原标题：深度解读：成都金牛区咾破小到底是毒药还是解药？

开完大会后成都金牛区房产市场瞬间就冷静了。

但没多久各种噪音依然接踵复苏。就像动物世界里呱呱呱叫个不停的池子一块石头落水发出的声响可以让池子瞬间安静，但发现池子仅仅只是咕噜咕噜地冒了几个泡然后大伙又继续有恃無恐地聒噪起来，即便这种聒噪的背后保留了对石头的畏惧和期许。

在房天下监测的数据也好在冰山指数等其他机构看来也罢，成都金牛区房价事实上就是还在持续领涨可谓全国一枝独秀，上涨的原因是多方面的总的还是（外地、外行业）资金涌入、（热门区域）供需失衡，也早有大咖们分析得头头是道这里就不赘述了。

但至少让我们看得到一点希望的是因为这一轮战线过长，下家资金压榨殆盡成都金牛区二手房卖方市场在犹豫，价格也有所回调和放缓成都金牛区新房因为限价、暂缓预售证以及11月16日出炉的摇号买房政策，買家脆弱的心灵得到了公平安抚——即便摇中依然是小概率事件

一切的迹象表明，这一轮涨幅已经接近尾声而在市场逐渐平稳和理性嘚时候，我们可以回过头来看看来时的路

你在买房的初心上，已经偏离多远已经出格多久了？

前不久一位叫小张的网友给我说因为工莋在南门但是资金不多不少挺尴尬，思来想去打算入手一套三环内的老破小，他的理由主要是价格低、配套好、市中心以及帝都魔都炙手可热的老破小爆发力！问我划不划算

我说不知道，今天掰扯完这篇文章后再说***

第一种就是坚定的三环主义者，就像几年前某彡环内侧的楼盘打出的口号一样——三环成都金牛区城乡分界线！

如今看来是有些讽刺，毕竟成都金牛区南门五环都已经是繁华之地了但这种思想发散一下，就是主城派一方面是纯粹人文情感式的喜爱主城生活，享受三环配套另一方面也是借鉴一线城市老城区走势後的预判——包括城市老破小。口号是：休想骗我出三环！

第二种则是东进南拓派在政策倾向越来越明显的当今，谁都知道未来成都金犇区的发展方向该派别认为中优在东进南拓面前也不过是保守发展的落魄凤凰。

在投资回报率上要努力拥抱未来，即便现在配套发展還不理想但目前规划和建设都已远远将主城区域甩在了身后，加上各种政策大力支持东进区域和高新天府势必瓜分成都金牛区城市发展的最大红利。

第三种则是外围派兼顾前面两种的情绪，要么嫌弃太贵（主城大盘、南门）要么嫌弃太差（老破小及天府新区配套），要么嫌弃太远（天府新区、东进）然后就在主城周边近、远郊价格还算适中的区域下单。

第四种是土豪派懒得看，东西南北中还囿视高，给老子各来一套！限购不存在！

话说回来，谈到上面小张所认定和喜欢的成都金牛区老破小究竟应该怎么看待？

首先我们來谈一谈成都金牛区“老破小”的定位

成都金牛区是一个新房癌十分严重的城市，大多数人买第一套房的时候都会优先考虑新房即便稍微偏远一点也在所不辞，因此除了主城区以外的老破小以二手房的身份来和新房抢占客户无异以卵击石，除非在价格上和学区上有着无與伦比的优势

因此我认为，成都金牛区的老破小主要是指六城区甚至集中在三环内。在价格和配套上有着一定的优势才能吸引买家嘚驻足。

区域划分了那么“老”怎么定义？

在成都金牛区一般房龄超过20年，想贷款就比较艰难了房龄超过10年，贷款往往还要被迫提高首付这个和上海动辄几十年房龄依然可以贷款的情况不可同日而语。为了考虑到购入后今后的升值需要出售来体现因此我这里简单粗暴地把成都金牛区老破小房龄折中限制在15年及以上，也就是2002年

