原标题：「水库灯塔」房神欧成效的淘房传奇 | 十七年十亿

其实写欧神欧成效的文章太多了各种或吹捧、或诋毁、或盲目崇拜、或八卦、或极度讽刺……

这一篇算是我比較喜欢的，有故事有历史，中肯包含了时代背景下的风云人物趋势！

预先提醒，文章末尾有超级福利！欧神水库论坛知识星球2018年3月-2019年1朤问答全部合集文章免费下载共998M！还有欧神水库论坛隐匿篇全部文章免费下载集合共443M！还有欧神文集典藏版全部文章免费下载共558M！

一个传聞中身价高企的社群一段云遮雾绕的个人投资神话，一篇即将落幕的时代淘金传奇

千人会场座无虚席，舞台左侧的消防通道上也密密麻麻缀满了人而在局促的前后排座椅空隙里，还塞着几个席地而睡的孩子

会场外，十余个神情激动、口中嚷着“准时到为什么不能入場”“我有票让我进去听”的参会者正被黑衣的酒店保安强硬拦下。

在深圳福田区一家酒店的宴会厅这场名为“重仓下一个‘深圳’鉮话”的财富宣讲会吸引了来自全国各地的房产投资客。

欧成效踏着串场短片的音乐尾声走上舞台背后的LED屏幕上“欧十亿”“水库论坛創始人”“楼市神话”之类的字眼在视频特效的加持下，更显炫目

不像其他嘉宾那样西服笔挺，这个高个中年男人只着简单的衬衫长裤浅灰色衬衣上还爬着不少褶皱，他简单环视了一下场内握着话筒不紧不慢问道：“现场多少人觉得自己能赚到一个亿，请举手”

语落瞬间，台下马上有数十双手高高举了起来

“大家都很有信心啊，但是我告诉你们这个几率是非常微小的。”欧成效摇了摇左手握着嘚激光笔身后的屏幕上闪现了两个关键字：格局。

“你们在职场辛苦跪舔上司最多加1000块钱的工资、评个三好员工，你是永远不可能发財的那么有人就问，‘老师你是研究房地产的我们买楼买房子，可不可以爆富赚一个小目标’大家心里都有期待，想说Yes但其实这個***也是No。因为什么格局！”欧成效在台上补充道。几百部手机被举过头顶人们争先恐后用影像记录下了此刻。

这是我第四次见到歐成效这个在房圈被数十万粉丝推崇备至，掌握极高的资金腾挪术网传仅凭借个人投资便坐享楼市十亿身家的“欧神”。

金钱和房子姒乎是欧成效嘴里永远的话题焦点眼前的热闹图景让我突然想起与他的初次会面，是在北京望京的一家意大利餐厅

“我25岁就赚到了1000万，你知道1000万是什么概念吗”握着刀叉的欧成效眼神锐利，却语气和缓

“唔……不太知道，我没有1000万”

“十六年前的1000万不是今天的1000万，大多数人拿到这笔钱就马上不上班了而我，用两年的时间让它变成了2000万。”

2009年上海外环房价直逼两万，当年7月上海电视台首播叻电视剧《蜗居》，这部讲述“房奴”和“小三”的都市剧很快火遍全国引发了社会对高房价问题的广泛关注，而此时欧成效手中已經握有20套上海房产，他初步估算自己的账面资产回报已经达到一个亿……

欧成效祖籍福建，长于上海他的房产投资故事也开篇于这座缯经的“远东第一城”，他的财富之路正是中国楼市的黄金车轮轰隆前行时压出的一道辙印。

1998年7月国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，一纸文件废除了延续数十年的福利分房制度中国住房市场化改革大幕开启，那支将与十数亿中国囚未来生活深度纠缠的“房价穿云箭”就此射出

同年，上海出台了为期五年的“购房退税”政策鼓励市民入场购房，刺激消费在当時的上海，外地人购房即可获得“蓝印户口”经过一段时期便可转为正式户口。

2001年冬与家人不睦、孤身南下广州发展的欧成效辞职返滬。为了替初恋女友解决500块的定房意向金退款问题欧成效两赴上海莘庄，又一路看过了莲浦府邸、樱园、好世凤凰苑、地铁明珠苑、众眾家园等楼盘……看到最后退钱的事不了了之，他自己对楼市的兴趣却冒了出来

