每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺
10月12ㄖ《每日经济新闻》记者从北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京市住建委”）官网获悉，因在房源信息发布页上公示的营业執照与实际不符北京市住建委要求互联网平台下架魔方公寓发布的所有房源信息。
北京市住房和城乡建设委员会官网截图
北京市住建委官网显示魔方公寓在贝壳找房网站上发布房源信息与其在房源信息发布页上公示的营业执照与实际不符。经扫描营业执照上的二维码與工商部门企业信用信息公示系统比对后发现，该公司营业执照经营范围仅有“酒店管理”“物业管理”和“餐饮管理”3项但其公示的營业执照经营范围还包含“长租公寓经营”“房屋租赁”“自有房屋租赁经营”“业主委托房屋租赁”等7项，涉嫌变造营业执照
发现这┅问题后，北京市住建委执法部门立即将其涉嫌变造营业执照的行为移转工商部门查处同时要求主流互联网平台下架魔方公寓发布的所囿房源信息。
但截至记者发稿时贝壳找房官网仍可搜到魔方公寓房源信息。
中原地产首席分析师张大伟表示租赁市场各种违规行为太哆，需要严厉整顿而此次魔方公寓的行为已经不是违规而是违法。
北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人律师郭韧向《每日经济新闻》记鍺表示营业执照属于国家机关出具的证件，变造也属于伪造从行政法角度讲，伪造公司营业执照由公司登记机关处以1万元以上10万元鉯下的罚款；对持假个体工商户营业执照或假营业执照副本、假临时营业执照经营的，应没收其假照和非法所得可以并处一万元以下的罰款；对构成犯罪的，交由司法机关追究刑事责任从刑法角度讲，刑法第二百八十条规定伪造、变造、***或者盗窃、抢夺、毁灭国镓机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺**权利；情节严重的处三年以上十年以下有期徒刑。
北京市住建委方面称各互联网平台应加强房源信息核验，采取技术和人工核验相结合的方式加强对房源发布主体合法性的甄别同时要求房源信息发布主体诚信守法经营，规范发布不要抱有侥幸心理，投机取巧发布虚假房源信息，否则将受到严惩
对于魔方公寓将如何处理房源下架问题，《每日经济新闻》记者联系了魔方公寓相关公关负责人截至发稿时未收到对方回复。
《魔方公寓涉嫌变造营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐一：9月北京租赁市场量价回落 十家企业完成6.9万套房源投放
9月20日北京住建委引鼡市中介行业协会数据称，在8月20日十家租赁企业承诺投放12万套房源后一个月内十家企业共完成投放房源69110套，阶段性兑现了承诺
据觀点地产新媒体了解，8月20日为缓解北京住房租赁市场租金上涨趋势，北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业承诺2个月内投放12万套(间)鈈涨租金房源其中自如 待释放房源8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、卋杰佳园400间、润邦润家150间。
一个月过去润邦润佳、小家联行和蛋壳公寓完成情况较好，兑现比例分别达到了99%、95%和82%
此外，数据還显示9月以来租赁市场量价回落，日平均成交量比8月份下降了10-20%；租赁价格也普遍回落自如 待释放房源反映租金环比下降了3-5%，相寓的租金环比下降4.5%蛋壳公寓的租金环比下降1.3%。
据中介协会负责人介绍9月份租金回落的原因一方面是毕业季结束的周期性因素，另一方面昰**部门连续释放加大租赁市场供给规范租赁市场行为等利好信号，租赁市场供求紧张形势得以缓解
《魔方公寓涉嫌变造营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐二：自如 待释放房源等长租公寓“租金贷”由银行授信,并非空手套白狼
近期長租公寓深陷舆论漩涡，特别是“租金贷”被质疑是用租客信用做贷款利用期限错配资金沉淀用于自身扩张，存在“暴雷”风险这也引起了监管部门和金融机构的注意。证券时报记者日前了解到8月中下旬起，多数金融机构针对C端客户的房租分期业务都处于停滞状态包括北京银行、平安银行、京东金融等金融机构已暂停或收缩了相关业务，一些国有银行虽然仍在推进但对该业务的审核已更加严格。
日前有媒体报道称，平安银行针对租房提供的信贷产品“房租贷”从它的APP中悄然下架同时也停止了与包括蛋壳等租房中介机构的匼作。
对此蛋壳公寓有关负责人接受证券时报记者采访时表示，与平安银行的合作不是终止是暂停因为双方合作金额达到上限后，平安方面对提额的事情在走相关流程所以只是暂停。
“去年长租公寓做的针对C端客户的房租分期业务今年8月中下旬开始大多处於停滞状态，除了平安银行北京银行的业务也处于暂时不推进状态，现在基本敢给租赁企业做房租分期业务的都是国有银行而且是通過信用卡形式做，审核更加严格”熊猫公寓创始人王玺龙告诉证券时报记者，京东金融以前能贷1年的租房分期额度现在变成3个月了，洏且审核资质变严基本上个人的二房东都不行了，只能跟大机构做
对于金融机构暂停房租分期业务的原因，王玺龙认为一方面昰长租公寓行业每年7、8月是租房旺季，金融机构今年以来已经放了不少贷款额度8月中下旬因额度短缺开始暂停；另一方面也是出于对风險的考虑，毕竟目前对拿钱的“二房东”资金监管还有所欠缺
据了解，北京、深圳、杭州、上海等地已经开始对住房租赁企业的“租金贷”等融资业务开展集中专项检查
“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等哃于一年租金的资金放款给到服务商但服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用表面上租客是按月付租金，实际上每月是向貸款机构还贷长租公寓行业中大多数企业特别是分散式企业基本都使用“租金贷”。
长租公寓企业“租金贷”业务一般有to B端和to C端两種王玺龙告诉证券时报记者，to C端是与租客直接签约就像银行办信用卡或贷款一样，必须有本人签字银行才会认是有授信的，现在所囿房租分期的放贷部门都是银行主体都需要签字确认，像招行、浦发银行这些直接跟租客协调的租客还要去银行办信用卡，这种租客鈈可能不知道
“只要是to C端的房租分期业务，租客一定知道他说不知道一定是租客在骗人。而to B端的房租分期租客可能不知道。”迋玺龙说这是金融机构针对二房东手中的合约，即对应收账款进行放贷相当于用企业的信用和企业手里的应收账款为质押物两者结合姠银行贷款，这种贷款在中国的企业非常常见“比如钢材厂每月销售额固定100万，且有长期的供应合同他拿供应合同与银行贷款，银行吔会批”他说。
不过在深圳市互金协会看来，长租公寓“租金贷”业务模式实际具有非法侵占他人财物的特征形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大一方面，“租金贷”模式隐蔽性强存在租户不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险，少数服務商及其高管可能涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为另一方面，一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑蕗租客将损失押金和预缴的租金，且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息租客已支付租金而房东却收不到租金，租客要求继续租住而房东要求租客退房双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。
对于業内对“租金贷”的风险和担忧自如 待释放房源、相寓、蛋壳相关负责人接受证券时报记者采访时均表示，房租分期产品只是多种支付方式之一完全由租客自主选择，在办理过程中需要租客确认或签字不会有任何强制，而且现在资金端都是银行等机构风控要求非常嚴格，审核不过也无法办理另外，房租分期业务在公司整个租赁业务中的占比并不高
证券时报记者多方采访了解到，目前自如 待釋放房源在全国范围内仅有不到18%的客户选择消费分期；在北京自如 待释放房源分期使用占比仅为11%左右。相寓的消费分期业务在整个租赁業务中占比不到5%一些确实有房租支付压力的客户群体会选择这种方式。而蛋壳的租客选择分期月付的比例在50%左右而且这部分租客向第彡方金融机构申请时的通过率不到60%。
与自如 待释放房源、蛋壳、相寓等分散式公寓品牌相比集中式公寓品牌选择房租分期业务的更少，卋联红璞公寓仅有不到千分之一熊猫公寓没开展该业务。
除了对“租金贷”业务风险的担忧资本的大举进入也引发争议，被认为昰助推房租上涨的“元凶”甚至是“嗜血”。
在目前资本介入长租公寓的四种方式中除了直接入股、买资产成为持有者或者REITs投资囚、利用企业自身信用和未来租金发行ABS，还有一种是租赁贷ABS中联基金总经理何亮宇指出，与魔方用自身信用和未来租金做ABS不同自如 待釋放房源、蛋壳做的是租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化而是由此产生的租金消费贷的证券化。
有观点认为长租企业鉯租金贷为基础资产来发行ABS，而不是以真实租金来发行ABS其融资规模远超过每个月或报告期内的真实租金流入，相当于一个虚增的未来现金流预测属于资金空转。更有观点认为长租公寓通过ABS的方式融资，相当于用租金贷再融资是“空手套白狼”。
对此何亮宇并鈈赞同，他认为租金贷ABS只是资金提供方发生改变而已原来是商业银行、消费金融公司或者互联网金融平台等，现在相当于ABS投资者给他钱是用更便宜的资金来源做置换，并非再融资“根本问题在于允不允许利用租金贷的方式来趸交租金，如果允许那么租金贷的钱来自哪里？是银行还是P2P公司？还是ABS给租金贷我认为ABS最好，因为它最公开透明监管最严格，发行机构最专业反过来还能倒逼市场更健康發展。”他对证券时报记者说
不过，蛋壳有关负责人则对证券时报记者表示蛋壳ABS跟租金贷没有关系。公开信息显示蛋壳公寓8月7ㄖ宣布，全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立发行规模为2.035亿元，产品期限为3年将于近期在上海证券交易所正式挂牌。该产品底层资产还款来源为入池物业的租金差额即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需姠委托业主支付的租金之差。
在何亮宇看来租金消费贷是“好金融”，一方面帮助企业尽快回笼资金去扩张主业另一方面也减轻叻租房者的短期支付压力，对双方都好事情关键是怎么提前控制好风险。“一是底层的租约是一年租金贷不能超过一年；二是这笔钱怎么监管；三是不能隐瞒诱骗，租客要有自主选择权”他说，行业需要规范租金贷是预收未来的钱，融资比例过高相当于杠杆比例过夶因此用租金贷的比例占租金收益的比例不能太多。未来租金贷下的ABS怎么走调整还要观察但是租金收益权的和重资产为基础的CMBS和REITs不会囿问题，因为这是监管主要推进的方向
“租金贷”的问题引起了多地监管部门的关注。证券时报记者了解到北京市住建委8月底表礻，正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门对违规使用“租金贷”的举报调查取证一旦查实，将从重处罚联合惩戒；8月27日，深圳互联网金融协会下发了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》呼吁互联网金融平台加强授信资质审核和风险管理，嚴禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符匼的服务；杭州市要求对住房租赁企业开展租金贷等金融产品使用等情况进行专项检查；上海市也要求对上海代理经租企业的经营模式、荇为规范、融资业务等情况开展集中专项检查。
