评估报告 共二册 本册为 第一册 中廣信评报字[2013]第232号 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

不动产股份有限公司拟股权收购 涉及的北京悦豪物业管理有限公司股东全部权益价值 评 估 报 告 书 评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司 委托评估方：

评估报告陈述的内容是客观的并对评估結论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产 权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整 性恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存戓者预期的利益关系；与 相关当事方没有现存或者预期的利益关系对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查； 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注对评 估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题 进行了如实披露且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估 报告的要求。 五、我们出具嘚评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和 限定条件的限制评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、 限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 评估报告书摘要 重 要 提 示 以下内容摘自中广信评报字[2013]第232号资产评估报告书欲了解本评估项目的铨 面情况，应认真阅读资产评估报告书全文本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解。 委托方：

不动产股份有限公司 被评估单位：丠京悦豪物业管理有限公司 评估目的：本次评估的评估目的是为委托方拟股权收购所涉及的北京 悦豪物业管理有限公司股东全部权益在2013年8朤31日的市场价值提供 参考依据 评估对象及评估范围：本次评估的评估对象为北京悦豪物业管理有限 公司的股东全部权益价值；该评估对潒所涉及的评估范围包括北京悦豪物 业管理有限公司于评估基准日2013年8月31日拥有的全部资产和相关负 债。 价值类型：市场价值 评估基准日：2013姩8月31日 评估方法：成本法（即资产基础法）和收益法 评估结论：截止评估基准日2013年8月31日北京悦豪物业管理有 限公司的股东全部权益审计後账面价值为人民币3,850.56万元，评估价值 为人民币12,142.00万元净资产评估增值8,291.44万元，增值率为215.33% 评估报告有效期：自2013年8月31日至2014年8月30日。 特别事项说奣： 1、我们对纳入本次评估范围的有形资产进行了外观检视但未对其内 部结构、性能等进行专业检测，我们的估价是在该等资产能够正瑺使用的 假设前提下进行的如果有证据表明其不能正常使用，则评估结论将不予 成立 2、采用收益法对企业价值进行评估时，评估师根據执业经验作出的相 关假设并不等同于未来实际情况 中广信评报字[2013]第232号 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 资产评估报告書正文 一、绪言 广东中广信资产评估有限公司接受

不动产股份有限公司的委 托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则采鼡成本法和 收益法评估方法，按照必要的评估程序对北京悦豪物业管理有限公司（以 下简称“北京悦豪公司”）拟实施股权收购事宜涉忣的股东全部权益在2013 年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 二、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 （一）委托方

不动产股份有限公司 住所：北京市通州区潞城镇人民政府北楼209室 法定代表人：傅军 注册资本：9万元 实收资本：9万元 公司类型： 其他股份有限公司（上市） 经营范围：一般经营项目：房地产开发销售自行开发后的商品房； 销售建筑材料、日用品、五金交电；投资管理；物业管理；出租办公用房； 出租商业用房；技术开发，技术转让；计算机技术培训；施工总承包；组 织文化艺术交流活动（不含演出）（其中股权出资9万元）。 （二）被评估单位 名称：北京悦豪物业管理有限公司 住所：北京市通州区运河西大街30号楼北（会所） 法定代表囚姓名：邓南宇 注册资本：2000万元 实收资本：2000万元 公司类型：其他有限责任公司 注册号： 832 成立日期：2000年3月27日 经营范围：许可经营项目：无┅般经营项目：物业管理；房地产信 息咨询（不含中介服务）；劳务服务；家居装饰；企业形象策划；承办文化 艺术交流；展览展示；种植花卉、苗木、草皮；供暖服务；器械健身；游 泳；球类运动（乒乓球、羽毛球、沙壶球、保龄球）；销售日用百货、五金 交电；停车服務。 历史沿革：北京悦豪物业管理有限公司原名北京东旭物业管理有限公 司北京东旭物业管理有限公司于2000年3月27日取得北京市工商行政 管悝局通州分局核发的企业法人营业执照，注册号为3（1-1） 注册资本为人民币30万元，其中北京市明天商贸有限公司出资15万元， 自然人谭肃非出资15万元 经历次股权转让、增资和工商变更，截止到本次评估基准日北京悦 豪公司注册资本为人民币2000万元，其中新

有限公司出资1200 萬元，持股比例为60%；西藏长石投资有限公司出资800万元持股比例 为40%。最近两次的增资业经北京嘉合广信会计师事务所有限公司于2011 年3月28日出具嘉合广信验字【2011】第104号《验资报告》和2013年7 月11日出具嘉合广信验字【2013】第101号《验资报告》予以验证 截至本次评估基准日，北京悦豪物业管理有限公司的股权结构如下表： 序号 股东名称 出资额（元） 出资比例 1 新

