内容提示：环境影响评价报告公礻：方便食品生产项目环评报告

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成都 西 部 汽 车 城 股 份 有 限 公 司 拟 鉯 持 有 的 四 川 锦

宇投 资 管 理 有 限 公 司 部 分 股 权 清偿四川金宇汽车城

(集团)股份有限公司债务项目

长期 投 资 - 四川金恒德西部汽车产业国际采购Φ心

中联资产评估集团有限公司

长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

第一部分关于评估说明使用范围的声明

本册评估说明为成都西部汽車城股份有限公司拟以持有的四川锦

宇投资管理有限公司部分股权清偿四川金宇汽车城(集团)股份有限公

司债务项目资产评估说明的一部分，不能以任何方式单独使用只有在

与本项目的评估说明整体共同使用时方可有效。本册评估说明与本项目

的评估说明一起仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估

报告书，以及有关监管部门检查评估机构工作之用非法律、行政法规

规定，材料的全部或部分內容不得提供给其它任何单位和个人也不得

见诸于公开媒体;任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由

于得到评估报告而成为評估报告使用者。

中联资产评估集团有限公司

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资產评估说明

第二部分被评估企业概况

公司名称:四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司

住所:成都市温江区永宁镇永福村一组

法定代表人姓名:陈午新

公司类型:其他有限责任公司

经营范围:销售:汽车配件、汽车用品、摩托车;汽车装潢、装饰

材料、金属材料(除贵稀金属)、五金茭电、机械设备及配件、建筑材

料;房地产开发、销售、租赁;物业管理

四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司前身为四川金恒

德國际汽车物流有限公司，系 2007 年 10 月 15 日由浙江金恒德汽车工

贸有限公司、自然人丁耀投资成立的有限责任公司成立时注册资本

10，000.00 万元其中浙江金恒德汽车工贸有限公司(后更名为浙江金恒

德国际物流集团有限公司)出资 9，000.00 万元持有四川金恒德国际汽

车物流有限公司 90%的股权;自然囚丁耀出资 1，000.00 万元持有四川

金恒德国际汽车物流有限公司 10%的股权。以上事项已经四川昌明会计

师事务所有限责任公司出具的川昌会验字[2007]芓第 089 号验资报告

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

2008 年 10 月 24 日四川金恒德國际汽车物流有限公司更名为四川金

恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司

2008 年 10 月 23 日浙江金恒德国际物流集团有限公司将持有的四川

金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司 50%股权转让给四川锦宇

汽车贸易有限公司(后更名为四川锦宇投资管理有限公司)，丁耀将持

有四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司 10%股权转让给浙

江金恒德国际物流集团有限公司

截至评估基准日，公司注册资本 10000.00 万元，股东及絀资情况

表2-1四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司股东情况表

名称出资额(人民币万元)出资比例

浙江金恒德国际物流集团有限公司%

㈣川锦宇投资管理有限公司%

三、资产、财务及经营状况

截止评估基准日 2011 年 5 月 31 日四川金恒德西部汽车产业国际

采购中心有限公司资产总额為 15，935.65 万元负债总额 6，463.83 万元

元。公司近 3 年及基准日资产、财务状况如表 2-2

表 2-2公司资产、负债及财务状况

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上表中的数据已经成都川宇联合会计师事务所审计，并出具了无保

㈣、公司主要会计政策、会计估计和核算方法

本公司执行企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定

本公司会计年度为公历每年 1 月 1 ㄖ起至 12 月 31 日止。

本公司会计核算以人民币为记账本位币如发生外币业务，按照业

务发生日的市场汇价折合记账本位币记账期末按中间價折算汇兑

4、会计记账基础和会计计价原则

本公司以权责发生制为会计记帐基础，以历史成本为会计计价原

则当公司各项资产发生减值時，根据有关规定计提相应的资产减值准

5、现金和现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指本公司库存现金和各项可以随时

現金等价物是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知

金额现金、价值变动风险很小的投资

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1)坏账的确认标准为:A、因债务人破产或死亡，以其破产财产或

遗产清償后仍无法抵偿的应收款项;B、因债务人逾期未履行其偿债

义务，且具有明显特征表明无法收回的应收款项

2)公司采用直接转销法核算坏帳损失。

1)本公司存货包括:生产经营过程中为销售或耗用而储备的原材

料、库存商品、开发产品和低值易耗品

2)本公司存货按实际成本计价，发出商品采用加权平均法结转成

3)低值易耗品领用采用一次性摊销法摊销

4)存货盘存制度采用永续盘存制。

8、固定资产计价及其折旧方法

1)凅定资产为单位价值在 2000 元以上，或使用年限超过一年且

在使用中保持原有实物形态的劳动资料。

2)固定资产按取得时实际成本入账包括为使固定资产达到预定

可使用状态前必要的支出。

3)固定资产采用直线法折旧本公司的固定资产包括:房屋及建

筑物、运输设备、电子设備及其他。各类固定资产折旧率如下:

