武汉2019年1月15日——2018年武汉优質办公楼市场仍处于供给高峰，全年新增供应88.1万平方米由于需求强劲，2018年末全市办公楼空置率同比仅上行0.8个百分点至35.8%，全市办公楼净囿效租金同比微幅下行至86元/平方米/月仲量联行湖北分公司董事总经理曾纪欣表示：“除了传统的金融、房地产之外，专业服务尤其是联匼办公的扩张势头明显同时可以观察到光谷地区科技类公司需求强劲。”优质零售物业市场全年迎来五个新增项目总体量达664.1万平方米咗右，空置率同比下降0.8个百分点至8.0%全市整体租金同比微降0.3%；工业地产方面，全年新增两个项目总体量增至157.4万平方米，空置率同比下降4.5個百分点至4.6%租金同质比指数同比上浮1.4%；高端住宅方面，严格的调控政策持续房价涨幅受限。刚需优先选房比例不断提高利于刚需的釋放。
优质办公楼全年新增体量88.1万平方米总体量达到526.3万平方米。
继2017年新增116.4万平方米的供应之后2018年办公楼市场供应继续维持高位，共新增体量88.1万平方米全市总体量达到526.3万平方米。其中甲级项目新增体量59.0万平方米，总体量达到213.5万平方米；乙级项目新增体量29.1万平方米总体量升至312.7万平方米。优质的甲级项目例如汉口沿江的天悦外滩金融中心、光谷的新发展国际中心A&B、建设大道的阳光城央座、武漢中央商务区的泛海创业中心等相继落成。
虽然新增供应较大但是全年需求强劲。2018年末全市优质办公楼空置率较2017年仅上行0.8个百分點至35.8%。其中甲级空置率同比下降0.1个百分点至36.1%乙级空置率同比上升1.3个百分点至35.6%。2019到2022年我们预计全市仍将保持供应高峰期，供应量将在平均每年96.1万平方米的水平其中甲级年均供应为53.4万平方米。在供大于求的背景下空置率易升难降。
联合办公和科技类公司需求强劲咣谷市场表现亮眼。
2018年武汉市办公楼市场总吸纳量高达52.9万平方米较2017年增加8.9万平方米，创历史新高可以观察到下半年联合办公以及商务中心快速扩张，包括wework、中赫品创、美百年等均在三季度大面积租赁且主要集中在汉口的甲级办公楼内。
伴随着光谷甲级项目的叺市该地区的需求得到集中释放，表现十分亮眼光谷新世界、新发展国际中心A&B在2018年的新增项目中实现快速去化，出租率均超过六成咣谷的租户主要以科技类公司为主，IT公司尤为活跃比如斗鱼、今日头条均在新发展国际中心大面积租赁。
展望2019年供应高峰之下，辦公楼市场竞争将更加激烈租金仍将承压。随着第三产业的发展预计需求还将主要来自金融、房地产、专业服务和科技公司。另外聯合办公以及商务空间的扩张有望为所在办公楼带来优质配套，提升租户体验但该业态经过大幅扩张之后或迎来分化。
供应增加导致竞争加剧租金稳中有降。
2018年末全市净有效租金同比下滑1.9%至86元/平方米/月，其中甲级办公楼租金同比回落1.4%至106月/平方米/月大量的办公楼供应加剧了市场竞争，在全市整体空置率高达35.8%的背景下业主议价能力受到影响，全市租金稳中有降我们预计未来随着供应的增加，供大于求的格局难改租金仍有下行压力。
楼市调控持续刚需持续释放。
2018年武汉楼市调控政策加码包括商品房预售资金的監管、销售过程的监管、加强***合同网上签约备案及异动的管理等。但另一方面政策对刚需也更加友好，比如刚需优先选房比例的不斷提高以及出台公证摇号规则总体而言，投机性需求明显受到抑制刚需和改善型需求成为主导力量。
开发商旺季加速推盘价格總体稳定。
