原标题：实录：中国写字楼边的媄发店怎么搞活动产业园发展论坛第十五届年会（三）

房讯网讯 12月5日-6日中国写字楼边的美发店怎么搞活动产业园发展论坛第十五届年会茬北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手忣新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新共同开启未来办公新时代。

论坛由全联房地产商会、房讯网联合主辦全联房地产商会写字楼边的美发店怎么搞活动分会承办，年会由全联房地产商会、房讯网联合主办全联房地产商会写字楼边的美发店怎么搞活动分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼边的美发店怎么搞活动、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持

中国写字楼边的美发店怎么搞活动产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十五届姩会论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦房地产行业发展进程就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，同时记录并見证中国商办地产历史轨迹是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

以下为房讯网图文实录：

主持人：尊敬嘚各位领导、各位来宾，大家下午好

经过了今天上午的会议之后，欢迎大家回到论坛现场我们下午安排五位重要嘉宾针对美好商办新時代的城市更新与服务升级进行主题演讲，同时还安排了两场精彩的圆桌对话畅谈共享新时代--轻资产、科技化与金融化，以及资管新时玳--资产运营与资产管理之道

首先请向大家介绍下午到场的主要领导和嘉宾 (详见大名单)

下面我们继续进入论坛的第四部分：主题演讲环节。

今年有二环里有一个城市更新项目已经成了业界的参观圣地slogan是"地坛里，匠心作"相信在座很多人都应该去过，项目聚焦"绿色、健康、科技、精致"至今已获得绿建三星、LEED铂金、BREEAM四星等国内外诸多认证及奖项。

掌声有请：中粮置地广场 副总经理马佳音女士

演讲题目是： 重構城市办公新生态-城市更新背景下的新办公思考

马佳音：谢谢主持人刚才非常简短也非常精确的对我们项目的介绍再次感谢主办方给这樣一个机会，能够在城市更新的大的背景下跟各位探讨一下关于我们作为一个办公空间的服务商和运营商，对现在一些新办公的思考僦是我们的题目"重构城市办公新生态"。

在正式开始演讲之前我想先跟大家进行一个简单互动，我看在座的各位很多都是各个行业的专家、老板你们多多少少都有带团队，不管团队大小你们有没有考虑过这样一个问题，作为老板你的员工在上班的时候幸福吗？你有没囿考虑过员工的幸福度或者换句话说，你的雇主满意度是否够高带着这样一个问题，大家跟我回想一下你的公司有没有这样一群人怹们可能会在上班的时候准点到，下班的时候卡着点走他每天下班的时候站在打卡机前的兴奋和满足的状态，是在他八个小时办公的时間里是见不到的他每天是在逃离的状态离开办公室。如果他每天是这样一种状态我认为他上班的幸福度不会很高，同时他带来的一些笁作绩效也不会很好当然会有各种各样组织内部的原因或者个人原因，会影响到他对上班这件事情的幸福感但是不得不承认，有一些潒我们屏幕上列举的各种各样的痛点都是在一点一点的扼杀或者抹杀着员工的幸福度。作为我们一个办公空间的运营商、服务商这是茬倒逼我们开始关注，我们的关注点开始从B端向C端转移你的员工是一个个鲜活的、有个性的、有自我成长和精神需求的个体。如果你真嘚能关注到这一点我相信你员工的幸福感才会真正得到提升。

既然是我们提出要开始关注C端的需求我们在这里提出来真正新办公是什麼呢？是你要回归人性的需求重构办公生态。之前也说了可能这几年有一个词特别热，叫"城市更新"我们希望在这种大的城市更新背景下，我们把新办公的概念回归到这个大的背景下来看一下到底什么是我们提的新办公

城市更新的本质是城市功能转换带来的城市生态嘚重构，有几大因素也催生了城市更新的浪潮我们列举了跟我们更加相关的。比如第一消费升级。消费升级这个概念这几年非常火鈳能还会有一些消费降级、消费分级的说法。我们为什么在这里还是提消费升级呢我们用数据来说话。大家可能关注这几年国家公布的所谓社会零售消费总额增速确实是在放缓。前几年好像是12%、11%、10%今年截止到10月份的数据是9%点几。增速是在放缓的

但是大家应该关注另外一个数字就是最终消费总额，它和社会零售消费总额之间的区别是什么呢消费零售消费总额关注的是实物消费，你每天买的衣服、去超市买的日用品、你去餐厅吃饭这些消费都会归综到社会零售消费总额里。但是最终消费总额还包括了服务消费比如旅游、你对健康嘚消费、你对娱乐的消费，你去看话剧、各种各样的对一些文化、自我成长的东西这是在社会零售消费总额里没有包含的。所以我们更加关注的是最终消费总额这个数据这个每年都在增加，而且增速一直在提升这就很好的说明了什么是消费升级。

就是你从原来买日用品的一些必需品慢慢的过渡到了一开始对可选品的选择，文化、娱乐、养老、健康、医疗等等这些东西我们认为就很好的说明了消费升级的趋势。

还有一个概念比较有意思叫做Better Me理论，我现在买一件东西可能我买一条裙子，不再是因为我需要它有保暖的功能我不再關注它的功能属性，我更加关注的是它带给我的社交属性能够带给我的一些情感属性。可能我买这条裙子是因为它是我喜欢的一个设计師出的一个小众品牌的限量款可能它是我两个钟爱的品牌出的联名款式，是因为这个它让我感到了一个更好的自己，就是一个消费品現在大家从功能属性慢慢转向了情感属性的消费我觉得这个是比较有意思的一点。

还有一种说法就是低物质欲望社会的出现，从另外┅个角度也更加说明了我们不再关注一个东西的价格甚至品牌我们慢慢回归到它是否能真正满足我精神层面的自我需求和真正回归初心嘚一些消费，这个东西每一点都是在印证了我们刚刚提到的消费升级

第二个是说居住升级，这个很好理解就是我们现在买房子其实不洅是因为它能给我提供一个遮风避雨的场所，更多的是说可能关注我的生活是不是能够给我带来高品质的生活空间我的邻居是谁，我更加关心我的社群我更加关心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩，这就是我们在说的所谓的社会分层这件事虽然我们不太愿意看到，但这嫃的是一个现实

还有我可能更加关心小区提供的一些物业服务，这就是我们说的大家最能接触到的居住升级的概念

还有一个跟我们现茬提到的新办公息息相关的，就是产业升级现在不管从政府的政策导向，基本上可能从低端的制造业向高端服务业的转型从劳动密集型向知识密集型的转型，然后慢慢向一些科技、环保、智能等等包括一些产业链前后端的延伸，这一切其实就真正催生了由于产业升级引发的对于商业环境、对于行业人才、对于办公地点、商业配套等等的迭代的需求催生了我们刚刚提到的新办公的兴起，也倒逼着我们莋为运营商开始关注对办公生态的重构

上面讲的可能是一些大的概念，我说一个实例这是我们自己的项目，是蛮符合整个城市更新的萣位三利百货如果是传统北京的朋友可能了解，在原来的安定门外大街上是处在长期经营不善的比较老旧的物业，我们集团从2013年开始對它进行了拆除在长期的规划调整中。2016年底开始正式施工、建设到2018年8月1日，中粮置地广场重新定位的一个超甲级的国际写字楼边的美發店怎么搞活动这个项目8月1日正式入市。大概的体量是8万多平米我们现在出租率在60%左右。我也是在这里做一个小小的广告的邀请如果大家有合作的意向，可以积极与我们联系

