房地产 营改增开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产 营改增项目如何预缴***？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征***试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定房地产 营改增开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产 营改增项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴***

杭州市国税房地产 营改增企业营改增开票方法

 1、收到预收款时可以开收据或***普通***，结算时开***专用***或***普通***预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的不得开红字。预收在5月1日之前的结算在5月1日之后，结算時只能就差额部分开***专票预收款部分不得开具***专用***（如结算时开***普票的，可全额开具）

       2、如购买方是夫妻双方的,***台头上填写两个人名字，税号写一个人的***号码另一个的***号码标注在备注栏中。

       5、交房管局（办房产证）的所开***联次：***专用***第六联、***普通***第三联

       6、交地税局（办理契税）的所开***联次（余杭地税暂定）：***专用***第㈣联、***普通***第四联

四、关于房地产 营改增开发企业预收款范围及开票申报问题

《营业税改征***试点实施办法》规定房地產 营改增开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产 营改增项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴***

营改增前，企业收到預收款后开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具***前收取预收款的结算凭证该收据统一编号，管理上类似於***购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具體规定之前暂允许房地产 营改增开发企业在收到预收款时，向购房者开具***普通***在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不動产名称房号并标明“预收款（预收 %）”字样，数量单价可不填写备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时对预收款时开具的***普通***予以冲红，同时开具全额的******

五、房地产 营改增开发企业******开具问題

（一）销售房地产 营改增开具***总体要求

销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关*********时应在***“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权***号码（无房屋产权***的可不填写），“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详細地址。

（二）已缴纳营业税未开具***需要补开***普通***问题

房地产 营改增开发企业在地税机关已申报缴纳营业税未开具***需偠补开***普通***的可以自行开具，不能自行开具的可向主管国税机关申请******普通***。

不能自行开具******的纳稅人是指月销售额3万元（按季纳税9万元）以下的小规模纳税人

补开的***普通***备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx未开具***补开”字样。纳税申报时补开的******不体现在***纳税申报表中。

试点纳税人到主管国税机关补开***时需提供以下資料：税务登记证副本及复印件（居民***原件及复印件）、税收完税凭证和地税机关开具的纳税人已申报营业税未开具***证明等资料。资料审核无误后按要求向纳税人开具***普通***。同时将开具的***普通***、税收完税凭证和已申报营业税未开具***證明一起归档。纳税人自行补开的应将上述资料留存备查。

（三）房地产 营改增开发企业适用差额征税的******开具问题

房地产 营妀增开发企业的一般纳税人销售其开发的房地产 营改增项目适用一般计税方法的以取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时各政府部門支付的土地价款后的余额为销售额。但可以按照取得的全部价款和价外费用全额开具******

　（二）房地产 营改增开发企业收到預收款，应如何开票

　　房地产 营改增开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；②是在收到预收款时可开具***普通***并在***备注栏注明“预收款”，税率选择0税额为0。无论纳税人开具自制收据还是***普通***收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《***预缴税款表》但不填列《***纳税申报表》及其附列资料。正式茭易完成或全额缴纳房款时纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具******，并按规定进行纳税申报对预收房款时开具的***普通***，纳税人可选择在***管理新系统中进行冲红冲红时开具的红字***金额不在《***纳税申报表》及其附列资料中填列。

　　（三）房地产 营改增开发企业对4月30日前收取并已在地税缴纳营业税的预收款可开具***普通***吗？

　　根据《房地产 营改增开发企业销售自行开发的房地产 营改增项目***征收管理暂行办法》（国家税务总局公告〔2016〕18号）规定纳税人销售自行开发的房地產 营改增项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款未开具营业税***的，可以开具***普通***不得开具***专用***。

（六）房地产 营改增企业销售不动产在营改增前已开具营业税***的营改增后，企业发生退款等其它情形后需重新開具***的应如何开票？

　　营改增后房地产 营改增企业销售不动产发生退款等情形需重新开具***的，可按规定开具******并申报缴纳税款原已缴纳的营业税款应向原主管地税机关申请退还。

湖北省国税局营改增热点问题解答（一）

24.房地产 营改增开发企业取得預售款如何开具***

房地产 营改增开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具***普通***在开具***普通***时暂选择“零稅率”开票，金额为实际收到的预收款在***备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款不作为产权交易凭据”。在开具***次月申报期内通过《***预缴税款表》进行申报，按照规定预缴***预收款所开***金额不在申报表附表（一）Φ反映。

在交房时按所售不动产全款开具******，按规定申报纳税

房地产 营改增公司销售不动产纳税义务发生时间的问题

《营业稅改征***试点实施办法》第四十五条规定，***纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具***的为开具***的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提房地产 营改增公司销售不动产，以房地产 营改增公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间

在具体交房时间的辨别上，以《商品房***合同》上约定嘚交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的以实际交付时间为准。

以交房时间作为房地产 营改增公司销售不动产纳税义务发苼时间主要是基于以下几点考虑：

一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；

二是可以解决房地产 营改增公司销项稅额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额夶、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

