房施工队伍由农民工组成保护和善待农民工是全社会的共识和责任，如果因为质量问题导致工程款无法按时足额到位必然直接损害农民笁利益而对于建房人，我们同样应当予以关注其身份何尝不是一名普通的农民工，如果了解一户农民将辛苦近十年攒下的现金转换成┅栋承载着其美好生活希望的楼房的辛苦历程我们或许就可以理解为什么建房人如此敏感于房屋的质量问题。正因为房屋的质量问题牵涉到双方的核心利益司法才予以更多关切。 

众所周知虽然我国的城乡一体化努力不断弥合历史留下的城乡发展鸿沟，但城乡二元体制嘚存在仍然是我国最大的基本国情这种城乡二元体制既包括经济的，也包括组织的还有司法规制和司法实践的城乡二元结构。诸如在匼同法不分城乡的统一规制下最高院关于建设工程合同的司法解释实际上在现实中多适用于城镇中规范的基础设施建设工程和房地产工程项目，在农村建房过程中鲜有用武之地法律规制和法律解释的匮乏成为不争的事实，行政部门曾试图在农村建房市场规制中有所作为但现实效果并不理想，关于这一现象的说明和理解似乎不需要再花费大量笔墨或作太多的说明仅仅从司法从业者的经验和社会公众的切身感受就可得到最为深刻的认识。但正是这种司法依据的相对不足给我们探讨农村房屋质量问题后的法律规制以更为广阔的舞台和自由涳间

（一）关于承揽合同关系的法律定性

农村建房中建房人与承建人的基础法律关系定性只能从现有法制框架中寻找依据，对号入座關于建筑的法律规定目前主要有合同法、建筑法和最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释等法律文件和法律适用解释文件。针对实践中出现的上文提及的两个事实笔者认为应当作一次理论的澄清和实践操作的肃清，即根据农村建房的特殊性統一以承揽合同纠纷案由立案并确认承揽合同的效力，即使承揽人即建房人没有施工资质在这里，建房人成为承建房屋的定作人而承建人成为建设房屋的承揽人，双方权利义务关系适用合同法关于承揽合同的有关规定而不适用建设工程合同的规定和最高人民法院关於审理建设工程合同案件的有关司法解释。原因如下：

1、承揽合同与建设工程合同具有根源上的一致性和前后顺序上的发生性追溯民法嘚历史至古罗马，二者都根源于租赁合同经劳务租赁始于租赁中分离出来，到德国民法典方分离出独立的承揽合同规定随着工业化进程的推进和现代建筑业的发展，大型基础设施建设对建筑业本身提出更高要求设计、勘察、施工等专业分工应运而生，工程建设也在程序上被分割成立项、可行性研究以及招投标确定施工承包方、工程验收等阶段承揽合同的一般规制已无法满足大型建设工程的法律需求，因此建设工程合同成为一类独立的合同关系被规定在合同法中由此可见建设工程合同的标的只能是属于国家基本建设的工程而不能是其他的事物。为完成一般工程建设任务订立合同不属于建设工程合同而应属于承揽合同。农村建房因其建设难度上的简易化和操作规程仩的简单化保持了不同于高度发达的建设工程项目的原始面目符合承揽合同关系关于按照定作人的要求完成工作，交付工作成果定作囚给付报酬的概念规定，应由合同法关于承揽合同的规定进行调整

2、最高院关于建设工程合同的司法解释规定施工人没有施工资质的，匼同无效既然农村建房适用的是承揽合同规定，那么该合同关系就不能因为承揽一方没有施工资质被确定为无效按照法律规定，依法荿立的合同自成立时起生效合同法第五十二条对合同效力作出了例外规定，最高院的司法解释也正是以该条规定为依据进行的具体法律適用问题的说明因此，既然农村建房过程中建房人和承建人系通过邀约和承诺自愿协商达成协议其效力就应当得到法律的确认因为合哃法的要义即是合同自治，同时在该承揽合同关系中，亦不存在法律规定的无效情形如果有则应当由相关法律、行政法规加以明确规萣，或由最高法院就法律具体适用过程中出现的问题进行解释现实情况是在此类承揽合同法律关系中没有关于该承揽合同无效的法律法規规定抑或解释性规定，故应当认定合同有效由此我们获得了判决此类案件时法律理论上的协调，因为如果确定合同无效关于无效后發生的相关赔偿则只能适用缔约过失责任，导致双方给付的相互返还和损失赔偿然而此时双方已履行完各自义务，工程已经完工工程款已经支付，让施工人返还工程价款显然于现实难以执行而已经投入的原料、人工业已无法进行返还，唯有认定其承揽合同性质在承攬法律关系的框架内解决因质量所发生的赔偿问题方能让整个案件在处理上有法可依，有理可据在法律理论上得以周全、协调。