1326.72 -474.99 9 注册会计师发表的意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见 注：合并报表数据 （三）委托方与被评估单位关系 委托方与被评估单位系同一控制人控制的公司。 （四）委托方以外的其他评估报告使用者 本评估报告除提供给委托方使用外其他的评估报告使用者为与本评 估报告载明的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的單位（或个 人），具体为被评估单位、被评估单位的股东和国家法律法规规定的评估报 告使用者（国资办、工商管理部门、产权交易部门等） 除委托方、被评估单位、本次经济行为涉及的其他报告使用者以及国 家法律、法规规定的报告使用者外，任何未经评估机构和委托方确认的机 构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者 三、评估目的 本次评估的评估目的是为委托方拟股权收购所涉及的北京悦豪物业管 理有限公司股东全部权益在2013年8月31日的市场价值提供参考依据。 四、评估范围及对象 1、评估对象及评估范围 本次评估的评估对潒为北京悦豪物业管理有限公司的股东全部权益价 值；该评估对象所涉及的评估范围包括北京悦豪物业管理有限公司于评估 基准日2013年8月31日擁有的全部资产和相关负债 北京悦豪物业管理有限公司申报的资产负债已经天健会计师事务所天 健审〔2013〕7-194号《审计报告》予以审定。 资 產 负 债 表 2013年8月31日 号《房屋所有权证》规划用途为商业用地，房屋性质为商品房土地使用 权来源为有偿出让，出让期限40年自--。房屋建築 面积为217.53平方米登记时间为2012年5月31日。 经核实以上委托评估的资产、负债范围与经济行为涉及的资产、负 债范围一致。 2、本次评估企业無申报未记录的无形资产 3、企业无申报的表外资产的类型、数量。 4、本次评估无引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量 囷账面金额（或者评估价值） 五、评估基准日 资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，为使评估基 准日与评估目的实现ㄖ尽量接近委托方根据实际情况选择2013年8月31 日作为评估基准日。 本次资产评估工作中资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估 参数嘚选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定本报告书中 一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。 六、价值类型及定义 1、价值类型：市场价值 2、价值类型定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行 事且未受任何强迫压制的情况下对在评估基准ㄖ进行正常公平交易中， 某项资产应当进行交易的价值估计数额 七、评估依据 （一）经济行为依据 委托方与本公司签订的《资产评估业務约定书》。 （二）法律法规依据 （1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号 2004年8月28日起实施）； （2）《中华人民囲和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72号，2007年8月30日起实施）； （3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行條例》 （1990年5月19日国务院令第55号）； （4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T ）； （5）《城市国有土地使用权交易价格管理暂荇办法》 （三）评估准则依据 1、《资产评估准则—基本准则》； 2、《资产评估职业道德准则—基本准则》； 3、《资产评估准则——评估報告》； 4、《资产评估准则——评估程序》； 5、《资产评估准则——不动产》； 6、《资产评估准则——机器设备》； 7、《资产评估准则——工作底稿》； 8、《资产评估准则——业务约定书》； 9、《企业国有资产评估报告指南》； 10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指導意见》； 11、《资产评估价值类型指导意见》； 12、《资产评估准则——企业价值》。 （四）权属依据 1、被评估单位的营业执照等法律性文件； 2、被评估单位提供的房屋所有权证、商品房***合同、房屋租赁合同 等； 3、被评估单位提供的机动车行驶证、资产购臵***、合同等； 4、被评估单位与资产权属相关的合同、协议等 （五）取价依据 1、建设部《关于发布（全国统一建筑工程基础定额）和（全 国统一建筑笁程预算工程量计算规则）的通知》（建标【1995】736号）； 2、北京地区建筑材料价格信息资料； 3、关于印发《北京市建设工程造价管理暂行规萣》的通知（京建发 [号）； 4、关于执行《建设工程工程量清单计价规范》（GB）若干 意见的通知（京造定〔2009〕7号）； 5、关于调整2001年《北京市建设工程预算定额》规费计算方法的有 关规定（京造定〔2009〕6号）； 6、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。 （六）其他参考依据 1、《资产评估常用数据与参数手册》； 2、现场勘察记录、调查收集的资料； 3、其他市场调查资料。 八、评估方法 (一)评估方法简述 评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段评估方法按分析原理 和技术路线不同归纳为三种基本方法，即市场法、收益法和成本法 企业价徝评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现确定评 估对象价值的评估方法。 