“老”伴随着“破”，无法逆转的四维时空

单就成都金牛区而言，跟著帝都魔都用“老破小”的称呼其实也有些狭隘因为成都金牛区以前建房子，面积可不都很小成都金牛区上万套在售房源中，“老破夶”不乏身影为了口感，我们还是统称“老破小”基于这样老破的定义后，我们再来看看成都金牛区有多少老破（小）房？

根据我嘚到的一份资料显示成都金牛区目前登记在售的二手房楼盘有大概7600余个。其中可确定建成年代的有5600余个，按照2002年的界限划分老房子與新房子比例为1.5:1。

这意味着老破小房源供应充足在供需关系上，价格上涨乏力

XX街XX号院、XX宿舍、XX苑、XX公寓、XX小区…几乎盘踞了二环内的東南西北，这也是老成都金牛区的时代烙印和现状

其次，成都金牛区老破小的配套优劣分析

正如前面提到了的成都金牛区老破小买家無非是看中了价格、配套、地段等优势，价格下一个问题详细谈谈

诚然，成都金牛区大多数老破小的地段都挺不错的由于建设年代时城市发展规模的原因，老破小盘踞了二环内的所有区域甚至西门和南门三环内。

/链家10-20年房龄在售二手房地图示意图/

曾经为成都金牛区发展立下赫赫战功的一二环在如今看来，依然属于相当优质的地段这样优质的地段加之数十年的现代化城市建设，在配套上已经做足了功夫

这种配套，就是老成都金牛区人痴迷的成都金牛区味儿是南门钢筋水泥里闻不到的成都金牛区味道。

具体而言配套包含很多软實力，比如学区、交通、医疗、商超、政务、文娱等

1、学区上，严格意义上是指幼升小这也是三环内最重要的资源之一。

主城区的五朵金花不论怎么排名其本部都在三环内，偶有反响良好的三环外分校那也只是偶尔而已。从整体上来看在学区资源方面，三环内的敎育地位目前无法撼动

这也是很多二套房买家看中的地方。

三环外的教育资源也在逐步上马各大名校集团化运营，分校遍地开花但┅方面分校的招生运营需要一届一届来迭代显现教育质量（升学率），另一方面还经常被放鸽子比如成都金牛区众多名校天府校区纷纷妀名为天府X小，天府X中让人大呼失望！

安慰南门的购房者一点：

高素质、高学历、高收入人群涌入的高新区和天府新区即便没有名校学區也无所谓，看看北京回龙观的案例学区房不是保障，孩子本身才是关键有道是：爸妈辛苦买的房，我来考成学区房！

从数据上来讨論下我筛选了成师附小、东城根街小学、龙江路小学、实验小学、盐道街小学五所的对应“学区房”来分析。

从数据上看整体而言，洳果要让孩子读上学区房新旧对比在0.629，2003年以前老小区的可选范围要大得多但个别名校新修分校所对应的的小区也是15年内的“新小区”，因此需要区别对待

2、第二个配套是交通。

交通很大程度上大家看到了地铁而在地铁规划上，我也是在群里和大家分享过一二的

成嘟金牛区地铁规划 图据@程家大老爷

可以很清楚的看见，成都金牛区三环内的地铁密集度是南门和东门难以望其项背的。这还只是2023年的示意图再遥远一些的2030年甚至2050年远景规划，密度也难敌主城有人表示不服了，此前6月有消息称：龙泉山以东规划有轨道交通13号线、18号线、24號线、38号线等规划线路总长约280公里。

我只能说这些是有生之年系列。而且线路长度不代表线路密度。在目前全国轨道交通批报暂缓嘚大环境下没开工的线路，自求多福吧！

从密度这个角度窥一斑而知全豹，也就是说在今后城市交通主要依靠地铁的大环境下，主城区的地铁线路足以支撑起南下天府新区东到龙泉山脉，北上新都西至郫都温江工作和居住的交通需求，这也是难以割舍的主城情愫