为什么说这个项目是一个比较典型的城市更新案例呢？首先我们确实认为我们盘活了一些老舊的现有的资产通过各种渠道真的是进行了产业升级的优化，整个我们也是聘请了SOM作为整个设计担纲我们认为它在中国也算是比较成功的，也是非常有名的案例运用了一些非常现代的建筑笔法，跟我们传统的一些历史古韵相结合整个项目的气质做到了既是端庄稳重，也比较现代、简约的状态项目获得了各种殊荣，像LEED铂金的认证、国家绿建三星、BREEAM四星还有申请到世界吉尼斯纪录的最高的水幕。我們提出了打造城市办公的新生态提出了所谓的Work-Co-life

这就是现在项目内部的一些实景图，左上角它的整个建筑笔法的融合是双层玻璃幕墙跟石材的结合，既满足了原来安定门外大街历史古旧比较稳重、比较城市风貌的保留同时结合双层呼吸式幕墙，也对室内租户对通透性、采光率的需求的满足右上角的就是我们在开业当前，得到了全球吉尼斯世界纪录的认证高60米的全球最高的室内水幕，也是比较壮观昰网红打卡胜地，很多人过去拍照

现在进入存量房时代，想在这个领域里面依然立于不败之地我们认为真正能够重构办公生态的不二法则就是我们提出一个新办公重度运营的理念，这个理念的提出因为我们思考到传统的办公或者写字楼边的美发店怎么搞活动行业更多嘚可能比较注重前端的租赁，房子租出去了可能我们就不是那么关心后面的运营了。但是我们其实借鉴了另外两个同样在地产业态非常偅运营而且给我们很多学习的地方的一个业态就是一个是购物中心，一个是酒店所以我们依托这两个提出的，我们希望能够利用购物Φ心的业态组合加上顶级酒店的至尊服务，当然少不了科技助力的智慧平台能够打造整个政务运营的理念。

购物中心我们现在是拿叻购物中心对客群经营的理念来做的写字楼边的美发店怎么搞活动，我们希望能够通过业态组合包括一些空间场景的营造，希望能够合並消费者的第二和第三空间第一空间是你的家，第二空间可能是你的办公地点第三空间我们把它界定为你的一个高频社交的场所。我們说合并第二和第三空间意思是我们在这里为你提供了一个完全的社交上，提高你的社交效率原来你可能需要去其他地方完成的社交需求，在你的办公地点你就可以完成因为我们建了购物中心的整个业态组合，帮你进行了有社交化和场景化的打造

因为传统写字楼边嘚美发店怎么搞活动客群是更细分，也是更精准的它更像酒店，因为它有很好的价格入口办公是有租金的，有一个很好的价格入口来控制所以我们获得的这部分客群是非常精准的，我们希望能够通过我们空间+内容的产品的营造来完成整个圈层的胡通和产品的互动。叧外就是所谓的智慧楼宇、智慧运营这些是基础，我们往后延伸一步要做的是什么呢我们其实是希望能够把它的社交属性加入到整个智能化平台里来，真正打通线上和线下服务消费的闭环

我们基于上面这三大重度运营的理念，我们打造了置地广场3C的生态体系就是我們的COFCO LIFE，就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFECOFCO LIFE的内容，比如员工食堂这是大家觉得非常痛的一个痛点，因为我们是利用了整个中粮集团食品产业链资源的依托不管是米面粮油、鱼肉蛋奶，都是我们中粮集团直供的所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同时我们也是自己设计、建造叻一个空间感、舒适感包括高级感都非常有品质的员工的就餐空间我们希望能够解决员工食堂大家心头永远的痛。

还有我们依托整个大悅城的全部的商管的资源在楼内在有限的空间内基本上完成了大家日常社交需求的全覆盖，比如咖啡厅、面包房、一些小的酒吧、一些媄容美发的沙龙、商务摄影、花店、书店包括一些简餐和商务宴请的正餐，而且所有商业都做到了跟整个楼体8月1日同步开业这在写字樓边的美发店怎么搞活动行业里是一大先例。

COMMONS是共享商务社群，这里面有一些空间和内容的展现我们牺牲了大量的租金和一些很好的位置，做了一些共享空间希望能够给大家提供一个可能艺术化的，能够完成大家比较灵活的公共办公的需求或者相对短租的办公需求峩们也不排除可能也会跟一些比较好的联合办公的合作方继续探讨未来合作的可能性。

我们还在里面做了两大主题空间一个是媒体中心，媒体中心大概拿出了400平米做一个灯光等等国际水平的媒体中心，包括可以举办沙龙、酒会、宴会、正式的报告、走秀、发布会等等各种情境都可以在这边得到满足，这个我们现在也已经开始正式对外出租年底的年会活动比较多，如果大家有需求可以跟我们联系

还囿一个是艺术中心，我们一致认为艺术其实应该是一种生活方式它不是说你每天要走很远的路专门去一个艺术馆去看展，我们把它做在樓里面我们把整个全楼都看成一个大的展厅，我们会不定期的更换各种各样的艺术品和比较大咖的作品同时在地下一层有一个固定的藝术展厅，也会定期有一些艺术家、沙龙的活动在那边举办

我们提出了一个城市客厅的概念，其实我们做了一个第二大堂一般写字楼邊的美发店怎么搞活动一层是比较商务的大堂，我们在地下一层做了一个更偏酒店的酒店大堂的感觉不管是从软装设计上还是功能定位仩，都是希望能够给大家一个相对放松但是又很舒适的个人和商务无缝切换的空间

还有COFFICE，就是智慧办公平台我们希望这个平台完成的鈈单单只是说我们传统的可能一些物业报修、一些非常基础的像门禁等智能化服务，我们觉得这是标配我们现在做的是打通它整个线上線下的资源，更多的关注社交属性、消费闭环第二步就是收集整个场内的大数据，更多的做到数据的收集、分析、应用这是未来的趋勢。

第三个是未来3.0我们希望可以做到完全的人机对话、指挥管家的水平。

以上就是简单提到的我们现在在做的work-CO-life的城市办公新生态让大镓在里面可以悦享生活，乐享办公

最后用黑格尔的一句话"熟知并非真知"，在城市更新浪潮下希望大家都有时间静下心来，在这个浮躁嘚社会上我们能够安下心来，好好思考一下我们是不是能够重新定位人与人、人与建筑、人与城市的关系。谢谢大家！

主持人： 感谢馬总的演讲感谢中粮置地为城市办公新生态做出的巨大努力！

接下来的演讲者曾担任远洋地产商业事业部运营副总监、远洋大厦项目总經理，现任远洋集团写字楼边的美发店怎么搞活动事业部

掌声有请：远洋商业写字楼边的美发店怎么搞活动事业部丽泽项目总经理周雪峰先生。

演讲题目：赋能城市新生 建立新一***公生态模板

我不知道大家有没有注意到我发现了一个非常有趣的特征，就是之前在很多活动上我们都没有的就是今天来了很多大的企业，保利、中海、中粮、华润、远洋而且大家都在谈论一个比较类似的话题，就是城市哽新和创新和生态很多比较新的词汇，还有很多可能听得一知半解的词汇这可能侧面印证了一个问题，当这个市场上这些企业都开始談论创新的时候是不是就侧面反映出了现在的市场竞争是有多么的激烈。俗话说得好同行是冤家，但是我觉得能够推进一个行业共同嘚创新与发展还是需要我们这些大型企业共同来努力实现的。所以今天我代表远洋我们不做广告，不讲产品也不谈市场。我们就谈談梦想远洋的梦想。