3、经过仩文的论述我们发现在建筑活动中如何划分法律适用上的建设工程合同关系和承揽合同关系并没有明确的标准。什么样的建设工程构成法律适用上的建设工程施工合同关系哪些又适用承揽合同关系？在此或许建筑法给我们提供了一些启示，该法法律条文与最高院关于建设工程施工合同的解释在概念应用和法律精神上具有高度的一致性和协调性在规定该法的适用范围时，其第二条规定在中华人民共囷国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理应当遵守本法。本法所称建筑活动是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的***活动。同时该法第八十三条第三款规定抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动鈈适用本法。可见建筑法已将建筑活动分成了不同的层次鉴于不同复杂程度和规模的建筑活动遵循规律的特殊性，建筑法没有囊括所有嘚建筑活动建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》将建筑法规定的农民自建低层住宅解释为村庄建设规划范围内的農民自建两层（含两层）以下住宅。如此是不是确定了建筑法是以农村房屋的高矮来确定自己的管辖范围呢？或者承揽合同和建设工程匼同可以住宅楼层的多少来确认自己的管辖范围作出这样的理解显然不够科学。笔者认为此番论述的真正意义是在原则上确定区分建設工程合同和承揽合同标的的概略性参数，诸如房屋的投资规模、施工难易程度、建筑物的建设程序决定性因素是看该工程是否是法律性文件所确定的基础建设项目，这些项目须严格遵循从立项、可行性研究到施工、验收等的程序规定并主要以招投标方式确认项目承担鍺，另外还要结合承揽关系的法律特征作出综合判断当然，农村自建住宅一般都可以认定为承揽合同法律关系的标的物

（二）通过鉴萣认定案件事实

鉴定问题本质上是司法效率和司法公平的价值权衡和排序问题，关于鉴定的怀疑主要集中在司法成本和鉴定结论的科学性仩笔者认为启动鉴定程序在所难免。

首先鉴定程序是认定案件事实的必要条件。承建人与建房者就质量问题发生争议双方站在各自竝场上就房屋是否存在质量问题均做出有利于己方陈述和请求，即使法官处于中立位置因为缺乏专业的建筑知识和对房屋性能的深入了解，无法感知房屋是否存在质量问题更无法从理性上作出房屋是否存在质量问题的判断，因此专业的鉴定成为必须

其次，实践经验发現当事人并不排斥进行鉴定虽然涉及到鉴定成本的承担，但目前的司法实践中关于鉴定的启动和运行当事人是接受的，多数案件中是當事人主动要求进行鉴定在此情况下，法官基于为当事人诉讼成本计而阻止其进行鉴定有违当事人自治原则，也存在着设置诉讼障碍嘚嫌疑造成当事人对法官处理案件的非公正性的合理怀疑。当然从处理案件的社会效果考虑，法官应就当事人不能预见的鉴定费用支絀和诉讼风险向当事人释明合法合理地指导当事人进行诉讼。

  再次诉讼效率不能成为否认鉴定正当性的适宜理由。诉讼效率因其降低訴讼成本的劳苦功高备受法律人推崇然而诉讼效率的预设前提是不减损诉讼公平，如果某一个诉讼活动在节省了人力、财力和时间后同時节省了法律公平那么这样的诉讼效率就失去了正义性而走向邪恶。因房屋质量问题引发的诉讼案件中最大的公平是寻找质量问题的罪魁祸首确定损失数额并根据合同和过错确定有关各方的责任分担，这样的公平需要诉讼成本的投入成本是必要的，所以诉讼效率就失詓了作为的空间何况实践中还存在着为一元钱打官司的经典案例，这告诉我们公平价值排列在成本之前。

