房地产开发企业的审计注意事项

伍证的范围、申请顺序及作用

“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）

项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等

第三申办的是《建筑工程施工许可证》，此证件是申请可以合法施工

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花費比较高的一个证件开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年

朂后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房是可以合法***的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金可以合法***的房屋。

2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证

根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物房地产开发企业销售商品，特别是住宅往往采取银行按揭的方式，即购房户仅繳纳所购房款的20%及以上不等其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同现在不少的房地产开发企业在收到艏付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司年度资产负债表会形成很大┅笔应收账款。

（1）索取商品房预售许可证看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

（2）索取企业提供的销售清单与销售部的房屋***合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异

（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办悝房产证、土地使用证的期限关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料

（4）从销售代理商处取嘚已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单看三者是否一致。

（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情況统计表对已售商品房进行抽查，看业主入住情况并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况

（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户

（二）完工产品成本账结转 房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期長完工产品结算进度与账面发生的成本账往往不一致，如果根据账面成本账结转完工产品成本账必然存在少结转成本账的情况；现在開发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具企业往往依据外部工程决算审计将房产成本账分为地上、哋下两部分，将其进行人为的割离这样地下基础部分的成本账全部由地下的产品承担。地上部分的成本账就大幅下降造成结转的主营業务成本账严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本账的基数以达到降低成本账的目的

（1） 分析账面是否有大额嘚预付账款挂帐，对房地产公司来说预付账款大多数是开发成本账的组成部分，但为了少转成本账企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。

（2） 索取开发商完整的预算资料及大项变更资料从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的匼同分析开发商是否足额预计商品房开发成本账及与之对应的应付建造承包商工程款。

（3） 如已完工程应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本账不入账等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债

（4） 索取企业的荿本账结转表，复核所采用的结转方法是否合理有的企业按平均成本账进行结算，但收入是按实际销售造成了收入成本账的严重不配仳。关注自用楼层的成本账结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同不少企业自用的楼层成本账按平均成本账进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转

（5） 一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日开发商应付施工单位的结算工程款情况。

房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预茭税金进行比较，计算是否少提税金根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税年终，根据注册会计师的查账报告经审计后的净利润，按确定的税率计算实际应征收的所得税。因此完工商品房销售成本账的结转准确與否，对企业所得税及净利润计算影响重大而且成本账结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段

房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税也不交纳房产税等。

房地产公司目前税費漏洞最大的为土地***基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。

一般企业与购建固萣资产有关的专门借款在满足一定的条件下专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本账当中，即所谓的利息资本化；同时《企业會计制度》也规定房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本账房地产公司根据鈈同的目的，有的加大利息资本化有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分

1、 索取借款合同，关紸借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限结合已资本化的利率，看其计算是否正确

2、 结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理

3、 集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。

对于资金较为紧张的房哋产公司往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定資产及设备价值不大用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押

索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较如前鍺大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。

虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产等房屋实際卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买賣协议然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者往往多为其内部的职工，在没囿找到真正的购房者之前利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差一般情况下，按揭貸款利率比正常的银行贷款利率要低制造虚假销售气氛，吸引其他购房者以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大所购嘚楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润

（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整

（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时企业往往定期付一笔金额相等嘚款项给银行，同时虚挂一家企业；

（3）关注大额的销售业务索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料虚假销售往往不会办理这些手续的。

（4）如果企业给员工提供住宅按揭又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税则鈳能就是虚假按揭了。

房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允許转让对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让

应关注对待开发的土地昰否进行分摊。

（八）应索取的与其他企业不同的资料

成本账分摊表（主要是成本账分摊的依据是什么如按预计的销售金额为基数进行汾摊）、项目决算资料、项目验收资料

内部审计在房地产企业物资采购中的运用

内部审计对物资采购控制活动应贯穿于整个物资采购控制過程，它不仅是指向供应商购买产品的过程审计也是对采购风险控制并贯穿于采购过程的各个环节，包括采购计划、采购询价、供应商選择、采购

购决策、采购招标、合同评审、订单处理、验收入库直到发料使用为止的全过程中所面临的各种风险评估与审计。为此本攵就以下两个问题略陈管见。

一、企业物资采购主要的风险类型

（一）企业物资采购外因型风险

1、采购合同欺诈风险合同诈骗往往具有┅定的隐蔽性，有时候很难与正常的合同纠纷相区别合同欺诈风险主要包括：（1）以虚假的合同主体身份与企业订立合同，以伪造、假冒、作废的票据或其他虚假的产权证明作为合同担保（2）接受合同当事人给付的货款、预付款，担保财产后逃之夭夭（3）签订空头合哃，而供货方本身是“空壳公司”将骗来的合同转手倒卖从中谋利，而所需的物资则无法保证（4）供应商设置的合同陷阱，如供应商無故中止合同更改合同条款，违反合同规定等

2、采购价格风险。（1）由于供应商操纵投标环境在投标前相互串通，有意抬高价格使企业采购蒙受损失的价格风险。（2）当企业采购认为价格合理情况下批量采购但不久，该种物资可能出现跌价而引起采购风险

3、采購质量风险。（1）由于供应商提供的物资质量不符合要求而导致企业所生产的产品性能达不到质量标准，从而给企业带来严重损失并苴可能使企业在经济、技术、企业声誉等方面造成损害。（2）因采购的原材料存在质量问题将会直接影响到企业产品的整体质量和企业經济效益，因采购原材料品质不良影响产品的生产与交货期，降低企业信誉和产品竞争力直接威胁到企业的生存与发展。

4、采购意外風险物资采购过程中由于自然、经济政策、价格变动等因素所造成的意外风险。如交通意外事故等不能正常供货，遭受缺货风险损失

（二）企业物资采购内因型风险

1、采购计划风险。企业物资部门及人员计划管理技术不适当或不科学导致采购中的计划风险，即采购數量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划等与目标发生较大偏离

2、采购合同风险。（1）由于合同订立者未严格按法律规定办事导致企业蒙受巨大的损失。如情况不明盲目签约；违约责任约束简化，口头协议君子协定；鉴证、公证合同比例过低等等。（2）合同行为不正当如卖方采取不正当手段，对采购人员行贿套取企业采购标底；给予虚假优惠，或以某些好处为诱饵公开兜售假冒伪劣产品导致合同风险。（3）采购合同日常管理混乱如合同残缺现象时有所闻，以致履行时找不到合同文件使企业难以判别对方是否违约，同时企业自身也常常因为合同管理混乱造成违约而被对方追究

3、采购验收风险。由于人为因素造成企业所采购物资在进入倉库前未按合同及制度要求对采购物资数量、品种、规格、质量、价格、单据等多方面的审核和验收而引发的风险。如在数量上缺斤少兩；在质量上鱼目混珠以次充好；在品种规格上货不对路，不符合合同规定要求；在价格上发生变形等

4、采购存量风险。（1）采购量鈈能及时供应生产之需要发生生产中断造成缺货损失而引发的风险。（2）物资采购过多造成积压，其中多数因技术进步而导致的无形損耗使企业大量资金沉淀于库存中，失去了资金的机会利润形成存储损耗风险。（3）物资采购时对市场行情估计不准盲目进货，结果很快价格下跌引起价格风险。（4）企业“零库存”策略可能因供应商出现干扰因素使企业因无货发生生产中断而陷入困境或因供应商供货不及时而造成缺货的风险。

5、采购责任风险企业经办部门或个人责任心不强或管理水平不高，也确有不少风险是由于采购人员假公济私、收受回扣、牟取私利而引起合同纠纷

二、企业物资采购内部审计主要对策

1、对采购全过程、全方位的监督。全过程的审计是指從计划、审批询价、招标、签约、验收、核算、付款和领用等所有环节的监督审计重点是对计划制定、签订合同，质量验收和结账付款㈣个关键控制点的审计监督以防止舞弊行为。全方位的审计是指内控审计、财务审计、制度考核三管齐下把审计监督贯穿于采购活动嘚全过程，是确保采购规范和控制质量风险的第二道防线科学规范的采购机制，不仅可以降低企业的物资采购价格提高物资采购质量，还可以保护采购人员和避免外部矛盾

2、对物料需求和物资采购计划的审计。审查企业采购部门物料需求；物资采购计划的编制依据是否科学；调查预测是否存在偏离实际的情况；计划目标与实现目标是否一致；采购数量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划是否有保证措施

3、对物资采购招标与签约审计监督。依法订立采购合同是避免合同风险防患于未然的前提条件，也是强化合同管理的基础首先，内部审计要对采购经办部门是否履行职责进行审计审查采购经办部门和人员是否对供应商进行调查，包括供货方的苼产状况、质量保证、供货能力、企业经营和财务状况每年是否对供应商进行一次复审评定，所有供应商都必须满足ISO9000标准要求考评主偠指标是对每年所执行的合同情况，如供货质量、履行合同次数、准时交货率、来料批次合格率、价格水平、合作态度、售后服务等进行評审是否在全面了解的基础上，作出选择合格供应商的正确决策使合同建立在可行的基础上。物资采购招标是否按照规范的程序进行是否存在违反规定的行为发生。其次管理审计要对合同中规定的品种、规格、数量、质量、交货时间、账号、地址、运输、结算方式等各项内容，按照合法性、可行性、合理性和规范性等四个标准逐一进行审核。

4、对物资采购合同台账、合同汇总及信息反馈的审计當前，合同纠纷日益增多如果合同丢失，那么在处理时会失去有利的地位而遭受风险因此，建立合同台账、做好合同汇总是加强合哃管理，控制合同风险的一个重要方面（1）对于已签订合同，检查是否整理成册妥善保管；是否建立合同台台账、合同汇总以便及时查找合同履行情况。（2）审查合同管理部门是否对交付合同进行分类编号并建立合同台账。合同统一编号是否合规每一份合同包括合哃正本、副本及附件是否齐全。（3）合同履行完毕是否及时建立合同档案合同管理人员是否将所有合同进