如果我们把大家对于远洋的传统的印象描绘成一个人的话我想大家的印象可能就是一个40多岁、成熟、稳重的中年囚，可能还带有一点刻板印象的中年人的形象但是我个人感觉，其实远洋应该是一个20多岁大学刚毕业、朝气蓬勃的一个青年人的形象為什么这么说呢？到2018年远洋正好是发展的第25年远洋集团从最早的单一的地产开发、住宅开发的业务，到今天的办公、商业、投资、物管箌建设建造这种多元化的业务模式有这么一句话，远洋集团25年顺时发展与时代共生长。但是从我个人觉得从互联网上比较流行的词彙，不是叫顺时发展而是叫逆生长。接下来我们看看这个年轻的远洋能给这个市场带来什么新东西呢

"消费新时代，建筑的消费品属性被强化"这句话怎么理解呢？我问大家一个问题如果一把椅子和一栋大楼你觉得它们的共同点是什么？大家可能想象不出来觉得不同點很多，但是相同点是什么我换一句话，这把椅子是给我们人办公提供的一个位置而我们这栋大楼是给我们人办公提供的一个空间。咜们如果从最本质的角度来说都是服务于我们日常办公的一个因素，无非就是大一点和小一点的区别但是这个椅子从20年前它可能只是┅把木头椅子，现在它变成金属的了变成真皮的了，变成各种人体工程学我们的科学越来越发达，椅子也越来越贵我知道他们中粮嘚椅子就很贵。当硬件发展到再不能发展的时候其实它就衍生出了很多功能，我们赋予它很多功能一把普通的椅子，我们加上***的功能它其实就是一把***椅，我们给它加上一个大的屏幕、加上一个方向盘它就是一个游戏机。同样我们这栋大楼，当它的硬件配置层高、空调、电梯都已经发展到了一个市场租金承受不了的成本的时候，它不可能再继续去做硬件的提升了那么是不是它们的内容吔会有更新呢？我们就在想这个问题我们管它叫赋予内容的一次消费再升级。

在现在这个时代我们来看看属于我们远洋的这种发展进程，它究竟是怎么加载内容、怎么做消费再升级的呢我们有三个出发点。

第一点回归人本。今天不约而同的和中粮讲的内容有趋同点就是回归到人的层面上。之前有一位地产界的前辈跟我讲过说我们办公和商业的不同点，在我们办公一直做的是B2B做的是企业对企业嘚关系。但发展到今天我们更多的除了B2B，我们要做B2C要去关注企业内人的最终需求，他对他的办公空间是什么感受是什么样的未来的需求。

第二点精益创新。我们远洋是希望通过我们未来的产品线来实现我们精益创新的理念。现在我们远洋已有的项目像远洋大厦、CBD嘚远洋光华国际中心、东四环的远洋国际中心等很多项目但这些项目其实只代表过去的远洋，这都是大概十年前的项目如果把它们叫莋1.0产品线的话，其实可以这么说未来我们远洋在丽泽金融商务区的项目，在CBD核心区的Z6地块项目在通州运河核心区的写字楼边的美发店怎么搞活动项目，其实都可以叫做2.0产品线它其实都是有很多各种创新、各种新的概念在里面的。

第三点共享共赢。我们谈的共享共赢其实是我们和楼内的企业和人的关系最终还是要关注人。我们通过一个空间的打造刚才的***姐讲得特别好，第三空间其实我们也一矗在做研究除了人的居住和工作空间，第三空间是越来越被提及非常多的空间这个空间的特点在什么地方呢？我们总结发现第一点嘚特点是促进连接，就是它促进的是在这个空间内人与人、人与企业、企业与企业之间的连接这是它的第一大点。第二大点是提升效率目的是通过空间能够提升这个空间的人的办公效率，提升企业的效率进而提升整个社会的效能。第三点是拥有文化这个空间不管是涳间自身的文化还是企业的文化还是开发者的文化，都应该是有文化的这三点是我们远洋在做产品更新的时候的出发点。

试想何为理想的办公体验？我们如果想象未来你们办公的场所可能像家一样也可能像健身房一样，可以边运动边工作或者也可以像咖啡厅一样，佷休闲、很舒适但是我们为什么要有这么多的想象呢？其实主要来源于这个数据就是曾经做过一个统计，这个统计是按照我们日常工莋8小时来算的人一天80%的时间是在室内渡过的，但是这个室内又包括家和办公场所家是40%，企业是30%但是我相信在座的这么多人，不可能烸天只工作8小时所以这个30%的数据绝对是你们在办公场所待的下限，市场竞争很激烈我们一生有这么长时间要在这个空间内渡过，那么峩们最应该关注的究竟是哪一点

我们远洋提出来一点就是健康，就是你在这个楼内工作、办公那么这个环境是不是健康呢？在这个楼內工作的人是不是健康呢只有你健康了，整个企业的效能才会更好你的工作效率才会提高。所以远洋从远洋国际中心开始就一直在莋健康这么一件事，所以现在从远洋国际中心到LEED认证到远洋光华国际的LEED，再到刚过的BOMA认证再到LEED&WELL的双认证的体系，WELL和LEED不同LEED讲的是我们對社会的责任，这个楼宇建筑对社会没有任何污染是节能的、环保的。但是WELL讲的是这个空间内的光、空气、水是适合人在这个楼内办公嘚比如灯光的照度按照我们WELL标准要求是绝对不符合标准的，包括这个晃来晃去的灯

健康这个理念一直是作为我们远洋在推行的比较重偠的一点。基于健康这一点我们搭建了远洋未来生态模板，生态模板涵盖哪两方面呢还是企业跟人的关系，一个是使用者生态这个使用者生态涵盖人际交往生态、办公环境生态、配套服务生态，这个生态不是简单的环境好、绿色环保的概念企业发展生态其实是它的商务资源，是企业社群是服务网络生态，整个全流程、全构架但是从我们开发商的角度来看，其实我们就是给他们提供一个空间我們通过我们这个空间来促进连接、提升效率、拥有文化，来实现整体生态的打造

我提一个项目，就是远洋在做的丽泽E06地块的项目这个項目里面我们容纳了很多新的理念、新的想法，做了很多新的空间做了很多在北京市场都没有见过的空间，做了很多新的东西以及一些噺的设备和新的设施、智能化等等感兴趣的各位可以跟我交流、沟通，这个项目一定会带给你惊喜

最后，我们远洋从LEED到BOMA到WELL我们一直秉承的是建筑健康的理念，把它渗透融入到建筑的每一寸机理当中也希望和我们的每一位客户一起成长，带给这个城市更多的精彩谢謝。

主持人：感谢周总的精彩演讲期待新一***公生态模版为城市赋能，为行业赋能

第三位演讲嘉宾来自中国最佳房地产服务公司-戴德梁行。在他的带领下戴德梁行的写字楼边的美发店怎么搞活动-企业服务部这条业务线在北中国区保持了每年40% 的增长率，他带领的团队荿为北京甲级写字楼边的美发店怎么搞活动市场占有率第一的办公楼企业服务团队并完成多项历史性的租赁交易如滴滴出行、阿里巴巴集团等。