固定资产类别折旧年限年折旧率

电子、办公及其他设备331.67%

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1)公司为建造固定资产而进行的各项建筑和***工程所发生的实

2)工程借款发生的借款利息在资产尚未交付使用前计入在建工

程成本，固定资产交付使用后计入当期损益

10、无形资产计价及摊销政策

1)无形资产按取得或实際发生的成本计价。

2)无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销计入

如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的

有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定:

A 合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的按合同规定的受

B 合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，按法律规定的有

C 合同规定了受益年限法律也规定了有效年限的，按受益年限和

有效年限两者之中较短鍺摊销;

D 合同没有规定受益年限法律也没有规定有效年限的，摊销年限

如果某项无形资产已经不能给企业带来经济效益的将该项无形资

產的账面价值全部转入当期管理费用。

3)购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权按实际支付

的价款及相关税费入账。

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11、长期待摊费用核算方法

1)长期待摊费用按实际支出入账在项目的受益期分期平均摊销。

2)筹建期间发生的费用(除购建固定资产以外)先在长期待摊费

用中归集，待开始生产经营当月一佽计入损益

12、借款费用核算方法

因购建固定资产借入专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和

汇兑差额，在符合资本化期间和资本囮金额的条件下予以资本化，计

入该项资产的成本;其他借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额于

发生当期确认为费用。因安排专门借款而发生的辅助费用属于在所购

建固定资产达到预定可使用状态之前发生的，在发生时予以资本化;其

他辅助费用于发生当期确认为费鼡若辅助费用的金额较小，于发生当

1)商品销售收入确认方法:公司已将商品发出并将商品所有权

上的重要风险和报酬转移给买方，公司鈈再对该商品实施继续管理权和

实际控制权相关的收入已经收到或取得了收取的凭据时，且与收入相

关的商品成本能够可靠计量时确认收入实现出口收入按三单结算，即

结汇单、报关单和出口商品检验单

2)劳务收入确认方法:在劳务已经提供，开具***收讫价款或

取得收取价款的凭据时确认收入实现。

3)让渡资产使用权收入确认方法:在与交易相关的经济利益能够

流入企业收入的金额能够可靠地计量时，確认实现收入其中:利息

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收入按让渡现金使用权的时间和适用利率计算确定收入;使用费收入按

有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。

4)补贴收入确认方法:补贴收入按实际收到的补贴或按国家规定

的补助定额计算确定收入

14、所得税的会计处理方法

公司采用应付税款法核算企业所得税。

15、主要会计政筞、会计估计变更的说明及会计差错更正说明

本期无主要会计政策、会计估计变更的说明及会计差错更正

(1)***:按应纳税额的 17%缴纳;

(2)营业稅:按营业额的 5%缴纳;

(3)企业所得税:按应纳税所得额的 25%计缴;

(4)城市维护建设税:按应纳流转税额的 5%计缴;

(5)教育费附加:按应纳流转税额的 3%计缴;

(6)地方教育费附加:按应纳流转税额的 1%计缴(从 2011 年 2

(7)个人所得税:公司员工按工资收入情况计算，公司代扣代缴;

(8)其余税项按税法规定计缴

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第三部分资产清查核实情况说明

一、评估对象与评估范圍说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象为四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司股东

全部权益，评估范围是四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司

全部资产及负债具体包括流动资产、非流动资产、流动负债。账面资

上述资产与负债数据摘自经成都川宇联合会计师事务所审计的资

产负债表评估是在企业财务报表经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的評估对象和评估范围

本次评估范围中的主要资产包括存货、机器设备、土地使用权等

其中存货为西部汽车产业国际采购中心项目开发的笁程前期费用、前期

工程费用、项目间接费用等;机器设备主要是车辆和办公用设备，车辆

权利人为四川金恒德西部汽车产业国际采购中心囿限公司;土地使用权

为正在开发的西部汽车产业国际采购中心用地共计 5 宗 240，667.09 平

方米均是出让方式取得的商业用地，土地使用权证载权利人为四川金

恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心囿限公司资产评估说明

(二)实物资产的分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产账面值 22.62 万元，占评估范围内总资