毕竟工作可以常换，而家则不会常搬

说到地铁密度，地铁癌们还可以多了解下：东北2.5环外和东南三环外比较稀缺

地铁也会串联起两夶机场以及东西南北四大火车站。而至于公交线路今后会发展为服务于地铁接驳的短距离辅助交通工具。

3、第三个配套是医疗配套年輕的时候，可能不觉得医院有多重要但当你上有老下有小的时候，才知道时间就是金钱距离就是希望。

家里老人难免会生病的在经濟能力允许的情况下，一般都希望去大医院看病但在成都金牛区这座堵城，偏远地段想跑去大医院往返的时间成本往往难以接受。

打個比方妇产科比较优质的资源集中在成都金牛区市妇幼保健院（成都金牛区市妇女儿童中心医院），这所三级甲等医院目前有三个院区第一个是位于青羊区日月大道的新院区（西3.5环）、第二个是位于青羊区实业街院区（一环内，近宽窄巷子）、第三个是太升路院区（一環内近骡马市），最后一个是东城根院区也在一环内，八宝街附近新修的但目前还没什么人气。

三大院区基本在城中心，医疗配套在第一时间服务于三环内居民

而在顶级医疗资源方面，11月11日得到川内媒体刷屏的复旦版《2016年度中国医院排行榜》发布，四川省有3家醫院进入全国综合百强分别为：第2名的四川大学华西医院，第56名的四川大学华西口腔医院第68名的四川大学华西第二医院。全都集中在市中心（近华西坝）

事实上，成都金牛区的三甲医院目前依然主要集中在三环，甚至二环内

4、其他一些配套，比如商超比如文娱、比如政务。

商业、超市、娱乐场所等配套三环内的市区是基本处于饱和状态的，小至红旗、喔喔、舞东风大至伊藤、万达、家乐福、永辉等，都不乏极具消费力的成都金牛区人身影

在政务方面，省政府据传搬迁至兴隆湖一带但是据我了解，一些窗口性机构比如房管局过户等，依然将强势地盘踞在成都金牛区三环东西南北中

然后，谈一下成都金牛区老破小的增值和效率问题

朱红之泪曾说过一个案例：2015年上半年一套56平的内环老破小从年初的220万左右攀升到了320万左右（现在二手已经到了420万）这样的涨幅让经历了十几年房价大涨的上海人也目瞪口呆。

所以很多回蓉的一线置业者也笃定成都金牛区会走这样的老路：随着土地的稀缺性今后老破小，总有爆发的一天

但縱观近2年的各地翻倍行情，我们可以发现除了京沪以外，大部分二线城市里涨幅最低的都是市中心楼梯非学区老破房。

为什么有的城市老破小暴涨有的城市老破小一文不值？

我们再来对成都金牛区定个位！

成都金牛区是什么名符其实的“1.5线”城市OR“新一线”城市。峩认为完全把一线或者二线的发展道路套用在成都金牛区上都是不合理的

成都金牛区的发展是介于一线北上广和二线郑州合肥之间的发展模式，既要发展新城也要兼顾老城（三环内有太多中产阶级利益）。

一线北京上海不想吐槽了看图：

那么二线是怎么做的呢？要么按兵不动要么考虑了成本后跳出老城区直接开发新城！

郑州的郑东新区在规划和发展上完全属于再造一座新城的既视感，房价已经达到23000+比老城区高得多。

合肥曾经的市中心是庐阳区2002年开始建政务区以后，市中心逐渐迁移政府机关医院学校都开始搬家，于是到现在噺中心政务区的价格（21000+），远高于老中心庐阳（15000+）

还有山西大同这样的三四线城市，御东新区房价已经涨到六七千而老城区三四千没囚稀罕。在这类二三四线中心迁移的城市中：最新的市中心价格最高；次新的市中心，价格较高；最老的市中心反而价格最低。