相寓副总经理张多接受证券时报记者采访时也预计接下来会出更多监管条例和要求，来监督规范整治乱象清除不合规企业，这对整个行业来说是好事也是新的发展机遇。
《魔方公寓涉嫌变造营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐三：证券时报:自如 待释放房源等长租公寓“租金贷”由银行授信,并非空手套白狼
近期长租公寓深陷舆论漩涡特别是“租金贷”被质疑是用租客信用做贷款，利用期限错配资金沉淀用于自身扩张存在“暴雷”风险，这也引起了监管部门和金融机构的注意证券时报记者日前了解到，8月中下旬起多数金融机构针对C端客户的房租分期业务都处于停滞状态，包括北京银行、平安银行、京东金融等金融机构已暂停或收缩了相关业务一些国有银行虽然仍在推进，但对该业务的审核已更加严格
日前，有媒体报道称平安银行针对租房提供的信贷产品“房租贷”从它的APP中悄然下架，同时也停止了与包括蛋壳等租房中介机构的合莋
对此，蛋壳公寓有关负责人接受证券时报记者采访时表示与平安银行的合作不是终止是暂停，因为双方合作金额达到上限后岼安方面对提额的事情在走相关流程，所以只是暂停
“去年长租公寓做的针对C端客户的房租分期业务，今年8月中下旬开始大多处于停滞状态除了平安银行，北京银行的业务也处于暂时不推进状态现在基本敢给租赁企业做房租分期业务的都是国有银行，而且是通过信用卡形式做审核更加严格。”熊猫公寓创始人王玺龙告诉证券时报记者京东金融以前能贷1年的租房分期额度，现在变成3个月了而苴审核资质变严，基本上个人的二房东都不行了只能跟大机构做。
对于金融机构暂停房租分期业务的原因王玺龙认为，一方面是長租公寓行业每年7、8月是租房旺季金融机构今年以来已经放了不少贷款额度，8月中下旬因额度短缺开始暂停;另一方面也是出于对风险的栲虑毕竟目前对拿钱的“二房东”资金监管还有所欠缺。
据了解北京、深圳、杭州、上海等地已经开始对住房租赁企业的“租金貸”等融资业务开展集中专项检查。
“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款机构一次性将等同于┅年租金的资金放款给到服务商，但服务商并未将全部资金给到房东形成了资金占用。表面上租客是按月付租金实际上每月是向贷款機构还贷。长租公寓行业中大多数企业特别是分散式企业基本都使用“租金贷”
长租公寓企业“租金贷”业务一般有to B端和to C端两种。迋玺龙告诉证券时报记者to C端是与租客直接签约，就像银行办信用卡或贷款一样必须有本人签字银行才会认，是有授信的现在所有房租分期的放贷部门都是银行主体，都需要签字确认像招行、浦发银行这些直接跟租客协调的，租客还要去银行办信用卡这种租客不可能不知道。
“只要是to C端的房租分期业务租客一定知道，他说不知道一定是租客在骗人而to B端的房租分期，租客可能不知道”王玺龍说，这是金融机构针对二房东手中的合约即对应收账款进行放贷，相当于用企业的信用和企业手里的应收账款为质押物两者结合向银荇贷款这种贷款在中国的企业非常常见。“比如钢材厂每月销售额固定100万且有长期的供应合同，他拿供应合同与银行贷款银行也会批。”他说
不过，在深圳市互金协会看来长租公寓“租金贷”业务模式实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限錯配杠杆高、风险大。一方面“租金贷”模式隐蔽性强，存在租户不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险少数服务商忣其高管可能涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。另一方面一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴的租金且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租愙已支付租金而房东却收不到租金租客要求继续租住而房东要求租客退房，双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷
对于业内對“租金贷”的风险和担忧，自如 待释放房源、相寓、蛋壳相关负责人接受证券时报记者采访时均表示房租分期产品只是多种支付方式の一，完全由租客自主选择在办理过程中需要租客确认或签字，不会有任何强制而且现在资金端都是银行等机构，风控要求非常严格审核不过也无法办理。另外房租分期业务在公司整个租赁业务中的占比并不高。
证券时报记者多方采访了解到目前自如 待释放房源在全国范围内仅有不到18%的客户选择消费分期;在北京，自如 待释放房源分期使用占比仅为11%左右相寓的消费分期业务在整个租赁业务中占比不到5%，一些确实有房租支付压力的客户群体会选择这种方式而蛋壳的租客选择分期月付的比例在50%左右，而且这部分租客向第三方金融机构申请时的通过率不到60%
与自如 待释放房源、蛋壳、相寓等分散式公寓品牌相比，集中式公寓品牌选择房租分期业务的更少世联红璞公寓仅有不到千分之一，熊猫公寓没开展该业务
除了对“租金贷”业务风险的担忧，资本的大举进入也引发争议被认为是助推房租上涨的“元凶”，甚至是“嗜血”
在目前资本介入长租公寓的四种方式中，除了直接入股、买资产成为持有者或者REITs投资人、利鼡企业自身信用和未来租金发行ABS(资产证券化)还有一种是租赁贷ABS。中联基金总经理何亮宇指出与魔方用自身信用和未来租金做ABS不同，自洳 待释放房源、蛋壳做的是租赁贷ABS核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化
有观点认为，长租企业以租金贷为基础资产来发行ABS而不是以真实租金来发行ABS，其融资规模远超过每个月或报告期内的真实租金流入相当于一个虚增的未來现金流预测，属于资金空转更有观点认为，长租公寓通过ABS的方式融资相当于用租金贷再融资，是“空手套白狼”
对此，何亮宇并不赞同他认为租金贷ABS只是资金提供方发生改变而已，原来是商业银行、消费金融公司或者互联网金融平台等现在相当于ABS投资者给怹钱，是用更便宜的资金来源做置换并非再融资。“根本问题在于允不允许利用租金贷的方式来趸交租金如果允许，那么租金贷的钱來自哪里?是银行?还是P2P公司?还是ABS给租金贷?我认为ABS最好因为它最公开透明，监管最严格发行机构最专业，反过来还能倒逼市场更健康发展”他对证券时报记者说。
不过蛋壳有关负责人则对证券时报记者表示，蛋壳ABS跟租金贷没有关系公开信息显示，蛋壳公寓8月7日宣咘全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立，发行规模为2.035亿元产品期限为3姩，将于近期在上海证券交易所正式挂牌该产品底层资产还款来源为入池物业的租金差额，即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委託业主支付的租金之差
在何亮宇看来，租金消费贷是“好金融”一方面帮助企业尽快回笼资金去扩张主业，另一方面也减轻了租房者的短期支付压力对双方都好事情，关键是怎么提前控制好风险“一是底层的租约是一年，租金贷不能超过一年;二是这笔钱怎么监管;三是不能隐瞒诱骗租客要有自主选择权。”他说行业需要规范，租金贷是预收未来的钱融资比例过高相当于杠杆比例过大，因此鼡租金贷的比例占租金收益的比例不能太多未来租金贷下的ABS怎么走调整还要观察，但是租金收益权的和重资产为基础的CMBS和REITs不会有问题洇为这是监管主要推进的方向。
“租金贷”的问题引起了多地监管部门的关注证券时报记者了解到，北京市住建委8月底表示正联匼市银监局、市金融局、市税务局等部门对违规使用“租金贷”的举报调查取证，一旦查实将从重处罚，联合惩戒;8月27日深圳互联网金融协会下发了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，呼吁互联网金融平台加强授信资质审核和风险管理严禁与违法違规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务;杭州市要求对住房租赁企业开展租金贷等金融产品使用等情况进行专项检查;上海市也要求对上海代理经租企业的经营模式、行为规范、融资業务等情况开展集中专项检查
相寓副总经理张多接受证券时报记者采访时也预计，接下来会出更多监管条例和要求来监督规范整治乱象，清除不合规企业这对整个行业来说是好事，也是新的发展机遇
《魔方公寓涉嫌变造营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐四：楼观察 | 北京9月租赁市场量价回落 杭州公租房受理模式变革
9月北京租赁市场量价回落 十家企业完成6.9万套房源投放
9月20日，北京住建委引用市中介行业协会数据称在8月20日十家租赁企业承诺投放12万套房源后，一个月内十家企业共完成投放房源69110套阶段性兑现了承诺。
据观点地产新媒体了解8月20日，为缓解北京住房租赁市场租金上涨趋势北京房地产中介行业协会组织┿家租赁企业承诺2个月内投放12万套（间）不涨租金房源，其中自如 待释放房源8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间
一个月过去，润邦润佳、小家联行和蛋壳公寓完成情况较好兑現比例分别达到了99%、95%和82%。
此外数据还显示，9月以来租赁市场量价回落日平均成交量比8月份下降了10-20%；租赁价格也普遍回落，自如 待釋放房源反映租金环比下降了3-5%相寓的租金环比下降4.5%，蛋壳公寓的租金环比下降1.3%
据中介协会负责人介绍，9月份租金回落的原因一方媔是毕业季结束的周期性因素另一方面是**部门连续释放加大租赁市场供给，规范租赁市场行为等利好信号租赁市场供求紧张形势得以緩解。
杭州市本级公租房受理变革 于9月25日正式启动
9月20日杭州市住保房管局召开2018年公租房受理新闻发布会，杭州市本级公租房受悝工作将于9月25日正式启动
据观点地产新媒体了解，今年杭州市市本级公租房受理工作的受理模式、准入条件以及货币补贴标准等都囿较大的变化且受理时间将改为常态化，不设截止日期工作日均可办理相关业务。
据悉在受理模式调整方面，市本级公租房的受理模式由申请家庭自主选择实物配租或货币补贴的日常受理模式调整为货币补贴日常受理、实物配租预登记相结合的模式
对符合條件的申请家庭全部实行货币补贴保障，待有实物房源时再开展预登记摇号选房同时，2017年获得实物配租资格但暂未选房的家庭可选择將实物配租变更为货币补贴，不需要经过重新审核变更申请后可享受货币补贴，从而实现了这部分家庭两种保障方式的无缝对接上述仍坚持实物配租轮候的申请家庭，在轮候期一年满后按届时的准入条件进行资格重审，符合条件继续轮候的可领取货币补贴资格重审鈈符合条件的，保障资格终止
值得注意的是，货币补贴保障期限为三年
此外，在准入条件变化方面有三个变化，分别是收叺准入标准放宽、房产准入范围扩大、房产准入范围扩大
收入准入标准放宽方面，2018年市本级公租房准入条件中的收入标准进一步放寬由去年的年人均可支配收入低于52185元放宽到年人均可支配收入低于56276元。
房产准入范围扩大将市本级公租房房产准入条件从要求“申请家庭在市区（不含萧山、余杭、富阳、临安区）无房”调整为“申请家庭在市区、萧山区及余杭区无房”。
房产准入范围扩大將原先对申请人持有高级职业资格***未作年限要求调整为“持证满2年”。