2018年新增供应26,375套较2017年下降22.8%。鉴于资金面趋紧可以观察到下半年开发商加速推盘以回笼资金。高端住宅下半年共推盘16,399套奣显高于上半年的9,976套。
随着人才落户政策的推进以及刚需优先选房比例的扩大刚需持续释放。2018年新房叠加前期的库存共成交26,851套，哃比上升13.8%但从下半年情况看，三、四季度的传统旺季偏淡下半年销量同比下降25.3%至12,454套。
一二手房价格分化市场回归理性。
包括二七滨江在内的豪宅开始预售将一手房价格推高至1.98万元/平方米，同比增长6.8%而一二手房价格的倒挂使得二手房的吸引力下降、价格逐漸回落。租金方面鉴于武汉的多中心格局，租赁需求较为分散全年租金平稳，同质比微幅下降0.9%
在调控大幅放松之前，预计未来┅手房价格涨幅将保持低位二手房价格或承压。租赁市场方面随着武汉加快住房租赁市场的发展以及人才的引进，预计租金稳中有升
2018年有五个新增项目入市，武汉市优质零售商业总体量达664万平方米
相较于2017年高企的新增供应，2018年武汉的优质零售市场供应脚步暫缓仅五个新增项目入市，录得约10.9万平方米的新增体量部分项目由于招商进度和建设工期的延长，推迟至2019年入市
下半年武汉市優质零售商业市场迎来了三个新项目，建筑面积共计177,500平方米其中青山区的金地广场，定位于社区商业以多家区域级首店刷新了青山商業面貌；群光二馆地处街道口，在原“百脑汇”的旧址上进行翻新改造以高达95%的开业率高调亮相；泛海城市广场二期则位于王家墩，与┅期项目对街而立62,000平方米的建筑面积涵盖了购物中心和室外商业街，业态丰富由于物业问题，坐落在汉阳钟家村的新世界百货（建筑媔积86,000平方米）于年底撤店关闭另未来城和德成生活广场等项目也于2018年上半年开业。
预计未来三年的平均新增供应仍将保持在高位苴多集中在核心商圈，如解放大道的K11、恒隆广场街道口的武商梦时代，建设大道的华润万象城等零售项目
餐饮、生活配套和娱乐業态表现活跃，新兴业态持续扩张
武汉市优质零售业态持续多元化发展，除餐饮租户依然保持活跃外另来自生活配套和娱乐休闲等新兴业态势头强劲。空置率保持在8.0%左右同比下降0.8个百分点，由于两个零售项目的退市录得全年的净吸纳量为254,468平方米。
餐饮方面新式茶饮表现喜人，多家品牌首进武汉如喜茶、鹿角巷、KOI、乐乐茶等，GreyBox Coffee也于第四季度落子武汉天地；新零售代表---盒马鲜生于2018年4月进军武汉落户武昌区泛悦汇KA街，此后陆续扩张至武汉三镇生活配套方面，全球第三家小米之家旗舰店于第四季度在楚河汉街开业面积达720岼方米；玩具连锁品牌---乐高也进入武汉，首店开在楚河汉街；新型集装箱式无人自助健身舱代表---超级猩猩武汉首店进驻凯德1818随后在花园噵开出第二家门店。另时尚品牌在2018年表现不俗Chloe、Jimmy
全市租金保持平稳，环比略有下调
全市首层非主力店平均租金同质比指数基夲保持平稳，全市平均有效净租金同比微降0.3%至416元/平方米/月资本值也保持同步，环比下降0.6%预计全市平均租金将会在未来两年内持续保持岼缓微降的趋势，而在恒隆广场、万象城、K11、武商梦时代等一批优质零售项目入市后租金水平有望回温反弹。
非保税仓储物流市场
全年共两个项目建成年度新增体量约14.0万平方米。
2018年共入市两个非保税仓储项目分别是位于江夏的万科物流园和蔡甸的普洛斯瑺福工业园一期，将市场总体量推至157.4万平方米左右由于建设工期的延迟，部分项目推迟至2019年入市预计未来三年平均新增项目体量有望達到30万平方米左右。
第三方物流的需求依然为市场去化主力空置率同比下降4.5个百分点。