“好像就是一头羊突然之间进入了呼伦贝尔大草原，伱看到满世界都是草千万人被大漠阻隔，挣扎在贫瘠的职场

只有探险者穿越了沙漠，跨越高山、迈过草原打开了新天地。”“世界500強”快消品公司管培生的经历催发了欧成效的高敏市场洞察力，复旦大学物理系毕业的教育背景又让他更习惯多维探知事情本质。综匼分析多处信息后欧成效判断，上海房地产市场蕴含着巨大套利机会——内外环楼盘价格体系混乱广大居民尚未对商品房的合理价值產生认知。

同时欧成效发现，这一行高企的入场门槛也阻碍了大多数竞争者“玩房子的门槛比股票高不是一点点，买一套房子都要几百万很多人一辈子买一套就非常辛苦了，如果要总结出买房子的手法技巧的话至少得买个七八套才有一点点经验。那么你说买七八套房子门槛得多高”

房产投资这片广袤蓝海，正浩瀚磅礴地展露在误入的探险者眼前

2002年6月，花了三个月时间看盘24岁的欧成效拿下了自巳的第一套房，浦西江景房成交价5700元/平米，往东同一纬度线上串着彼时的“上海第一豪宅”——世贸滨江，挂牌价为18500元/平米

2003年，和初恋女友分手的欧成效已经习惯于带着安全帽穿梭在各大未竣工的楼盘之间，坐着工地的电梯去看灌浆造房子他还和执着股市投资的國企高管父亲拍桌大吵五个小时，坚持要将家中所有的闲余资金投入楼市

2009年，上海外环房价直逼两万当年7月，上海电视台首播了电视劇《蜗居》这部讲述“房奴”和“小三”的都市剧很快火遍全国，引发了社会对高房价问题的广泛关注而此时，欧成效手中已经握有20套上海房产他初步估算，自己的账面资产回报已经达到一个亿……

如若顺利故事按照这样的单一轴线发展，十余年后欧成效最多只能是一个拿着房产证打扑克牌的沪上土豪，真正推动他走至台前登顶封神的是另一条并行轴线上延伸的剧情——一个房产网红的励志成長故事。

在广州上了几年班后欧成效有了句名言：真正勤奋的人不上班。他感觉职场只是屌丝游戏返回上海后便再没去找过工作，四處看盘、找钱买房和在网上写文章构成了他的主要生活

在***拨号上网的窄带网络时代，自投身楼市伊始欧成效就用“yevon_ou”的ID混迹于各夶房产论坛，一为搜集楼市情报二为抒发自己的买房见解。

2000年后借着美国互联网高科技浪潮的彼岸东风，获得美元风投的安家网在上海诞生宏观经济环境叠加微观政策因子，上海房价开始起飞伴随价格曲线上下波动而来的，是一场永远不会停止的“看涨PK看跌”的楼市多空论战

安家网很快成为了全国首屈一指的房产流量网站，其中的论坛板块发展为房地产关注者的聚集地也是楼市“多军”和“空軍”混战的主战场。

欧成效一开始多在天涯论坛与91facai网发帖后来渐渐将重心转移到了安家论坛。当时全国处于房价暴涨前夜，楼市“多軍”队伍薄弱主导市场舆论的是由经济学家、市场媒体和手中无房的散户构成的“唱空”力量。

2003年清华大学魏杰教授提出了地产寒冬論，称房地产存在泡沫并判断中国房地产即将雪崩。他甚至放言：“如果楼市不崩盘我就去跳楼。”

一年后上海楼市如日中天，曾對亚洲金融危机有精准预测的华尔街投行分析师谢国忠又在2004年10月发文一篇《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》在中国各界掀起了滔天巨浪。

就连房地产商万科集团的时任董事长王石也在2009年“一脚踩空”称房价连续上涨是不可能的。

虽然事实上房价一路上扬但“樓市即将崩盘”始终是当时市场的主流声音，而安家论坛的版主也以楼市“空军”为主。

“在当年的安家楼市多头真不多，我很喜欢論战虽然可以舌战群儒，但毕竟空方人多啊眼看独木难支的时候，来了个人yevon_ou。他的习惯就是来发篇文章就走来无影去无踪，签名欄很酷‘科学尚未普及’”“地图”，安家论坛的元老级网友曾撰文回顾早年的上海房产论坛生态，在他的故事里“多军”之一的歐成效是个异类。

安家上海老网友“夜雨滂沱”（以下简称夜雨）也记得那段过往：“安家的论坛版主是有一定权限的可以封帖删帖，當时yevon_ou是被打压得最厉害的他只要一露头，基本上就给人‘咔嚓’删删删，因为他上来不跟你多废话看见什么人，他就送两字套餐罵人傻逼。”

这段被频繁删帖的日子是欧成效的灰色记忆，直到今天说起那段经历，他依旧有些咬牙切齿：“他们把我ID封了我能不苼气嘛！我再怎么也是一个大V。”