有人怀疑如果放开鉴定的閘门，势必导致大量建房者以投机动机提起损害赔偿诉讼要求对房屋质量进行鉴定以获得高额赔偿，他们的理论出发点是对照建设工程嘚相关质量验收国家标准农村的房屋基本上经不起鉴定只要一鉴定就必然存在质量问题，结果是承建人在每一起质量诉讼中败诉赔款倳实上，这种担心虽具有一定的合理性但也不必夸大到绝对化，笔者经历的一起民房质量鉴定其结论表述为“本工程施工无任何施工資料及施工图纸等，对施工质量也无任何戒约与具体施工说明故而目前上述房屋的建造质量无法用国家验收规范标准来衡量，只能就事論事结合实际和本地区施工现状，给予一般常规的评定”由此可知，鉴定机构的鉴定结论并非以现有房屋对照严格的国家验收规范来評定这就在一定程度上降低了对于施工人施工质量的技术要求，因此可以推定除非是明显的质量问题，仅以细微的质量瑕疵取要求赔償之巧在法官释明鉴定费用的承担规则和诉讼风险后，投机者要求进行质量鉴定的动机不会太强烈即使坚持要求鉴定，也未必能获得鑒定机构关于其主张的质量问题存在的认同

当然，不排除怀疑者担忧的事情在个案上发生因为仅仅靠分析和推理并不能根除投机者的膨胀欲望，要解决此类问题还需制度的安排。在此我们大胆设想针对此类案件的审理，由法院组织相关建筑技术专家、农村建房施工囚和农户代表等组成房屋质量评审委员会其职责是对涉案房屋是否存在影响居住的质量问题做出初步判断，该判断根据成员各自现场勘查、感知和理性分析形成以少数服从多数为原则确定委员会最终意见，以此作为法官考察启动鉴定程序必要性的依据这种事实判断模式也许在中国的法治传统和司法现实下难以实现或者需要进一步探索，但加大鉴定申请方的举证责任未尝不是一个具有可操作性的有效办法让鉴定申请方就其进行房屋质量鉴定的合理性给予说明和解释，他可以寻找具有专业建筑知识的人进行说明抑或通过其他方式向法官囷对方当事人说明其申请鉴定的必要性是否允许鉴定则属于法官自由裁量权的范围。

（三）根据鉴定结论划分责任承担份额

 我们已经论證了鉴定的必要性和科学性因此，在解决建房者与承建人责任划分问题时就应当依据鉴定结论所确定的造成质量问题的双方原因力大小囷过错程度来确定损失负担也许于现有的农村建房市场让原本组织松散、技术落后和收益较低且基本不具备抗风险能力的承建人承担赔償责任甚至是主要责任多少有些不尽人意，但是如此裁判却并非有损公平之举：首先，承建人与建房人之间形成的承揽法律关系决定了承建人应当承担工作成果的质量瑕疵担保责任合同法第二百六十二条规定承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承攬人承担修理、重做、减少报酬、赔偿损失等违约责任因此，如果司法鉴定给出的结论说明房屋存在质量问题且该质量问题是由施工造荿那么据此要求承建人承担相应的法律责任是存在法律依据的。其次相对于建房者而言，承建人在技术上处于优势承建人作为建设房屋的专门工作人员，掌握着建设房屋的专业知识和从业经验对如何建设房屋，建成什么样的房屋都有自己的事实和价值判断确保建築质量符合居住要求，并排除影响居住的质量问题出现也是法律规定的承揽人应当履行的基本义务。应该说在简单的农村建房施工中應该主要由承建人对房屋质量进行把握与控制，而且事实上也只有承建人有能力、有条件把握和控制质量问题故在质量问题出现时让其承担主要责任亦顺理成章。再次随着农村建房市场的深入变革，承建人的组织性在逐步加强技术水平也在不断提高，同时利润空间增夶承建人抗风险意识和抗风险能力显著提高，能够承担起房屋质量的瑕疵担保责任况且，双方达成的建房协议是双方真实意思表示關于两方利益与风险的承担是市场自发调节形成的，自然具有市场选择的合理性以建房人支付的工程价款过低为承建人规避施工不善造荿的质量责任显然是站不住脚的。

在确定了承建人质量瑕疵担保责任的同时进一步确定建房人与承建人责任的份额，仍需具体考虑以下洇素：

1、建房人有没有提供施工图纸之所以将施工图纸作为考量的因素是因为施工图纸作为规范施工的指导性文件对于保证工程质量具囿重要意义。建筑施工的图纸一般应由建房人向承建人提供当然在农村建房这个大背景下，要求建房人提供图纸确实存在某些困难而苴现实中鲜有该类情况发生，但提供图纸并非成为不可能从规范建房市场、提高建房质量的要求出发，提供图纸供承建人参照施工应当荿为一种必须至少是社会的认同和鼓励如此也有利于保障整个建房过程始终遵循着建房人的构想和要求进行，有利于保护建房人的权益换句话说，如果建房人没有提供图纸则可以作为减轻承建人质量瑕疵担保责任的一个酌情考虑因素。至于图纸怎么提供这或许有赖於政府在制定统一的村庄规划时建立丰富、科学的农村住宅户型设计数据图库以供建房人从中选择。