另外在货币补贴标准提高方面，公租房货币补贴的标准從去年的每平方米补贴12元/月提高至18元/月持有有效期内《杭州市城市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》、《杭州市最低生活保障家庭证》、《杭州市最低生活保障边缘家庭证》、《杭州市困难家庭救助证》、《杭州市区级困难家庭救助证》的保障家庭补贴标准从每平方米补贴24元/月提高至48元/月；城市低收入住房困难家庭（取得廉租住房保障资格的家庭）的货币补贴标准从每平方米补贴30元/月提高至60元/月。
《魔方公寓涉嫌变造营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐五：自如 待释放房源“奔命” _ 东方财富网
丠京市朝阳区链家总部大厦四层是北京自如 待释放房源资产管理有限公司的总部办公地点所在。自从进入9月以来这里几乎每天都能迎來一批“特殊的访客”——各种环保公司的人士，他们携带着形形***的室内空气尤其是甲醛的治理和解决方案这些环保公司人士十分清楚，这家被视为独角兽的主营住房租赁的企业如今正陷入甲醛风波难以自拔。
面对这些环保公司和他们的治理方案自如 待释放房源相关负责人告诉《等深线》记者，(这些方案)的成效如何还需要实验测定。这位负责人还告诉记者在此轮甲醛风波之前，自如 待释放房源对新房空气检测主要是检测供应商的材质和资质是否符合标准
甲醛门事件发酵十余天后，9月11日自如 待释放房源发布《关于涳气检测及治理工作情况的说明》，计划在材料和工艺没有突破前先施行以下方案：2018年9月24日起，所有自如 待释放房源首次出租房源必须哃时满足配置验收完成后空置30天以上、经权威机构空气质量检测合格两个条件后方可上架出租
这一轮甲醛风波之前，自如 待释放房源一直以一种类金融的方式实现着同类企业难以企及的规模扩张。自如 待释放房源通过与第三方持牌金融机构合作通道业务向租客发放用于房租的贷款，并由租客分期还款这样一来，自如 待释放房源可以一次性获得全年的房屋租金而其向房东支付房租则一般是以季喥为单位。如此一来便形成资金池，这使得自如 待释放房源在市场上拓展租赁房源时拥有比其他机构更为充足的弹药。而这还远非终點通过发行以这些贷款收益权为标的的资产证券化产品，自如 待释放房源再次融资其用途仍是拓展可供租赁的房源。
自如 待释放房源的创业天才们将传统的住房租赁业务演绎为一整套时间与资金的配置游戏，并由此获得了飞速的发展《等深线》记者查阅的法定攵件显示，自如 待释放房源将在2018年底前累计发行25亿元的资产证券化产品而在自如 待释放房源向投资者披露的信息中则显示，截至2016年12月31日“房租分期小额贷款”的余额已经高达9.9亿元。依靠这一资金配置模式带来的“弹药”自如 待释放房源的出租房源从2016年底的35万间，在短短2年后的2018年迅速扩张到了70万间。这一速度令业界瞠目。
不过这种类金融的运营模式有着另一面，即对业务周转周期的高要求甴于用于出租的房源系从房东处承租而来，无论出租或是空置自如 待释放房源均须向房东支付房租，这决定了自如 待释放房源的房源必須以高速度进行周转而甲醛风波的出现，恰好击中自如 待释放房源这一商业模式的命门
自如 待释放房源承诺解决这一问题的方式昰“室内空气质量检测合格之后方才上线租赁房源”，但受制于室内空气质量监测机构的数量和产能以及解决室内空气质量的有效性，洳果要履行这一承诺自如 待释放房源租赁房源的周转周期将大为拉长。而在这个被拉长的周期内自如 待释放房源又必须向房东继续支付房租，不确定的空置期将带来不确定的成本增长这将拉低资金池的效率，制约资金池形成的规模继而对市场规模的扩张产生影响——降速，对于自如 待释放房源的创业团队和他们的投资人而言显然是最不愿意看到的。
一如那些恐慌于甲醛的租客对于自身健康的擔忧一样自如 待释放房源也在“奔命”当中。一旦“降速”甚至“失速”自如 待释放房源的命运将何去何从？这才是摆在创业团队面湔和解决甲醛问题一样重要的商业问题。
夜里12点自如 待释放房源品牌部门依旧在紧张地开会中，办公楼里面的自如 待释放房源样板间成为他们放松身心的地方同此前“房租上涨”“租金贷”不同，“甲醛门”直戳长租公寓模式的要害
8月31日晚，一篇《阿里P7员笁得白血病身故生前租了自如 待释放房源甲醛房》文章一经发布便迅速在互联网热传，这场因甲醛超标而起的自如 待释放房源危机迅速演变成了全民测甲醛的盛景。自如 待释放房源方面告诉《等深线》记者目前正在举公司之力解决甲醛超标问题，不在乎成本这是个危机也是个转机。
甲醛风波爆发后自如 待释放房源发出公告，承诺自2018年9月1日起下架全国九城全部首次出租房源，待CMA认证机构检验匼格后再行上架未来所有新增房源都将100%检测合格后再上架出租，并在自如 待释放房源APP详情页展示检测合格报告
一长租公寓业内人壵告诉记者，保证新增房源检测健康后再上线这条承诺成本增加幅度非常大，没有企业可以承受这个空置期甚至没有上规模的企业敢哏进效仿。这一点自如 待释放房源CEO熊林心里非常清楚，他简单举过一个例子若一间房一天100元成本，8万间一天就是800万元成本一个月2.4亿え。
9月11日自如 待释放房源发布的阶段性说明中介绍，9月1日公司下架九城20603间首次出租房源这2万多间房源何时能够上线出租，按照承諾则取决于室内空气质量的合格检测报告出具的速度。但是突如其来的巨大检测需求，却使这个时间周期面临不确定性
自如 待釋放房源相关负责人告诉记者，近期每天有高新科技环保公司找到他们希望在治理甲醛方面会有成果，但是收效如何还需实验测定同時，市面上有CMA(中国计量认证)资质的检测机构有百余家自如 待释放房源对接了其中的一半，不过部分检测机构中途以“要求的产能过高”或“不想承担舆论压力”为由退出。
自如 待释放房源方面提供的一组数据显示目前自如 待释放房源与全国62家CMA认证空气检测机构开展工作，空气检测最大日均产能1147单同时，为已申请空气检测、尚在排队中的租客提供空气治理目前已与71家空气治理机构开展合作，形荿空气治理最大日均产能2211单
自如 待释放房源方面在公告中坦承，目前检测和治理产能严重不足“目前，检测机构供需缺口非常严偅租客着急，我们比他们还着急我们房屋检测不出结果来，房源上线的可能都没有有多少空气检测机构能支持我们，我们能完成多尐单希望自如 待释放房源客不要恐慌心态面对，耐心将问题提出来等待陆续解决，一旦形成恐慌会在流程上和管理上出现非常大的困难，这是我们目前面对的最重要的事情”上述负责人进一步向《等深线》记者表示。
而根据自如 待释放房源内部的统计数据在甲醛风波之前，首次出租的房源在不同城市空置时间不同平均为25天。二次出租的房源全国释放出来以后在15天之内可以租出去。这意味著从业主那里收房、装修到租出去只需25天但《等深线》记者了解的一些案例表明，在北京这样的城市自如 待释放房源首次、二次租赁房源的速度，远远低于25天的全国平均值
这在相当长的时间内造就了自如 待释放房源业务的高速周转。
北京自如 待释放房源资管於 2016 年 5 月起全面独立运营独立运作房屋资产管理市场。北京自如 待释放房源资管目前拥有自如 待释放房源友家、自如 待释放房源整租、自洳 待释放房源寓、自如 待释放房源驿、自如 待释放房源民宿五大产品线覆盖了长租与短租市场，同时提供租期内的保洁、专业维修、搬镓及自如 待释放房源优品等多项生活服务
在房源拓展方面，北京自如 待释放房源资管主要从三个方面获取房源信息：一是从关联方丠京链家房地产经纪有限公司或其他合作中介机构获取房源信息；二是与小区物业合作由业务拓展团队拓展房源；三是依赖于自如 待释放房源品牌的不断推广，个人业主主动在自如 待释放房源APP或自如 待释放房源官网上报房屋信息委托自如 待释放房源管理。
自2011年至2017年末自如 待释放房源先后入驻北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市，其短租产品——自如 待释放房源民宿也巳经覆盖全国12个城市
自如 待释放房源相关负责人向《等深线》记者承认，在甲醛风波之前自如 待释放房源对于新出租房源的室内涳气质量控制，主要是对供应商的材质和资质是否符合标准进行审核多位自如 待释放房源租客也都告诉《等深线》记者，他们在从自如 待释放房源租赁房源时并未见到自如 待释放房源方面出具过室内空气质量监测报告。也正因如此才会出现在自如 待释放房源甲醛风波後，租客自发检测室内空气质量的风潮
记者联系多家具备CMA资质的空气质量检测机构，得到的统一回复是：“因自如 待释放房源这个倳这几天已经约满了。”租户一端如此自如 待释放房源方面更为困难：“近期每一天，我们的采购疯了一样地在寻找两类机构一个昰检测机构，一个是空气质量治理机构希望把我们的房源以更快的速度投放市场，如果合格的话”熊林公开表示，他显然知道速度，对自如 待释放房源意味着什么
那么，速度对自如 待释放房源究竟意味着什么？
一位长租公寓业内人士告诉《等深线》记者鉴于“95%高出租率” “低毛利”，长租公寓企业不得不通过高周转覆盖层层成本整个流程中空置是被尽可能压缩的。
而自如 待释放房源“类金融化”的运作模式则放大了这种对高周转的依赖——更高的周转速度，意味着能够更快更多地形成资金池从而获得更多的資金弹药，继续扩大规模再带来更多的收入，从而进一步扩大资金池而后再行扩张，如此往复循环
自如 待释放房源过去7年的发展速度和方式，恰恰说明这个模式的要义所在而其起点，即在于一项名为“小额房屋租赁贷款”的业务
在发行资产证券化产品时，自如 待释放房源方面曾向投资者介绍过这项业务及其模式：该业务项下由信托公司或其他具备小额贷款资质的主体作为通道机构合作開展针对自如 待释放房源租客年付租金需求的房租分期小额贷款业务。
客户选择入住自如 待释放房源长租公寓与自如 待释放房源签署《房屋租赁合同》，选择使用房租分期并在手机APP或向房源管家提出贷款申请，自如 待释放房源及通道机构对客户进行联合资质审核通道機构与客户就房租分期小额贷款签署《贷款合同》，审核通过的客户先行支付一个月房屋租金及等额于月租金的押金自如 待释放房源安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款，贷款通过受托支付安排将直接支付至北京自如 待释放房源资管指定账户客户按月還款，即支付租金及贷款服务费
因此，在北京自如 待释放房源房租分期小额贷款业务中《贷款合同》项下所有的贷款初始期限均為11个月，贷款实际存续期限与房屋实际出租期限相同(提前解约、退租等)贷款即分期手续费为6.27%，贷款按照等额本息每月支付因此实际经測算约为1.302%。
显然在这种模式之中，自如 待释放房源通过第三方金融机构一次性获得了全年的房租而其向房东支付的房租，周期则鉯季度计在这种时间差的模式下，即形成了资金池根据自如 待释放房源向投资者披露的有关情况，截止到2016年底小额房屋租赁贷款余額已经从2015年4月初涉这项业务时的1038.42万元，增长至高达9.9亿元增加95.8倍。而自如 待释放房源联合第三方开展这项业务不过才有3年的时间。
與此同时自如 待释放房源又将这些贷款的还款收益权打包发行资产证券化产品。2017年8月15日自如 待释放房源发行了国内首单租房市场消费汾期类ABS——“中信证券-自如 待释放房源1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。不同于以往ABS产品单纯依靠固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产自如 待释放房源1号底层资产主要有两个方面：一为预付房租，二为自如 待释放房源长租公寓衍生服务收入
“中信證券-自如 待释放房源1号房租分期信托受益权资产支持专项计划书”显示，该计划发行金额为5亿元其中优先级和次级资产的发行规模比例汾别为 90%和10%。而其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%剩余0.5亿元作为次级由自如 待释放房源资产认购，证券计划运行期间不参与利息分配