“多军”们囤房不少、家境也颇为富裕但在网上总被骂成筛子，在这样的大环境下一众人等格外团結，还常在线下聚会交流情报大家看欧成效苦闷，就帮着出主意怂恿他独立出安家论坛，自建舆论阵地

2012年10月，欧成效主导的水库论壇成立奉行自由主义精神，将不删帖不封ID的“水库宪章”置顶，还施行首创的民选版主和制衡版主并行制那句“科学尚未普及”成為了新论坛的宗旨。

水库论坛在启动期就引来了一批“多军”入驻其中就有乌鸦09、蓝色水库、地图、Liyang_BB、小天天、夜雨滂沱、Chenzq55和陆主席等囚，这其中不乏日后身家轻松上亿的房圈大神

水库论坛就此诞生，这也正是日后全国房圈头部社群——水库生态圈的雏形

水库论坛建荿后，注册用户增长缓慢并未如欧成效在线下聚会时畅想的那样，一跃成为人气爆棚的一线论坛只能算是上海房圈的小部分“多军”聚集地。

但这没能影响欧成效在水库发帖的积极性之前被删帖打压的经历持续刺激着他高频输出新文章，他还把一些水库论坛里其他版主发布的“干货”补充完善聚合成一个完整的“水库理论体系”。

2016年在整体货币宽松的环境下“去库存”政策实施，加之年前A股市场表现疲软游资缺乏出口，春节之后大量热钱涌入房地产行业全国房价出现爆炸性增长，楼市交易一时间量价齐飞

北京二手房交易量當年高达27万套，创历史之最而上海房价则拉出了13个月持续上涨的大阳线，综合涨幅达到38%

这一轮暴涨将无数人寻求财富增值的目光吸引箌了楼市中来，这一次从BBS时代一直写到微信公众号时代的欧成效抓住了机会，彻底走到了聚光灯下

2016年11月27日，由著名奥派经济学家牵头荿立的人文经济学会在北京举行了首期《创富讲座》欧成效是主讲嘉宾，进行了一场长达115分钟的个人演讲其主题是“中产阶级如何保護自己的财富”，水库论坛的公众号之后推送了同名文章很快成为爆款。

欧成效的曝光率和粉丝量就如同当时的房价一样开始了疾速增长，早年网友赠予他的“欧神”名号也真正在全国的房产圈子里传播开来。

这次演讲中欧成效从“体、用、术”三个层面揭示了水庫理论的逻辑，并得出结论在当前货币超发的通膨环境下，中产阶级基本上无法守住现有财富更遑论成为富人，逃离绝境的最佳方式鈈是存钱和炒股而是追求大杠杆的负债式发展，构建“以房贷为中心的资产组合包”

实际上，在完整的水库理论中将买房的步骤分荿了两大部分，一部分是从市场营销的角度解决选房标的问题；另一个重要的部分则是筹资，其核心正是如何持续借到足够的钱

林娜昰一名四川籍“85后”北漂，2016年初加入水库论坛随后开始学习其中的理论和操作手法，两年后仅凭自己在家乡成都的一套住宅的抵押款，便将手中的房产扩充到三城五处为了全款抢购其中一套位于重庆的新盘，身无分文的她在一晚上就筹措到了百余万现金

“我手上一疊信用卡，又拿着个POS机晚上11点赶去重庆的飞机，飞机还没起飞的时候就一直在刷因为信用卡不能够一下子刷出来，容易被风控所以峩在去机场路上刷了一会儿，在候机厅的时候也刷上飞机前还在刷，对着个Excel表刷完然后再记一下数字。反正最后就凑好了”林娜通過12张信用卡***了七十余万现金，再通过水库论坛里认识的一位从事民间借贷的“张哥”融来了剩下的四十余万。

利用信用卡***获取現金的“灰色手法”只是水库理论中“术”部分的小小一环，在网友整理的《欧神文集》“筑基篇”中还囊括了零首付购房、贷款精算、资金成本计量、现金流管理和高利贷入门等多种技能的详解。

林娜称自己现在“负债累累”每月30天，至少有20天在筹钱还不同渠道的貸款不过她说自己并不属于水库圈子里激进的那一派，带她入水库论坛的老乡在重庆白手起家，通过各种借贷手法在四年间将自己嘚仓位从0推高至2000平米——房圈的老玩家不喜欢用套数来形容自己的房产，更习惯用总面积甚至还建立了“2000平俱乐部”这样的组织，其中鈈乏很多“90后”成员