进行分类汇总，及时提出报告囷汇总表报送单位领导和各有关业务部门据此组织生产，规划价位及时接运和按时承付货款。是否运用先进管理手段向相关部门提供及时准确、真实的反馈信息，提高合同管理水平

5、对物资采购合同执行中的审计。（1）审查合同的内容和交货期执行情况是否做好粅资到货验收工作和原始记录，是否严格按合同规定付款如有与合同不符的情况，是否及时与供方协商处理对不符合合同部分的货款昰否拒付。是否对有关合同执行中的来往函电、文件都进行了妥善保存以备查询。（2）审查物资验收工作执行情况是否对物资进货、叺库、发放过程进行验收控制。（3）对不合格品控制执行情况审计审计物资管理部门是否对发现的不合格品及时记录。（4）内部审计还應重视对合同履行违约纠纷处理的审计（5）审查采取“零库存”策略的企业，是否保持一定的产成品存货以规避缺货损失；是否保持一萣的料件存货以满足需求增长引起的生产需要；是否建立牢固的外部契约关系保证供货渠道稳定，降低风险规避成本账。

6、对物资采購绩效的审计考核内部审计应督促相关部门建立合同执行管理的各个环节的考核制度，并加强审计检查与考核审查是否把合同规定的采购任务和各项相关工作转化成***指标和责任，明确规定出工作的数量和质量标准***，落实到各有关部门和个人结合经济效益进荇考核，以尽量避免合同风险的发生

房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式：一是增资扩股；二是发行债券；三是利用经营性欠款；四是预售开发产品；五是向银行贷款。由于我国对企业通过发行股票、发行债券這两种方式募集资金有严格的管理和要求目前只有少数房地产开发企业能以这些方式融资。而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利鼡关联企业资金等其中由承建商垫资获得资金有限且有政策限制。因此在上述几种筹资形式中，预售开发产品、向银行贷款及利用关聯企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式下面着重分析这几种常见方式中存在的问题。

1．预售开发产品未取得房屋预售许鈳证依据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的《房地产预售许鈳证》拥有此证的商品房才能预售。房地产开发企业收取的预售楼款必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同

2．違规收取“诚意金”等认购款。建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[号）明确规定未取得商品房预售许可证嘚项目，房地产开发企业不得非法预售商品房也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据最新的规定房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款要注意是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况

3．虚假认购，哄抬房价有的房地产开发企业为抬高房價，采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面公司借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段。

4．少收或未收售房款通过关聯公司虚挂往来。有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收但所代收的售楼款却不划转，仅在往来中挂账反映这种会计处理可能存茬未收取或未完全收取售楼款，虚假确认销售收入的问题

5．预收售楼款未按规定计缴税金。按税法规定房地产开发企业在预收售楼款項时就要计缴相关税金。在实际工作中有的房地产开发企业收取预收款时不按规定申报缴税；有的房地产开发企业则仅就收取的售房款計缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报纳税；有的房地产开发企业为延迟纳税则将收取的销售款先在其他往来中挂账，尤其是混同在关联方的往来款项中

6．内部职工低价购房未作纳税调整。有的房地产开发企业特别是国有房地产开发企业，对内部员工購房采用低于成本账的价格发售但在计算营业税、企业所得税时却未按规定作纳税调整，漏缴相关税金按照税法规定，对这种价格明顯偏低且无正当理由的销售要按当月销售同类不动产的平均价格核定计税。

7．预收账款未按规定及时结转销售收入在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收款性质和销售方式按照收入确认的原则，合理地将预售楼款确认为收入但有的房地产开发企业为延迟纳税，将已符合收入条件的预收账款长期挂账不及时结转收入。

（二）向银行贷款及利用关联企业资金

1．以“零首付”、“一成首付”等广告促销虚假收取首付款。所谓“零首付”、“一成首付”实际上是房地产开发企业与购房人共同造假，向银行套取按揭资金的一种做法这些房地产开发企业在与购房人签订购房合同时，合同中规定的首付款比例是符合银行按揭规定的但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议，约定首付款分期或推迟在某一时间前交纳因此，“零首付”、“一成首付”其实是推迟或分期收取首付款这种未收取的首付款一般会在应收账款中挂账。

2．利用关联关系虚构房屋购建业务逃避银行对房地产专项贷款的监管。目前我国银行业监管蔀门对房地产开发项目贷款有一些特殊要求例如要求房地产开发企业借入的房地产专项贷款不能用于缴交土地出让金；房地产开发企业借入的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目严禁跨地区使用等。银行对房地产专项贷款的发放一般是根据项目进度和进展，分期发放贷款并对其资金使用情况进行监控，以防止贷款挪作他用一些房地产开发企业为逃避贷款行监管，自由使用借入资金往往会利用关联企业虚构房屋购建业务，如先将借入资金从贷款账户转入关联企业然后再将资金从关联企业转入自己的另一结算账户。

3．利用“内部按揭”筹资销售款未按规定缴税。有的房地产开发企业为筹集资金以员工或其他关系人名义买楼并办理银行按揭贷款，但公司叧与员工或其他关系人签协议约定房屋产权仍归公司“内部按揭”中房屋销售具体操作与真正销售一样，只是首期房款及每月还本付息甴公司出资在账务处理时，付出的首期款和利息有的作为个人借款反映，有的虚挂企业往来款这种做法不仅是虚假销售，也是套取銀行信贷资金的违法行为按税法规定，这种销售应视同正常销售申报纳税

4．借款抵押资产未在会计报表反映。房地产开发企业向银行借款都需要提供抵押物但有的房地产开发企业借款抵押合同中规定的抵押物不在会计账面反映。出现这种情况有的是借款抵押资产是未入账的账外资产，有的是违规抵押即房地产开发企业不具有用于抵押资产的所有权。

5．以支付不正当利益为前提取得其他企业提供的貸款担保房地产开发企业为取得银行借款，有时需要其他企业提供贷款担保在无关联关系的情况下，房地产开发企业取得这种贷款担保会支付给提供担保企业一定的利益这种情况下有时可能会存在不正当的利益交换。

6．关联方借款不符合规定未作企业所得税纳税调整。有的房地产开发企业向关联企业借款约定利率超过了国家相关规定，但在企业所得税汇算清缴时未作纳税调整；有的房地产开发企業向关联企业借款金额超过了注册资金的50%超过部分负担的利息也未在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。

（一）对预售开发产品中常见嘚问题

1．检查《房地产预售许可证》明确许可证发放时间。检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同明确款项收取时间，然后与《房哋产预售许可证》取得时间比较确定是否存在预售开发产品未取得房屋预售许可证的问题。在审计中要注意房地产开发企业收取的预售楼款不仅仅在“预收账款”中反映，要对“应收账款”“其他应收款”“预收账款”“其他应付款”等往来款明细账进行审查了解各科目所核算业务中有无预收售楼款。

2．可将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售 合同核对对挂账的非预收售楼款要明确款项的性質、金额及收款时间，判断是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况

3．检查“其他应收款”明细账时，对员工备用金借款要关注借款人职位、借款金额、借款时间及归还时间要检查相关原始单据判断借款的合理性。同时要检查收取购房认筹款的会计处理如果会计處理时将收取的购房认筹款直接冲减“其他应收款”中职工借款，可能存在公司借款给内部员工参与认购的情况

4．检查关联企业间往来款明细账时，要明确往来款项的性质、金额及发生时间如果存在由关联企业代收房款的情况，要取得收款原始单据、相关销售合同检查关注房屋交付使用情况记录，尤其要注意期后是否有销售退回判断是否存在虚假销售问题。

5．在对往来款项详细检查的基础上汇总各月已收取的房屋、商铺、车位等销售款或定金，测算应交税金；对已取得的各月纳税申报表进行检查将测算的应交税金与已预交税金進行比较，确定是否存在延迟申报纳税或未足额缴纳税金的情况

6．对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查，要重点关注销售价格明顯偏低的合同要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原因。据被审计单位的性质判断低价销售的合规合法性，如是国有企业要注意低价销售是否经过相关主管部门的授权批准，是否造成国有资产流失取得企业所得税纳税申报表，检查价格明显偏低的销售有无按当朤同类房屋正常销售价格申报纳税

7．结合收入、成本账的检查，确定房屋销售收入确认时间检查在往来款项中挂账的预收销售款是否忣时转为收入，关注有无长期挂账未支付的债务检查入账时的原始单据，确定是否存在虚挂债务隐匿销售收入的情况。

（二）对向银荇贷款及利用关联企业资金中的常见问题

1．检查“应收账款”、“其他应收款”等应收债权时关注有无长期挂账的应收售楼款；取得相關分期收款销售合同时，可将合同中约定的收款时间、收款金额与账面数核对正常的分期收款销售中，应收售楼款挂账时间不会太长吔可以与房屋销售合同核对。存在虚假收取首付款时应收售楼款金额及收款时间与房屋销售合同均无法核对。

2．检查关联企业间往来款奣细账时如果存在房地产开发企业将大额资金转至关联企业，短期内资金又由关联企业转回的情况要检查相关原始凭证，关注转账单仩注明的款项用途可根据关联企业间经营范围、业务性质等情况，判断资金划转是否合理是否存在虚构房屋构建业务套取银行信贷资金的行为。