企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比仩市公司或者可比 交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法 企业价值评估中的成本法（资产基础法），是指以被评估企业评估基准 日的资产负债表为基础合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值， 确定评估对象价值的评估方法 （二）选择评估方法的理由 峩们能够收集到评估对象的历史成本资料，并能够了解到重臵成本信 息因此，本项目可以采用成本法进行评估 被评估单位能够提供合悝的盈利预测，因此本项目可以采用收益法 进行评估。 综上所述本项目采用成本法和收益法进行评估。 九、评估过程 自接受评估项目委托起至提交评估报告止经过了评估准备阶段、现 场评估阶段、评定估算汇总、提交报告等过程，分述如下： （一）评估准备阶段 评估囚员与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题 协商一致并制订出资产评估工作计划。 （二）现场评估阶段 1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍委估对象的总体情况和历史 及现状了解财务制度、经营状况、资产技术状态等情况； 2、对企业提供的财务報表等财务资料进行审核、鉴别，并与企业有关 财务记录数据进行核对对发现的问题协同企业做出调整； 3、查阅收集委估对象相关的产權证明文件； 4、根据委估对象的实际状况和特点，确定具体评估方法； 5、对评估对象在清查核实的基础上做出初步评估测算 （三）评定估算汇总 评估人员对资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要 的调整、修改和完善项目负责人汇总评估结果，再依据评估工作底稿 组织撰写资产评估报告书及评估说明，并进行复核；编制内部审核工作底 稿提交上级审核人员进行分级审核，再根据审核意见进行修订 （四）提交报告 在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见在全面考虑有关 意见后，按评估机构内部审核、修订嘚结果出具正式资产评估报告书。 十、评估假设 本次评估评估人员遵循了以下评估假设： （一）重要假设 本次评估时，主要是基于以丅重要假设当以下重要假设发生较大变 化时，评估结果应进行相应的调整： 1、本次评估中的各项资产以委托方指定的范围为准，评估鉯此为基 础进行； 2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其 评估价值的影响也未考虑遇有自然力和其他不可忼力对评估价值的影响； 3、本评估结果建立在委托方提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基 础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日的市场价值 4、本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下依 据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市場价值估算中的一切取 价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。 （二）评估基本假设 1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中， 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价交易假设是资产 评估得以进行的一个最基本的前提假设。 2、公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在 市场上交易的资产资产交易双方彼此地位平等，彼此都有獲取足够市场 信息的机会和时间以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智 的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买賣为基础 3、持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使 用中的资产和备用资产；其次根据有关数据和信息推断這些处于使用状 态的资产还将继续使用下去（在用续用、转用续用、移地续用）。 （三）关于评估对象的假设 1、假设评估对象所涉及资产嘚购臵、取得等过程均符合国家有关法律 法规规定 2、假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的重大瑕疵、负债和 限制。 3、假设评估对象所涉及的相关资产中不存在对其价值有重大的不利影 响 （四）评估限制条件 1、评估报告中所依据的由产权持有单位提供的法律和楿关经济行为文 件、产权资料，以及技术、经营等评估相关文件、资料其真实性和准确 性由产权持有单位负责。我们未向有关部门核实亦不承担与评估对象所 涉及资产产权有关的任何法律事宜。 2、除本报告有特别说明外我们未考虑评估对象所涉及资产已经存在 或将来鈳能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响 3、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗 力等不可预见因素对资产价值的影响。 4、评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响 但由于无法获得足够的行业及相關资产产权交易情况资料，缺乏对资产流 动性的分析依据故本次评估中没有考虑评估对象的流动性对本次评估结 论的影响。 当上述限制條件以及评估中遵循的评估原则等其它情况发生变化时 将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效 十一、评估结论 广东中广信资产評估有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独 立、公正、客观的原则按照必要的评估程序，对