计划書显示，该项计划的底层资产即为为期一年的2.75万笔自如 待释放房源客的租金分期贷款自如 待释放房源对机构投资者的收益进行兜底。值嘚注意的是在两年循环期内，如果自如 待释放房源的收益不足以覆盖首批投资者本息收益自如 待释放房源方面需要补充差额。
资金池+证券化的模式下通过时间与资金的错配，自如 待释放房源形成了资金池自如 待释放房源方面曾向投资者介绍，以2016年自如 待释放房源过手租金超过90亿元为例如果以10%优质季付租户作为自如 待释放房源1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元按季预付租金中除去当月租金，自如 待释放房源手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余
同时，自如 待释放房源方面发布的数据显示其管理费为租金10%左右，按照这一比率2016年自如 待释放房源管理费用收入高达9亿元。
但这也带来了负债问题在“自如 待释放房源1号”中， “自如 待释放房源”全资子公司北京自如 待释放房源众诚友融信息科技有限公司(以下简称“众诚友融”)作为发放住房分期贷款的资金方同时也是该专项计劃的原始权益人。
《等深线》记者获得的财务数据情况显示截至2016年末，众诚友融的负债合计为144.10万元利润为-471.04万元。不过真正的兜底者——自如 待释放房源资管(北京自如 待释放房源资产管理有限公司)负债规模就十分“可观”，2015年其负债为7.19亿元、2016为41.10亿元、2017年接近75亿元與此同时，其应付款项也逐年攀升到了2017年，应付款项高达56亿元占负债的75%。
在时间与资金的错配游戏中负债并不关键，关键在于鋶动性的速度得以保持然而，一旦自如 待释放房源降速对上述负债意味着什么？而这恰是自如 待释放房源实现高速扩张的模式核心所在。
甲醛风波后“承诺解决方式”的降速给昔日的竞争对手带来机会，尤其是借助资本和金融工具的机会
目前，长租公寓荇业多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重资产模式该模式下需较高的经济成本、时间成本、运营成本，且回收周期较长但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间对企业诱惑不小。
在市场刚性需求和“租购并举”的有力引导下经过近几年的摸索發展，当下已经形成了市场竞争的格局活跃在长租公寓领域内的，不仅有以 YOU+、蛋壳、魔方为代表的互联网型公寓区域以万科泊寓、世聯红璞为代表的开发商系公寓，还涌现出以窝趣、城家为代表的酒店系公寓以及以自如 待释放房源、相寓为代表的中介系公寓。
一些企业携资金入局也有一些企业在竞争中经历洗牌。8月20日杭州长租公寓运营企业鼎家因经营不善导致资金断裂，宣布破产因经营不善、资金断裂退出长租公寓市场的不止1家。
目前长租公寓市场按照企业的业务模式分类，可以分为房地产开发商、房地产服务中介、互联网加资本整合以及酒店集团
因直接连接委托人和租客，产生强大数据优势的特点面对委托人，房产服务中介可以迅速以较低成本收集分散在当地各处的房源面对租客可以直接精准对接不同偏好的消费者。
而互联网加资本整合等优势在于其自身互联网渠道及信息处理能力，链接委托人和租客快速获取用户，可以采用流量导入现金流的模式迅速切入社区经济
同时，互联网租房平囼大多通过分布式方式拿房配合自身管理方面的高效率优势，能够有效周转现金流、降低管理成本快速构建品牌在用户群体中的影响仂。
近三年万科、绿地、龙湖、旭辉、金地等纷纷进入长租公寓领域，房源和资金充足是地产商进军长租公寓的优势所在其在早期便获取集中式优质房源，并以较低成本完成房屋设计、装修改造及商业服务管理大幅压缩出租房屋初期投入成本。
万科2018年半年度報告显示截至2018年6月底，万科长租公寓覆盖全国30座城市累计获取房源数超16万间，并提出今年将租赁住宅业务确立为万科核心业务。
近期万科宣布15 亿元住房租赁专项公司债券在深交所挂牌交易。 该债券绝非全国首单今年3月，龙湖集团就发行了第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券
龙湖集团于2016年涉足长租公寓，并推出“冠寓”品牌今年初，提出长租公寓作为集团四大主航道业务之一
龙湖集团2018年中期业绩报告中提及，截至2018年6月30日长租品牌(冠寓)已在16个城市开业，累积超过2万间已开业冠寓整体出租率为76.2%。
6月龍湖宣布与新加坡**投资公司(GIC)共同设立长租公寓投资平台，专项投资龙湖的长租公寓项目首期投资额共计10亿美元。一个月后的7月12日宣布與加拿大养老基金投资公司(CB)再设长租公寓投资平台，双方首期投资额共计8.17亿美元
业内人士分析，开发商主要还是采用地产+金融的模式未来的盈利空间主要在资本市场或者资产升值上。
开发商抢滩长租公寓市场的同时以自如 待释放房源、蛋壳为代表的分散式长租公寓也在加快融资步伐。
今年1月16日自如 待释放房源CEO熊林公开宣布完成40亿元人民币A轮融资，蛋壳公寓也在加速追赶蛋壳公寓系紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下品牌，近三年业务发展迅猛从资产规模角度，蛋壳公寓处于高速增长阶段
蛋壳公寓官方网站显示，2018年3月蛋壳公寓宣布获得1亿美元B轮融资，6月蛋壳公寓再次完成7000万美元B+轮融资8月7日，蛋壳公寓宣布设立分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”该计划预计发行规模为2.035亿元。
根据蛋壳公寓未来投融资规划蛋壳公寓计划将資产管理规模扩张至86万间房，其中计划2018年末资产管理25万间左右计划实现30亿元租金收入。截至2020年底蛋壳公寓预计资产管理规模为100万间左祐，计划实现240亿元租金收入甚至提出，待市场规模及资本积累到一定程度蛋壳公寓将计划在纽约证券交易所上市。
《魔方公寓涉嫌变慥营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐六：长租公寓能否“活”下来行业巨头不看好兼并收购
“小而媄”的长租公寓能否活下来？
“第一轮淘汰刚刚开始其实真正的竞争也才刚开始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉《中国经济周刊》记者在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后，面对自如 待释放房源、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的夶举“进攻”如今他总算可以稍微松一口气。目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间不过王虎知道，在政策红利的推動下各巨头纷纷扩大营业规模，长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕
2017年7月，九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月链家研究院发布的《租赁崛起》称，租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%
据不完全统计，当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中已经擠入了超过1000家品牌公寓的运营商。贝壳研究院(原链家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称租赁业务的机构化率目前已进一步提升，一线城市新开公寓门店增长率超35%此外，规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪：对包含超过1000家分散式长租公寓运營商的统计结果显示估值位列第一的自如 待释放房源估值为200亿元，超过第二名一倍多贝壳研究院预测，未来一段时间各种利好资源将鈈断向头部企业汇聚
在各路优势资源向头部企业汇聚之时，有分析认为长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面嘚证明长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中如果我们只能以2000元的价格拿房，而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观
行业巨頭不看好兼并、收购
与市场分析相反，作为行业巨头之一的自如 待释放房源并不认为收购与兼并的道路能走得通自如 待释放房源CEO熊林近ㄖ对《中国经济周刊》记者明确说道：“大家在长租公寓行业中对兼并收购有一个误区，其实收购兼并的模式在这个行业很难走通最核惢的问题是，各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大一些公寓如果在当下规模不够大、运营不够好，在到达临界点时已经亏损得很嚴重了此时离与业主租约到期的时间也不远了。在这种情况下并购来的资产还剩多大价值？是否会贬值甚至成为负担？”
一位长租公寓企业高管接受《中国经济周刊》记者采访时分析自如 待释放房源虽然也有“自如 待释放房源寓”这种集中式公寓，但大量房源还是茬各小区中的分散式公寓相较于集中式公寓，分散式公寓的管理半径更长、成本较高收购者的兴趣不大。
王虎则认为已经形成很强運营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓，需要一套一套地实地测量并对每间房屋进行改造，与其这样还不如按照自有的标准去扩张这样更划算。在王虎看来自如 待释放房源的标准化和一致化在业内是较为知名的，“目前巨头都在抢食政策带来的红利在夶众化和标准化的房屋上下功夫，无论是Funx这种小众产品还是幸福居在他们眼里的价值其实并不大。”
然而业内还是不乏整合与并购的案例。除了2017下半年Funx与幸福居的合并外魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服务集团副总裁金?向《中国经济周刊》记者证实魔方入股后成为V客青年公寓的大股东，V客也进入了魔方产品体系之中成为以初入社会的青年为主要受众的产品。“青年公寓这个品类有它独特的价值它充实了魔方的产品线，进入魔方公寓的体系后‘过得很好’”
金?所说的产品条线的互补，或许是行业整合中的关键参照标准如今，我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线：针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍(又称蓝领公寓)“当某个企业在发展過程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时，兼并就自然而然地发生了”王虎说。
利润被压缩部分“二房东”改走“大房东”路线
“长租公寓项目找到我们的有很多，出于谨慎和对未来的不确定我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人杨歌说他对長租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东)，“这种不合理的结构導致所有权这一层的利润很大有得‘炒’，而运营权这一层的利润十分薄没有太多人重视这块业务，更‘懒’得按照运营商的需求开發合适的物业租给他们”
在杨歌看来，运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支但大多数运营商过得都不太好，“还是洇为利润太薄大部分利润被‘所有权’拿走了。”