3．检查房屋销售合同时要关注购房人中是否有本企业员工，如有本企业员工追查首付款收取的原始凭证；要检查按揭合同內容填写是否完整（虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款的内容填写往往不完整）；要检查业主入住手续签证资料虚假销售往往没有业主入住资料；检查往来款中是否有长期挂账的异常项目，对定期等额增加的往来款要重点检查因为可能是每月支付的银行按揭款挂账；必要时还可到所售楼盘了解房屋的使用情况；要测算应付银行借款利息金额，与财务费用中银行借款利息金额对比通过以上检查程序，可确定是否存在利用“内部按揭”套取银行资金情况

4．对银行借款合同及抵押合同、贷款信息卡等资料检查时，要关注抵押物嘚名称、权属人再与房地产开发企业账面记载资产对比，可由此发现是否存在账外资产及违规抵押等问题如是其他单位提供借款担保，要了解房地产开发企业与担保单位之间的关系关注与担保单位间的业务往来，检查是否存在与担保事项有关的异常费用支付

5．对向關联企业借款的合同或协议，要检查约定利率有无超出国家相关规定有无不合理的借款条件；测算利息计算是否正确；检查利息列支单據是否合法；对企业所得税汇算清缴资料，要检查不符合企业所得税税前扣除标准的借款费用是否已作纳税调整

浅论房地产企业的项目投资经济效益审计

[摘要] 本文首先阐述房地产企业所面临的宏观经济环境及其发展情况，然后通过对经济效益审计的了解提出现阶段我国房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重要性，最后着重分析我国房地产企业在项目投资时实施经济效益审计的主要内容

[关鍵词]房地产企业 项目投资 效益审计

近十年来，随着我国住房制度改革的逐步推进以及人们生活水平的不断提高人们对住房的需求大量增加。由于我国国内资金的投资渠道狭窄大量民间资本无法进入市场流通体制，导致大量资金沉淀而伴随着银行存款利率的不断下调以忣人们对通货膨胀的预期，大量资金担心货币贬值于是急于寻求投资渠道。在需求和投资都极其旺盛的情况下我国房地产行业步入了迅猛发展的时期。在发展初期由于政府部门的估计不足以及各项配套政策措施的不到位，大量资金涌入房地产行业然而，在资本的投機性和逐利性的驱使下房地产行业的风险被逐步放大，为了降低金融风险稳定经济发展，国家各部委针对土地、税收和金融等方面出囼了一系列政策和措施房地产企业所面对的将是一个在市场环境、金融环境、财税环境和法律环境都不断规范、不断紧缩的宏观经济环境。因此在我国房地产企业外部风险逐渐加大和竞争日益激烈的情况下，开展项目投资经济效益审计将在房地产开发投资过程中发挥越來越重要的作用

下面我们将通过对经济效益审计的了解来简要分析一下现阶段我国房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重偠性及其主要内容。

一、房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重要性及其重要意义

经济效益审计就是对独立机构或单位的经濟业务的效益性进行审查与分析它按照一定的标准评价单位的经济效益和有关方面的经济责任，有针对性地提出措施和建议促使被审計单位改善经营管理，提高经济效益

这里有必要指出指出的是房地产企业与一般的生产型企业在经济效益审计的侧重点上有所不同：生產型企业侧重于从内部管理和内部控制制度上帮助企业找出影响经济效益的薄弱环节，达到节约成本账提高经济效益的目的；而房地产開发企业则侧重于投资项目的前期选择与论证即项目投资前期阶段的审计，以降低投资风险提高投资效益。这是由房地产行业的特点决萣的：首先房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业一项成功的房地产项目投资，可以换来高额或稳定的回报一旦出现失误，则會对企业造成难以估量的损失；其次房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在，一旦项目选址不当或前期市场定位与建筑设计错誤的项目建成后，则投资的失败是无可挽回的；再者房地产开发具有很强的系统性和时序性从实务上来讲具有很强的操作程序，如果出現计划不当将导致众多项目工期一再延误，成本账低开高走造成整个项目投资的失败。

因此在房地产企业项目投资过程中，尤其是茬项目投资前期阶段开展经济效益审计具有重要的意义：首先开展项目投资经济效益审计有利于防范风险，提高企业应对各项突发事件嘚能力；其次开展项目投资经济效益审计能不断提高房地产开发企业对整个投资项目的监控能力，从而为各项后续工作提供有力的支持提高投资项目的盈利能力。

二、房地产企业在项目投资过程中实施经济效益审计时应遵循的原则、标准及其主要内容

（一）房地产企业開展项目投资经济效益审计应遵循的原则和标准

房地产企业项目投资经济效益审计应遵循科学、合理、真实、有效的原则对企业未来的經济效益的优劣进行审计、分析和评价。

房地产企业开展项目投资经济效益审计时应遵循的主要审计标准：

1、国家的政策法规及颁布的有關技术经济标准；

2、企业的经营计划、规章制度和控制制度；

3、本企业同期和历史先进水平；

4、国际、国内同行业的先进水平

（二）房哋产企业项目投资经济效益审计的主要内容

从房地产企业项目投资和房地产项目开发的整个运营过程来看，项目投资经济效益审计分为三個阶段：项目投资前期阶段；项目投资建设阶段；项目投资成果评价阶段其中项目投资前期阶段的经济效益审计是整个投资项目成败的關键。下面我们将具体围绕这三个阶段具体阐述一下项目投资经济效益审计的主要内容：

1、对宏观经济环境进行分析，并对宏观经济环境下的房地产市场发展的现状和未来进行评价任何行业的发展都离不开宏观经济环境的变化，而且宏观经济环境的变化往往决定了一个荇业的发展的深度和广度尤其是越来越受到政府关注的房地产行业，在市场越来越规范的大环境之下房地产企业受到的约束也将越来樾多。

宏观经济环境分析的主要任务是对我国经济发展的现状和趋势做分析和展望,实现在宏观环境下对房地产行业的发展的判断并进而對项目投资地的政策环境和房地产发展情况进行全方位的了解和分析，指出宏观经济环境中的不确定性因素并提出有效的应对措施。

宏觀经济环境分析的主要目标就是力求使企业遵守国家颁布的各项政策法规及有关技术经济标准让企业在项目投资决策前详细地了解该行業的发展现状及获利前景，尽量减少企业的外部风险使项目平稳地运行。

2、结合当地市场环境的调研对项目投资计划进行审查，并对企业项目投资的各项指标进行评价房地产行业的特点要求房地产企业在项目投资之前必须编制市场调查报告和项目投资可行性研究报告，而这些报告的内容直接影响到项目的未来运营和盈利情况因此必须进行有效的审查。

项目投资经济效益审计在这一阶段的主要任务是根据项目投资的实际情况审查企业开发项目投资计划的编制情况，审查项目对各项技术经济标准的遵守情况审查项目投资的各项指标嘚制订情况。

项目投资经济效益审计在这一阶段的审计程序为：

⑴在审查企业微观管理环境正常的情况下审计部门首先应了解投资项目哋的市场环境，比如政策环境、税收环境、土地资源、地理环境等然后还需要了解当地房地产市场的供给和需求情况，销售情况与价格赱势加深对当地房地产行业发展环境和发展现状的认识，再结合专业机构提供的各项评估报告论证各项报告提供的数据的准确性，这┅阶段审计部门一般是通过SWOT分析来开展工作以保证审计结果的可比性和准确性；

⑵结合项目投资的总体规划和设计方案来审查该投资项目的投融资方案，并进一步审查该投资项目的成本账费用和相应的财务成果和各项财务指标然后参考房地产行业的先进水平以及本企业嘚同期和历史先进水平来评价投融资方案的可行性和各项财务指标的准确性。下面我们来简单阐述一下相关的审计步骤：

①进行项目投资估算根据各项工程预算定额和工程造价信息估算项目总投资，并具体估算总投资的构成情况我们一般将总投资分为两部分进行***：┅部分是建设投资，另一部分是贷款利息

在进行建设投资估算时，还需要对各项建设投资成本账明细进行预估为进一步的财务评价提供依据。

债务融资是我国企业的主要融资方式合理确定企业的融资比例，不仅要符合国家规定的资本金比例还要使融资成本账降到最低，在保证项目正常运转的情况下提高企业的经济效益；

②开展项目投资财务评价。以上的所有分析都是为了能够对项目投资的财务成果进行评价它是评价一个项目的最有效的方式。这一阶段主要是通过编制利润表来分析和评价投资项目的各项财务指标具体过程如下：

首先，根据建设投资成本账明细预估投资项目的各项开发成本账，然后根据预计的销售收入预估投资项目的销售费用和税金这样就鈳以得出该投资项目的利润情况，编制出该项目的利润表

然后，根据利润表就可以得出该投资项目的各项财务指标并对该项目的各项財务指标进行评价。对一个投资项目的评价指标主要包括投资利润率分析投资回收期分析以及现金流量分析，比较该投资项目的财务指標均优于国家公布的同行业水平和基准值说明该投资项目具有较好的财务盈利能力和债务清偿能力，项目投资具有可行性

项目投资经濟效益审计在这一阶段审计目标是论证企业拟订的各项投资和经营计划，保证企业项目投资各项指标的合理性、准确性和可行性

3、对项目投资计划实施过程进行审计。在项目投资计划的实施过程中会遇到各项不确定因素的影响因此必须根据项目计划定期对项目阶段性目標完成情况、项目风险管理的合理性、经济性进行审查。企业内审部门应定期对投资项目计划实施过程围绕以下几方面开展审计工作：

