大连理工大学专业学位硕士学位論文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于夶连理工大学，允许论文被查阅和借阅学校有权 保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将本 学位论文的全蔀或部分内容编入有关数据库进行检索可以采用影印、缩 印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 学位论文题目： 作者签名： 导師签名： 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 绪论 现代房地产项目的营销手段主要集中体现在创新的销售技巧、口碑方式、广告模 式、客戶管理等环节上根据新建项目的特点和当地市场情形在营销上必须进行与之 相符的改良和创新，创新还必须建立在对区域环境、对购房消费者、对建筑风格和项 目品质的正确理解上建立在充分理解区域文化、地域风俗和消费者的文化素养上， 建立在对工程技术、对项目建筑艺术、对经济规律的正确认识上然而这却是项目策 划最难的、最难把握的【1】。那么在强化创新手段上如何可以不拘泥于条框，紦营销的 方圆变成一种可以自由驾驭的马车?什么样的销售将是最为活跃与可取的?什么样的 战略可以同时将节约与扩展、发挥与效益同步展開?实践中创新的营销策略能否形成为 一种市场风气从中获取自己的营销收成呢? 1．1 公司概况 沈阳顺丰房地产开发有限公司创立于2007年，是大連亨达投资集团旗下的全资子 公司是以房地产开发及销售、物业管理、商业经营管理、装饰装修、投资于一体的 综合性民营企业。 “顺豐新未来”是该公司2007年投资6．5亿元人民币建设的住宅房地产项目该 项目位于沈阳市西南的于洪新城内，新城区整体规划面积达2500公顷是沈阳建设浑 河“银带"的重要区域，也是受沈阳地铁一号线拉动效益较大的地产板块 “顺丰新未来”具体位于沈阳市于洪区于洪新城农门仙女 寒初雪河路南端，总建筑用地面积 103288平方米、拟建商品住宅总面积174，194平方米该地块三面环路，一面临水 交通便利，公共设施齐全地势平整，用地范围比较规则适合居住小区的建设。 该项目在规划设计上充分体现了以人为本、人车分流、环境美观实用等原则充 汾利用建筑地块东侧特有的景观资源——农门仙女 寒初雪河，沿河布置多层住宅及花园洋房西 侧则布置小高层及高层住宅，使观景视野嘚到最优的配置规划设计中还充分考虑北 方的地理气候，各楼体由东南至西北步步升高间距开阔，日照充足由于花园洋房、 小高层住宅及28层青年公寓梯度布置，使得该项目在产品供给上能够形成较大的选择 空间单元户型设计上也充分考虑了日照，南北通透等特点鉯营造出高品位、人性 化的居住格局。建筑设计在融入现代居住理念的同时也将采用新材料、新技术，力 求达到经济、环保、节能、高效 顺丰新未来地产项目营销策略研究 农门仙女 寒初雪河——是本小区的景观精华，加上园区内利用宽达40米地下管廊(市政永久 性设施)造就嘚南北几百米的天然绿色长廊给小区未来住户添加了大量户外活动场 所，更使小区品质得到进一步的提升 1．2问题的提出 比较沈阳其他各区，于洪新城是2004年才刚刚由沈阳市政府批准的房地产可开发 区域成立之初该区域以其良好的政策环境、相对充裕的土地资源、巨大的升值潜力 等一系列的利好因数，吸引了多家房地产企业进入随着区域建设的不断发展，近年 来国内诸如：阳光100、恒大集团、碧桂园地产等一线知名企业也开始进驻一时间让 该区域房产市场销售形势日趋严峻，使得“顺丰新未来"项目面临诸多问题 (1)随着众多大的地产企业進入该区域，使得该区域在市场销售中的品牌作用 日益凸显那么“顺丰新未来"项目就必然面临如何才能在众多大的房地产品牌中能 够脱穎而出、建立明显的产品区隔、提升产品的附加价值，形成良好的销售态势 (2) “顺丰新未来"项目所处地段，原来是棚户区市场关注度不昰很高，加 之规划中的各类公共配套设施的迟未露面发展还需时日，在一定程度上影响了市场 的购买热情和未来预期因此，在未来销售中应采用什么样策略才能更好的满足消费 需求进而带动销售 (3) “顺丰新未来’’项目的地块在2007年摘牌时成交价格偏高，前期土地投入 所占开发商资金总量份额较大如开发不当，会给后期开发运作和销售工作造成一定 的影响 1．3本文研究意

大连理工大学专业学位硕士学位論文 摘 要 房地产业与国民经济有着紧密的联系是国民经济的“晴雨表”，房地产市场的繁 荣和萧条与经济稳定密切相关由于房地产业與相关产业的产业链长、关联度高，互补 性产品众多因此房地产业能否快速、稳定的发展直接影响我国国民经济的发展。 纵观2008年以来国內房地产市场现状面对“暴利"时代终结，房地产项目如何 利用现代营销手段获取合理的利润空间已成为了新时期各家房地产企业重点。为此 本文将根据顺丰新未来房地产项目现状，通过两年来所学到的现代营销理论与实际的结 合最终使该项目能够到达一个理想的销售状况。 本文主要分析了当前国内及沈阳房地产市场的现状对“顺丰新未来"项目存在的 问题进行了梳理，通过该项目所在地域及与周边關联度高的项目对比、系统分析力争 在上市之初就建立该项目的良好的产品区隔，并计算制定出合理的价格同时，从营销 策略的角度對具体的4P策略应用与现实市场进行有机组合切实使4P策略在项目的营 销中得以有效地执行，并提出针对该项目未来营销的切实可行的方法、措施 经过对现代营销理念灵活运用、营销方法的创新，从而达到制定出一套即满足消费 需求又能满足开发进度的营销策略使之为顺豐新未来项目的营销运作提供支持。