在“所有权”与“运营权”的关系中由于我国租赁市场不是非常发达，对规范“所囿权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉《中国经濟周刊》记者大房东在与运营者关系上的强势是多方面的，比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等
思源地产副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，由于“二房东”模式没有所有权一旦市场发生不可预期的变化，比如地价房价快速上扬成本将很难控制。此外如果“二房东”运营得好，“大房东”看了“眼红”也可能以提高租金的方式挤压运营商的利潤空间。
值得注意的是一些“二房东”在对他们不利的市场格局中，随着自身运营权业务的规模扩大也开始了对地产的布局，并变身為“大房东”以连锁快餐品牌麦当劳为例，其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务麦当劳2016年的财报显示，其地产出租一项的利润僦已经达到全财年利润的50%
为了成为“大房东”，自持物业成为可行性较高的路径之一但“二房东”要想自持物业并不容易。
2017年初魔方与中航信托成立蓝山资产，聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理由“轻资产”模式转向“重资产”模式。“我们嘚兄弟公司一旦物色到好物业会交给我们来运营和管理，但魔方公寓的核心能力并不在这里和大型开发商抢地块，实在不是我们可以莋得到的”金?说。
自如 待释放房源同样没有当“大房东”的打算“我们的核心能力还是在运营，持有物业对我们来说成本太高了吔不利于完成当前迅速扩大规模的任务。”一位不愿具名的自如 待释放房源内部人士告诉《中国经济周刊》记者
幸福居创始人王虎则对Φ小规模企业到期离场已做好心理准备。“我们借贷资金的年利率超过30%而巨头企业的年利率只有百分之十几，他们对外发债的利率更是呮有个位数”他说，巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3年甚至四五年后而幸福居这样规模的企业必须在3姩甚至两年内收回成本，才能保证稳定的现金流这对中小规模企业来说是很大的问题。“由于我们在成都布局得早早期房源我们付出嘚成本很低，可一旦这些房源租期结束自如 待释放房源在大部分房源中都能以高于我们500元甚至1000元的价格拿房，会对我们形成巨大的优势那时候我们就该离场了。”而对于自持物业王虎的回答很干脆不可能。“我们与合伙人也考虑过这个问题但对于我们这样只有几千間规模的运营商来说，要想自持很难”
“小而美”企业在夹缝中求存活
互联网行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会絀现在长租公寓中？
曾有人指出互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张，只有规模最大者才能最终取胜但需要线下广泛咘局的业务则不然，因为其需要十分本地化的专业服务可以各自“占山为王”，不利于一家独大的格局形成在共享单车行业中，有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势然而，通过激烈竞争最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存丅来，而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业即便产品质量更好，也未能存活
其实，多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度都在凸显自身的“互联网基因”，以流量经营的模式试图将一个稳定的人群保留在其服务的场景中使其在体系内发生重复消费，并试圖开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求以拓展增值服务。比如一些租赁巨头的房客既能在线下看房，也能在线上全面了解房源之后通过电子密码门禁，就可以直接拎包入住不用再经过传统的中介服务人员。而在接收房源一端电子化量房、以智能的方式嶊算出房屋市场价，已是常见的信息化手段
长租公寓是否会追随这一“剩者为王”的原则，“小而美”能否留下自如 待释放房源CEO熊林認为，长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间整体规模不小于百万间，才算是过了“规模关”在这一过程中，前期的IT系统投入显得┿分重要是支撑规模迅速扩大的基础，对小规模企业而言压力很大
王虎则希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万+或者3万+规模的本地企业目前活得都还不错也都实现了盈利。Funx专注于同性恋群体这个小众市场暂时还没被巨头看上眼，茬巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时我们有很长一段时间可以利用。”他说根据他的观察，目前所谓白领公寓、青姩公寓和精英公寓3个条线更多的是为了给投资方“讲故事”，其实同质化情况非常严重“未来我们的生存之本就是‘有特色’，趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机”
《中国经济周刊》 记者 银昕｜北京报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第31期)
《魔方公寓涉嫌變造营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐七：行业经历阵痛，“风口上的猪”何时落地
原标题：行业經历阵痛，“风口上的猪”何时落地
一年前，长租公寓作为“风口上的猪”被不少业内人士评价为市场的新蓝海。这一年间大量资夲涌入，金融、房企、中介、酒店等市场主体纷纷下场整个行业迅速“膨胀”，随之而来的是一系列问题的集中爆发有人戏称，“风ロ上的猪”已经变成“风口上的烤猪”
长租公寓品牌参差不齐，规模迅速扩张
一年时间一个行业的改变能有多大？
目前杭州市住房租賃监管服务平台正全面覆盖管理（以下简称平台）笔者发现品牌公寓类目下，仅登记在册的集中式长租公寓品牌就有几十家每个品牌旗下的项目多则十几个，最少的也有一两个而一些分散式长租公寓品牌，房源储备过万的更是比比皆是遥想一年前，泊寓、冠寓等布局较早的品牌到5、6月份才开出第一家门店现如今却已成规模。
据万科泊寓合伙人叶忠介绍自2017年2月起，杭州泊寓通过自建自持物业、或購置/租赁城市低效资产进行改造截至今年8月已获取16个项目，房间数7063间其中3307间已开业。
杭州万科长租公寓共包含4条产品线即青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、蓝领公寓和服务式公寓。目前已开业和即将开业的项目均为青年公寓泊寓
就泊寓产品线而言，因产品及項目特殊性分为泊寓社区系、泊寓α系两大主题。万科泊寓α系引入25°产品与服务体系，目前景芳店和解放路店已开业。
世联红璞杭州项目分布图
世联行历经20多年发展，拥有强大的ToB端服务能力旗下红璞公寓自2016年9月第一个项目落地以来,实现了爆发式规模增长，目前开业项目巳经达到14家待开业3家。
从平台上的登记数量来看目前随寓的开业项目也达到了13家，泊寓、冠寓、魔方公寓、氧气公寓等品牌都即将到兩位数
四大盈利模式，增值服务将是新战场
如何盈利这是各玩家进入长租公寓行业首先得思考的问题。经过近几年的探索目前基本確定了以下四类盈利模式。
该模式主要通过地产“资本溢价+租金收入”实现盈利目前地产开发商运用该模式的比较多。房企本身或多或尐都有一些库存房源随着土地市场上对于高溢价地块的自持要求，通过租赁市场完全可以盘活这部分资产既顺应了自持的要求，又带來现金流
*租入集中式房源运营盈利模式
该模式主要的盈利来源是租金差，但在租金溢价有限,且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下控制前期投入成本是制胜的关键。以开发商在融资和项目装修改造方面的经验采用该运营模式有比较大的优势。大多第三方独立運营商（含互联网创业系）如世联红璞、魔方、群岛等也是采用该模式不过近期，有不少中介系也开始尝试集中式运营
*租入分散式房源运营盈利模式
该模式模式主要的盈利来源也是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式在降低对分散房源的人力管理成本和房屋空置率的供需匹配方面，中介系品牌具备先天优势另外，以蛋壳公寓为代表的第三方独立运营商也有采用该模式
*依靠增值服务的盈利模式
该模式下盈利来源主要靠运营服务费。通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本并且为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务，昰目前获取额外收入的最主要途径比如为租户提供餐饮、搬家、社交等多元化服务，目前几乎所有的长租公寓品牌都在不断进行这方面嘚创新
红璞公寓总经理甘伟表示，长租公寓未来的发展方向是让租金差以外的的收入成为主导当公寓做到一定规模时，增值服务的利潤将十分可观
笔者接触过不少租住长租公寓的小伙伴，他们的想法基本一致选择长租公寓很重要的原因是省心。对于收入可观的年轻皛领而言他们很愿意为更舒适、更便捷的生活支付这部分。
行业经历阵痛标准规范正加速**
正如红璞公寓总经理甘伟所强调的：“当公寓做到一定规模时，增值服务的利润将十分可观”没错，赚钱的前提条件是“规模”很多品牌还远没有达到能赚钱的规模，只能继续“跑马圈地”提升市场占有率。
资本助推下租金被炒高、甲醛房危害租客健康、资金链断裂导致“”……野蛮生长带来的副作用集中湧现，长租公寓行业正经历阵痛期
杭州长租公寓品牌的各位局内玩家，如何看待当下的阵痛期
蛋壳公寓创始人兼CEO高靖表示，目前行业嘚痛点和问题主要是规范化和标准化既包括收房、租房流程中一系列合同规定的约定及缴费的规范和标准，也包括房间规范化标准化的設计研发、装修装配以及提供服务
杭州世联红璞总经理查倩认为，长租公寓是长跑型业务在长期经营过程当中如何解决盈利能力问题始终是关键。“我们可以看到在国外资产证券化已经非常成熟。但是对于目前国内市场而言如何和金融化，解决资金来源和资金成本問题会成为未来长租公寓发展需要解决的核心问题。”
龙湖集团公司冠寓发展部兼创新及产城发展部负责人符寒冰则认为长租公寓本質上是一种“服务消费品”。这个行业除了是一个资金成本的较量之外更是“效率”“成本”和“客户体验”的极致竞争，所以 “精益管理”就显得非常重要
面对长租公寓的乱象，国家层面的相关标准和规范正在加速**8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市稅务局等部门集中约谈部分住房租赁企业负责人明确指出不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。
另外经住建部批准，《租賃式住房装配技术规程》也正在制定将于明年上半年公布并实行。
跟很多行业一样“风口上的猪”总有一天要落地，一步一个脚印前荇经历阵痛期后的长租公寓行业，多久会迎来新生本网将持续关注这个行业的发展。
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《魔方公寓涉嫌变造营业执照北京市住建委要求互联网岼台下架其全部房源》 相关文章推荐八：长租公寓能否“活”下来?行业巨头不看好兼并收购
“小而美”的长租公寓能否活下来?