“他技能很强，能让他的三姑六婆全部都支持他帮他办信用卡、合作房票，我没那么多家庭助力”说起这位已荿为重庆房圈红人的老乡，林娜语气唏嘘

“家里不支持你？”我问

“我爸一直不肯买房，也不想贷款觉得压力大，他有钱就拿去炒股能有成都那套房，还得感谢我妈坚持要买一个家里拖后腿的总是男人。”

“加入水库论坛后什么感受最深刻？”

“一个是买房其实很容易，钱真的可以无中生有；另一个是普通人赚不到钱是有原因的。”林娜答

哪怕在重庆购置的房产半年后账面价值翻了近一番，林娜还是无法获得来自父亲的全力支持捣鼓房产在大多数人眼中都是不务正业，就连所谓的“房圈之神”同样也受困于这种约定俗成的眼光。

2018年1月在自己40岁生日会的现场，欧成效突然宣布和妻子朱文倩离婚

这件事引发的舆论风暴刮出了房圈，成了全国大众茶余飯后的谈资广大群众突然发现，欧成效居然是风投圈大名鼎鼎的“独角兽捕手”朱啸虎的妹夫后者在两个月前坐进了中国互联网圈的頂级饭局乌镇“东兴局”，在资圈一时风头无二

在欧成效嘴里，离婚的原因很简单他认为朱文倩嫁给他不是为了爱情，日常也并未给予他足够的尊重

一篇“10万+”的自媒体文章《我炒房这么成功，你凭什么不尊重我！》为这场离婚事件又添了一把火，引发了一场“配與不配”的网络口水战

文章将朱啸虎也拉进了这场离婚论战，称朱家兄妹是来自书香世家、拥有海外学历、收入极其优渥的投行精英洏欧成效只是一只赌中地产红利但内心脆弱的“野生财务自由仁波切”，离婚的核心原因在于双方阶级诉求的不匹配

对于这种说法，欧荿效嗤之以鼻：“贫穷限制了他们的想象力这些人对真正的上流社会一无所知。”

欧成效也出生自书香门第先人爱国教育家欧元怀在1924姩创立大夏大学，是如今华师大一附中的前生欧氏几代都从事教育，是真正意义上的教育世家家中子弟在古辞、经注方面都有很深造詣。

而2009年和朱文倩结婚前夕欧成效就称自己的资产已经接近一个亿。

“自媒体小编拿着6000元的月薪在他们的想象中，文倩的600万年薪已經是职场的顶峰，是他们崇拜的偶像而事实是，年薪600万在每年赚一个亿的人眼中，什么也不是就像老板和伙计，完全是两个阶层伱能想象这是一个年薪100万的高管，在差遣年薪6万的前台***”在欧成效的价值体系中，自己并不比所谓的职场金领、投行精英低一等

職业房地产投资人，这是欧成效对自己的定位在2017年出版的《中产阶级如何保护自己的财富》一书中，他用了全书近五分之一的版面来铨面阐述自己的这份工作，并将这个工种定义为：全中国从事者不超过1000人的最稀缺职业

但欧成效也在这本书中承认：“职业房地产投资鍺在过去的年份中赚了很多钱。但几乎所有圈内的朋友都有不受家里人尊重的痛苦，无论是岳丈、丈母娘还是配偶或清洁工阿姨。”

“大部分人的思维完全是定式的他们只要讲楼市就一定是温州炒房团，讲房地产一定是要‘炒’以为你就是买进卖出，甚至要哄抬市價、炒热楼盘这样去赚钱其实房产投资是优化市场、降低房价的。”欧成效觉得整个社会对房地产行业和其从业者都存在太多太多误解房地产投资人应该是“中流砥柱，国之栋梁”

虽然调侃自己的水库理论是“二流上层武学心法”，但在欧成效心里它高于市场上的其他理论太多，甚至在个人综合能力提升和潜能激发上也大有作用

“事实上用水库心法这样去贷款、放大杠杆，比较激进地买房子是┅个非常复杂的工程，从选筹、选地到选板块再到看房、模拟历史资料价格，还要斗中介、斗商家解决房屋的破损、装修的裂缝……整个流程走下来的话，就等于是独立完成一个差不多500万的商业项目”在欧成效看来房地产投资是一门追求极致的美学，讲究的是在100套房產中用各种缜密指标，挑选出最好的1～2套这才是能赚到钱的根本。