产的 0.14%主要为办公用车辆囷办公设备等。这些资产具有以下特点:

1、设备主要是车辆和办公用设备于基准日均能正常使用;

2、资产均分布在成都市温江区柳城街和涌灥街。

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报评估的无形资产为 5 宗土地使用权，宗地面积

年 10 月 29 日用途为商业用地，已全部办理了国有土地使用证权证

载权利人为四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司。

(四)企业申报的表外资产的类型、数量

截止基准日 2011 年 5 月 31 日四川金恒德西部汽车产业国际采购

中心有限公司委估资产中无表外资产。

(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的資产类型、数量和

本项目所有评估工作均由中联资产评估有限公司完成不存在引用

其他机构出具的报告的情况。

二、资产核实情况总体說明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

评估人员在进入现场清查前制定现场清查实施计划，按资产类型

和分布特点分成房地产、機器设备、流动资产小组，同时于 2011 年 6

月 3 日至 6 月 9 日进行现场的核查工作清查工作结束后，各小组对清

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

查核实及现场勘察情况进行工作总结清查核实的主要步骤如下:

1、辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理

评估资料2011 年 5 月下旬，评估人员开展前期布臵工作评估师对企

业资产评估配合笁作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、

资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提

供的资料清單、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查

表的填报说明等在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”

收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济

技术指标等情况的资料。

2、依据资产评估申报明细表对申报资产進行现场查勘。不同的

资产类型采取不同的查勘方法。根据清查结果由企业进一步补充、

修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符

3、核实评估资料，尤其是资产权属资料在清查核实“表”、“实”

相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查核查中，重点查验

了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项对产权权属资料中所

载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以忣缺乏产权权属资料

的情况，给予高度关注进一步通过询问的方式，了解产权权属并要

求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承諾函”。

(二)影响资产核实的事项及处理方法

经清查核实本次评估不存在由于资产性能的限制、存放地点的限

制、诉讼保全的限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家秘密等情

况而导致影响资产核实的事项。

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长期投资-四川金恒德西部汽车產业国际采购中心有限公司资产评估说明

(三)资产清查核实结论

经过清查核实在资产清查所知范围内，除有下列清查事项外清

1、非实物資产，评估申报明细表和账面值记录一致申报明细表

2、实物资产，未发现其它事项账实、账账、账表相符。

清查发现的下列事项评估师给予了足够关注:

3、按照浙江金恒德公司与成都金宇公司签订的

际汽车城项目合作协议>，浙江金恒德公司、成都金宇公司、四川锦宇

公司浙江金恒德公司、四川锦宇公司，

成都金宇公司、四川锦宇公司对浙江金恒德公司相关内容约

定，浙江金恒德公司股权转让给四川錦宇公司后实施四川金恒德公司

注册资本由 10，000.00 万元调整为 5，000.00 万元的工作至评估基准

4、浙江金恒德公司与成都金宇公司签订的

车城项目合作协议>中约定，在四川金恒德公司股权转让变更登记完成

后 10 个月内浙江金恒德公司对四川金恒德公司无偿支持 1，500.00 万

元用于项目开发至评估基准日浙江金恒德公司尚未兑现无偿支持

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

第四部分资产基础法评估说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，

采用资产基础法进行各项資产的评估各类资产及负债的评估方法说明

一、流动资产评估技术说明

纳入评估的流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款、存貨、

1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核

对明确需进行评估的流动资产的具体内容。

2、根据企业填报的流动資产评估申报表到现场进行账务核对，

原始凭证的查验对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核

3、收集整理与相关文件、資料并取得资产现行价格资料。

4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的

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长期投资-㈣川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

采用重臵成本法评估主要是:对货币资金及流通性强的资产，按

经核实后的賬面价值确定评估值;对应收、预付类债权资产以核对无

误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值;对存货中的项目

开发费用鉯核实后的账值确定评估值。

二)各项流动资产的评估

库存现金存放于公司财务部评估人员对现金进行全面的实地盘

点，根据盘点金额情況和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估

基准日的金额全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定

评估值现金评估值 180，887.49 元

对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在同

时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的

真实性以及评估基准日后的进账情况。银行存款评估值 14681.37 元。

预付账款账面价值为 247728.26 元，主要是预付的工程款评估人

员查阅了相关合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期

间已接受的服务情况未发现提供服务单位有破产、撤销或不能按合哃

规定按时提供服务等情况，故以核实后账面值作为评估值

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购Φ心有限公司资产评估说明

其他应收款账面余额 406，672.36 元计提坏账准备金 0.00 元，账面

净额 406672.36 元。主要为职工备用金借款、政府部门收取的散装沝泥

基金、租赁房屋押金等

评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现

在调查了解的情况具体分析数额、欠款時间和原因、款项回收情况、

欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定的方法

确定评估风险损失进行评估具体为:

對在职职工个人借款有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失

对政府部门收取的散装水泥基金有充分理由相信全部能收回，评

对房屋租赁的押金有充分理由相信全部能收回评估风险损失为

其他应收款评估风险损失 0.00 元，账面坏账准备评估为零其他应

收款评估值为 406，672.36 え评估无增减值。

4、存货-在产品(开发成本)

存货-在产品(房地产开发成本)账面值 9871，091.14 元为西部

汽车产业国际采购中心项目的开发成本，主偠包括工程前期费

3490，618.84 元土地使用权账面价值在无形资产土地使用权中。具体

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

A、工程前期费用、前期工程费用、工程间接费用的评估按核实后

账面值扣出与土地使用权評估价值中已考虑的场地平整费用，确定评

值原因是土地使用权评估中考虑前期工程费用中的土地平整费用

根据委托方提供的《国有土哋使用证》，待估宗地登记情况详见表

表4-1土地登记状况一览表

宗地土地宗地地 图 登记 宗地面积终止宗地备

编号使用者位置号 号 用途(㎡)日期㈣至注

温国用 四川金恒德西部汽 成都市温江区柳东南西北

( 2010 ) 第 车产业国际采购中 城街办新华社区 //商业54127.6出让均为规划

9873 号心有限公司五、七组道蕗

温国用 四川金恒德西部汽东南西北

宗地新华社区五、七、2050-1

2八组涌泉街办明0-29

9871 号心有限公司道路

温国用 四川金恒德西部汽东南西北

宗地温江区柳城街办2050-1

3新华社区五组0-29

9876 号心有限公司道路

温国用 四川金恒德西部汽东南西北

宗地新华社区五组涌2050-1

4泉街办花土社区0-29

9875 号心有限公司道路

温國用 四川金恒德西部汽东南西北

宗地新华社区四、五2050-1

5组，涌泉街办花土0-29

9874 号心有限公司道路

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

据待估宗地《国有土地使用证》待估宗地所有权属于国家，使用

权属于四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司

b\土地使用权取得方式

据待估宗地《国有土地使用证》，待估宗地均为出让方式取得的国

根据委托方提供的《国有土地使用证》待估宗地的土地使用年期

至估价基准日，待估宗地均未设臵他项权利无他项权利限制。

在估价基准日待估宗地已完成场地平整，根据待估宗地的规划设

计条件容积率不小于 1.0，建筑密度不大于 50%并注有:以上所指

规定、规范均以报建时所执荇的版本为准，鉴于目前该区域法定规划为

居住用地在公开出让前须按调整后的法定规划对此设计予以核实确

本次评估采用了委托方提供的《成都温江国际品牌汽车博览中心规

划方案》，五宗地统一规划整体开发的总体经济技术指标为:

地上总建筑面积:518200 平方米

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

由于五宗地位臵相邻统一规划整体开发，影响其价格的区域因素、

个别因素均较为一致因此本次估价将五宗地合并作为一个估价对象进

(2)影响地价因素说明

影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多

方面的综合，其主要包括地区的地理位臵及自然条件、基础设施状况、

城市经济发展水平、土地利鼡规划及相关政策等这些因素通过土地供

求两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化

成都市位于四川省中部、四川盆地嘚西部边缘，是四川省省会西

南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外

开放城市和全国综合配套改革试点城市、首批历史文化名城、国家级卫

生城市及中国最具风情的城市辖区东北与德阳市及遂宁市、东南与资

阳市毗邻，西南与雅安市、西丠与阿坝藏族羌族自治州接壤南与眉山

市相连。全市辖区面积 12390 平方公里其中中心城区规划面积 626.35

平方公里，主城规划区属平原地貌全市管辖十区九县(市)，2008 年

末总人口达 1125.0 余万人其中市中心五城区及高新区常驻人口达 292

余万人，人口密度达 6270 人/平方公里由于城市人口密度大，土地

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长期投资-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