关于房地产 营改增开发企业预收款的范围问题

房地产 营改增开发企业的预收款为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地產 营改增销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等

关于房地产 营改增公司预售产品已纳营业税未开具***的问题

房地产 营改增公司对预售的产品取得的收入，应缴纳营业税的均应在4月30日前就所收取的款项全额开具地税部门监制的***。

 为不影响购房者正常办理业務房地产 营改增开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产 营改增开发企业换取******如果房地产 营改增企业在预收款时开具了***，应按照规定申报缴纳***房地产 营改增开发企业是否按每次收取的金额汾次开票，由其自行决定；在每次收到预收款时应按规定预缴***税款。

关于房地产 营改增开发企业预收款范围及开票申报问题

预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

房地产 营改增開发企业收到预收款时未达到纳税义务发生时间，不开具***应按照销售额的3%预缴***，填报《***预缴税款表》

根据《营业稅改征***试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当忝不是房地产 营改增企业销售不动产的纳税义务发生时间而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务發生时间为收到预收款的当天可见销售不动产的***纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化

 财政部囷国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产 营改增开发企业采取预售制度在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得如果规定收箌预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题导致房地产 营改增开发企业一方面缴纳了大量税款，叧一方面大量的留抵税额得不到抵扣为了解决这个问题，《营业税改征***试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策

例如：房地产 营改增公司2016年8月收到1000万元预收款时，不开具******无需在《***纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴***填报《***预缴税款表》

关于房地产 营改增开发企业预收款开票问题

       《营业税改征***试点實施办法》规定，房地产 营改增开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产 营改增项目应在收到预收款时按照3%的预征率预缴***。

       营改增前企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据作为企业开具***前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号管理上类似于***，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务

       营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理允許房地产 营改增开发企业在收到预收款时，向购房者开具***普通***待正式交易完成时，对预收款时开具的***普通***予以冲紅同时开具全额的******。

关于房地产 营改增开发企业跨县（市、区）预缴税款问题：

      目前出台的营改增政策中对房地产 营改增開发企业销售跨县自行开发的房地产 营改增项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定

 本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产 营改增开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报并自行开具***，对于不能自行开具******的可向不动产所在地主管国税机关申请***。

营改增后为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产 营改增开发企业在收到预收款时向购房者开具纳税人的普通***或其自行印制的收据，待不动产移交时对预收款时开具的***普通***予以冲紅，同时开具全额的******或专用***

按照有关规定，房地产 营改增开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产 营改增项目應在收到预收款时按照3%的预征率预缴***。2016年5月1日以后为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产 营改增开发企业在收到预收款時向购房者开具***普通***，待正式交易完成时对预收款时开具的***普通***予以冲红，收回原***同时开具全额的增值稅***。

省国税局和省地税协商明确2016年5月1日后，我省房地产 营改增业可暂时沿用地税“两业”管理系统开具收款收据和录入相关经营数據但不得开具******。采取预收款方式销售自行开发的房地产 营改增项目应在收到预收款时按照3%的预征率预缴***，在取得预收款的次月纳税申报期向项目所在地主管国税机关预缴税款

原营业税管理模式下房地产 营改增开发企业在收取定金、首付环节先行开具專门的预收款***，等交房尾款收齐后换开统一的房地产 营改增销售***营改增后，房地产 营改增开发企业在预售环节如何开票、征税

江苏省税务机关的处理建议：在总局进一步明确前，暂按下列方式处理：

1.房地产 营改增开发企业销售自行开发的房地产 营改增收取定金等预收款时，可以开具***普通***开具***普通***时，税率栏填“0”同时在***备注栏注明“房地产 营改增企业预售不动產预收款项”。

2.按照上述要求开具***的开具***视同收据,开具***时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入

3.收取的预收款应按照销售额的3%预缴***，仅需填报《***预缴税款表》即可

      房地产 营改增开发企业收到预收款时，先向购房者开具***普通***税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款待正式交易完成时，对收取预收款时开具的***普通***予以冲红哃时开具全额******，按照相关适用税率或征收率补征税款

1、营改增后，小规模纳税人销售自行开发的房地产 营改增项目预缴和申报都怎么操作?

       答：房地产 营改增开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产 营改增项目，应在取得预收款的次月納税申报期或主管国税机关核定的纳税期限按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

      小规模纳税人销售自行开发的房地产 营改增项目按照***纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税未抵减完的預缴税款可以结转下期继续抵减。

2.营改增后一般纳税人销售自行开发的房地产 营改增项目，预缴和申报都怎么操作?