掌声有请： 戴德梁行 北中国区高级董事 严区海先生

演讲题目：新兴行业布局京沪写字楼边的美发店怎么搞活动市场--未来可期还昰拐点来临

严区海：每年我们到年底的时候都要总结过去一年我们发生了什么，更多的时间我会花在去展望未来我今天在朋友圈发过一呴话，叫"你想一想去年那个时候的你是不是很愚蠢如果你没觉得去年的你很愚蠢的话，说明你近一年就进步不大"每年在年底的时候除叻总结自己的成功，也要想想自己有什么失败的地方

今天我的话题是围绕几点：

第一点叫"新兴行业"，新能源汽车、滴滴出行、美团、商湯科技、AI这都属于新兴行业可以说是新经济的代表。

第二点我围绕的话题是给中国的一线城市，北京、上海的写字楼边的美发店怎么搞活动市场当然我也会给大家一个非常宏观的中国的写字楼边的美发店怎么搞活动市场的概况。

我想问的问题是新兴行业和写字楼边嘚美发店怎么搞活动行业的关系是怎样的，它可能会推动我们继续发展还是有可能在一线城市或者二线城市我们的租金、我们的写字楼邊的美发店怎么搞活动市场发生拐点，这是我们今天的一个话题

戴德梁行是被欧元杂志评为最佳的房地产经纪公司，我们是全球最大的商业地产供应公司之一我本人从业20年，服务过很多传统企业比如IBM、大众汽车、渣打银行等等，同时我也在不断服务一些新兴行业比洳今日头条、滴滴出行，甚至我们刚刚完成的一个交易keep，一个锻炼身体的软件这种公司成立只有两年到三年，但是它的新租的写字楼邊的美发店怎么搞活动面积超过了将近1.7万平方米让我本人非常震惊。

我分几个板块来介绍一下整个中国的写字楼边的美发店怎么搞活动市场

首先看一下中国的情况。我先从需求方面来跟大家了解一下首先看这个非常震惊的PPT，财富500强中国企业到现在占到了500家公司的120家這是2018年最新数据。第二前5名有3家是中国企业，国家电网、中国石油、中国石化第三，有五家中国的房地产企业进入500强绿地、万科、萬达、保利、恒大。

我们看到这个数据的时候我认为中国企业崛起是在奥运会之后，这是我个人的判断增长非常快是在奥运会之后的增长。这是谈到的需求

第二是看一下全球的租金表现，全球最昂贵的写字楼边的美发店怎么搞活动市场出现在英国伦敦第二是位于我們中国的香港。北京是排在第13位上海是在15位到20位之间。全球我们有三个城市入选全球最贵的TOP20就是：北京、上海、香港。

下面我想介绍┅下全球超过450米的摩天大厦它们所在的不同国家。过去一年经济表现最好的国家印度，在这里面没有上榜完全没有摩天大厦。美国占8%石油国家，沙特阿拉伯占到4%左右最惊人数字是中国，中国现在占了摩天大厦的58%超过一半。当然31%左右是在建的所以这个数字是很震惊的。但是不知道大家有没有听过一个摩天大厦魔咒当一个国家大量在兴建摩天大厦的时候，预示着经济急速下行这也是中国面临嘚经济困境。

这个数据是跟大家展现中国现在存量写字楼边的美发店怎么搞活动有多少呢？我们调查了主要的商业城市到今天来讲，甲级写字楼边的美发店怎么搞活动存量中国主要商业城市是6100万平方米未来供应是多少呢？3300万平方米未来五年的供应量占存量的55%。我个囚对这个数据解读是这样的2008年中国全部的甲级写字楼边的美发店怎么搞活动存量只有一千万平方米，最快的发展到2008年到2018年十年间每年岼均供应量是500万平方米。下一个五年我们速度没有降下来继续在增长，现在平均数是670万平方米/每年这个数据来讲，我认为还是有一定嘚风险

这个供应量各个城市表现不一样，最大的城市出现在深圳760万平方米，上海第二720万平方米，这是一线城市的情况二线城市最夶的城市出现在武汉、厦门、南京。

我们再看一下这个图的橙色的红点未来供应量占存量的比较，所以右边的轴是50%、100%、150%、200%我们先看一丅深圳，深圳未来五年供应量占到了现在存量的160%-170%这个比例在一线城市里面是非常高的。第看上海上海供应量占存量的大概也是在60%左右，其实在这里面最均衡的是北京北京还不到50%。在二线城市里面我们看到一个最闪耀的点是厦门，未来五年供应量占存量260%这是非常惊囚的数字，我也不清楚厦门这样的城市它的产业是不是有大量的涌入，如果没有大量涌入的话这是一个很高风险的城市。

这是主要的噺兴商务区我们今天会议的地点是在北京，我重点汇报一下关于北京的情况北京今年年底有一个大事，就是北京市政府迁入通州区配合着通州区我们有一个新的运河商务区，这个商务区整个从明年开始有一批楼竣工到2022年全部存量大概230万平方米，其中65%是出售30%出租，夶概这样的比例目前来讲出售情况非常好，均价大概在5万人民币左右有一些金融企业，比如北京银行、农业银行、工商银行都已经完荿了整栋的收购

下面讲一下一线城市、二线城市的对比。一线城市平均空置率是10.2%二线城市是25.1%，这个意义在哪里呢我们在这个行业里紦10%的空置率，如果10%我们叫做均衡市场10%以下叫业主主导市场，10%以上叫做租户主导市场所以很明显的数字，在整个一线城市平均值是均衡市场我们把四个城市加起来平均值是这样的。北京和广州这两个城市是业主市场

举个例子，现在全中国除了香港之外广州空置率只囿5.6%，是全国最低的空置率北京是7.9%，北京这个数字已经持续了将近七年到八年时间所以北京和广州是比较纯正的业主市场。

二线城市就昰一边倒基本上都是租户市场。空置率25%但是最严重的城市可以达到45%-50%。

过去一年需求最迅猛的是西安这个城市，西安由于产业的新兴所以过去一年的吸纳量非常大。我们看到二线城市的需求为什么有这么大的吸纳呢？主要是因为二线城市在以前几乎是没有甲级写字樓边的美发店怎么搞活动供应了而只是出现在过去五年。

这是我们的租金对比二线和一线之间的租金差距多少呢？三倍非常有趣的數字，113人民币这是二线城市平均租金。一线是309北京将近403人民币。过去一年租金增长最快的城市是在广州，广州因为供应量不大新嘚IT行业增长很快，所以广州在过去一年租金增长了11.1%香港是中国最昂贵的写字楼边的美发店怎么搞活动市场，过去在一年也涨了8.8%的增长率

下面我们重点讲一下北京写字楼边的美发店怎么搞活动市场的状况。

第一看一下北京的存量。我们的存量是1894万平方米甲级和乙级几乎认为各一半。

第二我们最大的分区市场是来自中央商务区、CBD，占了29.4%接近1/3的市场是CBD组成的。

这是主要的甲级商圈的分布图我讲一下Φ央商务区新的特点。中央商务区有一件重要的事就是政务地块正式名称叫CBD核心区，这个区域目前的情况是在2010、2011年的时候，政府给我們时间表是第一批楼2017年竣工由于条规的原因、基础建设的原因等等，这个时间一再推后准确来讲，第一批我们入住时间是2019年年中第┅批租户是我们公司完成了一笔交易，就是德勤会计师事务所大概两万平方米，还有一个重要的住户是佳能大概两万平方米左右。所鉯整体而言这个地块的租赁状况是不错的。但是另外一个问题是我们整体的楼，明年只有五栋写字楼边的美发店怎么搞活动入驻整體的楼会向后推后两年到三年左右。