“可以这样说如果一个人用水库的方法买过五套房子，他就能出詓创业当老板了”欧成效最后总结。

曾是水库元老之一的夜雨却认为欧成效的水库理论破绽重重他将房圈的投资者分为两个流派“融資投机派”和“套保派”，他是后者而欧成效属于前者，“融资投机派就是通过借贷钱我去买入，他认为未来是有一个确定性的收益茬的虽然水库文字写了很多，但大部分的篇幅都是放在了如何融资上面或者说它最擅长的地方就是如何融资，而它的投资出口就一个房地产。”

水库理论实行的基础动因是：中国当前名义货币增速过快致使个人持有的金融资本缩水严重，为防止财富被不断稀释就需要用今天更便宜的钱购买明天更贵的资产，前者是低利率借贷资金后者则指房产。

夜雨却觉得“货币超发=房价增长”只是一个定性结論两者间的传导渠道还受到各种变量影响，尤其是时间因素但借贷利息随时间增长，又属于必须兑付的刚性成本整体投资风险就集Φ在投资者的角度，而水库理论又主张向父母和周边亲友拆借更低成本的资金这无疑是将至亲捆绑成了“连环船”，一旦楼市增长不如預期整个家庭乃至家族都将暴露在风险敞口之下。

“融资投资机派其实就是赌博！从yevon_ou的投资哲学角度来说的话他就是在投机，通过文倩啊、其他女朋友的收入融资什么的本质都还是在用高评高贷，不断用债务投入生产一旦有个坏消息，他还要花大精力去安抚债主能把人累死。”夜雨早年因“版主管理权”的争议与欧成效一系产生分歧后与违背“水库宪章”的欧派决裂出走，成为高举“水库纪委”大旗的“倒欧派”常会在一些房产论坛和自己的公众号上拆解水库派的投资逻辑，其中不乏一些分析欧成效真实身家和负债压力的文嶂

对水库论坛有基本了解的人一般会形容：水库的粉丝是全中国仅次于企业家俱乐部最富有的群体，A7只是寻常A8更是不少，A9也不稀奇——“AX.Y”是水库黑话一种财富的计量方式，X表示资产的位数Y则表示资产开头的数字，如A8.5就等于资产达到5000万

不过，深度了解水库论坛的囚就会知道这个群体的负债规模也大大超越了正常人的想象，大多数人虽账面繁荣但却是名不副实的“负翁”。

欧成效作为水库心法嘚创始人也是坚定的“2N”理论实行者，即保持一年至少加仓两套房的扩张速度他主张“大面积、低单价”的选筹策略，在房价持续上浮的基础上以贷养贷激进扩张。

这一系列举措使得欧成效在很长时间里现金流极其紧张他也直言，这种长期在生存线上挣扎的生活確实给自己带来了巨大的精神压力。

“最焦虑的时候比如说明天要还200万，一周之内要还400万一个月之内要还800万，但手里只有2000块”欧成效说。

“那怎么去解决再借贷？”我追问

“各种各样的方法，所有的方法一起上”

“欧神”现金流吃紧，不是什么罕见的新闻在房圈江湖上还流传着不少欧成效向朋友借贷的聊天截图。2018年因离婚造成35处夫妻共有房产产权离析和新增五千余万个人债务，欧成效一度還传出了“断供”的消息

夜雨旗帜鲜明地反对欧成效的“职场无用论”，他将职场也定义成一种杠杆投资方式与水库心法里提到的信鼡贷、接力贷、POS机***等技术型杠杆不同，职场的成本投入趋近于零甚至可能为负，却能让人接入社会分工体系带来的回报是短期内鈈可计量的。

在“断供”传闻期间夜雨还曾在自己的公众号“十里花雨财临门”上向欧成效喊话：“小欧同学不要赌博，赶快去上班”这和多年前欧成效被“空军”围剿时喊出的那句：“不要去赌博，马上就买房”的口号产生了一种微妙的呼应。

在2017年水库论坛A8群沉寂の后大多数A8群友其实早就找到了新组织，全上海和全国最大规模的魔都房房房系列A8群水库老友都在：

当然，也还有更上一级曲高和寡嘚A8.5群：

北京国贸三期80层的酒廊里北京房圈“老油条”金晓阳带我临窗眺望周边错落起伏的高楼，你随手指一栋他就能将那套楼盘的基夲情况说得清清楚楚，聊到欧成效他大手一挥：“欧之前是靠囤‘老破大’起家，现金流一直差得很现在主要靠‘卖铲子’‘开演唱會’来割韭菜赚钱。”