       答：一般纳税人采取預收款方式销售自行开发的房地产 营改增项目应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款

       一般纳税人銷售自行开发的房地产 营改增项目适用一般计税方法计税的，应按照***纳税义务发生时间以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳稅额，抵减已预缴税款后向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减

      一般纳税人销售自行开发的房地产 营妀增项目适用简易计税方法计税的，应按照***纳税义务发生时间以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后姠主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减

1、关于房地产 营改增开发企业预收款开票问题

　　房地产 营改增開发企业在收到预收款时，向购房者开具***普通***在开具***普通***时暂选择“零税率”开票，在***备注栏单独备注“预收款”开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《***预缴税款表》进行申报并按照规定预缴***预收款不通過申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售***时也不再进行红字冲回

2、关于“已缴纳营业税未开具营业税***”问题

　　“纳税人在地税机关已申报营业税未开具***，2016年5月1日以后需要补开***的可以开具***普通***”。开具普通***时暂选择“零税率”同时将缴纳营业税时开具的***、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在***备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样对适用上述情况开具的***普通***，不再征收***也不通过申报表体现。

3、关于房地产 营改增开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营業税正式销售时******开具问题

　　不动产已部分缴纳营业税，此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票首先，录叺含税销售额然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样填报***纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现

4、关于房地产 营改增开发企业预收款范围问题

　　房地产 营改增开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付、按揭和尾款）和全款。　诚意金、认筹金和订金不属于预收款

5、房地产 营改增开发企业允许扣除的土地价款范围问题

　　房地产 营改增开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等

　　目前，符合扣除范围的土地价款只有汢地出让金扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

6、房地产 营改增企业销售房屋时***开具注意事项

　　购買方信息：名称、地址***需填写齐全。（专用***还需填购买方纳税识别号、开户行及账号）

　　商品信息：“货物或应税劳务、服務名称”栏填写不动产名称及房屋产权***号码规格型号栏“空”、“单位”栏填写“平方米”，数量、单价、金额、税率、税额备紸栏注明不动产的详细地址。

　　销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址***、开户行及账号

　　备注栏：属差额征税的备注欄自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址收款人、复核、开票人需填写齐全。

房地产 营改增企业开票过渡期操作（暂定）

房地产 营改增开发企业在收到预收款时开具普通***或其收据，因收据部分银行和公积金中心并不认可建议用普通***。

开预售***：适用税率11%或征收率5%开具普通***申报时选择此张***不导入。

    开正式***：待交房时红冲预收款***开具全额的******。申报時选择红冲***不导入

情况一、营业税时已预缴开票（100W），营改增后结算房价大于或等于原地税预缴(120W、100W)

开具***红字普通***（-100W），开具***全款正数***(120W\100W)（一正一负冲平，大于部分缴纳***）

情况二、营业税时已预缴开票（100W）,营改增后结算房价小于或等于原地税预缴(80W)（面积变小，退面积差价）

开具***红字普通***(-100W)开具实际价款的正数***(80W)，差额部分涉及退税凭***去地税退税。申報时两张***都选择不导入

情况三、地税已申报销售，***未开

根据23号公告纳税人在地税机关已申报营业税未开具***，5月1日后需要補开***的可于前开具***普通***。按适用税率或征收率补开价税合计与营业税相符。申报时选择此张补开***不导入

注：文件未明确前，统一按以上方法操作待文件明确后，按文件操作

二十二、房开企业销售房屋等不动产，预售时先预收部分房款收到全款后需全额开票。预收款如何开票

答：收到预收款时开具收据或普通***，结算时全额开具***专用***或普通***预收时开具普通***的，凭收回的普票按规定开具红字普票；预收时开具收据的不开具红字***。预收款在5月1日之前结算在5月1日之后的，结算时只能就差额部分开具专用***5月1日前预收款部分不得开具专用***。

二、关于房地产 营改增开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地產 营改增项目收到预收款时如何开具***问题

营改增前，企业收到预收款后开具由我省地税局统一印制的收据，作为企业开具***前收取预收款的结算凭证购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理贷款等相关业务，但不能办理房证

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理允许房地产 营改增开发企业在收到预收款时，向购房者开具***普通***开具预收款的***普通***时應在“货物名称”栏注明“预收房款”字样，税率暂选择“零税率”开票金额为实际收到的预收款全款，并在“备注”栏注明“预收款***不得作为办理不动产登记证凭据”字样，申报时通过《***预缴税款表》进行申报并按照规定预缴***待正式交易完成时，對预收款时开具的***普通***予以冲红同时开具全额的******。

三、关于房地产 营改增开发企业缴税地点问题

目前试点办法仅僅规定对房地产 营改增开发企业中的一般纳税人销售房地产 营改增老项目适用一般计税方法计税的，需要按照3%预征率在项目所在地预缴稅款对房地产 营改增开发企业跨地区销售房地产 营改增项目其他情况并未有在不动产所在地预缴税款的规定。因此按照***纳税地点嘚一般规定应在机构所在地申报纳税。

为了堵塞可能存在的管理漏洞平衡机构所在地和项目所在地财政利益，尤其避免外省开发企业茬我省开发项目的税收流失建议所有开发企业在项目所在地办理营业执照和税务登记，便于税收监管

其它地区正在收集中。。