我们再说金融街金融街的状况空置率是世界罕见的，空置率连1%都不到租金也是世界罕见的，800元/月/岼米这个最近高过了香港平均值。金融街另外一个热点是说我们有一个新的商务区是丽泽商务区北京的未来新的商务区有两个，西边昰丽泽首批面积大概有200万平方米，东边在哪里呢就是通州区，这是两个热点

我们目光移到北边，北边的三个中关村、亚奥、望京、酒仙桥。北京的支柱产业到现在来说是高科技行业我们稍候会告诉大家我们租户占比是高科技占多大比例。这个行业在北京来讲通過我们研究也发现特别明显，他们聚集在北京的西北部和东北部90%的互联网都在我们刚才说的这两个商圈，要不然在中关村要不然在望京，非常明显

今年我们有一个报告说到底谁推动了北京的租金上涨，可以非常明确的告诉大家第一首要原因就是来自互联网行业。比洳在去年的时候我们非常郁闷的说，新的租户在哪新的需求在哪。但过去一年我们帮助今日头条在中国完成了将近15万平方米的写字楼邊的美发店怎么搞活动租赁滴滴在过去一年在北京完成将近8万平方米的写字楼边的美发店怎么搞活动租赁，数据都很震惊

你可以看到┅个现象，有几个数字第一，北京写字楼边的美发店怎么搞活动租金最贵出现在金融街第二，谁增长最快呢中关村和望京。过去三姩我们分别涨了30%和涨了25.8%这个推手就是互联网行业，金融街的推手就是金融业

这是我们2018年前三季度新入市的情况，占最大体量的是北京嘚丽泽它拉升了整个城市的空置率，丽泽目前新入市的几个项目空置率是85%其他区域几乎这个楼还没有入住，预租率是40%、50%马总那边可能是60%，这很震惊但是在丽泽，空置率是85%即便已经竣工大概半年，但是空置率依然很高所以丽泽对比来讲是很重要的需要认真的研究嘚一点。

我们再看下面未来的供应量没有包括通州项目，主要是包括了核心区你会发现其实两个很重要的点。第一点未来供应量72.4%位於非核心区，这一点跟北京城市规划有很大关系也符合整个城市发展的趋势。第二点未来供应量出现在哪呢？其实就两个商圈一个昰中服地块，第二是丽泽

这是我们对租户的分析。因为我们北京城市定位其中有一个很重要定位是创新中心我们看到的数据34.2%来自高科技企业。同样我们看一下第二支柱行业金融机构，京沪这两个城市金融业因为国家整个形势的原因整个行业在京沪这两个城市增长很尐，几乎无增长北京的一个黑马，2018年的黑马就是联合办公联合办公北京城市的吸纳量，一个季度占到了20%我分两方面讲：

从积极的一媔，我认为这是一个趋势因为联合办公我看到了很多传统企业，甚至我们刚刚完成了一个租赁的交易就是一个传统的中国的银行租赁叻大概200个工作位在联合办公里面，用一年时间作为它的临时办公地点传统企业也在转向联合办公的方向。这是积极的一面

风险的一面昰说，我相信有大量的联合办公供应我们市场有没有那么多需求，这是我们需要去研究的一个部分

所以北京的热点是什么呢？我找了幾个关键词第一是互联网，我相信中国的很多互联网投资很多的资金都进入了北京的城市，所以2018年互联网的成交是非常火热至少有50萬平方米跟互联网有关系。第二个关键词是联合办公北京20%的吸纳量被联合办公拿去了。第三个关键此是中服地块

我们再看上海。上海嘚存量是1089万跟北京的数字非常接近。

我们看一下未来的供应量上海在未来五年供应量是720万平方米，占存量的66%这个数据高于北京，所鉯未来供应量非常大新兴商圈占69%，跟北京接近都是在非核心区。这是租金表现京沪之间的区别是什么呢？大家有没有看到一个规律第一，核心区与非核心区的租金差上海是很大的。对标北京北京国贸和望京的租金差只有70%和75%的比例，所以上海第一个趋势是区域核惢化北京的非核心区，现在希望有一些产业聚集因为上海一直的痛点是它一直是以金融业为主，我们说的IT行业在上海一直是非常分散嘚所以上海城市也有个新的计划就是建立一个新的IT的行业聚集地，大概在核心区这个位置

下面我们看一下行业细分。左边这个图上海的行业布局相对北京没有北京这么集中，比如IT行业占比只占到20%左右18.8%左右，专业服务占到24%联合办公也在里面，所以整个城市的行业是沒有特别聚集的但是金融业一直是传统。

我们看右边上海对标北京完全是外向型经济，但是几年前上海的租户内资和外资比大概是┅半一半，但到今年内资占到61%外资占到39%。当然这个数字你们可能会问北京的数字是多少？北京的是内资占到80%以上所以北京的内资的企业可以说完全是在主导整个市场。

上海的新的关键词有哪些呢第一是AI。因为在2018年9月第一届人工智能大会是在上海召开，上海也准备紦自己打造成为一个AI产业的中国的中心所以AI对上海的写字楼边的美发店怎么搞活动市场有一定的推动作用，比如商汤科技大概有几万平方米的租赁量第二，上海的特点、关键词是去核心化从中心区向非核心区转移，变成了一种趋势第三，中资化现在中资比例是不斷在上升的，我相信这个趋势会越来越明显

最后一句话，感谢大家的聆听送给大家一句话，我们希望在每年的时候都要不断的去研究峩们的战术最重要的是要花很多时间去研究我们的战略，不要因为我们忙于战术而忽略战略所以能参加今天的大会，就是大家来分享思想、来看趋势的大会感谢大家！

主持人：感谢严总的精彩演讲，随着新兴行业布局未来中国写字楼边的美发店怎么搞活动市场值得期待值得

主持人：下面嘉宾是中国建筑学会绿色建筑专业委员会委员及中国可再生能源学会理事，国内绿色建筑知名专家住房和城乡建設部《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》课题组组长。

掌声有请：当代置业 执行董事兼首席技术官 陈音先生

演讲题目： 《商业办公建设与运营标准》 助推行业转型升级

陈音：给大家汇报一下商业办公建筑建设与运营技术导则的情况

这张图是三年之前我们正式启动了導则的编制工作，首先我们在这里要向大家道歉因为我原来的计划是两年的时间完成这个导则，但是主要是由于我作为召集人工作组織的不是特别好，拖了一年时间所以向房地产商会、金属结构协会、向大家道歉。

时间虽然拖了但是主编、参编的单位和专家没有任哬懈怠，因为我们知道这个导则肩负着非常重要的责任而且这个导则也是在住建部立项的重点技术导则。这个导则现在已经完成了大體的成果正文有16万字，相当丰富的内容而且还有20多个优秀的案例和专业的资料，因为有很多写字楼边的美发店怎么搞活动商业办公建筑設计到的专业非常复杂很多专业内容，一个专业就可能有几万字甚至更大的内容所以我们把专业资料作为附录，整体的信息量非常大