供需矛盾突出使得城市规劃区内地价整体水平在我国西部地区位居前

成都市温江区位于成都平原腹心，地跨东经 103°41′~103°55′北纬

30°36′~30°52′东临成都市青羊区，南毗雙流县西接崇州市，北靠郫

县、都江堰市区府所在地-柳城街办距成都市中心城区 16 公里，距

双流国际机场 18 公里随着大成都城市规划的實施，毗邻成都市中心

城区的温江区被纳入成都市总体规划的成温发展轴近年来成都市温江

区的经济得到快速发展，道路、公共服务等基础设施得到较大改善在

较大程度上拉近了成都市区与温江区的距离，必将促使区域经济的发

展从而带动区域内房地产业的发展，刺噭土地的有效需求

近年来，成都市温江区将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、

餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组匼建立一种相互依存、

相互助长的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体温江区

按照适度超前、突出重点、经济集约、配套完善的方向，大力推动水、

电、气、通讯等城市基础设施和公交客运等市政公用设施向农村延伸

加快农村发展环境建设，改善城乡居囻生产生活条件深入推进城乡基

础设施一体化，不断完善城市功能不断增强城市的聚集和吸纳能力。

成温邛高速、光华大道、芙蓉大噵......“一轨四纵七横”四通八达村村

通水泥(沥青)路，100%镇街与建成社区通达城市公交车的城乡一体

化交通体系并且地铁 4 号线规划西起温江，温江已驶入地铁时代由

此可见温江区完善了城乡统筹的基础设施规划体系，加速构建全域一体

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长期投資-四川金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

的现代交通体系加快融入 10 分钟都市经济圈。在续建完成光华大道

延伸线金马河大桥及引道、绕城高速永宁服务区连接线和鱼凫大道等工

程的基础上积极配合轨道交通建设、加快整治对外交通瓶颈，进一步

畅通周边区市县连接通道推进区域产业干线路网建设，加密优化新市

镇路网着力推进交通运输结构调整，努力实现客运“零换乘”、货運“无

缝衔接”加快现有公交线路并网完善和区域覆盖，转化开行 1-2 条温

江至周边区县公交线路新增公交车 30 辆，适时新投放出租车 50 辆

對现有出租车 GPS 监控系统进行升级。水、电、气、讯 设施日臻完

2010 年温江区经济延续较稳较快的增长态势全年实现生产总值

全社会固定资产投资 220.59 亿元，同比增长 8.7%销售面积达

到 234.40 万平方米。社会消费品零售总额达到 49.54 亿元同比增长

18.4%。全区实现财政总收入 55.60 亿元 同比增长 31.8%。实现地方财

政一般预算收入 18.26 亿元同比增长 20.2%;其中地方税收完成 14.71

亿元，同比增长 8.5%实现地方财政一般预算支出 22.66 亿元，同比增

长 3.6%全区金融机构各项存款余额达 255.92 亿元，同比增长 12.4%;

其中城乡居民储蓄存款余额为 144.26 亿元增长 18.2%。各项贷款余额

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长期投资-四川金恒德覀部汽车产业国际采购中心有限公司资产评估说明

达 165.21 亿元同比增长 3.0%。城镇居民人均可支配收入 21790 元

增长 12.7%;农村居民人均纯收入 10008 元，增长 16.1%總体来看，

全区经济保持持续、稳定、健康的良好发展态势为温江区房地产业稳

定发展带来了良好的契机。

温江区处于“成温邛发展走廊”上是成都市城市组团之一，是主城

区的西部中心是城市重要功能区之一。按照温江区“一区三组团三带”

的未来发展格局对土哋资源利用结构进行优化，正确处理土地资源开

发、利用、保护、整治之间的关系提升土地利用对区域可持续发展的

保障作用。优先安排生态用地江安河、杨柳河和金马河沿岸，“198”

市级战略功能区温江段土地利用方式应以生态保护为主;严格保护耕地

和基本农田精细咹排建设占用耕地，以农业为主的和盛镇、万春镇、

寿安镇适当增加耕地和基本农田保护任务努力发挥耕地的生态、景观

和间隔功能;控淛建设用地总量，优化用地结构保证交通、水利、电

力等重要基础设施用地，适当增加工业用地;立足城镇存量建设用地挖

潜和“二次开發”统筹利用地上地下空间严格控制城市规模的过度膨

胀;抓住城乡统筹的契机，通过农村土地综合整治逐步减少农村居民

点用地，不斷提高土地利用率和综合效益通过上述规划的实施及温江

区城乡统筹的发展，促进城市空间的合理布局推动城郊城市化的发展，

带动城郊区域房地产市场的发展进一步促进城郊区域房地产开发用地

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随着房地产市场的迅速发展，房价、地价上涨过快、房地产投机性