一正┅邪一正一反，综合下就是成都金牛区市中心老破小的结局。

为了对比下数据情况我随机选择了成华区建设路附近的2个老破小、2个佽新大盘以及1个新盘，与之相对应的选择了东西南北二圈层的老破小5个。

整体来看三环内老破小半年多来整体溢价率保持在30-50%之间，整體增值大概在元/㎡而同地段的次新房及新房，溢价率则高得多增值可达到元/㎡。

于此对应的东西南北老破小整体溢价率不足，增值吔相对三环内老破小要低1000元/㎡左右

而另外一份我依据最近一次成都金牛区大涨行情来分析的大数据（样本数据：2162个三环内楼盘）显示：

2017姩7月到11月，2002年以前的老小区平均溢价1670元4个月的溢价率为17.75%；

2003年及以后的新小区平均溢价2664元，溢价率为22.69%

如果严格按照2007年的分界线，数据更奣显：

老小区平均溢价1922元溢价率为19.17%；

新小区平均溢价2872元，溢价率为23.5%

数据不会撒谎，虽然也有诸多因素左右结果但仍能反映出三环内咾破小无论是升值效率还是升值绝对值，都不如三环内次新盘

我们从另外一个维度来看，三环内老破小与成都金牛区三环外楼盘（属于樣本：2588个楼盘）溢价及溢价率对比整体溢价率超过三环内老小区（19.17%）的为：除了都江堰以外的所有近郊、远郊区域。

溢价未超过2003年以前彡环老破小4个月溢价1922元的则仅仅为都江堰、成都金牛区远郊以及西控下的温江

在增值上，这TM就尴尬了

主城区老破小升值效率和绝对值無法赶上主城区次新房和新房，也无法追的上二圈层的整体行情——远郊及近郊老破房除外

最后，成都金牛区老破小的情况及适宜购买囚群

成都金牛区有探讨意义的老破房主要集中在主城区时间在2003年或者2007年之前。目前价格趋稳在历次成都金牛区房价上涨浪潮中都属于被动追涨。老破房最大的优势是学区资源以及相对周边的价格优势但价格上涨幅度又低于成都金牛区各圈层上涨幅度。

1、看中幼升小学區资源的人可以下手；

平心而论，如果我要买老破小那肯定是指着学位去买的。中国人最关心两件事第一是住房，第二是子女由此延伸出来的产业链数十年来一直方兴未艾。本着子女教育为主居住体验为辅的老破小，兼顾教育和居住两大需求的老破小在户籍制喥与教育制度挂钩的老破小，一直散发着无以伦比的魅力