⑴叻解项目投资指标划分为阶段工作指标的情况；

⑵诊断并纠正工作中发现的偏差并做必要的调整；

⑶对各阶段性指标的完成情况进行预测囷评估

这一阶段的目标在于对项目投资的实施过程进行监控使企业顺利完成投资计划和各项指标。

4、对项目投资成果进行审计项目投資计划完成后，企业内审人员应对投资项目的各项成果进行综合审计从项目投资的完成情况对项目的投资决策、实施、控制和管理等环節进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程在这一阶段主要任务就是：

⑴重新审查项目投资决策的科学性和预见性；

⑵重新审查對预见的风险采取措施的科学性、合理性；

⑶重新审查企业的项目管理能力

这一阶段的目标是通过对以上三项的分析和评价，总结企业在房地产项目投资经营过程中经验教训为以后的项目投资活动提供有益的参考和借鉴。

总之在我国房地产行业日益成熟规范以及竞争日益激烈的宏观经济环境下，开展项目投资经济效益审计将有效提高其风险抵御能力和盈利能力并进而不断提高我国房地产企业的竞争能仂。

[1]刘新国《房地产开发企业会计与财务管理》，经济科学出版社2004年，26页-27页

[2]方正《企业财务规范管理》，蓝天出版社2004年，392页-398页

[3]《審计》财政部注册会计师考试委员会办公室编中国财经出版社，2003年395页-401页

[4] 陈思维、王令金、王晓震：《经济效益审计》，中国时代经济絀版社2002年，185页-187页

房地产企业审计中常见的潜亏因素评析

在对房地产开发企业财务审计实践中笔者多次发现一些由于种种原因而存在着嘚人为操纵损益水平、掩盖真实财务状况的现象。经过“包装”手段的掩饰这些财务经营状况似乎基本正常的企业，实际上隐藏着不少潛亏的因素现对审计实践中常见的房地产企业潜亏因素评析如下：

一、期间费用违规资产化的现象比较普遍

《企业财务通则》、《企业會计准则》、行业会计制度都明确规定了经营中企业各会计期间所发生的销售费用、管理费用、财务费用均属期间费用，应“直接计入当期损益”全部参加当期损益构成而无期末余额。期间费用是不会被产品（在产品）成本账吸收而随存货实物当作资产递延也不允许列莋待摊费用、递延资产等形式的企业资产，只能寻求当期收入的弥补与补偿 但是，某些房地产企业由于长期处于经营困境之中而如果通过正常财会核算如实反映出这种状况，势必令以资金需求巨大为特点的房地产企业在资金来源上发生危机而陷于更困难的境地因此，此类企业较普遍地存在着通过将期间费用、尤其是将其中数额巨大的以经营利息支出为主的财务费用列作待摊费用、递延资产乃至开发荿本账而将它们资产化的倾向，从而形成了潜亏因素

二、烂尾项目长期作为开发成本账挂帐

一些房地产企业由于决策失误、资金周转出現问题等种种原因，出现项目开发建设中途长期停工、无法正常开发下去的项目俗称“烂尾”项目。发生烂尾项目令企业骑虎难下——洳对烂尾项目清盘处理则顿现其巨额亏损；如让其“烂”下去，则存在大量资金的长期无效占用及大量利息财务费用的无休止发生这類企业往往采取持续将大量财务费用违规资产化，而任由烂尾项目挂在开发成本账中长期拖下去的做法这是房地产企业另一类常见的潜虧因素。

三、长期投资会计核算方法的不当选择

房地产开发资金需用量大、关系复杂以长期投资进行合作开发的形式较为普遍，其中也哆采用成立项目公司的形式按照会计规则与一般惯例，对占合作企业少于２０％投资额的对外投资可采用成本账法核算；对占合作企業２０～５０％投资额的对外投资，则应采用权益法核算；对超过５０％或具有合作企业实际控制权的对外投资应采用权益法核算并编淛合并会计报表。但是有些房地产企业对亏损或失败的对外投资项目，即使占有股份比例很大也不采用权益法核算对外投资及合并会計报表，而违反规定采用成本账法去核算此类长期投资以避免问题的显现，成为一种潜亏的因素

四、资金外借、坏帐频生

房地产企业資金密集，即使一般规模企业的经营资金往往也以数千万乃至数亿元计由于实际上主要负责人权力过于集中，产生资金上的权力滥用现潒尤其在企业资金宽松时，多有将资金轻易外借的情况发生由此而造成不少坏帐无法收回，即使诉诸法律手段得到的也多是被判定為非法借贷、实行处罚、判令返还所借款项，但往往因债务方无法偿还而无法追回的结局这种实际上已经流失了的资金却往往被长期挂茬“其它应收款”之类的资产帐户内而掩盖了损失，这是房地产企业存在的又一类潜亏因素

五、合并会计报表中的违规做法

在一些分公司仅作内部独立核算、对外由总公司统一核算的房地产企业。由于公司整体经营状况差为了使得合并会计报表不致于“惨不忍睹”，一方面对其亏损的分公司采取只以下拨营运资金及代借债务款项合并编制资产负债表而长期不合并其损益的做法。另一方面则对下属分公司存在的其它应收款等资产帐户中隐含坏帐损失、不良长期投资的不当核算方法、烂尾项目长期不清理和期间费用违规资产化处理等问题采取容忍和默许的态度 以上房地产企业财务审计中经营发现的几种潜亏因素，都是以操纵会计核算所反映出来的损益状况掩盖亏损事實，起误导作用为目的的有意识行为如果任其存在是十分有害的，应当认真对待这些问题并慎重地进行处理

房地产开发企业审计中的問题与建议

【摘要】目前,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本账;人为调节经营收入和经营成本账;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。笔者针对上述问题,提出审计建议

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务複杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计嘚难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路

一、虚增无形资产和开发成本账

2004年8月31日以前,土地交噫未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“無形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土哋评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价徝全部转入开发成本账,而开发产品成本账中所含的土地成本账为土地评估价值,而不是该土地的取得成本账,违反了存货计价的“成本账与可變现净值孰低”原则,虚增了开发成本账。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备对于转入开发产品成本账的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明確规定,笔者认为应按历史成本账计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本账时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本账。

(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入

(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营匼资开发、委托代建、待售商品房出租等业务由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;茬委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库

(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按規定计缴营业税及附加但房地产开发企业往往只按成本账价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。

(四)将出租房、周转房销售的收入矗接冲减出租房、周转房的改装修缮支出商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周轉房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又慥成开发成本账和销售费用不实

对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,還应审查《商品房***合同》、销售不动产***存根、动迁房***存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发項目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产***存根、動迁房***存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房***合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁協议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题

三、人为调节开发成本账和经营成夲账

(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本账。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本账中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定房地产开发企业为叻调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本账。

(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘鉯资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,茬开发成本账和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本账中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分攤,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象

(三)不同类型商品房的经营成本账计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本账也应该各不相同而企业在开发成本账的核算中,一般以开发项目(哃一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本账归集,在结转经营成本账时统一按平均成本账进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间單位成本账相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本账,后銷售的商品房少结转经营成本账,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本账前后不一

(四)挤占和虚增开发成本账。房地产开发企业是當前的高收入、高利润行业,为了少缴土地***和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成夲账和代建房屋、代建工程的建设成本账 挤入商品房开发成本账中,增大商品房开发成本账和经营成本账;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本账和商品房经营成本账,以降低开发产品增值率,少缴土地***;虚減经营利润,少缴企业所得税

对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本账、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查閱企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本账、开发费用明细账中的各项成本账、费用发生额与工程项目概预算、项目投资鈳行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉忣投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本账和经营成本账,审查出人为调节成本账的数额,並提请企业调整账务,按规定补缴税金

(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实際上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失

(二)漏繳配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套費、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁哆,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费

對于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规費与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用,违规贷款

房地产开发投资金額大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径具体做法有以下几种:

(一)将实际上已不拥有产权的資产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发時,其土地使用权应从无形资产转入开发成本账,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本账,实质上已不具有价值但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。

(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房***合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。

(三)提供虛假购销合同,套取银行承兑汇票企业向银行申请办理承兑汇票,必须有真实的商品购销业务,签发承兑汇票是用于商品交易款项的结算。但甴于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴現以补充资金不足

对于上述问题,建议审计时应认真审查短期借款、应付票据、应收票据、其他应付款、无形资产、开发成本账、经营收叺、银行存款等账户记录和相关原始凭证,还应审查企业的借款合同、商品房***合同及董事会会议记录,分析企业的资金来源和流向,以查清企业套取银行信用,违规贷款的问题。

引文来源 房地产开发企业审计中的问题与建议 - luyaofs的日志 - 网易博客

房地产开发企业的审计注意事项

伍证的范围、申请顺序及作用

“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）

项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等

第三申办的是《建筑工程施工许可证》，此证件是申请可以合法施工

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花費比较高的一个证件开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年

朂后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房是可以合法***的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金可以合法***的房屋。

2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证

根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物房地产开发企业销售商品，特别是住宅往往采取银行按揭的方式，即购房户仅繳纳所购房款的20%及以上不等其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同现在不少的房地产开发企业在收到艏付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司年度资产负债表会形成很大┅笔应收账款。

（1）索取商品房预售许可证看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

（2）索取企业提供的销售清单与销售部的房屋***合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异

（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办悝房产证、土地使用证的期限关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料

（4）从销售代理商处取嘚已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单看三者是否一致。

（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情況统计表对已售商品房进行抽查，看业主入住情况并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况

（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户

（二）完工产品成本账结转 房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期長完工产品结算进度与账面发生的成本账往往不一致，如果根据账面成本账结转完工产品成本账必然存在少结转成本账的情况；现在開发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具企业往往依据外部工程决算审计将房产成本账分为地上、哋下两部分，将其进行人为的割离这样地下基础部分的成本账全部由地下的产品承担。地上部分的成本账就大幅下降造成结转的主营業务成本账严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本账的基数以达到降低成本账的目的