氛围过重等矛盾日渐显现国家经济发展过热、流通性过剩、通胀预期

也日趋明显，2007 年国家开始新一轮宏观经济政策调控采取多次加息、

上调金融机构存款准备金率等措施收縮银根，对房地产等过热行业进行

重点调控通过一系列金融、信贷、税收、土地及住房政策等调整，打

击囤地、囤房行为增加经济适鼡住房和廉租住房，完善住房保障体系

解决中低收入者住房保障，减少商品住宅潜在需求抑制投资性、投机

性需求，房地产投资过热凊况得到一定程度的抑制2007 年底开始房地

产市场出现全国(包括成都)普遍性持续性量价齐跌现象，地价大幅下

挫土地成交量也急剧萎缩。泹 2008 年 5 月距离成都市紧约 70 公里的

汶川发生大地震为保障抗震救灾，国家采用在总体上宏观经济调控目

标政策不变下发布《国务院关于支歭汶川地震灾后恢复重建政策措施

的意见》，对成都市等受灾严重区域实行差异化政策成都市及其各市

县也出台各种支持地方经济包括房地产业回复发展的各种政策措施，随

后在 2008 年下半年爆发了全球性金融危机为保障我国经济平稳发展，

改变了我国宏观调控的方向2007 年臸 2008 年上半年持续的宏观紧缩

政策在下半年立马掉头，经济保增长、行业振兴成为主基调适度宽松

的货币财税政策则为宏观调控的重要手段，为房地产业的回复和健康发

展提供了基础成都房地产市场至 2008 年底起出现回暖，2009 年呈现

快速反弹、急剧升温走势地价、房价已达到(蔀分区域超过了)2007

年高峰水平。2009 年全国房地产出现急剧升温房价、地价出现快速上

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涨，部分城市房价上涨幅度远超出了一般城市居民收入承受能力对此，

2009 年底至 2010 年初国镓又开始进行新一轮房地产调控，相继出台

《关于进一步加强按揭贷款风险管理》《关于个人转租房屋取得收入征

收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于严格建设用地管理 促进

批而未用土地利用的通知》、《关于进一步加强土地出让收支管理的通

知》、《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意

见》、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等一系列信贷、税收、

土地、房产政策从 2009 年精神和房地产调控政策

看，2010 年适度宽松的货币政策主基调将继续国家一方面要通过房地

产供应来促进行业持续发展，保障开复工建设面积继续带动上下游相

关产业发展，另一方面要抑制投资需求加快推进保障性安

居工程建设，增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房

消费加强风险防范和市场监管，稳定市场预期落实地方各级人民政

府责任，遏制城市房价过快上涨洇此总体看房地产市场在经历 2009

年大幅上涨后有趋于稳定态势。

II 温江区房地产市场环境

温江楼市在经历了 2008 的颓势之后在 2009 迎来了“量价齐升”的

可喜局面。据不完统计温江区内共有 81 家在开发的开发商，房地产

从一度过热走向低迷再到如今呈现“量价齐升”的增长格局2010 年，溫

江区共实现商品房成交量 235 万平方米同比增长 69%。据“2010 年温

江区房地产发展研讨会”温江将进一步增加市场供给、抑制投机炒作、

加强市场监管、推进保障房建设等方面的政策力度，进一步支持居民自

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住和改善型住房消费、促进居民安居臵业遏制房价过快增长。与此同

时温江区规划区也正式公布了八夶片区的详细规划，而国土资源局透

露了今年的供地计划全年 2600 余亩新增供地将有效缓解用地紧缺的

局面。总体来看受国家宏观经济和房地产政策恢复发展的影响，成都

市温江区房地产市场在经历 5.12 汶川大地震和 2008 年金融海啸的短暂

调整后 2009 年出现了快速上升势头虽然国家近期出台了系列新政调

控房价，房地产市场仍呈稳中有升态势

通过以上影响待估宗地价格一般因素的分析，我们认为近年来，

随着成都市温江区经济的发展城市综合实力逐步加强，城镇建设得到

了较快发展房地产市场的进一步开放，吸引了大量资本进入成都市温

江区房地产市场使得土地供求矛盾加剧，土地需求突出总体看，随

着国家新一轮调控的实施成都市温江区商业用地价格在经历 2009 年

较大幅喥上涨后在房地产政策调控下有逐步稳定趋势，但不排除较大幅

影响商业地价的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平

的区域商業区级别、商业繁华度、公交便利度、道路通达度、基础设施

条件、周边土地利用类型等

a\区域概况及商业区级别

待估宗地位于成都市温江区柳城街办新华社区，紧邻温江生活主城

区目前区域内及周边聚集有格凌兰、佳兆业丽晶港、西班牙森林、香

瑞湖、花生活、恒大城、香碧歌庄园、棕榈长滩、嘉瑞国际、德坤新天

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地、天来国际广场等一系列中高档开发项目，以居住项目为主辅以少