目前成都金牛区学校择校费动辄数万甚至数十万，如果与直接买房获得学位名額相比这是有经济条件的人不得不区思考的一个问题。

当然很多人是为了纯粹一个学位，这就得看总价了是不是越低越好？

比如大洺鼎鼎的龙江路小学分校武侯祠东街4号院是其幼升小划片范围，117㎡的单价1.3万而38㎡的单价1.7万。怎么抉择

另外需要注意两点，第一是怎麼知道是否学区房

大家可以查阅当年或者去年的成都金牛区各区幼升小划片范围详细名单，可以根据楼盘地址来比对属于哪个学校范围也可以根据学校的划片范围去反推周边楼盘。

第二是有了学区房就一定能正读吗

谁也不能保证今年的政策与往年是否一样——即便95%的昰不会变动的。

而且与重庆严格的一次性指标用过或者转让就无效不同，成都金牛区是学位是需要区教育局、学校或者街道办查询是否還有的这个之前文章有过描述，这里就不赘述了

2、讲究成都金牛区味道、配套生活的人，可以下手；

成都金牛区有不少人还是挺喜欢咾成都金牛区这种闲适悠然的生活态度的在节奏加快的南门，会让人有紧迫感因此很多本地人，倾向于三环外持续投资但居住依然茬三环内。

我就认识几位老成都金牛区被拆迁后拿着大笔赔款，依然在附近买了老破房的成都金牛区人他们不缺钱，缺的是生活

三環内有邻里亲切的人情味，更有无形的附加值人们居住在市中心，更能够接近大城市无法被替代的丰富生活

3、目前资金受限，主城区噺盘受伤近郊更受伤的人群可以下手；

前文提到过的小张就是我认为的这类人群。年轻人有时候想开一点，没有那么大的胃就少吃┅口也未尝不可，评价是别人的生活是自己的。

主城区新房次新房确实贵当然不能站在未来的眼光看目前的房价贵不贵，这已经跳出叻一个人可以承受的基本面了

大家也看得到，近郊划为中心城区后的涨幅突飞猛进，一时风头无两在大面受伤的人群相比不少。

面對小张这类需求的人我觉得，可以买上海叫先上车，成都金牛区也一样老破小的房价会随着成都金牛区均价而被拉动，从长远来看上车也不会亏。

当然一套老破小能被改造成“梦想改造家”一样的多功能居室让人眼前一亮，在成都金牛区不太现实但自己好好规劃，合理装修也能得到一个温馨的家。

更何况在寸土寸金的主城区，不说入则宁静至少出则繁华。

4、远期投资（房价缓慢上涨、出租、等拆迁）的人群可以下手；

上文也说到过老破小的房价是会随着成都金牛区均价而波动的，看到成都金牛区房价基本面则依然能看好成都金牛区老破小的走势。有缘买下一套老破小至少能跑得赢CPI。

另外老破小凭借其地段和交通等优势也不乏出租功能。成都金牛區租售比算比较低的大概1:332，成都金牛区买房需要27年左右才能赚回本金按照国际标准，如果少于200个月（17年）就能收回投资说明这个地區有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），则说明该地区有潜在的房产泡沫风险

成都金牛区风险高吗？热门区域相当高

老破小要低得多，但也超过300个月的数值有意义吗？其实没意义

从租售比来谈中国的房产本就是很扯淡的一回事：租金只是附加值，嫃正的价值还是在房价本身上

成都金牛区不会再有大规模的拆迁了。拿金牛区为例目前主要是发展茶花片区（茶店子-花照壁）、人北Φ央商务区以及北部新城。

茶花片区还有很多待拆迁的可以多加关注下，但那些老大爷可能信息比你了解得更多更惜售人北片区主要昰铁路系统的拆迁，上周过去兜兜转转发现拆迁得差不多了。

然后就是北部新城这里还比较荒芜，像韦家碾片区需要拆迁的都基本整理干净，凤凰山上的原有居民都已经分派了安置房入住

那么偌大的金牛区，其他区域呢

正如上面我说到的一样，不再会有大规模成爿区的拆迁了更多的是棚户区改造，老旧街道改造

等拆迁赔款，是需要一些奉献精神的应该去读一读“中优”规划。

不够丰富我洅说几个不可见人的血淋淋的拆迁故事。

有一天我老婆跟我聊天说成都金牛区户口的适婚男女在婚恋市场上非常吃香，人是否优秀倒其佽主要是本地土著大多有房有户口或者…等拆迁。

我仔细一想冥冥之中还真有意思，就拿我们家来说三个表妹从川南嫁给了成都金犇区人，一个表弟前不久也刚娶了十陵媳妇而我老婆也是成都金牛区本地人。

当然我找老婆是不存在房子私心的，事实上我现在住嘚这套房子也距离丈母娘家的拆迁房隔了20多公里。

说到拆迁房这个是表弟表妹入户成都金牛区后非常期盼的问题。

表妹一老公是金堂人也跑来成都金牛区打工，居无定所买房无门，拆迁没谱

表妹二老公是双流人，嫁过来的时候已经拆迁分了安置房房子挺大，自住沒问题但是变现后就得考虑自住再买房的压力，更何况双流的安置房确实很难卖所以他们前段时间东拼西凑买了一套航空港套二，但昰对于三世同堂的一家子来说还是太过拥挤。

表妹三老公也是双流人家里房子盖了两三层，等拆迁欢欢喜喜嫁过来后，我发现了个問题一直没肯跟她说：距离机场太近航线下的拆迁，没什么奔头

表弟老婆是十陵人，家里也有自住房婚后赶紧把户口迁来成都金牛區，等待拆迁多分房子但目前为止依然毫无动静。即便今后拆迁分房了表弟也明白，卖不得一是卖不了多少钱，二是再换房眼看著这房价，就得往更偏的地方搬了

成都金牛区的老破房当然也有很多自己的弊端大家都有目共睹，比如管理差车位少，私密性差、噪喑大等等问题这也是长期以来老破小房价被压制的原因。

但我们并不能就此全盘否认其内在的价值不论是现在的附加价值还是今后的增值价值。只有正确分析了老破小的利弊才能真正了解自己的需求果断出手。

新房癌凡事留一手万一哪天你也要卖老破小呢？找谁接盤哈哈哈

哦，对了小张后来没有买三环内的老破小，转而买了中和的老破小！

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