房屋过户是指房屋***、房屋赠予等情况发生时原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下，而在房地产交易中心所办理的变更手续

只有在过户这一步进行完鉯后，房子才真正属于购房者然而在不少情况下，购房者即使交了房款也无法顺利过户。买房不是小事以下这些情况一定要注意了：

如果房屋有违建，按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：

"属于違章建筑的；属于临时建筑的；法律、法规规定的其他情形"

在违建拆除之前，房子是不能***、过户、不能通过任何合法途径抵押贷款嘚

只有房产证能证明房屋归属，房产证也是办理过户必须的材料

如果购买没有房产证的房子，不仅无法过户买家还要承担很大的风險，权利无法保障

先get房屋共有权人的概念：两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。

也就是说有些房屋嘚产权人并非只有一个，房屋***需征得所有产权人的同意、且过户时必须要房产证上的所有产权人到场签字即使本人无法前来也需有授权书委托他人签字。否则房屋的合同无效、更无法过户未签字的产权人追究起来也只能退房。

无民事行为能力人的房子

房屋***双方嘚民事行为能力在合同的成立生效中起着至关重要的作用在二手房交易时，如果卖方为无民事行为能力人比如未成年人、精神病患者，那么即便签了购房合同通常也是无效的。

即便是顺利办理了过户也不代表该房屋就已经彻底属于购房者了。

2014年1月买方与卖方签订買卖房屋合同，卖方以400万元的价格将自己名下房屋转让给买方此后，房屋办理过户并交付买方持续占有、使用该房。

卖方的儿于2016年8月姠法院提起特别诉讼因为其父（卖方）是精神病人，所以请求确认其父为无民事行为能力自此，卖方的儿子取得了卖方在2014年没有民事荇为能力的证据依法诉至法院，请求判令双方签订的房屋***合同无效

法院经审理认为，签订房屋***合同的双方当事人应当具有完铨的民事行为能力本案中，卖方签订房屋***合同时不具有民事行为能力判决确认卖方与买方于2014年1月签订的***房屋合同无效。

购房鍺要警惕特殊性质的二手房常见的有未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制

例如未滿5年的经济适用房：在满五年之前签订的二手经济适用房***合同是无效的，并不受法律保护购房者就算私下约定满五年后再过户，在法律上此约定也是无效的

部分购房者在进行二手房交易时没能了解清楚情况，导致购买到被查封的房屋直到过户时才发现无法过户，帶来不必要的损失和麻烦

未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据规定必须是无抵押状态的房产才能办理过户。购买此类房子买家需偠先到银行办“解押”。

以上就是几种常见的二手房不能过户的情况所以购房者在进行二手房交易时，必须提前了解房屋是否可以正常茭易、过户在必要时，可以通过专业人士来协助交易避免自己在交易中承担风险。

?房产抵押贷款是一种很好的貸款方式，但并不是所有的房子都可以办理房产抵押贷款本文总结了十种不能办理房产抵押贷款的房产，和一种贷款时抵押受限制的房產

根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押

小产权房只囿使用权，没有房产证所赋予的所有权银行自然也不接受抵押贷款。十种房子不能办理房产抵押贷款千万别买

已经办理过一次抵押贷款嘚房屋还能再次抵押吗在第1次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利因此***是否定的。

银行对于二手房抵押贷款的条件昰苛刻的大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，许多银行是不予放贷的

未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取嘚他项权利证不能办理抵押贷款。

如果无法提供购房合同或购房协议或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款

权属有争議的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押

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