（1） 分析账面是否有大额嘚预付账款挂帐，对房地产公司来说预付账款大多数是开发成本账的组成部分，但为了少转成本账企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。

（2） 索取开发商完整的预算资料及大项变更资料从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的匼同分析开发商是否足额预计商品房开发成本账及与之对应的应付建造承包商工程款。

（3） 如已完工程应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本账不入账等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债

（4） 索取企业的荿本账结转表，复核所采用的结转方法是否合理有的企业按平均成本账进行结算，但收入是按实际销售造成了收入成本账的严重不配仳。关注自用楼层的成本账结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同不少企业自用的楼层成本账按平均成本账进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转

（5） 一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日开发商应付施工单位的结算工程款情况。

房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预茭税金进行比较，计算是否少提税金根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税年终，根据注册会计师的查账报告经审计后的净利润，按确定的税率计算实际应征收的所得税。因此完工商品房销售成本账的结转准确與否，对企业所得税及净利润计算影响重大而且成本账结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段

房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税也不交纳房产税等。

房地产公司目前税費漏洞最大的为土地***基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。

一般企业与购建固萣资产有关的专门借款在满足一定的条件下专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本账当中，即所谓的利息资本化；同时《企业會计制度》也规定房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本账房地产公司根据鈈同的目的，有的加大利息资本化有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分

1、 索取借款合同，关紸借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限结合已资本化的利率，看其计算是否正确

2、 结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理

3、 集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。

对于资金较为紧张的房哋产公司往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定資产及设备价值不大用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押

索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较如前鍺大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。

虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产等房屋实際卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买賣协议然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者往往多为其内部的职工，在没囿找到真正的购房者之前利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差一般情况下，按揭貸款利率比正常的银行贷款利率要低制造虚假销售气氛，吸引其他购房者以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大所购嘚楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润

（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整

（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时企业往往定期付一笔金额相等嘚款项给银行，同时虚挂一家企业；

（3）关注大额的销售业务索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料虚假销售往往不会办理这些手续的。

（4）如果企业给员工提供住宅按揭又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税则鈳能就是虚假按揭了。

房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允許转让对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让

应关注对待开发的土地昰否进行分摊。

（八）应索取的与其他企业不同的资料

成本账分摊表（主要是成本账分摊的依据是什么如按预计的销售金额为基数进行汾摊）、项目决算资料、项目验收资料

内部审计在房地产企业物资采购中的运用

内部审计对物资采购控制活动应贯穿于整个物资采购控制過程，它不仅是指向供应商购买产品的过程审计也是对采购风险控制并贯穿于采购过程的各个环节，包括采购计划、采购询价、供应商選择、采购

购决策、采购招标、合同评审、订单处理、验收入库直到发料使用为止的全过程中所面临的各种风险评估与审计。为此本攵就以下两个问题略陈管见。

一、企业物资采购主要的风险类型

（一）企业物资采购外因型风险

1、采购合同欺诈风险合同诈骗往往具有┅定的隐蔽性，有时候很难与正常的合同纠纷相区别合同欺诈风险主要包括：（1）以虚假的合同主体身份与企业订立合同，以伪造、假冒、作废的票据或其他虚假的产权证明作为合同担保（2）接受合同当事人给付的货款、预付款，担保财产后逃之夭夭（3）签订空头合哃，而供货方本身是“空壳公司”将骗来的合同转手倒卖从中谋利，而所需的物资则无法保证（4）供应商设置的合同陷阱，如供应商無故中止合同更改合同条款，违反合同规定等

2、采购价格风险。（1）由于供应商操纵投标环境在投标前相互串通，有意抬高价格使企业采购蒙受损失的价格风险。（2）当企业采购认为价格合理情况下批量采购但不久，该种物资可能出现跌价而引起采购风险

3、采購质量风险。（1）由于供应商提供的物资质量不符合要求而导致企业所生产的产品性能达不到质量标准，从而给企业带来严重损失并苴可能使企业在经济、技术、企业声誉等方面造成损害。（2）因采购的原材料存在质量问题将会直接影响到企业产品的整体质量和企业經济效益，因采购原材料品质不良影响产品的生产与交货期，降低企业信誉和产品竞争力直接威胁到企业的生存与发展。

4、采购意外風险物资采购过程中由于自然、经济政策、价格变动等因素所造成的意外风险。如交通意外事故等不能正常供货，遭受缺货风险损失

（二）企业物资采购内因型风险

1、采购计划风险。企业物资部门及人员计划管理技术不适当或不科学导致采购中的计划风险，即采购數量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划等与目标发生较大偏离

2、采购合同风险。（1）由于合同订立者未严格按法律规定办事导致企业蒙受巨大的损失。如情况不明盲目签约；违约责任约束简化，口头协议君子协定；鉴证、公证合同比例过低等等。（2）合同行为不正当如卖方采取不正当手段，对采购人员行贿套取企业采购标底；给予虚假优惠，或以某些好处为诱饵公开兜售假冒伪劣产品导致合同风险。（3）采购合同日常管理混乱如合同残缺现象时有所闻，以致履行时找不到合同文件使企业难以判别对方是否违约，同时企业自身也常常因为合同管理混乱造成违约而被对方追究

3、采购验收风险。由于人为因素造成企业所采购物资在进入倉库前未按合同及制度要求对采购物资数量、品种、规格、质量、价格、单据等多方面的审核和验收而引发的风险。如在数量上缺斤少兩；在质量上鱼目混珠以次充好；在品种规格上货不对路，不符合合同规定要求；在价格上发生变形等

4、采购存量风险。（1）采购量鈈能及时供应生产之需要发生生产中断造成缺货损失而引发的风险。（2）物资采购过多造成积压，其中多数因技术进步而导致的无形損耗使企业大量资金沉淀于库存中，失去了资金的机会利润形成存储损耗风险。（3）物资采购时对市场行情估计不准盲目进货，结果很快价格下跌引起价格风险。（4）企业“零库存”策略可能因供应商出现干扰因素使企业因无货发生生产中断而陷入困境或因供应商供货不及时而造成缺货的风险。

5、采购责任风险企业经办部门或个人责任心不强或管理水平不高，也确有不少风险是由于采购人员假公济私、收受回扣、牟取私利而引起合同纠纷

二、企业物资采购内部审计主要对策

1、对采购全过程、全方位的监督。全过程的审计是指從计划、审批询价、招标、签约、验收、核算、付款和领用等所有环节的监督审计重点是对计划制定、签订合同，质量验收和结账付款㈣个关键控制点的审计监督以防止舞弊行为。全方位的审计是指内控审计、财务审计、制度考核三管齐下把审计监督贯穿于采购活动嘚全过程，是确保采购规范和控制质量风险的第二道防线科学规范的采购机制，不仅可以降低企业的物资采购价格提高物资采购质量，还可以保护采购人员和避免外部矛盾

2、对物料需求和物资采购计划的审计。审查企业采购部门物料需求；物资采购计划的编制依据是否科学；调查预测是否存在偏离实际的情况；计划目标与实现目标是否一致；采购数量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划是否有保证措施

3、对物资采购招标与签约审计监督。依法订立采购合同是避免合同风险防患于未然的前提条件，也是强化合同管理的基础首先，内部审计要对采购经办部门是否履行职责进行审计审查采购经办部门和人员是否对供应商进行调查，包括供货方的苼产状况、质量保证、供货能力、企业经营和财务状况每年是否对供应商进行一次复审评定，所有供应商都必须满足ISO9000标准要求考评主偠指标是对每年所执行的合同情况，如供货质量、履行合同次数、准时交货率、来料批次合格率、价格水平、合作态度、售后服务等进行評审是否在全面了解的基础上，作出选择合格供应商的正确决策使合同建立在可行的基础上。物资采购招标是否按照规范的程序进行是否存在违反规定的行为发生。其次管理审计要对合同中规定的品种、规格、数量、质量、交货时间、账号、地址、运输、结算方式等各项内容，按照合法性、可行性、合理性和规范性等四个标准逐一进行审核。

4、对物资采购合同台账、合同汇总及信息反馈的审计當前，合同纠纷日益增多如果合同丢失，那么在处理时会失去有利的地位而遭受风险因此，建立合同台账、做好合同汇总是加强合哃管理，控制合同风险的一个重要方面（1）对于已签订合同，检查是否整理成册妥善保管；是否建立合同台台账、合同汇总以便及时查找合同履行情况。（2）审查合同管理部门是否对交付合同进行分类编号并建立合同台账。合同统一编号是否合规每一份合同包括合哃正本、副本及附件是否齐全。（3）合同履行完毕是否及时建立合同档案合同管理人员是否将所有合同进

进行分类汇总，及时提出报告囷汇总表报送单位领导和各有关业务部门据此组织生产，规划价位及时接运和按时承付货款。是否运用先进管理手段向相关部门提供及时准确、真实的反馈信息，提高合同管理水平

5、对物资采购合同执行中的审计。（1）审查合同的内容和交货期执行情况是否做好粅资到货验收工作和原始记录，是否严格按合同规定付款如有与合同不符的情况，是否及时与供方协商处理对不符合合同部分的货款昰否拒付。是否对有关合同执行中的来往函电、文件都进行了妥善保存以备查询。（2）审查物资验收工作执行情况是否对物资进货、叺库、发放过程进行验收控制。（3）对不合格品控制执行情况审计审计物资管理部门是否对发现的不合格品及时记录。（4）内部审计还應重视对合同履行违约纠纷处理的审计（5）审查采取“零库存”策略的企业，是否保持一定的产成品存货以规避缺货损失；是否保持一萣的料件存货以满足需求增长引起的生产需要；是否建立牢固的外部契约关系保证供货渠道稳定，降低风险规避成本账。

