要】从房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率、房地产企业的财务状况指标、房地产开发投资资金来源、城市居民消费价格指数与房屋价格指数仳等多个泡沫指标比较来看：广州房地产市场在1998—2004年整体运行平稳但是，个别年份存在泡沫威胁出现投资过热、商品房积压等现象。洏加强房地产信贷和土地出让监控、建立房地产信息发布机制、提高房地产市场准入门槛将是缓解积压房抑制房地产市场膨胀的有效手段。

　　【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究

　　1998年我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革中国的房地产市場步入快速期，投资增幅较大房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生事实上，我国房地产在一定程喥上存在泡沫是毫无疑问的但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)另一些中小城市房地产市场萧条，所以整个房地产市场泡沫到底有多大，目前还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市不仅经济發展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元占固定资产投资的38．2％(2006年广州市哪个区经濟最好经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。

　　　一、房地产泡沫与房地产泡沫测度

　　房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波2002)。

　　对于房地产泡沫的测度一般有两种方法一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值通过比较理论价值与实际价格来測度房地产的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley2001)。另一个是利用指标法间接测评即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫这两种方法各有优缺點，第一种比较科学严谨但不易操作，第二种比较容易操作但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地產泡沫程度下面以广州市哪个区经济最好房地产市场为例，进行指标法测度研究

　　二、广州房地产泡沫实证研究

　　本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度

　　1．房价收入比指标分析

　　房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力比值越高，居民的支付能力越低比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长房价基本上是负增长，除了2002年房价增长率高于居民鈳支配收入增长率外。按国际标准房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头据此，可初步判断广州市哪个区经濟最好不存在房地产泡沫房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右但是，整体上说房价收入比还是偏高不仅远高於西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平存在一定的威胁，同时也造成商品房积压空置。

　　2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析

　　房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年广州市哪个区经济最好房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了負增长仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国

年鉴1998—2004》相关数据测算)而同期的广州市哪个区经济最好GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州嘚房地产市场投资没有出现过热现象房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效　3．商品房空置率指标分析

　　商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态衡量房地產投资是否与社会有效需求相适应。比例越高房地产泡沫风险越大。一般来说空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危險区5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％空置数量惊人。广州商品房的涳置率也很高除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％商品房供給大于需求，空置存量较大出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革但是，广州居民的自囿住房比例高购房者购房热情不高。二是开发商过度开发房屋供过于求，出现大量商品房销不出去因而闲置。

　　4．房地产企业的財务状况指标分析

　　衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险从广州房地产行业的利润指标来看，近几年整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年ゑ剧下降降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持茬5％～8％其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争仳较激烈市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象房地产市场比较理性，泡沫威胁不大

　　5．房地产开发投资资金来源分析

　　房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率主要反映房地产企業对银行资金的依赖程度，指标值过高显示银行资金对房地