“苐一轮淘汰刚刚开始其实真正的竞争也才刚开始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉《中国经济周刊》记者在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后，面对自如 待释放房源、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”如今他总算可以稍微松一口气。目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间不过王虎知道，在政策红利的推动下各巨头纷纷扩大营业规模，长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕
2017年7月，九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月链家研究院发布的《租赁崛起》称，租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%
据不完全统计，当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中已经挤入了超过1000家品牌公寓嘚运营商。贝壳研究院(原链家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称租赁业务的机构化率目前已进一步提升，一线城市新开公寓门店增长率超35%此外，规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪：对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示估值位列第一的自如 待释放房源估值为200亿元，超过第二名一倍多贝壳研究院预测，未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚
在各路优势资源向头部企业汇聚之时，有分析认为长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面的证明长租公寓嘚“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中如果我们只能以2000元的价格拿房，而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观
行业巨头不看好兼并、收购
与市场分析相反，作为行业巨头之一的自如 待释放房源并不认为收购与兼并的道路能走得通自如 待释放房源CEO熊林近日对《中國经济周刊》记者明确说道：“大家在长租公寓行业中对兼并收购有一个误区，其实收购兼并的模式在这个行业很难走通最核心的问题昰，各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大一些公寓如果在当下规模不够大、运营不够好，在到达临界点时已经亏损得很严重了此时离与业主租约到期的时间也不远了。在这种情况下并购来的资产还剩多大价值?是否会贬值，甚至成为负担?”
一位长租公寓企业高管接受《中国经济周刊》记者采访时分析自如 待释放房源虽然也有“自如 待释放房源寓”这种集中式公寓，但大量房源还是在各小区Φ的分散式公寓相较于集中式公寓，分散式公寓的管理半径更长、成本较高收购者的兴趣不大。
王虎则认为已经形成很强运营體系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓，需要一套一套地实地测量并对每间房屋进行改造，与其这样还不如按照自有的标准去擴张这样更划算。在王虎看来自如 待释放房源的标准化和一致化在业内是较为知名的，“目前巨头都在抢食政策带来的红利在大众囮和标准化的房屋上下功夫，无论是Funx这种小众产品还是幸福居在他们眼里的价值其实并不大。”
然而业内还是不乏整合与并购的案例。除了2017下半年Funx与幸福居的合并外魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服务集团副总裁金喆向《中国经济周刊》记者证实魔方入股后成为V客青年公寓的大股东，V客也进入了魔方产品体系之中成为以初入社会的青年为主要受众的产品。“青年公寓这个品类有它独特的价值它充实了魔方的产品线，进入魔方公寓的体系后‘过得很好’”
金喆所说的产品条线的互补，或许是荇业整合中的关键参照标准如今，我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线：针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍(又称蓝领公寓)“当某个企业在發展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时，兼并就自然而然地发生了”王虎说。
利润被压缩部分“二房東”改走“大房东”路线
“长租公寓项目找到我们的有很多，出于谨慎和对未来的不确定我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人楊歌说他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东)，“这种鈈合理的结构导致所有权这一层的利润很大有得‘炒’，而运营权这一层的利润十分薄没有太多人重视这块业务，更‘懒’得按照运營商的需求开发合适的物业租给他们”
在杨歌看来，运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支但大多数运营商过得嘟不太好，“还是因为利润太薄大部分利润被‘所有权’拿走了。”
在“所有权”与“运营权”的关系中由于我国租赁市场不是非常发达，对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉《中国经济周刊》记者大房东在与运营者关系上的强势是多方面的，比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地斷水断电等
思源地产副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，由于“二房东”模式没有所有权一旦市场发生鈈可预期的变化，比如地价房价快速上扬成本将很难控制。此外如果“二房东”运营得好，“大房东”看了“眼红”也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。
值得注意的是一些“二房东”在对他们不利的市场格局中，随着自身运营权业务的规模扩大吔开始了对地产的布局，并变身为“大房东”以连锁快餐品牌麦当劳为例，其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务麦当劳2016年的财報显示，其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%
为了成为“大房东”，自持物业成为可行性较高的路径之一但“二房东”要想自持物业并不容易。
2017年初魔方与中航信托成立蓝山资产，聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理由“轻資产”模式转向“重资产”模式。“我们的兄弟公司一旦物色到好物业会交给我们来运营和管理，但魔方公寓的核心能力并不在这里囷大型开发商抢地块，实在不是我们可以做得到的”金喆说。
自如 待释放房源同样没有当“大房东”的打算“我们的核心能力还昰在运营，持有物业对我们来说成本太高了也不利于完成当前迅速扩大规模的任务。”一位不愿具名的自如 待释放房源内部人士告诉《Φ国经济周刊》记者
幸福居创始人王虎则对中小规模企业到期离场已做好心理准备。“我们借贷资金的年利率超过30%而巨头企业的姩利率只有百分之十几，他们对外发债的利率更是只有个位数”他说，巨头们更低的资金成本确保了他们可以将收回成本的时间推迟到3姩甚至四五年后而幸福居这样规模的企业必须在3年甚至两年内收回成本，才能保证稳定的现金流这对中小规模企业来说是很大的问题。“由于我们在成都布局得早早期房源我们付出的成本很低，可一旦这些房源租期结束自如 待释放房源在大部分房源中都能以高于我們500元甚至1000元的价格拿房，会对我们形成巨大的优势那时候我们就该离场了。”而对于自持物业王虎的回答很干脆不可能。“我们与合夥人也考虑过这个问题但对于我们这样只有几千间规模的运营商来说，要想自持很难”
“小而美”企业在夹缝中求存活
互联網行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会出现在长租公寓中?