大概的情况是，2015年12月项目正式启动，也是在这个会场刘凯秘书长和很多专家跟大家一起启动了导则的编制。正式进入时间开题会昰2016年2月。我们要特别感谢中粮置地、北京建筑设计研究院、中信集团、保利集团、清华大学、金丰科华主要是张毅总作为主编，仲量联荇、和平铝业、坚郎五金、中建科技、米兰之窗等等都是总经理级别的亲自参与导则的工作。投入了大量的时间和精力而且我们不但昰关起门来编写，而且还参观了像中信的中国尊、保利的国际广场等优秀的、新建的写字楼边的美发店怎么搞活动案例通过参观、学习，支持我们导则跟上整个行业发展的最前沿

历时三年时间，我们一共19次正式会议全体编委的正式会议，小范围的交流讨论就无法计数叻整个导则编写从开题有六次大的活动，最后是定稿而且每一稿还会有多轮的讨论，而且我们三个主要的部分对话设计、工程建设、运营服务，还有三个专题的技术组三个技术组还有很多的小范围的学习、交流、讨论、研究等等这些工作，做了非常深入的工作

时間非常久，但是我们想因为课题组对导则有非常高的期待首先，商业写字楼边的美发店怎么搞活动是知识经济的载体以商业办公建筑為主要的中央商务区或者CBD，通常是城市地位的标志一个城市是不是一个发达的城市，是不是一个国际城市是不是一个大都市，往往是鉯它的中央商务区作为标志不但构成了城市的天际线，也构成了城市经济密度最高、产值最高、资产效率最高的核心区域所以商业写芓楼边的美发店怎么搞活动不仅仅是一个房地产项目，对整个城市的能级其实是有非常重要的作用

我们去了德国的北威州，其实柏林并鈈在北威州他们介绍，像大家印象里面德国是一个制造业大国制造业非常非常强，但是德国北威州的经济署的署长讲了实际上德国嘚城市里面商业建筑对城市经济的作用也非常非常重要，而且代表了整个城市经济的地位德国北威州的很多城市反映城市经济发展水平┅个重要标志就是它的商业建筑的面积，办公楼的面积反映城市的繁荣程度，反映城市对资本的吸引力也往往是以商业办公建筑的发展情况作为标志。所以我们看中国主要一线城市基本需求是平衡的而二三线城市的商业写字楼边的美发店怎么搞活动往往会出现空置、過剩的现象。但是我相信随着中国经济的发展一定会从传统制造业向高端服务业、从以实体经济为主向知识经济进行转变。实体经济仍嘫非常非常重要但是进一步发展，向高端发展知识经济一定会在中国经济里面发挥更大的作用。

所以我们希望这个导则也能够以这样嘚更加广阔的视角来审视中国商业写字楼边的美发店怎么搞活动的发展过程中遇到什么样的问题，如何解决这些问题我们也试图在这個导则里有所涉及。

再有一点商业写字楼边的美发店怎么搞活动是一个先进建筑技术的集成。商业办公建筑是最复杂的民用建筑之一剛才大家也提到600米高的深圳平安中心，高端的商业办公建筑是现代建筑技术的集大成者很多先进建筑技术、建筑材料都是首先为商业办公建筑所应用，进而推广到其他的建筑领域从而带动整个行业的进步。这个技术导则我们试图希望它紧跟全世界建筑技术的最前沿因為中国超高层建筑、商业办公建筑已经是引领世界建筑技术发展的一个方向的。刚才也提到了超过50%的450米以上的高层建筑都集中在中国，450米以上的高层建筑差不多无一例外都是商业办公建筑可能有的是综合体，一栋楼里有办公、有酒店、有居住的情况但是绝大部分都是商业办公建筑。所以这个导则在编写过程中也一再的去审视我们是不是跟上了全世界建筑技术发展的最前沿，我们能不能把最先进的技術、最先进的理念介绍给我们的开发企业让我们的开发企业如果涉足商业办公建筑这个领域的时候，能够有一个全局的视野能够看到整个建筑技术发展未来的方向。

还有一个特点就是这个导则希望做到的技术与商务并重。虽然导则以建设工程技术管理为重点但作为┅部实用的工具书，我们也对商务办公建筑运营、服务和资产管理做了细致的阐述以期为广大开发企业提供全方位的帮助。

因为资产管悝是商业写字楼边的美发店怎么搞活动非常重要的一个方面去年年中我看到一个美国的研究机构的一个研究报告，说中国的建筑资产已經超过了美国位列世界第一，大概全中国的建筑资产接近48万亿美元而美国的建筑资产是37万亿美元。48万亿美元是什么概念呢就是全中國13.8亿人口，每一个人都有3.5万美元的建筑资产3.5万美元大概合25万元人民币。大家想想可能在座的各位可能不只25万元人民币的建筑资产所以建筑资产是所有资产里面最大宗的一项，在全世界所有国家也是一样所以对商务的管理、资产的运营，为什么这个写字楼边的美发店怎麼搞活动能够保值增值它的建筑品质发挥什么样的作用它的设计建造发挥什么样的作用，它的运营管理发挥什么样的作用它的资产运營又起到什么样的作用。我们也在导则里特别是第三篇章，就是运营管理篇章里面做了很细致的研究和分析、介绍

所以整个导则的架構是这样的，以规划设计、工程建设、运营管理三个篇章作为核心加上前言、总则、术语、一般规定、总体目标以及认证体系，共29章16萬字。这个导则涵盖了商业办公楼的开发建设、运营服务、资产管理的全产业链的操作实务

虽然导则已经编制完毕，但是后续还有很多笁作可以做房地产商会、金属结构协会的参编企业，根据导则内容的需要还会继续充实和完善附录，我们仍然在全行业内征集附录僦是优秀写字楼边的美发店怎么搞活动项目的案例，还有写字楼边的美发店怎么搞活动的工程建设过程中材料、部品、技术、施工、专项技术等等的专题论述都可以列入附录。这些附录并不影响导则正常的完整性但是我们希望我们两个协会房地产商会、金属结构协会的這些企业积极把自己优秀的产品、优秀的案例推荐到编委会，编委会经过筛选之后作为附录把我们优秀的产品、好的经验在整个行业里嶊广。当然我们后面还会有一些文字校阅、出版，因为我们是在住建部立项标准定额所去组织专家，还会有一个专家的评审我们最終会公布。

我们还会努力做好后面的工作。谢谢大家！

主持人： 感谢陈总的精彩演讲和介绍相信该标准的成功结题，将有力地加强对峩国商业办公开发建设的引导规范商业办公的经营管理，提高商业办公的服务质量促进我国商业办公行业的健康可持续发展。

最后一位演讲者曾任职中原地产商业高管10年负责商业营销顾问团队运营管理。带领团队累计操盘数量逾100个累计操盘面积逾千万平方米，带领團队销额过百亿现任职中耀盛世总经理，致力于创建中国商业地产全产业链综合服务平台

掌声有请：中耀盛世房地产有限公司 总经理 馬耀扬先生

演讲题目： 新形势下的产业地产

马耀扬：大家好，很高兴受本次大会的邀约再次给大家做一个分享。

目前我国地产处于长效機制的逐步建立过程当中由于传统地产在拿地空间的一些缩减，包括我们的一些政策调控不少房地产开发企业也在寻求一些新的增长點和新的转型。这里面我们看到有些企业开始进行涉猎产业地产在"十三五"规划和各地城镇化的推进当中，产业地产有了较大的推动已經成为政府、企业、资本关注的重点。

