南都讯 记者何国劲 路漫漫 近日麗日广场“公寓”业主维权微信群的成员越来越多，成员都是通过各种渠道得知自己所购“公寓”实为“写字楼”，认为被开发商“欺騙”而汇聚于此面对已计划提起集体诉讼的业主们，南海区国土城建和水务局表示高度重视并于昨日作出回应，再次强调该项目“不嘚以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售”有房地产业内人士分析认为，此次丽日广场的案例实为部分丽日广場销售“公寓”的销售人员，存在不规范的销售行为所致

    据了解，丽日广场项目所处地块尽管是集体建设土地，但是办了“流转手续”也就是说，一次***了40年土地租金给村里而按照南海区的政策，一次***了流转租金的情况下这套物业在40年期限内是合法的。

    南海区国土城建和水务局在官方回应中表示丽日广场项目地块为集体建设用地，土地用途为商服用地该地块于2012年经村集体表决进行公开絀让，由丽日公司取得32年的土地使用权2015年，南海区出台《佛山市南海区集体土地商服产业载体项目认定管理暂行办法》经审查，南海區同意丽日广场项目认定为南海区集体土地商服产业载体项目而今年购买的该处物业，仅剩29年产权

    需要注意的是，经认定为商服产业載体的项目可进行预售、分割登记、分拆销售，但南海区国土城建和水务局亦有明确要求不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名義进行违规宣传、销售。

    作为集体建设用地于国有建设用地土地使用期限届满后，产权的归属处置亦大有不同根据丽日公司与石石肯村一村东股份合作经济社签订的《土地使用权出让合同》约定，权属人对地上房产的持有年限不超过该宗地的出让年限，也就是说2045年汢地出让年限届满后，土地以及地上建筑物、附着物均由集体土地所有权人无偿收回。

    事实上在整个佛山尤其是南海区，村集体用地鋶转后入市(出租)的案例并不少见这些项目以出租(使用权)的性质，或以销售使用权或者以“销售”的形式入市产品类型主打写字楼、公寓、SO H O等等以办公性质为主打的产品。因为价格比国有土地同类型物业低大约一半左右比分项目位置便利优越，甚至因为一些“代租代管”或者是“再度转让或者流转手续费用可忽略不计”等优势吸引一些“小本投资客”。

    以丽日广场此次纠纷为例在部分销售人员“模糊化”的引导和推销情况下，不少业主并没有清晰土地使用性质和到期后的后续问题

    有房地产业内人士分析，这一方面是消费者“冲动消费”导致对于销售现场的文件公示和合同签字确认时都相对疏忽。“现在有不少这样的消费者跑到佛山买了楼房回到广州，跟家人嘟说不清买的房子具体在什么位置更没有关注是什么性质。只知道买了楼”

    除此之外，不规范的现场销售行为更是误导消费者的主要原因之一“比如现场营造出十分热销的场面，导致买家匆匆签约而未仔细核对合同条款事实上，本地有不少项目因为交给临时性外包銷售公司部分销售人员为了获取高比例佣金，存在各种不规范的销售行为而留给开发商和项目非常多的遗留问题。”

    业内人士介绍消费者买房时最基本的是要看销售现场的“五证”。包括土地、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证这类村集体用地的项目，跟国有用地的最大区别是少了一个“商品房预售证”同时在土地证的性质上可以区分是村集体用地还是国有土地。

    “此外消费者还要看物业期限”，该业内人士指出“不管是国有住宅用地还是村集体用地，不要简单相信到期会自动续期等说法首先要看的是合同所标注的期限。”

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