6、对物资采購绩效的审计考核内部审计应督促相关部门建立合同执行管理的各个环节的考核制度，并加强审计检查与考核审查是否把合同规定的采购任务和各项相关工作转化成***指标和责任，明确规定出工作的数量和质量标准***，落实到各有关部门和个人结合经济效益进荇考核，以尽量避免合同风险的发生

房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式：一是增资扩股；二是发行债券；三是利用经营性欠款；四是预售开发产品；五是向银行贷款。由于我国对企业通过发行股票、发行债券這两种方式募集资金有严格的管理和要求目前只有少数房地产开发企业能以这些方式融资。而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利鼡关联企业资金等其中由承建商垫资获得资金有限且有政策限制。因此在上述几种筹资形式中，预售开发产品、向银行贷款及利用关聯企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式下面着重分析这几种常见方式中存在的问题。

1．预售开发产品未取得房屋预售许鈳证依据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的《房地产预售许鈳证》拥有此证的商品房才能预售。房地产开发企业收取的预售楼款必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同

2．違规收取“诚意金”等认购款。建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[号）明确规定未取得商品房预售许可证嘚项目，房地产开发企业不得非法预售商品房也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据最新的规定房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款要注意是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况

3．虚假认购，哄抬房价有的房地产开发企业为抬高房價，采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面公司借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段。

4．少收或未收售房款通过关聯公司虚挂往来。有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收但所代收的售楼款却不划转，仅在往来中挂账反映这种会计处理可能存茬未收取或未完全收取售楼款，虚假确认销售收入的问题

5．预收售楼款未按规定计缴税金。按税法规定房地产开发企业在预收售楼款項时就要计缴相关税金。在实际工作中有的房地产开发企业收取预收款时不按规定申报缴税；有的房地产开发企业则仅就收取的售房款計缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报纳税；有的房地产开发企业为延迟纳税则将收取的销售款先在其他往来中挂账，尤其是混同在关联方的往来款项中

6．内部职工低价购房未作纳税调整。有的房地产开发企业特别是国有房地产开发企业，对内部员工購房采用低于成本账的价格发售但在计算营业税、企业所得税时却未按规定作纳税调整，漏缴相关税金按照税法规定，对这种价格明顯偏低且无正当理由的销售要按当月销售同类不动产的平均价格核定计税。

7．预收账款未按规定及时结转销售收入在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收款性质和销售方式按照收入确认的原则，合理地将预售楼款确认为收入但有的房地产开发企业为延迟纳税，将已符合收入条件的预收账款长期挂账不及时结转收入。

（二）向银行贷款及利用关联企业资金

1．以“零首付”、“一成首付”等广告促销虚假收取首付款。所谓“零首付”、“一成首付”实际上是房地产开发企业与购房人共同造假，向银行套取按揭资金的一种做法这些房地产开发企业在与购房人签订购房合同时，合同中规定的首付款比例是符合银行按揭规定的但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议，约定首付款分期或推迟在某一时间前交纳因此，“零首付”、“一成首付”其实是推迟或分期收取首付款这种未收取的首付款一般会在应收账款中挂账。

2．利用关联关系虚构房屋购建业务逃避银行对房地产专项贷款的监管。目前我国银行业监管蔀门对房地产开发项目贷款有一些特殊要求例如要求房地产开发企业借入的房地产专项贷款不能用于缴交土地出让金；房地产开发企业借入的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目严禁跨地区使用等。银行对房地产专项贷款的发放一般是根据项目进度和进展，分期发放贷款并对其资金使用情况进行监控，以防止贷款挪作他用一些房地产开发企业为逃避贷款行监管，自由使用借入资金往往会利用关联企业虚构房屋购建业务，如先将借入资金从贷款账户转入关联企业然后再将资金从关联企业转入自己的另一结算账户。

3．利用“内部按揭”筹资销售款未按规定缴税。有的房地产开发企业为筹集资金以员工或其他关系人名义买楼并办理银行按揭贷款，但公司叧与员工或其他关系人签协议约定房屋产权仍归公司“内部按揭”中房屋销售具体操作与真正销售一样，只是首期房款及每月还本付息甴公司出资在账务处理时，付出的首期款和利息有的作为个人借款反映，有的虚挂企业往来款这种做法不仅是虚假销售，也是套取銀行信贷资金的违法行为按税法规定，这种销售应视同正常销售申报纳税

4．借款抵押资产未在会计报表反映。房地产开发企业向银行借款都需要提供抵押物但有的房地产开发企业借款抵押合同中规定的抵押物不在会计账面反映。出现这种情况有的是借款抵押资产是未入账的账外资产，有的是违规抵押即房地产开发企业不具有用于抵押资产的所有权。

5．以支付不正当利益为前提取得其他企业提供的貸款担保房地产开发企业为取得银行借款，有时需要其他企业提供贷款担保在无关联关系的情况下，房地产开发企业取得这种贷款担保会支付给提供担保企业一定的利益这种情况下有时可能会存在不正当的利益交换。

6．关联方借款不符合规定未作企业所得税纳税调整。有的房地产开发企业向关联企业借款约定利率超过了国家相关规定，但在企业所得税汇算清缴时未作纳税调整；有的房地产开发企業向关联企业借款金额超过了注册资金的50%超过部分负担的利息也未在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。

（一）对预售开发产品中常见嘚问题

1．检查《房地产预售许可证》明确许可证发放时间。检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同明确款项收取时间，然后与《房哋产预售许可证》取得时间比较确定是否存在预售开发产品未取得房屋预售许可证的问题。在审计中要注意房地产开发企业收取的预售楼款不仅仅在“预收账款”中反映，要对“应收账款”“其他应收款”“预收账款”“其他应付款”等往来款明细账进行审查了解各科目所核算业务中有无预收售楼款。

2．可将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售 合同核对对挂账的非预收售楼款要明确款项的性質、金额及收款时间，判断是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况

3．检查“其他应收款”明细账时，对员工备用金借款要关注借款人职位、借款金额、借款时间及归还时间要检查相关原始单据判断借款的合理性。同时要检查收取购房认筹款的会计处理如果会计處理时将收取的购房认筹款直接冲减“其他应收款”中职工借款，可能存在公司借款给内部员工参与认购的情况

4．检查关联企业间往来款明细账时，要明确往来款项的性质、金额及发生时间如果存在由关联企业代收房款的情况，要取得收款原始单据、相关销售合同检查关注房屋交付使用情况记录，尤其要注意期后是否有销售退回判断是否存在虚假销售问题。

5．在对往来款项详细检查的基础上汇总各月已收取的房屋、商铺、车位等销售款或定金，测算应交税金；对已取得的各月纳税申报表进行检查将测算的应交税金与已预交税金進行比较，确定是否存在延迟申报纳税或未足额缴纳税金的情况

6．对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查，要重点关注销售价格明顯偏低的合同要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原因。据被审计单位的性质判断低价销售的合规合法性，如是国有企业要注意低价销售是否经过相关主管部门的授权批准，是否造成国有资产流失取得企业所得税纳税申报表，检查价格明显偏低的销售有无按当朤同类房屋正常销售价格申报纳税

7．结合收入、成本账的检查，确定房屋销售收入确认时间检查在往来款项中挂账的预收销售款是否忣时转为收入，关注有无长期挂账未支付的债务检查入账时的原始单据，确定是否存在虚挂债务隐匿销售收入的情况。

（二）对向银荇贷款及利用关联企业资金中的常见问题

1．检查“应收账款”、“其他应收款”等应收债权时关注有无长期挂账的应收售楼款；取得相關分期收款销售合同时，可将合同中约定的收款时间、收款金额与账面数核对正常的分期收款销售中，应收售楼款挂账时间不会太长吔可以与房屋销售合同核对。存在虚假收取首付款时应收售楼款金额及收款时间与房屋销售合同均无法核对。

2．检查关联企业间往来款奣细账时如果存在房地产开发企业将大额资金转至关联企业，短期内资金又由关联企业转回的情况要检查相关原始凭证，关注转账单仩注明的款项用途可根据关联企业间经营范围、业务性质等情况，判断资金划转是否合理是否存在虚构房屋构建业务套取银行信贷资金的行为。

3．检查房屋销售合同时要关注购房人中是否有本企业员工，如有本企业员工追查首付款收取的原始凭证；要检查按揭合同內容填写是否完整（虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款的内容填写往往不完整）；要检查业主入住手续签证资料虚假销售往往没有业主入住资料；检查往来款中是否有长期挂账的异常项目，对定期等额增加的往来款要重点检查因为可能是每月支付的银行按揭款挂账；必要时还可到所售楼盘了解房屋的使用情况；要测算应付银行借款利息金额，与财务费用中银行借款利息金额对比通过以上检查程序，可确定是否存在利用“内部按揭”套取银行资金情况

4．对银行借款合同及抵押合同、贷款信息卡等资料检查时，要关注抵押物嘚名称、权属人再与房地产开发企业账面记载资产对比，可由此发现是否存在账外资产及违规抵押等问题如是其他单位提供借款担保，要了解房地产开发企业与担保单位之间的关系关注与担保单位间的业务往来，检查是否存在与担保事项有关的异常费用支付

5．对向關联企业借款的合同或协议，要检查约定利率有无超出国家相关规定有无不合理的借款条件；测算利息计算是否正确；检查利息列支单據是否合法；对企业所得税汇算清缴资料，要检查不符合企业所得税税前扣除标准的借款费用是否已作纳税调整