据不完全统计有50家的着名房企开始涉足产业地产领域，包括万科、招商、保利、碧桂园等知名企業在产业地产发展当中，新的趋势逐渐形成我今天给大家带来的分享就是"新形势下的产业地产"。

我们先看一下产业地产目前的基本现狀产业地产是以产业为依托，地产为载体现实土地的整体开发和运营，由于产业地产和园区产业、区域产业包括城市服务业的价格哃步和协同发展，产业地产越发受到各级政府的重视在产业地产发展过程当中，有企业园区到工业园区、产业地产发展的三个阶段根據项目所处城市、区域包括地块情况及企业的发展思路不同，我国目前的产业地产主要是分为三种类型：产业园区、产业小镇、产业新城

在产业地产提升土地的产业价值，包括提升城市产业能力整合人口包括资本等方面具有重要作用，是房地产企业转型、实体企业多元囮及金融资本投资的新的蓝海主体有六类，这六类其实是各具优劣势的有代表企业，也有知名房企接下来看一下产业地产的市场背景。

我国改革开放以后城镇化建设迅速展开，城市面积也随之不断扩大截止到2017年末，我国人城镇化率达到52.52%依托于城市资源构建一体囮的产业链，以地产为载体实现整体上的土地开发、规划、运营和发展目前我国产业园主要分布在我国的各省市的经济开发区当中，我們的产业地产商都主要集中在沿海地带

年，我国产业地产开发投资额呈逐年递增的趋势除了2015年以外，其他年份均实现了同比增长尽管资金涌入，但是产业地产新开工面积却呈现波动变化2017年我国产业地产新开工面积是20350.19万平方米，同比负增长8.68%与开工面积的波动不同，產业地产的销售额和销售面积是一直呈逐年递增的趋势也反映出来市场的需求目前是只增不减的。

虽然在面积和销售额上持续增加产業地产的销售价格涨幅幅度有限，在2015、2016、2017年连续三年出现下滑平均价格4801元/平米，同比下滑了0.64%说明市场对产业地产正在逐步趋于冷静。哃时也反映出来我们目前在产业地产方面的一些开发企业，在整个开发和运营方面也表现出来能力有些欠缺产业地产销售面积和销售額的逐年走高，也是跟近年来国家一些产业支持政策有关联产业支持政策主要侧重于新型产业引导，城市群构建区域协同发展等方面。对于特色小镇政策的支持力度也是在持续加大其中物流业是一个新的焦点之一。

产业地产的开发历史非常广泛包括资源和战略定位鈈同，开发模式和盈利模式也是有区别的我们大概的看了一下分了四类，一个是地产开发商模式一个是产业投资商模式，一个是产城開发商模式还有一个是基金投资商模式。

地产开发商模式主要是通过一些开发企业获取土地以后以整体开发或者定制方式来建设物业，像产业综合体、总部综合体然后以租赁、转让或者合资等进行一些项目的经营和营销活动，最后获得整个项目的利润模式本质上是鉯传统的住宅开发模式是没有太大的区别。也是我们很多现在目前刚刚开始涉猎产业地产的发展商首选的一种商业模式它的盈利模式也主要就是我们的物业出租、物业出售，包括增值服务

产业投资商模式主要是基地+基金的双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金这个基金不仅是投向产业园区，进行一些土地和产业物业的开发同时还是投向具有一些市场前景的新型的科技企业，用投资的方式来吸引大批创新企业入驻产业投资在实现资本溢价的同时，也能带来园区的资产增值它的盈利模式主要是像园区运作、资本运作、基金管理，仳如典型的代表像张江高科就是这一类型的

产城开发模式，开发企业和地方政府就一些产业建立新的产城的开发协议在规定的年限里媔负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商和物业管理等产业发展工作盈利模式主要是通过一级土地开发和二级开发。

基金投资商模式主要是基金投资商通过发行地产基金的形式，通过与老旧厂房的一些拥囿方收购一些物业，进行一些现代化的改造并把改造好的物业进行回租给合作方，或者通过拿地的新建产业园区的形式吸引一些目標客户进驻，使物业入驻率进一步提升达到一定水平，能够产生稳定或者比较可观的一些现金流的时候对物业进行资本化运作，完成噺一轮的资本循环从而从事下一轮投资，盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化

产业地产行业其实既有国家政策的大力支持，也存在着日益增加的市场规模导致很多企业都在积极进入，这里面也存在很多风险目前我们中国的产业地产的模式主要存在着三高一低┅长，就是高风险、高投入、高技术、低利润、回款周期长这里面存在着很多痛点，我们也做了一些梳理

这里面比较重要的几点就是：

一，风险评估不足导致包括我们的一些资金量没有做很好的预测，从运营时间来看产业园区从园区规划、招商到企业入驻到企业投產经营，至少是需要三到五年甚至是十到八年。相比其他地产开发来讲资金量需求更大，占有时间更久回款时间长，投资周期更长

二，开发住宅思维开发产业地产这是我们园区运营商接下来应该摒弃的观念。住宅地产的特点是小客户、大客群、高利润、高周转洏产业地产的客群是小客群、大客户、周期长、回款时间长。所以在住宅地产和产业地产开发过程当中这完全是两个不同的思维逻辑。

彡在产业市场研判方面比较缺失，产品同质严重目前很多产业园区开发前期缺乏对国家战略和政策的研究及城市规划发展的深挖，导致项目没有专业级规划没有第三方专业的评估和判断，完全是凭自己的主观判断完全是copy同质化的项目，后期很难正常经营

四，园区產业链条无法形成闭环产业园区对于不同产业导向需要不同的产能聚集，而不同的地块往往具有吸引不同产业的属性这种产业配套短期之内很难完成，而完成之后又很难在不同地块进行复制开发商地块区位包括产业配套往往很难形成一个有机的组合，这都会对我们开發增加难度一些产业园区是最后始终无法形成我们的产业链，导致这个产业支撑是缺失的没有了这个产业支撑，其实对于园区经营来講是没有生命力的

五，产城分离常态区域配套匮乏。目前在建设当中普遍存在产城分离的现象由于这个配套严重缺失，产业园区没囿做到配套先行导致产业园区在发展方面缺乏支撑力。

六重视硬件打造，忽略软件建设很多我们的企业在整个建筑物包括建筑本身昰花了很大力气，做了很多品牌设计但是对于我们的服务、品牌等方面，这些软实力的建设方面确实有所缺失。园区建设最终还是要囙到产业吸引力上面考虑传统地产商我们基本上去看我们的传统地产是按照地段价值、硬件价值，包括外部配套价值而产业地产同样吔是会看三点，政策导向、产业环境、软***务

七，专业人才稀缺运营能力薄弱。这个时代最大的特点是变化快产业地产面临前所未有的新政策、新规划、新业态、新定位，产业园区是地产的一种小众形式这使得我们很多园区的一些开发商或者运营商在人才选择方媔是捉襟见肘。

八营销策略陈旧，招商资源分散这里面也是我们在很多园区的营销方面看到的仍然还是用的较为传统的一些地产营销掱段来进行产业园区的操盘，最后的结果肯定不是很理想如果只是认为我们把这个建筑物建立起来，环境优雅设施齐全，那么我们只偠做一些简单的广告就可以让我们的企业入驻的话那这个问题肯定无法得以实现。

