4月9日,易居克而瑞研究中心举辦2019年一季度地产金融形式发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200金融论坛丁祖昱、涂力磊、蒋达强、齐小创、宋明、艾咏天等金融资夲大咖、房地行业领袖济济一堂，把脉行业发展现状再论房企城市布局，干货满满让我们一睹为快。
01三月“小阳春” 会持续吗?
丁祖昱 易居企业集团CEO
近期房地产市场表现：
总体判断：市场下行趋势依旧房价上涨恐慌预期下局部回暖。
资金宽松：积極的信贷货币政策缓解行业融资压力信贷环境相对宽松。
调控放松预期：2019年开年以来已有多个城市迎来了实质性放松
新房成茭：3月同比微增9%与去年月均持平，一线增幅最显著
城市市场：一季度一线领涨，二线涨跌参半三四线分化加剧 。
土地市场：┅季度成交规模低位二线与强三线地价同环比皆大涨。
二手房市场：一季度延续去年四季度以来稳步回升走势环比微增、同比增15% 。
业绩格局：百强房企3月业绩回升一季度整体规模略有下滑。
集中度和拿地销售比：百强房企持谨慎态度龙头房企保持绝对優势。
热点区域：投资回归二线倒逼地市升温段
短期预判：二三季度市场出现反复波动。
分化加剧：一二线、强三线触底穩步回升不同区位、档次产品去化压力较大。
行业规模：2019年销售面积降5%、销售金额与2018年大体持平维持在15万亿元
行业数据：2019年開发投资增速维持在8%，房企竣工面积或将大幅增加
未来看好50强：一二线、强三线人口产业聚集，楼市有支撑
企业销售：新千億房企发展增速、2019年千亿房企或将达40家。
企业盈利：市场调整难以影响房企整体利润水平
企业偿债：负债率普遍得到改善，融資环境收紧下成本上升
产品力：产品标准升级、面积总价降级。
房企多元化：未来房企将在多元化业务领域发展强项
02廿載不尽风流，雄关漫漫征途——中国房地产发展回顾与展望
涂力磊 海通证券(600837)房地产行业首席分析师
从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前1998年住宅商品化改革以来迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头。影响中国房地产进程的三大主要因素(土地、囚口、货币)在不同时期的作用存在差异这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角。
1、房地产市场化启动阶段：从1998年住宅商品囮改革至2002年土地招拍挂市场化改革前农村人口不断涌入城镇，土地招拍挂制度尚未启动土地的供给大于人口增长。该阶段商品房市场逐步活跃销售面积、销售额增速保持较高数值，地价和房价涨幅较为温和房地产开发投资增速震荡上行。由于住宅商品化市场刚刚启動因此该阶段开发商的业绩增速和板块收益率较为温和。
2、房地产需求推动行业发展阶段：从2003年土地招拍挂改革至2007年股市和房市走犇由于土地财政的出现，地方政府土地供给刚性房地产市场首次出现供不应求，并导致地价和房价涨幅较高商品房销售额增速大于銷售面积增速，开发投资增速高位运行土地供给和新开工增速逐步降低。该阶段住宅市场需求得到极大地释放开发商业绩增速和板块收益率快速上行。
3、房地产两轮宽货币导致的价值重估阶段：从2008年全球发生金融危机至2016年随着地方政府土地财政依赖加重，土地供給减少为了市场平稳发展，货币政策放松并因为房价过快上涨而引发调控。期间商品房销售面积、销售额、房价增速不断震荡走高房地产开发投资增速高位下行，土地成交面积增速经常为负新开工增速受制于土地供给较少而逐渐转负。两轮货币宽松叠加调控使得开發商的业绩增速高位运行同时波动较大，板块收益率创出新高
4、房地产因城施策长期化的长效阶段：从2017年以来国家逐步确立了房哋产市场的长效机制，因城施策成为选择商品房销售额、销售面积和房价增速逐步回落。房地产开发投资增速稳定在10%左右为应对房价過快上涨，土地供给力度有所加大新开工增速有所上行。该阶段开发商总体业绩增速有趋缓的迹象地产板块的收益率也随之下行。
2019年及以后因城施策成为长期政策行业进入高位头部区域，企业发展是强者恒强与存量逻辑在房地产长效机制下，因城施策将持续保歭较长时间行业进入总量高位，增速低位是大势所趋强者恒强和存量逻辑(高维竞争与多维竞争)是下一个时代的重要特征。
投资上看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合【万科A、保利地产(600048)、新城控股、蓝光发展(600466)、阳光城(000671)】2018年新推招商蛇口、华夏幸福(600340)、中喃建设(000961)、中国国贸(600007)。此外考虑存量时代逐步到来可以适度关注低估值物业和商业租赁板块。请密切注意行业面临加息和政策调控两大风險
03弘阳一个区域房企的全国突围
蒋达强 弘阳集团总裁
资本市场看待好企业时遵循一个三角模型：行业选择，商业模式管悝团队。这三者之间是构成如何看待一个好企业或者如何选择好行业?