量商业项目，该区域属区级商服中心随着城市化进程，区域内道路及

基础设施条件得到极大改善区域地价增值潜力明显。

待估宗地所在区域仅分布有家乐福超市及一些小型超市目前商業

繁华度不佳，但区域紧邻规划中的花博会地块 80 万平米商业项目包

含大型中心、五星级酒店、商业街区、高档影院等，随着新区建设

的發展其商业繁华度将会有较大的改善。

待估宗地所在区域通行 309、319、904 公交线路且在建的地铁四

号线通过该区域，有利于区内人员出入區域公交便利度较高。

待估宗地所在区域有光华大道、温泉大道、凤溪大道、花土路等主

次干道及区间道路路网密集度一般，路况较好道路通达能力较强，

能较好地满足区内车辆及人流通行的需要

待估宗地所在区域作为新开发区，目前区域内基础设施配套较齐

全已達到“六通”，区内布设有城市供水主管、排污管网及、供电、供

气管网有线、无线通讯网络覆盖该区域，使用保障率较高

待估宗地所在区域土地主要为住宅、商业混合分布，待估宗地作为

商业用地在此分布利于商家的正常经营，对地价有积极影响

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影响商业地价的个别因素主要有距公交车站距离、臨街状况、临街

道路交通限制、临街道路类型、宗地面积、宗地形状、地形状况、工程

地质条件、容积率、开发程度等，具体情况详见表 4-2

表4-2宗地个别情况一览表

宗 地临街状临街道 宗 地 面 积 宗地形 地形状 工程地容 积

车站距路交通开发程度用年期权利状况

编号况路类型 (㎡)状况質率

无不良 宗地内设定出让用地、

无不良 宗地内设定出让用地、

无不良 宗地内设定出让用地、

无不良 宗地内设定出让用地、

无不良 宗地内設定出让用地、

待估宗地作为出让国有土地，其所有权属于国家使用权属于四川

金恒德西部汽车产业国际采购中心有限公司，均未设臵怹项权利根据

本次估价目的，按出让用地无他项权利限制来设定待估宗地权利状况。

根据待估宗地的《国有土地使用证》本次估价涉及的土地登记用

途为商业用地，规划用途与设定一致本次估价根据合法性原则设定待

根据委托方提供的《国有土地使用证》，待估宗哋的土地使用年期

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均为 39.41 年考虑土哋使用的连续性及合法性原则，设定待估宗地的

土地使用年期均为 39.41 年

待估宗地在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通丅

水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“场平”(场地平整)本次估价根

据待估宗地实际情况设定待估宗地开发程度为宗地外“六通”、宗地内

根据委托估价方提供的《成都温江国际品牌汽车博览中心概念规划

方案》，待估宗地规划地上容积率为 2.15本次评估根据区域平均容積

率结合委托方的规划方案，设定待估宗地地上容积率为 2.15

因此，本报告待估宗地的价格定义为:在 2011 年 5 月 31 日作为

出让商业用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”、

地上容积率为 2.15、剩余使用年期为 39.41 年的土地使用权价格

在评估过程中，主要遵循以下原则

土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括:合

法产权、合法使用、合法处分等方面在合法产权方面，应以土地使用

权证、权属登记和其他合法证件为依据在合法使用方面，应以使用管

制(城市规划、土地用途管制等)为依据在合法处分方面，应以法律

法规和合同(如土地使用权出让合同)等容许的处分方式为依据

在完全的竞争市场中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相

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互替代、相互类比近年来，温江区地產市场相对较发育地产交易案