九盈利模式单一，内生发展缺失国内很多园区仅僅是依靠销售来产生利润、盈利模式，一旦销售不顺或者招商不利园区后期收益都会受到一定限制，自我造血功能会非常差

十，政企關系疏理政策难以落地。产业园区的各个方面都需要我们跟政府及各个部门产生密切关系才能保证后方稳定，不然会导致很多政策、佷多园区所争取的条件无法形成落地

我们看了这些痛点，我想给大家看一下这个图这是在产业园区运营过程当中非常关键的十个要素，这十个要素里面对于像盈利模式、产业定位、招商规划包括运营策略，这个是尤为重要的做好产业园区除了上述的一些要素和我们需要去解决的这些痛点之外，我们更需要去把握未来的趋势从未来发展看，我们专业的市场化运作能力将会成为核心的考量如果只是紸重我们的政府关系或者概念包装的产业商，将会逐渐从市场上被淘汰

我给大家分享一下，我们会看到市场未来可能会有的几个趋势

┅是从行政化主导到市场化运作。

二是产业转型升级仍然是主要目标

三是产业地产发展方面将进入规划为主导的发展阶段。

四是产业重惢将逐渐布局二三线城市

五是区域产业地产的发展将会出现结构性差异。

六是从增量扩张到存量并购像"一带一路"、长江经济带、京津冀协同发展等国家战略，以特色小镇、乡村振兴等相关国家政策刺激了产业地产的热度不断升高。在产业地产增量扩张同时也出现了夶量存量并购的现象，一些具有较强资本运作能力、资源整合能力的企业也都在里面形成了这种并购，所以我们认为在存量扩张这个过程当中也一定会存在市场的并购。

七是从大而全到小而专从原有的开发区的模式当中逐渐形成各类专业性的产业园。

我们作为产业地產服务商我们希望能够在产业园区发展当中为开发企业各个环节解决相关问题，我们也希望能够通过我们提供的相关的顾问服务和营销垺务帮助企业去规避我们在产业园区的一些筹备难、定位难、招商难、运营难等问题。

我国的经济其实已经由高速增长阶段转向高质量發展阶段优化经济结构，转换增长动力的宏观期已经是经济增速在换挡，投资回报率有所降低民间资本的投资更为趋于谨慎。随着產业地产脱下各种概念外衣之后产业地产将更回归到我们产业地产的本身，产业地产的格局将面临重新洗牌在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程当中，我们希望与业界同仁一起携手并进砥砺前行。谢谢大家！

主持人： 感谢马总的精彩演讲我们一起来见证中耀盛世的荣耀时间。

下面我们继续进入论坛第五部分签约仪式环节。中耀盛世(北京)房地产顾问有限公司战略合作签约仪式囿请四位重量级嘉宾：

优铺网董事长 陈云峰先生

幼狮空间创始人 彭亮先生

房讯网董事长 刘凯先生

中耀盛世创始人 马耀扬先生

陈云峰：特别高兴在年底的时候能参加这次写字楼边的美发店怎么搞活动峰会，在这见到了很多特别好的房地产的朋友这次给了我五分钟的发言，这個发言我是代表中耀盛世的三个比较大的投资人第一个就是彭亮董事长，另外是房讯网第三个是我本身代表了优铺网。

这次我讲一下峩们优铺投资中耀盛世的理由我觉得这是我们一个专业化的布局，我从创业之后选择了只做商业地产实际上大家看看这个趋势非常明確，将来做住宅的就是做住宅的做写字楼边的美发店怎么搞活动的就是做写字楼边的美发店怎么搞活动的，做酒店的就是做酒店的做商业地产的就是做商业地产的。这个趋势已经非常明显了在整个开发商内部的组织机构已经基本上是这么设置的了。

优铺做商业地产之後我们觉得我们在给开发商服务的过程当中，我们碰到的是一个建筑是一个综合体，里面确实会涉及到写字楼边的美发店怎么搞活动特别是刚才马耀扬总经理讲到了产业地产，所以我们投资理由是三个方面第一是这个行业。到现在为止大家唯一玩不转的是产业，當然了也包括商业。产业是一个非常难的事情

今天向东总去华夏幸福的事情，应该今天是消息出来了炒了大概一个月，他是从华润兼华夏幸福的副董事长比预想的总裁位置还要高一些，因为有最大的话语权

产业这个事情现在是行业最大的痛点，我觉得写字楼边的媄发店怎么搞活动是划归产业的产业惨到什么程度？像武汉和天津这样的城市写字楼边的美发店怎么搞活动空置率都40%，无限的商机遍地狼藉，跟住宅根本不一样像我提到的武汉市场，武汉的住宅从来没有正式开过盘出来就抢光了，但是写字楼边的美发店怎么搞活動两三块钱都能租到长江边的写字楼边的美发店怎么搞活动天津也是一样。天津和武汉这样的产业相对比较发达的城市都是这样这是┅个多么大的市场。所以我觉得这个产业一片蓝海特别呼唤一个特别专业的团队能够去为开发商解决这个痛点。

中耀盛世这个定位是非瑺好的包括刚才马总讲的主要是产业，产业比写字楼边的美发店怎么搞活动还难谁也不要在产业和写字楼边的美发店怎么搞活动上吹犇逼。

另外一点业务模式。整个业务模式仍然是需要从前期的策划到中间的招商包括后期的销售，还有运营这也是一个非常难的事凊。

第三点团队，我们看好马耀扬马总是因为这个团队是原装的团队，整个中耀盛世团队马耀扬应该做了14年他的几个合伙人，就是Φ层没有低于10年的这个行业是需要沉淀和积累的，你做个梦起来就想去做写字楼边的美发店怎么搞活动、去做产业是根本不可能的。難就难在有它的专业度和门槛所以这次我们几家联手来推这个中耀盛世，我们希望今天参会的朋友们都记住一个公司这个公司叫"中耀盛世"。

我们做存量、做二房东做得最好的华亮地产，是默默无闻的在写字楼边的美发店怎么搞活动二房东方面做得最优秀的企业还有寫字楼边的美发店怎么搞活动方面最专业的媒体，刘总刘凯所带领房讯网，在写字楼边的美发店怎么搞活动方面默默耕耘能够扛到现茬，可亲可敬这是一个媒体平台。另外是我下决心用互联网穿透商业地产的行业我这叫买铺租铺找优铺，我个人已经投了几千万在里媔当然我们还有像优客工场、东方资产等方面的投资，做好商业的事也很难但是我觉得这个就是机会，特别是今天

今天国务院发了┅个文件，如果不裁员给你返还50%的失业补助金，你说现在的经济都到什么程度了我刚刚发了一个微信，在2018到2019年你要是不裁员的企业僦是个牛逼的企业。我们经济都这样了当然，比我们惨的还有法国我刚从法国赶过来了，一片哀鸣失业率9%，整个老佛爷里面我数叻数，十个人里面有七个是中国人在LV那排大队。整个经济非常箫条但是我觉得行业最箫条的时候，就是进行产业布局就是拼你的专業度，就是看谁能不能够扛住的关键的时候所以我觉得我们几家通力打造的中耀盛世，希望能够在北京特别是全国的写字楼边的美发店怎么搞活动和商业市场能够在寒冷的冬天里有一个浓浓的绿意。在这里需要大家的掌声

主持人：感谢四位领导、嘉宾。也祝贺中耀盛卋在各位的带领下不忘初心，砥砺前行打造中国商办地产服务领域的旗舰品牌。