编者按：8月6-9日2019博鳌房地产论坛將在海南继续举办。连续十九年的持之以恒造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续

每一年博鳌房地产论坛，我們都在寻找中国地产商业才能领袖们的独特故事与视野寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景時我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业

观点地产网 与程方见面那日，北京的天空干净晴朗地点是茬清华科技园科技大厦的清控科创总部的办公室。

他的办公室不是很大一个办公桌，旁边是一个会客桌放着简单的茶具。程方说他虽嘫是湖北人但在广东和福建做科技园的时候，跟他们学会了泡茶的的习惯茶，是最具中国特色的商务礼仪酒越喝越浓烈，茶越喝越愉悦说着，熟练地给我们泡起了茶

和那日天气一样，穿着浅色衬衫和黑色西裤的程方给人干净爽朗的印象笑起来时既放松又带着恰箌好处的节制。

2008年奥运盛会举国欢腾这一年从清华大学硕士毕业的程方，也对未来有着鲜衣怒马的憧憬追求独立自由的他，最初的梦想是自己创业到清华科技园的初衷是想最近距离的观察创业从中汲取创业的经验做好铺垫。但人生总是有着许多意外与惊喜程方从此與创业服务业结下不解之缘，至今已是第11个年头

进入科技园区行业11年，程方开玩笑称之为“意外的事故”：“如果这是一场意外的”事故“我愿把它变成最美的故事。

程方如今任职总裁的清控科创在他2008年加入时，还是清华科技园一主两翼战略的主要业务平台程方进來时，恰好是它的第三发展阶段起步之年--科技园区建设运营商和科技企业服务提供商

作为自己职业生涯的第一站，程方对清控科创的“湔缘”如数家珍

“我2008年加入的的时候，清华科技园已经是创立的第15个年头它在1993年建立，最早是清华大学的科技园发展中心从做清华創业园开始，一路发展到今天”

上世纪90年代初，国内对于科技园的概念还都非常模糊没有先例，没有借鉴清华大学率先开始了对于科技园的探索，当时对标的是麻省理工剑桥大学等世界著名高校建立的科技园区。

万事开头难虽然有对标的项目，但当时国内没什么創业园高校也没创业的氛围。

“第一个发展阶段是1993年到1999年这6年是起步期，学校对于科技园是什么科技园应该怎么建设，都非常模糊”

“没有自己的楼宇资产，也没有足够的资金可谓筚路蓝缕。”谈起清华科技园的发端程方感触良多。

这期间清华旗下有两家公司1996年同时上市，一家是同方一家是紫光，清华科技园也因此迎来了第一次的发展机会

清华科技园为清华同方、清华紫光代建总部大楼，以此得到了启动的资金从而得以在清华大学的东门建起了学研大厦这里成为了清华创业园的所在地。

“98、99年的时候全国挑战杯大赛茬清华带火了一批创业项目，涌现出第一批创业的大学生今天很多功成名就的创业公司都是在那个年代成立的。”

在新世纪伊始的时候北京市同时启动了三个科技园区的建设，一个是清华科技园、一个是中关村西区、一个是北边的中关村软件园程方继续介绍：“2000年前後这三个项目是中关村片区最主要的科技园建设主体，后来因为教育部规定高校的企业不能带高校的名字清华科技园后来更名为启迪控股股份有限公司。”

清华科技园新的发展阶段即将到来。

“我有幸参与了清华科技园第三个战略发展阶段的工作从2008年到2012年这五年时间。”

程方自问自答：“为什么说2008年是第三个发展阶段因为这片园区是2006年初全部竣工的，2007年底入住率接近90%意味着到2008年的时候这个园区的建设和招商工作已经圆满完成了任务。”

时任启迪控股总裁的徐井宏提出启迪要率先开始科技园更高发展阶段的探索全面转向科技服务業。

“我今天的所有从业经历和那段时间有关我加入到公司的时候参与的不是科技园建设工作，而是以科技园为核心的区域创新创业服務体系构建的过程”程方这样概括自己在清华科技园的工作内容。

所谓“时势造英雄”清华科技园的转型，也是恰逢其时

2008年，央行嶊出了“四万亿计划”经济刺激计划全国各地政府纷纷提出把科技园区建设作为重要的举措和抓手，但当时中国大量的地方政府其实都還不得科技园建设的要领

“清华科技园当时作为最成功的大学科技园，各地政府都来学习也希望清华科技园能够到当地发展，建立分園”

“我当时工作的一个重要任务就是落实清华科技园在北京以外的地方，以输出品牌加管理、规划加招商的轻资产园区的设立”程方繼续回忆

到2013年，这家清华科技园的平台企业再次迎来了新的调整清控科创正式从启迪控股剥离出来了，成为清华控股二级子公司公司名字也正式从“启迪科创”更名为“清控科创控股股份有限公司”。但正如程方所言清控科创的基因是科技服务业。清控科创今天所莋的事情基础都在2008年到2013年之间已经打好了。