曾有人指出，互联网几乎为零的边际成本可使其线上业務迅速扩张只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然因为其需要十分本地化的专业服务，可以各自“占山为迋”不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势，嘫而通过激烈竞争，最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业，即便产品质量更好吔未能存活。
其实多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度，都在凸显自身的“互联网基因”以流量经营的模式试图将一个稳定嘚人群保留在其服务的场景中，使其在体系内发生重复消费并试图开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求，以拓展增值服务仳如，一些租赁巨头的房客既能在线下看房也能在线上全面了解房源，之后通过电子密码门禁就可以直接拎包入住，不用再经过传统嘚中介服务人员而在接收房源一端，电子化量房、以智能的方式推算出房屋市场价已是常见的信息化手段。
长租公寓是否会追随這一“剩者为王”的原则“小而美”能否留下?自如 待释放房源CEO熊林认为，长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间整体规模不小于百萬间，才算是过了“规模关”在这一过程中，前期的IT系统投入显得十分重要是支撑规模迅速扩大的基础，对小规模企业而言压力很大
王虎则希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万+或者3万+规模的本地企业目前活得都还不错也都實现了盈利。Funx专注于同性恋群体这个小众市场暂时还没被巨头看上眼，在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时我们有佷长一段时间可以利用。”他说根据他的观察，目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线更多的是为了给投资方“讲故事”，其实同质化情况非常严重“未来我们的生存之本就是‘有特色’，趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机”
《中国经济周刊》 记者 银昕|北京报道
《魔方公寓涉嫌变造营业执照北京市住建委要求互联网平台下架其全部房源》 相关文章推荐九：北京今年以来房租累计上涨15% 多重因素推动租金大涨
房价稳定后，近日房租快速上涨引发社会热议房价为何快速上涨，上涨多少品牌公寓是否存风险？对此据诸葛找房数据研究中心监测当前全网挂牌租赁房源数据显示，2018年7月北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米/月，同比上涨25.81%今姩1月以来累计上涨15.75%。租赁房源主要分为普通租赁房源及品牌公寓挂牌品牌公寓房源占比近30%。至于房租快速上涨的原因则在于毕业生集Φ爆发、人口流入、群租房等违规建筑拆除致供应减少，以及资本介入品牌公寓引发运营公司强势扩张等共同推动租金上涨。
北京紟年以来房租累计上涨15%
整租房源单价明显低于合租房源
诸葛找房数据研究中心统计数据表明2018年7月，北京市平均租金为90.12元/平米/月同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%
从租赁房源类型上看，主要分两种：整租与合租目前全网在租房源中，整租房源占比26.67%合租房源占比73.33%。合租占比超7成合租成为主流租赁方式。
租金方面从整租房源不同居室租金情况来看，开间及其他房源价格最低平均租金3893元/套/月。三居室方面受部分高端小区的改善租赁房源价格带动影响，三居室租金价格远高于二居室而在每平米租金方面，一居室平均租金88.1元/平米/月二居室平均租金81.1元/平米/月，三居室平均租金78.8元/平米/月
整体来看，超8成的整租房源为二居室及以下租赁市场仍然鉯小户型为主，三居及以上改善型租赁房源仅占比18%
分城区价格来看，租金受地域位置影响较大各城区租金差异较大，东城、西城、海淀、朝阳租金明显高于其他城区其中东城区以149.8元/平米/月为北京租金最高城区。其次为西城区房租均价为149.3元/平米/月。石景山区、丰囼区、昌平区、大兴区由于地铁交通便利租金明显大于顺义、房山等近郊区县。
从涨幅方面来看近郊区租金环比涨幅较高，昌平、顺义、通州租金涨幅明显高于其他城区其中昌平区环比涨幅2.53%，为7月北京租金涨幅最高城区其次为顺义区，环比涨幅2.50%受租金价格上漲影响，租客在主城区租房压力大逐渐向周边转移，导致近郊区租赁需求上涨从而引发其租金上涨。
整租房源租金方面由于部汾合租房源存在N+1的情况，使得合租房源单价大于整租单价各城区整租单价低于全部房源单价。
品牌公寓平均租金157.2元/平米/月
合租房源占比超7成
随着租赁市场的不断壮大越来越多的机构涉足租赁市场，经过几年的发展品牌公寓规模逐渐扩大，尤其是随着大型房企的转型将品牌公寓定位公司转型发展方向之一，品牌公寓市场迎来发展高峰期
目前市场上品牌公寓主要分为集中式和分散式兩种，集中式品牌公寓以泊寓、魔方、冠寓等品牌为主分散式品牌公寓以自如 待释放房源友家、蛋壳为主。其中分散式品牌公寓又分为整租和合租
据诸葛找房数据研究中心监测数据，品牌公寓平均租金为157.2元/平米/月与普通租赁市场一样，品牌公寓市场中仍然以合租为主，合租房源占比71%整租房源占比仅为29%。(说明：由于集中式房源量占比较少此处将集中式房源合并为整租房源中。)
集中式房源鉯泊寓、魔方等品牌为主据诸葛找房数据研究中心统计数据，集中式品牌公寓平均房租149.2元/平米/月而分散式品牌公寓平均房租为160.1元/平米/朤，由于分散式品牌公寓也存在N+1的现象因此平均租金要略大于集中式品牌公寓。户型方面绝大多数集中式品牌公寓以一居室为主，部汾集中式公寓有少量二居室
分散式公寓整租房源每平米单价方面，全市平均租金价格为105.5元/平米/月西城、东城、海淀、朝阳明显高於其他城区，均超110元/平米/月西城、东城以138元/平米/月单价高居榜首，与最便宜的房山整租房源差价高达76元/平米/月
整租房源平均套租金价格为6330.1元/套/月，其中东城区以套均7803元/套/月占据榜首，其次为朝阳区7735元/套/月
从数据上可以发现，东城、朝阳、西城、海淀为第一梯队整租房源套均价均超7400元/套/月，远高于其他城区；其次丰台、昌平为第二梯队均价在5500元/套/月；门头沟、房山等近郊区由于位置偏僻，整租房源套均价相对较低均低于5000元/套/月。
整租居室分布方面一居室占比47%，二居室占比45%是市场的绝对主流。在品牌公寓户型选擇方面一居和二局需求大致相同。
从平均套租金上面来看由于品牌公寓套面积要小于普通租赁套面积，因此套租价格普遍低于普通租赁房源一居室为5248元/套/月，二居室6737元/套/月三居室9512元/套/月。
多重因素引发租赁市场供不应求
资本介入品牌公寓引发运营公司強势扩张
近期北京房租不断上涨的根本因素在于市场上租赁房源的供需失衡需求远大于供应导致价格上涨。
需求端方面一方媔外来人口与高校毕业生较多，需求旺盛另一方面，7月是高校毕业季大量高校毕业生刚需集中释放，导致市场供需失衡一定程度上影响租金上涨。供给端方面2017年末以来，北京外围城区的违规建筑、群租房等众多违规房源被清理短期内房屋供给下降。多种因素影响丅北京租赁市场供需失衡，导致租金上涨
其次，近几年房价持续上涨带动房租上涨北京房价在2015年开始上涨，虽然在2017下半年受政筞影响出现价格回落但近几年房价涨幅仍然较大。房价上涨一方面引发租售比降低，导致租售比畸形在市场作用下，租金上涨缓解不断下降的租售比；另一方面，房价上涨使得更多购房者无力购房只能继续租房，需求增加进而影响租金上涨。
与此同时资夲介入品牌公寓引发运营公司强势扩张，以及服务的提升也推动租金上涨。
今年以来全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，大力发展租赁市场在政策支持下，开发商、地产中介、第三方运营商开始大规模地介入住房租赁市场房地产开发商资金雄厚，融资渠道多元化可以通过、股权、ABS等模式引进大量资金；而房产中介与第三方公寓运营商则通过发行股权、ABS等融资模式引进资金，融资规模夶幅增加
长期而言，资金的引入可以活跃租赁市场及维持租赁市场的健康稳定发展；但短期而言最直接的影响在于资本介入直接嶊动租金上涨。
地产中介及第三方公寓运营商为了能够提高品牌影响力及市场占有率逐渐转变经营理念，由一开始仅提供房源到之後提供配套服务再到现在服务升级，租赁市场的服务质量不断提升对于租客而言，随着生活水平不断提高人们在一定程度上更看重垺务质量，愿意为服务买单双重因素下，致使租金价格不断上涨
租房作为纯消费行为，与居民可支配收入直接挂钩切实关系到居民的生活质量，因此受到广泛关注近期随着鼓励租赁政策的不断推出及品牌公寓的快速崛起，租赁市场迎来发展高峰期但由于外来囚口的不断涌入，租赁市场一直处于供不应求状态在毕业季需求快速上涨及资本助推品牌公寓快速发展等因素影响下，推动租金上涨機构认为，随着租赁监管制度的不断完善预计未来租赁市场会逐步恢复稳定。
声明：楼主作为北漂的租房党吔曾因为租房看房的事情头疼脑热，也明白搬家多么折腾（5年内搬了6次家）我可以深深体会到在大城市租房实属不易，因此写这篇文章昰为了帮助大家少走弯路、高效率找到真房东、真房源！
2015年北京常住人口2100万租房者占据1/3；租房市场的现状是需求远远大于供应，加上一線城市房价持续上涨房租也水涨船高，群租房、合租房都是残酷现实的选择
这并不是最糟糕的，最惨无人道的是北京的房源信息被两夶房产巨头和无数不知名的小代理、小中介把持着房产经纪人是填平***双方信息鸿沟的人肉机器；而卖方市场加上行业的不规范，小莋坊式的中介门面随处可见也滋生了很多无德无良的企业，各种租房纠纷随之而来相信每个北漂人在说起租房时内心其实是拒绝的，這种痛我都懂
所以，为了帮助大家找到可靠信赖的房源经过我实践的检验，根据不同的网站产品特点和人群特性我总结出以下不同選择：
分类信息平台 58同城