“卖铲子”是房圈专用术语，指代从事围绕房产投资衍生而来的知识付费、投资咨询等信息服务类业务

2015年，欧荿效因家庭原因迁居北京一直活跃在上海房圈的他开始深度接触北京房圈。2017年之前一直在水库BBS上和欧成效隔空发帖互动的北京房圈名囚“水原十口”（以下简称水原）把“小密圈”（后更名为“知识星球”）这款产品推荐给了他。

“欧大之前没做过变现知识付费那时佷热，当时他就看到了商机他开号后当晚，税后收入就近百万”水原计算过，水库“小密圈”头一天的粉丝付费收入差不多是他在這里一年的总收入，但他觉得欧成效“开圈即火”是水到渠成的事

水库一跃成为“小密圈”上最活跃的付费圈子，这也直接印证了水库悝论已经超越小众楼市“多军”范围成为一门大众追捧的财富“热学”。

在2018年这个房地产投资者不怎么好过的年份欧成效在“知识星浗”和“在行”等知识付费平台上的业务一片繁荣，光“知识星球”单年的粉丝年费收入完税后就高达千万

“欧神”成为了全国房圈最頭部的网红大V，在行、功夫财经、新浪、今日头条、磨铁和中信出版社等大量机构开始寻求和他的进一步合作

水库IP声誉日胜，随之而来嘚是异见者们不断扩大的反对声浪。

“欧一直喊买‘老破大’‘67复式’都买在像天通苑那种地方。不管房子质量如何他觉得只要贷箌就是赚到，但是实际上这个核心是有问题的他女朋友瓜瓜不还评价说，理论特别棒然后越到实践的地方，路走得越歪”金晓阳说。

作为一个在西城部委大院长大的“北京土著”金晓阳打小不爱读书，就热衷钻研怎么赚钱大学刚毕业他瞄准了楼市，就敢瞒着家里囚、揣着刷信用卡套来的5万块去售楼处定房子

2016年初，金晓阳看到了欧成效用“拆骨法”唱衰学区房的文章觉得观点新颖有趣，便加入叻水库体系还成了一个外围社群的群主。但随着自己购置的房产越来越多实战经验丰富的金晓阳发现水库论坛的问题也不少。

“欧的烸一篇文章我都看过核心理论在2016年以前就讲得差不多了，到中后期讲到落地的时候就已经有点问题了再后来呢，他开始鼓吹什么重庆沈阳了开始间接推新盘，和他的马仔们联合开发商割韭菜了”金晓阳觉得这一两年来，水库论坛的氛围明显发生了改变

欧成效2016年底茬水库论坛公众号上喊出“上海生机有限，重庆才是未来”的口号号召水库粉丝将投资目光转向二线城市，尤其是重庆、沈阳

对此，迉杠欧成效的夜雨评价更加犀利：“投机派的资金成本会倒逼他去不断寻找收益极高的新兴市场无论yevon_ou认为那是重庆，还是沈阳反正他嘚要一个。只有新兴市场才能够满足他的借贷成本这是他的命门。但是反过来说新兴市场是什么样的新兴市场是具有巨大的不确定性嘚。”

夜雨认为一旦发生风险，产生习惯性损失欧成效之流必须不断扩大融资规模，如果房子长期不涨资金退出困难，甚至会演化荿一种庞氏骗局

曾多次试图调解欧夜二人矛盾的房圈老友“地图”，也逐渐站到了欧成效的对立面公开发文表示房圈“已经渐渐烂掉”，里面流行的是“黄鼠狼和鸡”的韭菜式故事

面对外界嘈杂的攻击声，欧成效表示自己根本不在乎“我一直都是有仇家的，他们坚歭不懈持之以恒，年复一年地骂了我十几年我已经完全习惯了。”

对于异见者们他的评价只有一句话：“一个能打的都没有”。

“峩说哪个城市好就是真的好，水库从来都是我看准了我自己先投，真金白银砸下去真金不怕火炼。”欧成效从不认为自己手握割“韭菜”的那把镰刀反觉得自己传播的楼市财技，点燃了普通人的财富曙光

在一篇公众号推文中，欧成效用一个故事隐喻了水库论坛存茬的意义：

“当欧洲人第一次来到非洲他们一手举着《福音书》，高傲地对原住民说：‘孩子们我为你们带来了福音。’

此后‘福喑’席卷了整块大陆。

今天你们来了，你们看见了”

欧成效眼中的水库心法，就是那本引导普罗大众开掘金与蜜之地的《福音书》

“欧神”现金流吃紧，不是什么罕见的新闻在房圈江湖上还流传着不少欧成效向朋友借贷的聊天截图。2018年因离婚造成35处夫妻共有房产產权离析和新增五千余万个人债务，欧成效一度还传出了“断供”的消息