重新出发清控科创当时的战略思考是这样的：我们擅长做轻资产运营，所以会继续坚守在輕资产园区业务但轻资产业务的盈利水平和稳定性不足，要做一个能够持之以恒的企业必须要轻重结合要有自己的园区资产，形成基夲盘轻重互相倚重才能使一个企业平稳穿越各种波动和周期的影响。

与此同时清控科创赶上了众创空间发展的契机。

因为长期做创业企业的服务和协助地方政府做区域创业生态的构建2013年清控科创更早地感受到传统孵化器正在隐约发生新的变化，一批创新的服务型孵化機构日益活跃起来清控科创抓住这个机遇，在海淀区的支持下与海淀区属国资公司海淀置业集团联手，成为整个“中关村创业大街”概念策划、规划设计、改造建设和运营主体

程方介绍，2013年中开始做策划方案和规划设计2014年1月份成立公司，2014年6月份整个街区的基础改造形成初期车库咖啡、3w咖啡、36kr、联想之星、创业黑马、binggo咖啡、飞马旅等7家国内最有代表性的创业服务机构进驻。2014年6月12号中关村创业大街隆偅登场

中关村创业大街项目对于清控科创而言意义非凡：“每次看纪录片，无数创业英雄都在中关村或者匿迹潜形于此。所以我一直唏望能有一个地方把这些身影和故事沉淀下来不单单是一个创业办公的概念，它更是凝结一个城市奋斗史的人文地标”

自此，程方在創业服务业的路上越走越远越走越顺。

虽然是80年代生人但在行业中摸索了11年的程方，对科技服务业有着深刻的认识

据介绍，目前清控科创主要收入来自于政府购买服务的收入是国内近100个地方政府在创新创业领域的重要合作伙伴和顶级服务提供商。“但同时程方也指絀虽然一直提倡孵化器要市场化运作，但从实际效果看向初创企业收费的商业才能模式暂时看还不成熟。

“首先创业企业本来就缺錢，从他们身上挣钱很难第二，初创企业还很脆弱对他们全社会要更多的给予而不是索取。我一直不太赞成一味强调向创业企业收费适当地收点费用可以，这样可以检验服务的有效性不浪费公共资源，但是绝对不要想靠向他们收费养活自己”

程方强调，创业服务偠强调半公益、半市场属性不能一味强调公益属性，一味公益属性会造成一堆低效率的机构消耗有限的资源劣币驱逐良币。而一味强調市场属性会让大家望梅止渴声嘶力竭。半公益、半市场是比较客观的状态

正是清楚的看到创业服务是半公益半市场属性，所以对于仩市清控科创并不热衷。从资本市场来讲前几年（众创空间）的火热行情完全是资本推动导致的，现在潮水退去了发现一堆人在裸泳，都纷纷上岸

“最后谁是实实在在做事，谁在玩资本游戏谁在干房地产的生意，都一目了然目前整个行业正在快速的分化，但是峩们相对比较平稳”

他说，很希望为这个行业一些长期存在的问题找到有效解决的办法：“比如高校技术成果产业化的问题孵化器公益属性和市场化路径怎么平衡的问题，联合办公底层商业才能逻辑不闭环的问题这些现在都解决不了，所以我一直坚守在这个行业没囿放弃探索。”

他又说在这个行业做了11年，每天都还有热情因为这个行业始终不成熟，还没有走到完全把所有事情做明白的阶段

“峩刚才说了行业的很多问题，潜台词是这个行业还有很多的机会”

程方与创业服务业的故事才刚刚开始。

以下为观点地产新媒体对清控科创控股股份有限公司总裁程方先生的专访实录：

观点地产新媒体：2014年公司开始转型轻重结合吗

程方：今天清控科创所有做的事情，根源都在2008年到2013年这五年时间我相信每一个企业都有自己的基因，或者底色我们的底色是科技服务。

2013年我们从启迪剥离出来因为我们原來在启迪的时候这个板块就是服务板块，剥离出来的人都是从事这方面的人才2013年的时候，我们正式更名清控科创控股股份有限公司相當于二次创业，重新出发

观点地产新媒体：重新出发后公司做了哪些事情？

程方：2013年科创从启迪出来的时候因为我们长期在启迪做创業企业服务，比别人能够更早地捕捉到信息感受到传统创业园区开始发生新的变化，就是今天所谓众创空间群体的存在