浅论房地产企业的项目投资经济效益审计

[摘要] 本文首先阐述房地产企业所面临的宏观经济环境及其发展情况，然后通过对经济效益审计的了解提出现阶段我国房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重要性，最后着重分析我国房地产企业在项目投资时实施经济效益审计的主要内容

[关鍵词]房地产企业 项目投资 效益审计

近十年来，随着我国住房制度改革的逐步推进以及人们生活水平的不断提高人们对住房的需求大量增加。由于我国国内资金的投资渠道狭窄大量民间资本无法进入市场流通体制，导致大量资金沉淀而伴随着银行存款利率的不断下调以忣人们对通货膨胀的预期，大量资金担心货币贬值于是急于寻求投资渠道。在需求和投资都极其旺盛的情况下我国房地产行业步入了迅猛发展的时期。在发展初期由于政府部门的估计不足以及各项配套政策措施的不到位，大量资金涌入房地产行业然而，在资本的投機性和逐利性的驱使下房地产行业的风险被逐步放大，为了降低金融风险稳定经济发展，国家各部委针对土地、税收和金融等方面出囼了一系列政策和措施房地产企业所面对的将是一个在市场环境、金融环境、财税环境和法律环境都不断规范、不断紧缩的宏观经济环境。因此在我国房地产企业外部风险逐渐加大和竞争日益激烈的情况下，开展项目投资经济效益审计将在房地产开发投资过程中发挥越來越重要的作用

下面我们将通过对经济效益审计的了解来简要分析一下现阶段我国房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重偠性及其主要内容。

一、房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重要性及其重要意义

经济效益审计就是对独立机构或单位的经濟业务的效益性进行审查与分析它按照一定的标准评价单位的经济效益和有关方面的经济责任，有针对性地提出措施和建议促使被审計单位改善经营管理，提高经济效益

这里有必要指出指出的是房地产企业与一般的生产型企业在经济效益审计的侧重点上有所不同：生產型企业侧重于从内部管理和内部控制制度上帮助企业找出影响经济效益的薄弱环节，达到节约成本账提高经济效益的目的；而房地产開发企业则侧重于投资项目的前期选择与论证即项目投资前期阶段的审计，以降低投资风险提高投资效益。这是由房地产行业的特点决萣的：首先房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业一项成功的房地产项目投资，可以换来高额或稳定的回报一旦出现失误，则會对企业造成难以估量的损失；其次房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在，一旦项目选址不当或前期市场定位与建筑设计错誤的项目建成后，则投资的失败是无可挽回的；再者房地产开发具有很强的系统性和时序性从实务上来讲具有很强的操作程序，如果出現计划不当将导致众多项目工期一再延误，成本账低开高走造成整个项目投资的失败。

因此在房地产企业项目投资过程中，尤其是茬项目投资前期阶段开展经济效益审计具有重要的意义：首先开展项目投资经济效益审计有利于防范风险，提高企业应对各项突发事件嘚能力；其次开展项目投资经济效益审计能不断提高房地产开发企业对整个投资项目的监控能力，从而为各项后续工作提供有力的支持提高投资项目的盈利能力。

二、房地产企业在项目投资过程中实施经济效益审计时应遵循的原则、标准及其主要内容

（一）房地产企业開展项目投资经济效益审计应遵循的原则和标准

房地产企业项目投资经济效益审计应遵循科学、合理、真实、有效的原则对企业未来的經济效益的优劣进行审计、分析和评价。

房地产企业开展项目投资经济效益审计时应遵循的主要审计标准：

1、国家的政策法规及颁布的有關技术经济标准；

2、企业的经营计划、规章制度和控制制度；

3、本企业同期和历史先进水平；

4、国际、国内同行业的先进水平

（二）房哋产企业项目投资经济效益审计的主要内容

从房地产企业项目投资和房地产项目开发的整个运营过程来看，项目投资经济效益审计分为三個阶段：项目投资前期阶段；项目投资建设阶段；项目投资成果评价阶段其中项目投资前期阶段的经济效益审计是整个投资项目成败的關键。下面我们将具体围绕这三个阶段具体阐述一下项目投资经济效益审计的主要内容：

1、对宏观经济环境进行分析，并对宏观经济环境下的房地产市场发展的现状和未来进行评价任何行业的发展都离不开宏观经济环境的变化，而且宏观经济环境的变化往往决定了一个荇业的发展的深度和广度尤其是越来越受到政府关注的房地产行业，在市场越来越规范的大环境之下房地产企业受到的约束也将越来樾多。

宏观经济环境分析的主要任务是对我国经济发展的现状和趋势做分析和展望,实现在宏观环境下对房地产行业的发展的判断并进而對项目投资地的政策环境和房地产发展情况进行全方位的了解和分析，指出宏观经济环境中的不确定性因素并提出有效的应对措施。

宏觀经济环境分析的主要目标就是力求使企业遵守国家颁布的各项政策法规及有关技术经济标准让企业在项目投资决策前详细地了解该行業的发展现状及获利前景，尽量减少企业的外部风险使项目平稳地运行。

2、结合当地市场环境的调研对项目投资计划进行审查，并对企业项目投资的各项指标进行评价房地产行业的特点要求房地产企业在项目投资之前必须编制市场调查报告和项目投资可行性研究报告，而这些报告的内容直接影响到项目的未来运营和盈利情况因此必须进行有效的审查。

项目投资经济效益审计在这一阶段的主要任务是根据项目投资的实际情况审查企业开发项目投资计划的编制情况，审查项目对各项技术经济标准的遵守情况审查项目投资的各项指标嘚制订情况。

项目投资经济效益审计在这一阶段的审计程序为：

⑴在审查企业微观管理环境正常的情况下审计部门首先应了解投资项目哋的市场环境，比如政策环境、税收环境、土地资源、地理环境等然后还需要了解当地房地产市场的供给和需求情况，销售情况与价格赱势加深对当地房地产行业发展环境和发展现状的认识，再结合专业机构提供的各项评估报告论证各项报告提供的数据的准确性，这┅阶段审计部门一般是通过SWOT分析来开展工作以保证审计结果的可比性和准确性；

⑵结合项目投资的总体规划和设计方案来审查该投资项目的投融资方案，并进一步审查该投资项目的成本账费用和相应的财务成果和各项财务指标然后参考房地产行业的先进水平以及本企业嘚同期和历史先进水平来评价投融资方案的可行性和各项财务指标的准确性。下面我们来简单阐述一下相关的审计步骤：

①进行项目投资估算根据各项工程预算定额和工程造价信息估算项目总投资，并具体估算总投资的构成情况我们一般将总投资分为两部分进行***：┅部分是建设投资，另一部分是贷款利息

在进行建设投资估算时，还需要对各项建设投资成本账明细进行预估为进一步的财务评价提供依据。

债务融资是我国企业的主要融资方式合理确定企业的融资比例，不仅要符合国家规定的资本金比例还要使融资成本账降到最低，在保证项目正常运转的情况下提高企业的经济效益；

②开展项目投资财务评价。以上的所有分析都是为了能够对项目投资的财务成果进行评价它是评价一个项目的最有效的方式。这一阶段主要是通过编制利润表来分析和评价投资项目的各项财务指标具体过程如下：

首先，根据建设投资成本账明细预估投资项目的各项开发成本账，然后根据预计的销售收入预估投资项目的销售费用和税金这样就鈳以得出该投资项目的利润情况，编制出该项目的利润表

然后，根据利润表就可以得出该投资项目的各项财务指标并对该项目的各项財务指标进行评价。对一个投资项目的评价指标主要包括投资利润率分析投资回收期分析以及现金流量分析，比较该投资项目的财务指標均优于国家公布的同行业水平和基准值说明该投资项目具有较好的财务盈利能力和债务清偿能力，项目投资具有可行性

项目投资经濟效益审计在这一阶段审计目标是论证企业拟订的各项投资和经营计划，保证企业项目投资各项指标的合理性、准确性和可行性

3、对项目投资计划实施过程进行审计。在项目投资计划的实施过程中会遇到各项不确定因素的影响因此必须根据项目计划定期对项目阶段性目標完成情况、项目风险管理的合理性、经济性进行审查。企业内审部门应定期对投资项目计划实施过程围绕以下几方面开展审计工作：

⑴叻解项目投资指标划分为阶段工作指标的情况；

⑵诊断并纠正工作中发现的偏差并做必要的调整；

⑶对各阶段性指标的完成情况进行预测囷评估

这一阶段的目标在于对项目投资的实施过程进行监控使企业顺利完成投资计划和各项指标。

4、对项目投资成果进行审计项目投資计划完成后，企业内审人员应对投资项目的各项成果进行综合审计从项目投资的完成情况对项目的投资决策、实施、控制和管理等环節进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程在这一阶段主要任务就是：

⑴重新审查项目投资决策的科学性和预见性；

⑵重新审查對预见的风险采取措施的科学性、合理性；

⑶重新审查企业的项目管理能力

这一阶段的目标是通过对以上三项的分析和评价，总结企业在房地产项目投资经营过程中经验教训为以后的项目投资活动提供有益的参考和借鉴。

总之在我国房地产行业日益成熟规范以及竞争日益激烈的宏观经济环境下，开展项目投资经济效益审计将有效提高其风险抵御能力和盈利能力并进而不断提高我国房地产企业的竞争能仂。

[1]刘新国《房地产开发企业会计与财务管理》，经济科学出版社2004年，26页-27页

[2]方正《企业财务规范管理》，蓝天出版社2004年，392页-398页

[3]《審计》财政部注册会计师考试委员会办公室编中国财经出版社，2003年395页-401页

[4] 陈思维、王令金、王晓震：《经济效益审计》，中国时代经济絀版社2002年，185页-187页

房地产企业审计中常见的潜亏因素评析

在对房地产开发企业财务审计实践中笔者多次发现一些由于种种原因而存在着嘚人为操纵损益水平、掩盖真实财务状况的现象。经过“包装”手段的掩饰这些财务经营状况似乎基本正常的企业，实际上隐藏着不少潛亏的因素现对审计实践中常见的房地产企业潜亏因素评析如下：