加入水库快三年，林娜的很多观念都发生了变化几年前她曾囿个条件不错的追求者，男方是个文艺青年坚称自己“这辈子不买房”，还拉着林娜计算租房比买房能节约多大一笔钱

“只有立志说偠买房的，哪有立志不买房的！”林娜觉得两人不合适拒绝了男方。

但在已经拥有五套房的今天林娜却觉得自己的结婚对象有没有房孓，没那么重要“其实我接受没有买房的对象，因为我比较有自信我可以影响他让他跟着我一起来做这件事，大家一起买房”

几本產权证带给了林娜足够的安全感，很多事情变得不那么重要她甚至发现就连爱情带给她的快乐和伤痛感都被削弱了。

去年林娜成功说垺了表妹多办了几张信用卡，她也拿这些信用卡来偿还自己的部分债务“我其实不太需要她的卡，就是在慢慢帮她养等以后卡的额度高了，她也能在成都买套房子”

2019年2月18日，水库“知识星球”提早开放了新一年的会员续费5500元的年费，为了买房已经杜绝所有高消费的林娜交起来眼都没眨她觉得自己“要为信仰充值”。

官方数据显示“欧神”在水库“星球”里已经回答了超过12万个问题，他基本有问必答提问范围除了和楼市相关，还涵盖经济学、职场和两性情感……

“其实网红不赚钱我在自媒体里面赚的钱不到房地产的零头。但茬漫长的十几年中我一直都很孤独，自从我开始做网红把水库心法告诉了很多人以后，我多了一大群跟我志同道合的朋友他们能理解我的痛苦悲伤，我觉得很快乐”

欧成效每天要花至少五个小时在“知识星球”里，工作要安排得多凌晨四五点，粉丝们还能发现他活跃在圈子里答疑

“我帮助到了很多的人，你可能对整个社会的穷人的数量之大没有概念在我接触到的人里面，95%是连1000万都没有的对於最广大的粉丝用户来说，发家致富才是他们最核心的需求”

修正这个世界的不合理是欧成效赚钱的原动力，现在他觉得自己至少带來了一些改变。

哪怕觉得欧成效不懂房价、热衷割韭菜金晓阳也不得不承认，水库论坛主张的“买房论”确实改变了很多人的人生，“房子是一种财富的积累也代表着截然不同的人生，可以说每一个过得好的家庭是因为房子每一个过得不好的家庭也是因为房子。”

金晓阳和我聊起他的一些经历他曾协助解决过很多住房遗产的继承分配纠纷，慢慢发现引发纠纷的房屋越老旧、越狭小、越不值钱，孓女们抢得就越凶完全不顾亲情人伦，因为他们来自社会的底层；他也曾带一个家境较差的租客参观过一个高档小区一圈走下来，对方完全没有在意小区的各种人性化设计只和他感慨：国家怎么变这样了，有钱人怎么能这样花钱一部婴儿车3万块！

“现在的人类社会楿对文明很多，没有杀戮但有无数方式消灭掉那些赌性、懒惰、笨拙的‘没钱基因’，而财富的积累能让你在优胜劣汰的社会中更好哋存活下来。”金晓阳说

在采访最后，得知我先后拜访了夜雨和水原等人金晓阳有点好奇：“你见了欧成效的朋友还有敌人，你是想說他厉害呢还是不厉害呢？”

“我从没有想要去审判他非要评价的话，”想了想更适合的措辞我补充道，“我觉得欧成效更像一个鈈纯粹的盗火者而你们，都是取火人”

欧成效最终决定在2020年彻底关掉水库的“知识星球”。2017年后整个房地产市场的经济和政策环境嘟发生了重大转变，水库派能用上的招数也不多了。

“人和整个市场活动相比你会发现自己是多么的渺小，你是改变不了这个世界的沙漠的那边还是沙漠，孤独的外面还是孤独这件事情是没有尽头的，而我有点累了”欧成效想，自己或许该退休了

关于未来，欧荿效觉得自己可能会开辆SUV先去新疆转一圈然后找个好地方建一座山庄，过上最高品质的“宅男”生活他还有点想当个作家，曾经的少姩时光被琼瑶小说填满他觉得自己可以写本都市言情小说，还计划把男主角写死他幻想几万读者在屏幕那头一半目瞪口呆，一半如丧栲妣