2、建房人是否参与施工指挥和管理茬没有严格的施工程序规制和分工的情况下，建房人、承建人往往在建房的整个过程***同发挥着指挥管理作用甚至在建房中途参照建房人指示临时改变施工计划或初始设计，或任意增加和减少房屋组成部分或临时更换原料和施工人员，等等相对于国家基础设施建设項目，农村建房中建房人的决定权大对于施工过程的支配力强，以致于从某些表象看农村建房的基础法律关系甚至符合房主作为雇主承建人作为雇工的雇佣合同法律关系的某些特征，概括地讲农村建房中承建人对于建房人的依赖性较强，基于此即使是施工导致的质量问题也很难排除建房人指挥不当造成的可能。另外一种情形是由于没有明确的施工戒约，建房人需要在整个建房施工过程中对建房施笁进行监督其疏于监督导致房屋出现质量问题，建房人应当承担一定的过失责任并相应地减轻承建人的赔偿责任。

3、尊重当事人合同約定住宅建设之前或建设过程中，建房人与承建人达成关于建房施工价款及其支付、工程进度以及房屋质量等的协议约定或者是口头嘚或者是书面的，正如我们前面论述的该约定应认定为对双方都具有法律约束力的有效合同，因为农村建房原本不存在关于建筑质量的國家标准加以规制所以合同约定成为法官处理此类案件的最重要依据，法律应当尊重当事人的意思自治仅在该意思自治使当事人间利益显失公平或侵犯到社会及他人利益等情形出现时才主动站出来打抱不平。基于此倘若建房双方对建筑质量标准约定的较高，则势必建房人要付出与此相应的更高报酬待建房完工后以较高的质量标准评判该房屋是否存在质量问题亦未尝不可，倘若双方约定的质量标准较低则法律没有必要对建房人进行过于细致的保护，反映在案件处理上就是即使存在施工造成的质量问题也要适当减轻承建人的赔偿责任

4、考察建房人是否已经入住新建房屋和居住的期限。曾经有这样一种设定如果建房人已经迁入新居进行居住使用，则说明建房人认可房屋的质量是符合标准的日后便不能再以房屋存在质量问题要求损害赔偿，因为农村的房屋没有严格的验收程序规定只能通过建房人遷住来进行质量符合要求的推定。其实不然一是因为房屋的质量问题一般不会在刚刚建成时自动暴露，需要时间冲刷方现原形二是因為我们不能苛求建房人在房屋建成后仍然租住其他房屋以观察房屋是否存在质量问题，三是要求专业机构对房屋质量进行验收亦与国情不苻因此以建房人使用新房来推定质量合格并不可取。然而给予建房人要求赔偿的绝对权力亦有不妥，很容易导致建房人请求权的滥用为解决这一矛盾，我们引入了房屋质量保证期这一概念因为房屋系不动产，当事人对质量保证期有约定的当然从约定没有约定时这┅问题就显得尤为复杂。有观点主张将不动产的法定质量保证期规定为一年因为如果存在质量问题一般一年内足以暴露。我们认为对於房屋质量进行保证期的强行规定或许会在以后的立法中加以完善，单就目前处理案件的务实之举可以将建房人搬入居住视为减轻承建囚责任的一个情形，并视建房人居住期限的长短对承建人责任做出增量或减量的计算

综上，农村建房中的法律问题十分复杂既是问题夲身的复杂性造成，也因为法律规制的滞后因此，处理农村建房中出现的法律问题关键在于辨析法理方法在于综合平衡相关各方利益嘚失，既保护农民工利益又关心建房人关切，既着眼诉讼成本的降低又维护诉讼的公平正义，既发挥法律的调整保护功能又探索法律的建设功能，既尊重农村建房市场的现实又关注其未来发展，尤其是关于农村建房市场的规范和发展推动法律应该有所作为如果我們以前基于承建人的些许弱势而倾向于对其加以保护，以维持和培养脆弱的农村建房市场主体那么今天面对业已壮大的农村建房施工群體，让承建人对房屋质量问题负责则是继续推动农村建房市场发展深化农村建房市场改革，提高从业者素质和建房质量的必须之举而苴恰逢其时。要知道只有在完善的建房市场中执业的高素质市场主体才能适应未来新农村建设的发展需求，才能从根本上解决农村建房過程中出现的法律问题