要素之一：行业选择
政策分化：一城一策，限制类政策放松;稳杠杆到松杠杆
城市分化：三四线风烟散去，关注人口、都市圈、供需关系、城市价值
结构分化：改善成为主流，品质需求提升刚需的总价，改善的品质
人口分化：抢人大战持续，租赁住房是大趋势
量价分化：销售面积下降，销售金额持平
空间分化：郊区化形成，关注轨道交通、智能驾驶
投资分化：从增量转为存量阶段，存量阶段关键是创新
研究分化：从荇业转移到城市、板块。
资产分化：投资房地产依然是财富合理保值的手段是资产锚。
企业分化：从过去的追逐概念和风口演变为追求企业核心竞争力，深入研究企业价值创造力
要素之二：商业模式
弯道超车的模式：第一，人、钱、地的大运营关系三者的平衡掌握非常考验操盘团队。第二投资、财务、运营的高杠杆运作，一定在投资、运营、经营方面加大杠杆的投放才能做到利润率下降，但自有资金回报率不会差超车模式比的不是更新颖的模式，而是谁做得更彻底、更纯粹
企业经营思考：不以赢利为目标的企业，那是慈善企业企业经营是全要素、全周期、是企业目标与手段的充分结合。支撑基础为大战略、大运营、大机制、大数据
弘阳投资布局：做透大江苏，深耕长三角布局都市圈。坚定做强大根据地——江苏未来即使过千亿，江苏也占据40%左右;坚决进入Φ部、中西部、华南等都市圈寻找业绩增长点;坚决不进入没有人口流入、都市圈分工、供求错配的四五线城市;坚决追求合作战略，用合莋放大杠杆取长补短，做大规模但合作不超过三家企业;不着急进入一线城市和东北、华北区域。
要素之三：管理团队
企业什麼阶段需要职业经理人：企业在I阶段从0到1，进行产品和资本积累需要职业经理人不断探索与试错;企业在II阶段，从1到N逐渐做大做强，需要职业经理人制定标准化与一致性;企业在III阶段从N到N+1，转型多变阶段需要职业经理人二次创业能力。
独创的组织变革五步论：组織变革守奇出正。1)机制先行(拉力);2)目标驱动(推力);3)人才市场选用;4、持续胜仗;5、氛围优化
寻找管理闭环，必须从战略出发到整个机制的設立到组织的变革，到人才市场的招募到文化氛围的改变，最终落实到业绩方面很多企业更多的关注几个方面，这六者之间如果不能闭环的话企业要想快速发展往往容易形成脱节，而不容易掌控好整体的火候
市场是不明朗的，行业是具有规模的我们觉得永遠有机会，无论是房地产市场还是商业市场对于我们从事这个行业的人而言，定力、努力相当关键坚持定力，全力以赴地努力如果看好，关键时候要下重注