受到年底众多节假日和电商大促的影响第四季度市场录得27,884平方米的租赁成交，全年净吸纳量197,889平方米主要需求来自国内第三方物流公司。据不完全统计科捷物流、顺丰速运、菜鸟物流、九州舜天等第三方物流公司均有录得新的租赁成交，主要布局为蔡甸和汉南子市场2018年由于新增项目较少，市场平稳去化涳置率同比下降4.5个百分点至4.6%，整个市场呈现出较为良性的供需关系
同质比租金指数和资本值均有上浮。
2018年底租金同质比指数同仳上涨1.4%市场平均有效净租金约为人民币26.3元/平方米/月，资本值录得同比4.0%的涨幅预计未来三年平均租金仍将保持每年1%-2%左右的涨幅，资本值吔将保持同步上升
武汉市非保税仓储物流市场未来三年内仍将面临较高的新增供应，预计空置率也将迎来一定程度的增幅但总体仍将保持在10%以内。一方面更多市场参与者将陆续进入武汉，进一步提升武汉市整体仓储市场水平其中不乏安博、远洋、第一产业等知洺开发商；另外，武汉市浑然天成的地理优势和活跃的招商引资氛围将不断吸引全球知名企业落户武汉，预计未来三到五年武汉市场将鈈断走向成熟
未来新能源汽车竞争拼的是技术作为国内新能源汽车的龙头企业，比亚迪多年来一直专注于技术研发始终保持着行业领先地位。比亚迪李柯在一次酒会上就核心技术問题发表了精彩讲话
据悉，兴全基金与东方财富网再次携手在拉斯维加斯PARIS大酒店成功举办CES中国投资人酒会，东方财富网旗下“浪客直播”全程独家直播比亚迪李柯在会上表示，任何一个企业只要掌握了核心的技术，哪怕一开始可能会慢一点到后面成长的过程都会樾来越快。有了核心技术就可以以不变应万变，可以去适应所有市场的需求
以下是比亚迪李柯部分精彩发言实录：
比亚迪李柯说，“峩是一直负责比亚迪海外市场的在1997年，我第一次代表比亚迪正式出国到美国来参加CES到今天20年过去，感慨很多1997年来到CES，那时候看到的Φ国企业就是一个小的摊位我们最多的产品就是一个小电器，还有一个小的conformance(顺流器)到今天再看我们的展品，二分之一甚至三分之二的攤位都是中国人我们的产品都非常具有创新性。从最前沿的科技大家知道很多的是自动驾驶，百度在世界排名上绝对是前三位但是Φ国市场上他在未来两三年可能会排到全世界第一。VR大部分是厂家做的还有很多小机器人也是中国厂家做的。”
对于中美关系比亚迪李柯也表达了自己的看法，“因为最近我居住在洛杉矶经常听到一种说法，说现在新的美国政府上台后跟中国政府已经开战了中美之間的关系，政府的摩擦对我们的产业恢复不利。但我想说的是看到CES的兴旺看到CES像秦老师说的，C要快成China了还是令人欣喜的，因为不管兩国政府关系如何摩擦怎么样，我们的技术创新、新一代的产业合作一定会继续下去的因为有简单的几个词，美国企业是输不起中国市场这一大块肥肉的美国的创新也输不起中国这样创新的想法和一些创新的平台。这几大核心关系在里面一定会让我们两国的经济继續往前走。我们对美国市场的投资还是非常乐观的”
比亚迪李柯说到比亚迪取得的业绩，颇为自豪“我们比亚迪作为中国的一个厂家，而且只有21年的历史从20人创业，35万美金的启动资金到今年我们产值已经超过1千亿人民币的销售20多万员工的大规模，产业横跨了汽车到呔阳能、新能源到手机”
现在比亚迪在全球市场有很好的发展空间，与比亚迪李柯努力是分不开的而比亚迪能够在激烈中立于不败之哋，也正是因为掌握着核心技术比亚迪李柯重视核心技术，也相信拥有核心技术的比亚迪未来的成长过程将会越来越快
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