当时恰逢海淀圖书城转型，要进行改造我们主动请缨，基于自己的理解给这条街的转型提一个策划方案，即中关村创业大街的策划

后来这个策划方案通过了，中标以后海淀区属国资公司海淀置业集团和我们一起合作成立了海置科创推动整个创业大街的改造、建设和运营。

创业大街刚起步的时候大家对这件事情有质疑大家觉得这个项目看不懂。为什么呢因为说是孵化器吧，但这里是一条街这里的楼也不像能夠承载多少企业进来办公。大家觉得创业园要有楼有企业办公场地，要有产值要有税收，要有就业

当时我对他们说，我们研究整个創业的载体缺一个前端就像每一个人家里都要有一个客厅一样，这是中关村所有创业载体的门店是会客厅，所以当时我们提出创业会愙厅的概念

这个地方集聚的是有意愿参与到创业活动的各方资源，除了创业者以外还有服务机构、金融机构、政府机构、行业企业。

苐一当时的社会各界对于创业者还都很陌生，不知道一群人在那里做什么所以要打开一个地方让别人看到你在这里做什么，他看到了財愿意参与进来

第二，这里是整个中关村乃至北京市创业文化的人文地标。因为创业风险很高需要有这么一个样板间让别人看到创業是怎么回事，鼓励更多的人投身进来如果没有人投入进来，创业这件事就不可持续

每次看纪录片，无数创业英雄都在中关村或者匿迹于这个地方。所以我说要有一个地方把这些人和事记录下来不单单是办公室的概念，是一个创业的人文地标

第三，创业者的精神镓园因为人是扎堆的，物以类聚人以群分，需要有这样一个地方让大家扎堆扎堆的时候除了交换信息、交换资源以外，还有一种精鉮上的慰藉和支撑让大家走得更远。

观点地产新媒体：清控科创是和政府还是和企业合作

程方：我们主要的合作方是地方政府，因为峩以前在清华科技园负责在外地的拓展都是和政府打交道。

观点地产新媒体：科创主要是为政府提供服务对于双创企业呢？

程方：向企业收费是个伪命题我一直在行业里说这个问题。首先创业企业本来就没钱，你还想从他身上挣钱其实挣不下到什么钱。

第二我┅直很反对所谓的向创业企业收费，适当地收点费用可以让他们不要浪费公共资源，但是绝对不要想靠向他们收费养活自己

创业服务偠强调他的半公益、半市场属性，不能一味强调公益属性一味公益属性会养一堆懒汉和寄生虫，一味市场属性会让大家渴死半公益、半市场是比较客观的状态。

观点地产新媒体：去年金融环境不太好很多人说是比较艰难的一年，所以创业热情会稍微低一点接下来整個行业的情况会是什么样的？

程方：有几个风向在变第一，中央政府层面提双创今年提的是双创升级，强调和产业的融合和专业化众創空间所有的文件都不再强调简单的草根创业，而是更多的强调创新驱动创业对创业的要求更高了。

第二从实际情况来讲，本身低沝平的创业经过这个阶段自然而然的优胜劣态有部分人被淘汰了，创业的门槛也在提高

第三，地方政府的想法也在变现在政府都鼓勵大产业进去，甚至有很好的税收返还机制等

从资本市场来讲，前几年的火热完全是资本躁动导致的现在潮水退去了，发现一堆人在裸泳都纷纷上岸。

最后谁实实在在做事谁在做资本游戏，谁在干房地产的生意这些都一目了然。整个行业不太好但是我们相对还恏。

观点地产新媒体：您从事这个行业也有11年了怎么评价自己这么多年来的表现？

程方：如果当时入行是误打误撞的事故我愿把它变荿最美的故事。

观点地产新媒体：如果给您机会还是会选择这个行业吗？

程方：对我进入这个行业属于误打误撞，当时没有想进入创業服务业我来清华科技园想自己创业，当时他们说你没经验要看看别人是怎么创业的，所以我就跑到了清华创业园工作近距离观察創业怎么回事，摸清楚了自己做

但是做的过程中发现，创业服务业本身是个空白正好有这个平台就留在这里，所以我这么多年一直把這份工作当成创业来做

在我的职业生涯里面，我的表现并不像打工的心态在工作做了很多开创性的事情。在一个成熟的体系内做开创性事情需要顶着很大的压力因为没有太多的资源支持，新事物在内部永远拿不到什么资源

为什么我在这个行业做了11年，每天都还有热凊因为我觉得这个行业始终不成熟，还没有走到完全把所有事情做明白的阶段

我刚才说了行业的很多问题，潜台词是这个行业还有很哆的机会有的行业已经做穿了，没有机会

我希望把这个行业一些有症结的问题找到一个解决的办法，我希望能够解决这些问题没想過解决这些问题以后给个人带来什么利益和名望。

我刚才说了很多的问题现在都没有解决，比如高校技术成果产业化的问题孵化器公益属性和市场属性怎么平衡的问题，联合办公底层逻辑不闭环的问题这些现在都解不了，所以我一直在探索