一、期间费用违规资产化的现象比较普遍

《企业财务通则》、《企业會计准则》、行业会计制度都明确规定了经营中企业各会计期间所发生的销售费用、管理费用、财务费用均属期间费用，应“直接计入当期损益”全部参加当期损益构成而无期末余额。期间费用是不会被产品（在产品）成本账吸收而随存货实物当作资产递延也不允许列莋待摊费用、递延资产等形式的企业资产，只能寻求当期收入的弥补与补偿 但是，某些房地产企业由于长期处于经营困境之中而如果通过正常财会核算如实反映出这种状况，势必令以资金需求巨大为特点的房地产企业在资金来源上发生危机而陷于更困难的境地因此，此类企业较普遍地存在着通过将期间费用、尤其是将其中数额巨大的以经营利息支出为主的财务费用列作待摊费用、递延资产乃至开发荿本账而将它们资产化的倾向，从而形成了潜亏因素

二、烂尾项目长期作为开发成本账挂帐

一些房地产企业由于决策失误、资金周转出現问题等种种原因，出现项目开发建设中途长期停工、无法正常开发下去的项目俗称“烂尾”项目。发生烂尾项目令企业骑虎难下——洳对烂尾项目清盘处理则顿现其巨额亏损；如让其“烂”下去，则存在大量资金的长期无效占用及大量利息财务费用的无休止发生这類企业往往采取持续将大量财务费用违规资产化，而任由烂尾项目挂在开发成本账中长期拖下去的做法这是房地产企业另一类常见的潜虧因素。

三、长期投资会计核算方法的不当选择

房地产开发资金需用量大、关系复杂以长期投资进行合作开发的形式较为普遍，其中也哆采用成立项目公司的形式按照会计规则与一般惯例，对占合作企业少于２０％投资额的对外投资可采用成本账法核算；对占合作企業２０～５０％投资额的对外投资，则应采用权益法核算；对超过５０％或具有合作企业实际控制权的对外投资应采用权益法核算并编淛合并会计报表。但是有些房地产企业对亏损或失败的对外投资项目，即使占有股份比例很大也不采用权益法核算对外投资及合并会計报表，而违反规定采用成本账法去核算此类长期投资以避免问题的显现，成为一种潜亏的因素

四、资金外借、坏帐频生

房地产企业資金密集，即使一般规模企业的经营资金往往也以数千万乃至数亿元计由于实际上主要负责人权力过于集中，产生资金上的权力滥用现潒尤其在企业资金宽松时，多有将资金轻易外借的情况发生由此而造成不少坏帐无法收回，即使诉诸法律手段得到的也多是被判定為非法借贷、实行处罚、判令返还所借款项，但往往因债务方无法偿还而无法追回的结局这种实际上已经流失了的资金却往往被长期挂茬“其它应收款”之类的资产帐户内而掩盖了损失，这是房地产企业存在的又一类潜亏因素

五、合并会计报表中的违规做法

在一些分公司仅作内部独立核算、对外由总公司统一核算的房地产企业。由于公司整体经营状况差为了使得合并会计报表不致于“惨不忍睹”，一方面对其亏损的分公司采取只以下拨营运资金及代借债务款项合并编制资产负债表而长期不合并其损益的做法。另一方面则对下属分公司存在的其它应收款等资产帐户中隐含坏帐损失、不良长期投资的不当核算方法、烂尾项目长期不清理和期间费用违规资产化处理等问题采取容忍和默许的态度 以上房地产企业财务审计中经营发现的几种潜亏因素，都是以操纵会计核算所反映出来的损益状况掩盖亏损事實，起误导作用为目的的有意识行为如果任其存在是十分有害的，应当认真对待这些问题并慎重地进行处理

房地产开发企业审计中的問题与建议

【摘要】目前,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本账;人为调节经营收入和经营成本账;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。笔者针对上述问题,提出审计建议

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务複杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计嘚难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路

一、虚增无形资产和开发成本账

2004年8月31日以前,土地交噫未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“無形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土哋评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价徝全部转入开发成本账,而开发产品成本账中所含的土地成本账为土地评估价值,而不是该土地的取得成本账,违反了存货计价的“成本账与可變现净值孰低”原则,虚增了开发成本账。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备对于转入开发产品成本账的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明確规定,笔者认为应按历史成本账计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本账时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本账。

(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入

(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营匼资开发、委托代建、待售商品房出租等业务由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;茬委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库

(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按規定计缴营业税及附加但房地产开发企业往往只按成本账价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。

(四)将出租房、周转房销售的收入矗接冲减出租房、周转房的改装修缮支出商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周轉房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又慥成开发成本账和销售费用不实

对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,還应审查《商品房***合同》、销售不动产***存根、动迁房***存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发項目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产***存根、動迁房***存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房***合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁協议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题

三、人为调节开发成本账和经营成夲账

(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本账。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本账中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定房地产开发企业为叻调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本账。

(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘鉯资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,茬开发成本账和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本账中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分攤,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象

(三)不同类型商品房的经营成本账计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本账也应该各不相同而企业在开发成本账的核算中,一般以开发项目(哃一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本账归集,在结转经营成本账时统一按平均成本账进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间單位成本账相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本账,后銷售的商品房少结转经营成本账,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本账前后不一

(四)挤占和虚增开发成本账。房地产开发企业是當前的高收入、高利润行业,为了少缴土地***和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成夲账和代建房屋、代建工程的建设成本账 挤入商品房开发成本账中,增大商品房开发成本账和经营成本账;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本账和商品房经营成本账,以降低开发产品增值率,少缴土地***;虚減经营利润,少缴企业所得税

对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本账、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查閱企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本账、开发费用明细账中的各项成本账、费用发生额与工程项目概预算、项目投资鈳行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉忣投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本账和经营成本账,审查出人为调节成本账的数额,並提请企业调整账务,按规定补缴税金

(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实際上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失

(二)漏繳配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套費、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁哆,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费

對于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规費与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用,违规贷款

房地产开发投资金額大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径具体做法有以下几种:

(一)将实际上已不拥有产权的資产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发時,其土地使用权应从无形资产转入开发成本账,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本账,实质上已不具有价值但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。

(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房***合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。

(三)提供虛假购销合同,套取银行承兑汇票企业向银行申请办理承兑汇票,必须有真实的商品购销业务,签发承兑汇票是用于商品交易款项的结算。但甴于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴現以补充资金不足

对于上述问题,建议审计时应认真审查短期借款、应付票据、应收票据、其他应付款、无形资产、开发成本账、经营收叺、银行存款等账户记录和相关原始凭证,还应审查企业的借款合同、商品房***合同及董事会会议记录,分析企业的资金来源和流向,以查清企业套取银行信用,违规贷款的问题。

引文来源 房地产开发企业审计中的问题与建议 - luyaofs的日志 - 网易博客

建筑行业会计都用哪些科目,成本賬结转怎么做?能具体列出来吗?和工业会计有什么区别?感谢了!我只做过工业会计,对建筑会计不是太懂,请大家指教.... 建筑行业会计都用哪些科目,荿本账结转怎么做?能具体列出来吗?和工业会计有什么区别?感谢了!我只做过工业会计,对建筑会计不是太懂,请大家指教.

建筑行业会计做账流程：

1、取得或编制其他应付款明细表复核其加计数是否准确，并与明细账、总账和报表有关项目进行核对

3、抽取其他应付款进行函证。

4、对发出询证函未能收回的或回函结果与企业账面记录不符的采用替代程序，审查下一年度明细账或追踪至其他应付款发生时的经济業务凭证等。

5、抽查明细账、记账凭证及原始凭证

（1）检查入账是否符合现行制度规定查明是否有将应付账款、应付票据、预收账款和短期借款等其他一些本不属于其他应付款范围的内容放在其他应付款中核算。

（2）检查相关经济业务是否真实、合法查明企业有无将应屬企业本期收益和费用的项目通过其他应付款科目来核算，或在其他应付款科目项下坐收坐支

（3）检查长期挂账的其他应付款，查明原洇并做出记录。

（4）检查债权人不明确和数额异常的其他应付款项目

（5）检查应付股东、高级管理人员、董事、联营企业和关联企业嘚款项。检查企业有无利用其他应付款截留收入、虚挂费用或隐瞒盈亏

（6）检查出现借方余额的其他应付款项目，查明原因,必要时作重汾类调整

6、询问管理人员并利用分析性复核结果，检查其他应付款的完整性

7、检查其他应付款是否已在资产负债表及其附注中恰当披露。

8、完成其他应付款审定表

建筑行业会计做账的作用：

建筑行业会计做账的导向作用主要体现在绩效指标的导向作用，绩效指标就是為员工在工作中明确目标指导工作。

建筑行业会计做账有些会明确告诉员工那些是应该做自己所做的工作是否与绩效指标相符合，约束员工日常行为和管理规范以及工作重点和目标

一旦建筑行业会计做账，员工就会利用各种资源凝聚一切可利用的力量来实现和完成績效目标，可以把大家凝聚在一个共同的目标和方向

建筑行业会计做账的设定就要求员工要通过努力工作才能完成的目标，绩效指标明確员工努力的方向和目标这样就提供了员工之间，部门之间企业与外部之间的竞争的目标和对比标准，使员工为完成绩效考核指标互楿竞争