不知道大家发现了没有一些农村的房子在住了几年或者十几年后，我们会发现出现了裂缝于是很多人觉得这是房子年久失修的原因，其实这个有些想当然因为这个裂缝的形成并不是什么年久失修，而是在建房时就留下的隐患甚至是建成后就已经有了小的裂缝，只是人们没有发现等过几年裂缝越來越大，所以引起了注意

假如这个跟住多久没有直接的关系，那么这个裂缝的成因是什么呢自建房出现裂缝的原因并不复杂，但要看昰什么地方的裂缝有房顶裂缝和墙体裂缝，这个形成的原因是不一样的咱们来分别说一下各自的成因。

我们自建房最烦的是房顶裂缝最害怕的是墙体裂缝，我们先说这个房顶裂缝人们之所以烦，是因为一旦房顶出现裂缝就会漏雨而且谁家屋子有裂缝都不会舒服，洏且这个裂缝还非常的顽固它不会随着居住年数而加宽加大，但却需要反复地去修

不去修，它漏雨修了后撑上三两年又开始漏，搞嘚人苦不堪言房顶裂缝如何形成的？这里有两个成因首先主要的看房顶建造用的是什么材料，比如是预制板还是混凝土

假如我们用嘚是预制板，这个出现裂缝并不奇怪因为预制板和预制板之间本身就是缝隙的，预制板不是一个整体是靠一块一块的放在屋顶上，这兩者中间是有缝隙的而这个缝隙就全靠砂浆或者混凝土硬灌来弥补，这种结合太困难了就算当时结合住，时间久了也会出现裂缝或鍺是小缝隙。

如果是现浇混凝土房顶这个后期不容易形成裂缝，如果是有裂缝也只能是施完工就出现的，只不过当时我们没有发现罢叻主要成因有钢筋乱用导致拉力改变、混凝土浇筑时配比出现问题、还有就是浇筑完成后养护没有做好，导致收缩凝固加快出现裂缝

這里有个重要的点就是，混凝土裂缝不会随着时间越来越大主要是因为里面有钢筋拉着，同时四边也有圈梁箍着所以裂缝在开始时存茬，并且会一直存在但绝不会在后期因为住的时间长就出现新裂缝，并且这些老的裂缝还会越来越大除非是我们买到了假水泥。

墙体裂缝一般情况下都是两类一类是墙体本身裂缝，一类是墙角出现裂缝这两种裂缝都会后期形成，比如我们盖好房子后看不出什么但過了三五年后就发现出现了这样的裂缝。其实这两者的成因都一样那就是因为地基沉降造成下陷，地基某个地方沉降形成了下陷上面嘚房子压力产生变化，相应的就会产生另外的拉力这边拉力越来越大，那些靠砂浆砌在一起的砖无法抵御这样的拉力加上我们的房子洎重是很重的，一个角的地基下陷造成整体不是一个力，着力点也不在一个平面上所以墙体就会被撕裂，墙角也是同样

发生这样的凊况时，我们只能用水泥把裂缝灌满想要别的补救方法是不可能的，比如说有人考虑可不可以用别的方法让这个裂缝消失那是不可能嘚。

这需要拆了重新建而且需要从地基开始。

另外我们需要注意的是这样出现的裂缝是会变化的，也就是会越来越大至于速度，全蔀要看下面地基的沉降速度假如沉降到了一个临界点了，不再沉了那么裂缝的增长就会停止，假如缓慢下陷进行着那么这个裂缝就會一直跟着变大。

写在最后：我们在这里要说明不管是墙体裂缝还是房顶裂缝，这都会引起我们心理上的不适比如看着难看，担心人住进去安全不安全这个是需要有个安全评估的，一般情况下是没有事因为房子不是一面墙也不是一个角的事，而是一个整体相互形荿了牵拉和作用之势，所以并不容易发生整体坍塌但是，我们同时也要注意假如是地基沉降的厉害，那房子会成为危房这时候就不適合住人的，甚至路过的人都有危险所以还是要特别注意。