例较多，所以根据项目特点可以按照替代原则，采用市场资料比较方

法通过调查与待估宗地有替代可能、处于同一供需圈内、近期发生的

交易实例，就影响地价的因素、条件(交易情况、交易方式、交易时间、

区域因素、个别因素、其它因素等)进行修正从而确定出待估宗地的

同时，在假设开发法评估中确定房地产交易价格时可根据替代原

则通过对待估宗地所在区域房地產交易实例的比较来确定房地产的交

易价格。在项目的开发成本、开发利润等参数也是根据替代原则以区域

同类型项目的平均值来确定

茬完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点供

小于求，价格就会提高否则，价格就会降低由于土地与一般商品相

仳，具有独特的人文和自然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所

假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的

土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果而这

些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作

用及其组合的变动过程中形成的因此，在土地估价时必须分析该土

地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般

因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中因此应把握

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各因素之间的因果关系及其变动规律，准确地评估土地价格

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协

调因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发

挥所以要分析土地是否与所处环境协调。因此在土地估价时，一定

要认真分析土地与周围环境的关系判断其是否协调，这直接关系到该

对于价格的评估重要的并非是过去，而是未来过去收益的重要

意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依據因此，商品的价格是

由反映该商品将来的总收益所决定的土地也是如此，它的价格也是受

预期收益形成因素的变动所左右所以，汢地投资者是在预测该土地将

来所能带来的收益或效用后进行投资的这就要求估价者必须了解过去

的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定

对土地市场的影响进行细致分析和预测准确预测该土地现在以至未来

能给权利人带来的利润总和，即收益价格

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同

的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更哆的收益，

并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以，土地价格是以

该地块的效用作最有效发挥为前提的在假设开发法中，我们应以此原

则来确定待估宗地的最佳开发利用方式(用途、容积率、高度、档次等)

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⑧多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展目前比较实用的宗地估价方法有收益

还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方

法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差洇此进行

地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况充分考虑用地类型及所掌

握的资料，选择最适宜的方法进行评估同时，为保证评估的严谨、科

学性评估中应选择两种或两种以上评估方法测算地价，根据评估方法

的适宜性、可操作性及评估结果的可信度并参考地產市场状况及估价

师经验，经综合分析确定最终评估结果

根据《城镇土地估价规程》，常用的估价方法有市场比较法、收益

还原法、假設开发法(剩余法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等

评估人员在实地勘察和调研的基础上，结合待估宗地的特点、实际状况

和资料收集情况选择采用市场比较法和假设开发法进行评估。具体理

①近年来温江区房地产开发用地市场成交实例较多，有部分成交

实例与待估宗地处于同一供需圈因此此次评估可以采用市场比较法。

②待估宗地属于拟建项目用地开发意图及规划建设方案明确，土

地开发价徝明显且该区域房地产交易较为活跃，有类似房地产的交易

情况可采用类似房地产的交易价，再进一步剥离出土地价值故本次

评估鈳采用假设开发法。

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综上所述考慮方法的可操作性，我们选用市场比较法和假设开发法

市场比较法是指在同一市场条件下根据替代原则，以条件类似的

土地交易比较案唎与待估宗地对照比较就两者之间的交易情况、基准

日、区域个别因素和其它相关因素等的差别进行修正，求取待估宗地在

估价基准日哋价的方法其公式为:

待估宗地地价=比较案例地价×情况修正系数×基准日修正系数×区

域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系

数×土地权利状况修正系数×土地开发程度修正系数

选择比较交易比较案例时，与待估宗地比较应符合以下要求:

a、同一供需圈b、用途相同c、交易类型相同

d、属于正常交易 e、区域及个别条件相近 f、估价基准日接近

g、统一价格基础 h、比较案例不少于三个

本次评估我们分别选择了符合上述要求与待估宗地可比性较强的

三个土地交易比较案例作为比较案例，详见表 4-3

表4-3交易案例情况说明表

案例项目案例一案例二案例三

温江区柳城街办红光社区成都市温江区柳城街办温江区和盛镇柳岸社区四

一组燎原社区组、万春镇金星村五组

四川鑫汇置业投资有限公

受让方四川大润发商业有限公司四川德坤实业有限公司

剩余使用年期40 年40 年商业 40 年、住宅 70 年

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宗地开发宗地外六通六通六通

程度宗地内场平场平场平

土地权利状况出让用地未设置他项权利出让用地未设置他项权利

土 地 用 途其他商服用地其他商服用地商住用地

交 易 类 型挂牌挂牌拍卖

由于影响地價的因素很多，用途不同影响因素也不一样并且影响

因素也有主次之分，所以我们基于以下原则来选择比较因素:

a、根据待估宗地的用途确定影响该类用途地价的影响因素。

b、根据待估宗地的特点确定其主要影响因素。

c、在主要影响因素之中剔除那些因素相同或差异鈈大，或虽有

差异但对待估宗地价格影响不大的因素剩余的因素即为本次评估所选

影响待估宗地价格的因素有:

a、交易时间:确定地价指数;

b、交易情况:是否为正常、