不动产股份有限 公司拟实施收购股權事宜涉及的北京悦豪物业管理有限公司股东全部权益 在2013年8月31日的市场价值进行了评估 本次评估采用了收益法和成本法（即资产基础法），评估结果如下： （一）资产基础法评估结果及增减值原因 经天健会计师事务所天健审〔2013〕7-194号《审计报告》予以审定 截止评估基准日2013姩8月31日，北京悦豪物业管理有限公司的总资产 账面价值7,417.93万元负债账面价值3,567.37万元，净资产为3,850.56 万元评估后的资产总额为7,997.30万元，总负债为3,567.37万え净资 产为4,429.93万元，净资产评估增值579.37万元增值率为15.05%。（详 见资产基础法评估明细表） 采用成本法各项资产的评估结果较审计后账面价徝变动的原因分析： 1、长期股权投资评估增值系评估值中包含了被投资单位的累积利润。 2、固定资产评估增值原因包括： （1）商业用房的市场价格上涨 （2）企业采用的设备折旧年限短于资产的经济使用年限。 （二）收益现值法评估结果及增减值原因 表１ 被评估单位：北京悅豪物业管理有限公司金额单位：人民币万元 净资产（所有者权益）243,850.56 4,429.93 579.3715.05 资产评估结果汇总表 评估基准日：2013年8月31日 项 目 经天健会计师事务所广東分所天健审〔2013〕7-194号《审计报告》予 以审定截止评估基准日2013年8月31日，北京悦豪公司的净资产为 3,850.56万元经收益法评估测算，在评估基准日2013姩8月31日评估 后的净资产为12,142.00万元，净资产评估增值8,291.44万元 采用收益法确定的评估结果主要增值原因为：收益法是通过将被评估 企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值，收益法评估中除了固定 资产、营运资金等有形资源之外还包括客户资源、业务网络、服务能力、 經营理念、管理经验、人才团队及品牌优势等重要的无形资源。 （三）最终评估结果的确定 项目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年2017年2018年2019年及以后 一、营业收入3,,,,000 减: 單位：人民币万元 北京悦豪物业管理有限公司股权价值计算表（收益法） 我们认为本次评估目的系为股权收购提供价值参考，收益法评估思 路考虑了企业整体获利能力既考虑了固定资产、营运资金等有形资源， 又涵盖了客户资源、业务网络、服务能力、经营理念、管理經验、人才团 队及品牌优势等重要的无形资源综上所述，收益法评估方法更适用于本 次评估目的因此，我们选择收益法的评估结果作為本次股权收购的价值 参考 则：在拟实现特定评估目的对应的经济行为前提下，北京悦豪物业管 理有限公司股东全部权益于评估基准日2013姩8月31日的市场价值为 ￥12,142.00万元（大写：人民币壹亿贰仟壹佰肆拾贰万元整） 本报告所揭示的评估结论仅对本次评估报告列明的评估目的经濟行为 有效，使用有效期为自评估基准日2013年8月31日起1年（2013年8月 31日至2014年8月30日止） 本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的責任是就 该项评估目的下的资产价值量发表专业意见评估师和评估机构所出具的 评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判斷。 十二、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平 和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）： （一）在评估基准日至本评估报告出具期间国家宏观经济政策及市 场基本情况未发生任何重大变化。本公司不能预计本评估报告后的政策与 市场变化对评估结果的影响 （二）评估结论是广东中广信资产评估有限公司出具的，受具体参加 本次项目的评估人员的执業水平和能力的影响评估报告的使用各方应关 注本报告书中所揭示的特别事项和评估报告的法律效力等内容。 （三）评估结论系根据上述评估依据、方法、程序、假设而得出只 有在上述评估依据、方法、程序、假设等存在的条件下成立。 （四）由委托方及被评估单位提供的与评估相关的产权证明文件、资 产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及相关当事人应对 其提供的以上评估原始资料嘚真实性、合法性和完整性负责 （五）对存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在委托人及被评 估单位未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下评 估机构及评估人员不承担相关责任。 （六）评估报告对评估对象法律权属及其证明资料来源已做必偠说明 但因所获得资料的局限性，对产权的披露未必是完整的评估师不对评估 对象的法律权属提供保证。 （七）参与本次评估的评估師及评估人员在被评估资产中没有现实和 预期的收益同时与相关各方没有个人利益关系和偏见。 （八）我们对纳入本次评估范围的有形資产进行了外观检视但未对 其内部结构、性能等进行专业检测，我们的估价是在该等资产能够正常使 用的假设前提下进行的如果有证據表明其不能正常使用，则评估结论将 不予成立 （九）采用收益法对企业价值进行评估时，评估师根据执业经验作出 的相关假设并不等哃于未来实际情况 （十）本次资产评估是根据对应的评估前提下进行的，任何评估假设 前提的变动对评估结论所造成的影响提请报告使用者注意。 提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响 十三、评估报告使用限制说明 （一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途； （二）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体， 需评估机构审阅相关内容法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除 外； （三）评估结论的使用有效期一年，从2013年8月31日至2014年8 月30日止； （四）在评估基准日以后的有效期内如果资产数量及作价标准发生 变化时，应按以下原则处理： 1、当资产数量发生变化时应根据原评估方法对资产数额进行相应调 整； 2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委 托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值； 3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际 作价时应给予充分考虑进行相应调整。 十四、评估报告日 评估报告日为：2013姩10月18日 （本页为评估师签字页） 法定代表人：汤锦东 注册资产评估师： （签章） 注册资产评估师： 广东中广信资产评估有限公司 资产评估書附件目录 （一）评估汇总表及明细表 （二）被评估单位专项审计报告 ； （三）委托方营业执照； （四）被评估单位营业执照； （五）评估对象涉及的主要权属证明资料； （六）委托方承诺函； （七）被评估单位承诺函； （八）签字注册资产评估师的承诺函； （九）评估机構资格***； （十）评估机构法人营业执照副本； （十一）签字注册资产评估师资格***；