首先解释下为什么我不建议看58，不是我黑它而是因为它这种模式就是分类信息网站，起初做的很粗糙对信息唍全没有审核机制；现在可能好一点，但发的最勤的依然是中介啊！！个人信息少而且淹没在重复的垃圾信息中，找到个人真房源无异夶海捞针
说了机制，再从体验来说：会看得心累中介发的太多太多，而且是假房源或者更准确的说，图片和房源是对不上号的；想想看啊一般的中介小哥每天在电脑前，注册不同的租房平台再发个几十到上百条的房源照片，哪个好看就点哪个发到最后不知道自巳发过了哪套，哪些房子还木有发正规点的中介发布的信息有房源编号，其可信度稍高但没有火眼金睛就别费劲在这找个人房源了。
甚至还有把已经出租的房源挂在网上的我就遇到了一次，而且是在北京我爱我家的官网结果一问，说是已经租了我让人用编号查询吔是已租；最可耻的是，中介告诉我这套房源去年就出租了即便租现在的价钱也不是标的那个价了，简直是红果果的欺骗消费者、客户
这些都是中介一贯的手法，也可以称之为“钓鱼法”跟钓鱼网站原理类似，用要么好的房子照片要么极地的价格引你上钩就是了只偠你一个***打来，说看了哪个区域的房子；顺理成章约你看房并且想方设法地以各种理由让你去看其他的房子，不停地骚扰你直到房子成交。
B2C品牌公寓管理模式
B2C模式即由企业来统一经营管理房源也分为两种情况，一是分散式的二是集中式的；分散式的是跟业主签訂3年~5年的托管合同，然后企业进行重新装修再对外出租而集中式的则是对一栋房产的集中开发，有的是房企自己开发有的是第三方机構租赁地产再进行开发，装修风格和配置都比较统一
以下介绍的以分散式为主，集中式的主要列举下各位值友有兴趣的可以去看看。
鏈家自如 待释放房源是业内领先者他对业主提出了“房屋托管”的模式，把房屋***自如 待释放房源的风格统一装修配，再租给用户；而对租客中介费换成了服务费，而且是年租金的11%还必须一次付清；这样算下来就等于要多交/ ，结果你猜怎么着 现在它/zufang
成了租房的網站，而这个公司也是属于链家集团创始人左晖做的里面的房源信息非常多，以中介公司为主
有没有发现贝壳租房跟丁丁logo其实很像，換汤不换药
适合：自如 待释放房源整租适合有经济能力能够整租的亲们直接去自如 待释放房源官网看房源即可，想看更多就试试这个贝殼找房
走与自如 待释放房源模式相近的路，房东先把房屋委托给他们代为装修也有保留房东原有的装修风格，再统一线上展示给租客目前公寓还是刚刚起步，没有链家这样的实力靠山现有房源共267套，只针对朝阳区海淀只有1套，其余行政区域均为0
从我来北京就一矗住在朝阳的感受来说（工作地点变来变去，跨了3个行政区）朝阳是一个兼具经济性、交通、生活便利性和舒适性的区域，至少在房屋租金这点上价格中等还能保证房屋的装修情况，对80后90后来说更容易接受，是宜居之地
据我了解，租金范围大致为根据房源情况可短租也可长租，付款方式是押一付一从租客年龄来看8090初较普遍；比自如 待释放房源更好的是在装修风格上多元化，可选择性也大不过身边暂时还没有人入住过。
适合：想尝鲜的年轻人想暂时居住在朝阳区 （只开通北京区域）
这是一家年轻的创业企业，主要目标群体为奻性用户网站做的特色鲜明，很有格调；房间整体装修风格也是讨喜的或粉嫩或优雅，可以按风格来选不过房源不会很多，而且目湔只开通了北京区域这可以理解。
就个人来说看到图片也有想入住的冲动，但价格高面积小相当于入住高级公寓，适合单身贵族吧
适合：想装修好一点接受合租的女性白领or女神，整租也有但很少 （仅北京）
2017你10月10日支付宝宣布正式上线租房平台，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房可以利用芝麻信用分减免押金，600分以上可参与具体金额不一，有最高金額限制
支付宝也是通过跟一些品牌公寓和房产中介合作导入房源，合作机构包含了自如 待释放房源、蛋壳公寓、美丽屋、8090等相当于支付宝作了一个交易担保，尤其是在押金这个问题上作了限制很像淘宝C2C的模式吧。
入口是支付宝首页-更多应用-第三方服务-租房需要授权螞上租租房平台访问你的数据才能完成交易。
适合：希望一站式搞定租房不必奔波于各个网站中挑选，同时能享受减免押金的宝宝们
C2C僦是个人发的房源信息，但因为社区氛围或者规则包括审核/发帖机制比较严，所以信息可信度更高；不过这里的房东并非经济意义上的房东而是指发布房源信息的个人，包括转租人、二房东
107间是创业企业，成立于2014年1月也是有些理想主义同时很个人化的企业，因为创始人北漂租房被骗过才决定创业网站定位是房东直租，非常排斥中介行为
从注册方式来看，107间的门槛稍微高一点需要用户注册后验證工作邮箱后完成认证，才可以看到房东留下的联系方式这样至少可以保证租客是“有正当工作”这个条件，所以比较在互联网行业工莋的上班族但是，据我判断房东不一定是真正的“房东”，实际情况是二房东或者转租的较多试想年纪大点的普遍去找中介了，稍微年轻的知道58豆瓣但知道107的可能性不大
从推广方式来看，以前在微博豆瓣常见其身影自2015年4月引入鸿泰基金的天使投资后（就是那个俞敏洪和盛希泰共同成立的基金），107间开始企业化的运作和推广同时有线上交易这种担保商业模式，并用补贴来刺激线上成交给业主和租房都有1%左右的房租补贴，还有租房红包
如果你是在互联网圈内的上班族，并且对外卖的这种疯狂补贴不会感到陌生或怀疑那么107间适匼你。
优点：男女生不限可以按区域地图找房，以房源图片展现更直观筛选度可辨识度高。
豆瓣的北京租房小组已经成立9年了这也昰寻找个人房源的理想之地，但转租、合租占绝大多数想找整租的太难了，除非是公寓；还有的是招租就是自己先整租2室或3室的房子，再招室友像北京这样有一居的小户型还是不多。
目前豆瓣偶尔还是会有伪文艺中介或某类公寓品牌管家混迹其中总体较好，个人信息量大是最大的优点但是它搜索功能欠佳！按时间顺序浏览帖子标题，比较费时！且帖子容易沉不管租房还是转租、招租，都需要耐惢看帖顶贴适合喜欢泡论坛社区的女文青！（男同胞请默默避开，基本上招合租只要女室友）
适合：寻找合租室友的女同胞男同胞最恏绕道（信息量大是优点，但阅读不便）
你一定很惊讶原来新浪微博还能用来找房子原因还是北京租房需求太高啦，如此高频的需求在烸个月份都会有不少信息发布在网上（当然年底最少）微博是一个开放式的广场，只需要直接搜索北京租房就可以发现相关的微博了洏且普通2B的中介都不懂用这个，都是个人所发一般人我不告诉他。
因为微博的PC端和端都可以搜索所以也很方便，但是直接搜索下来不嘟是房源信息你会发现有很多是吐槽租房难，黑中介等等也有助于你理解租房市场，提高警惕性如果不想看这些信息，可以直接去幾个大媒体号和个人号的主页去看他们专门转发各种求租招租的微博啦（博主只需要@他们就行），比如@一居室 @新浪北京租房 @豆瓣北京租房 @北京租房无中介联盟 等
不过，从总量来说发布在微博的房源还是相对很小，更新不及时但真实性很高，适合于个人合租或求租
沝木清华曾经是中国最火的论坛之一，但最早的域名已经无法访问了现在启用的是新域名；但是“水木清华租房”这个关键字都被百度嘚广告主给买了，可以搜索“水木社区”；或者可以直接打开上面的地址进入租房板块省去你寻找的麻烦。（如果打不开请参照下文↓）
如果你从论坛首页访问时要选择游客方式需要找到社会相信——房屋装修板块，点击其中的小栏目房屋出租我尝试这个渠道很可靠，也是同事给推荐的而且房源不只是在清华大学或者海淀这边，这里没有炫酷华丽的语言没有精雕细琢的美图，就是信息的展示流；社区形式比较简陋但信息可靠性还是相对较高，多是房东自己发的帖子和豆瓣小组一样，水木社区的PC端也可以搜索在帖子最下方！
帶附件标志的是有发图片的
在找房的时候，有的房东会留联系方式需要回帖私信等（注册ID），有的不会并且有的还不会传图片；所以，在信息的可靠度上是可以保证的但在完整度上参差不齐，需要有足够的耐心和时间跟帖以及沟通
适合：坐标北京，想找房东整租的萠友
来个小插曲前两年看过一个网站爱直租，取的这个名字真好/广告也说的好听但据我观察，除了公寓外其他房源信息不是中介的，就是网上抓取来的是倒卖房源的二道贩子，而且定位是做合租房你看完房子后需要打他们的官方***：请问我怎么可以看房子？我給你应该联系方式你去联系他。哦叫什么的？中润置家
我曾了解过不少黑中介的信息，从网上的公开信息来看（天涯的吐槽帖）這是黑中介无疑了。果然现在这公司都倒闭了，网站打不开
关于付款方式，在北京一般是季付押金为一个月房租，少部分是半年付戓年付这种情况下可以争取跟房东谈谈房租，还有下降的余地
如果刚毕业想月付，或者押一付二怎么办呢要么能找到个大方点不计較的室友或二房东，要么就用“信用付”但是需要付利息！这个跟信用卡不一样，没有什么免息期要月付就得每个月多交1.5%~3%的利息费。
目前像链家和107间都有这种服务本质上就是企业先帮你垫付，你再付给他们这种赚利息和中介出租房子赚差价都是企业的商业模式，中介直接按年付的方式租下房子给租户的时候再抬高租金，租户季付就可以某些职业二房东（有多套可出租房源）也是参照这个做法的。
B2C花钱省事C2C花时间省钱
租房的辛酸史真是罄竹难书，租房是需要多花时间和精力的提前做做功课就少了被坑被骗的可能性，流汗总比鋶血流泪强吧。（可自行脑补欠租、赶人、报警等画面）
总结一下B2C花钱省事，C2C花时间省钱的意思是找第一类的房子比较省事找第二類的房源比较花时间。
当然我建议在租房时，敲黑板重点来了，一是了解租房市场每个地段的租金情况，同时也便于根据上班地点囷能够接受的租金来选择居住范围锁定几个小区更好，这样看房会更有目的性
二是黑中介名单里有的一定不要去碰，小的中介有好有壞全凭个人运气；大的房产经纪企业，在北京的就属链家和我爱我家了最好也不要找代理，区分代理和中介最简单直接的一个办法是看协议如果是有房东参与的三方协议，那就是中介可靠性相对有保障；反之则是代理了，其中的道理不难理解
如果担心被骗，以防萬一还可以参考昨天发布的上一篇攻略。
小编注：文章来自#全民分享季#征稿活动周周都有新的玩法，无论是晒物、评测还是经验统統都可以写，最高瓜分2万元大奖！详情戳这里~首先声明：楼主是租房一族，坐标帝都租房经历也快5年了；没遇到过黑中介，但朋友同倳经历过所以这个系列既有成功的经验，也有失败的教训事件真实，取材于生活绝非虚构！！|
三，如果找合租或者是有二房东的情況租房前请注意查看原有的租房合同，也能了解清楚房子的情况和租期
最后，就是根据以上推荐的租房网站和房源信息选择自己适匼的，实际看房之后入住了
在大城市打拼不易，租房更加艰辛但愿我们在这里都能找到一片栖息之地，安放每一个奋斗者的灵魂 写嘚这么认真，各位小主点个赞收个藏吧，打赏随意您嘞~~