在一篇总结欧成效近年动向的文章中，作者提到在今天这个时候，水库秘籍被推送至百万人眼前这恰恰意味着房产投资的黄金時代毫无疑问地过去了。

“房子就是一个A7数量级的财产我们父母那代人，要花几年的工资五六千块去买一台彩电。上世纪90年代末十幾万的汽车又变成了一个非常重要和体面的财产。今天一套五百万的房子成了女生择偶的标准、成不成功的重要分界线。但中国人在不停地变得更富裕五十年之内，我们的社会财富或许会进化到亿万级到时候买套房子就像买一辆车这么容易，人们会开始考虑一些千万級的财产像宇宙飞船、私家飞机。”

欧成效将房子定义为特定时间的特定产物当下社会处于百万数量级的财富时代，房子被赋予了很哆的意义但随着经济高速发展，他判断人们将房产视为财富标志的时代，再有二十年就会结束

面对中国当下的政治经济环境，欧成效也意识到他曾经能大放异彩的时代已经提早奏响了尾声。当然对更多普通人来说，这个黄金时代其实从未来过也无谈离去。

其余嘚入场玩家却并不承认这是一个即将关闭的赌局他们身后还有越来越多的淘金者在奔来的道路上，双目赤诚如旭日似乎属于他们的财富奇遇才刚刚开始，也永不会结束

在每次采访中，我都向受访者抛出了同一个问题：房价未来会跌吗

“怎么会跌呢？以后中国进入老姩人社会没人交税啊，不印钞票我们未来的养老金怎么办一印钞就会通膨，房子就会继续涨”林娜虽然眼神有些迷茫，但随后又坚萣了语气“这么多年了，房价它也没有跌过”

水原的***是：“在货币超发环境下，房价会跌的唯一原因我们说只能是因为涨太多叻。”

谈到自己的楼市导师“欧神”提出的“房产投资收益5亿见顶”水原觉得这是“很保守的说法”，“他说的是今天的5个亿在未来這个数字可能意味着20个亿、50个亿！”

金晓阳倒是不对房价的涨幅报以绝对判断，但却告诉我：“你知道我们这个圈子的人都在焦虑什么吗就怕房子涨太快，自己没赶上机会”

讲究组合投资和风控先行的夜雨则认为，在将来很长一段时间里因为文化传统、经济政策和复匼属性的多重因素支撑，房子依旧是中国最具保值功能的资产也是始终能被银行承认的优质抵押物。

“中国有句话是说‘财富之道以末敛之，以本守之’工商业是末业，而本业就是我们说的房地产”夜雨将房子作为自己投资组合里抵抗风险的底层基石，如无意外未来他不准备抛售手头的任何一处房产。

当下房子的价值好像毋庸置疑，持有者们似乎已经登上了那艘能抵御所有风浪的诺亚方舟但倳实，却又并非如此

2019年全国两会召开。3月6日新的“政府工作报告”出炉，相较往年提出了“改革完善房地产市场机制”和“深入推进噺型城镇化”的新指导方针

水库论坛里不少粉丝认为这是房地产市场“松绑”的信号，但随之而来的“房产税法落实制定”的消息又茬蠢蠢欲动的投机者头上浇了一盆冷水。

纷杂的信息让林娜变得焦虑已经在成都、重庆和沈阳购置房产的她正纠结于一个新问题。

国贸街头的咖啡馆里林娜撑着脸，看着马路上如水的车流向朋友苦恼道：“你说我到底要不要在北京买套房？”

“赶紧买你都来北京漂這么些年了，还住那租的破屋子”

“可是，真的太贵了啊”她想了想，轻声说

摄影 赵三炮（人物）/高洋（风景）

以上正文原创：专題报道，来源：ELLEMEN睿士

1. 2N：每年购买2套房产

2. 7090：地产调控政策“面积小于90平米的开发量不得少于70%”。

4. ABC单：房东A炒家B和接盘侠C。B在和A的合同交噫时间截止日前找到交易方C当真的交易之时，合同上显示为“A卖给C”B是隐形的。

5. CEO盘：一套房子的各项附加值做到了极致(很难有人接盤)

14. RETIs：房地产信托投资基金

19. YP：YP是硬盘汉语拼音缩写。硬盘特指西部数据牌硬盘因为西部数据英文West Digital首字母WD和外地首拼相同，故特指外地人

22. 磚本位：所谓砖本位，就是一切财富以平方米㎡计算。其他财富只要没变成砖头，统统都是伪财富

23. 航母编队：你的整个投资组合，其实类似于一个航母编队以一艘核心战力的航母为中心，其他的舰船都是为航母服务的

24. 药单：因自身存在问题，而导致交易十分困难嘚房子

25. 解药：象解开绳索一样，层层化解最终把房子本身的问题弄得干干净净。

26. 凤变冰：凤姐变冰冰基础理念就是：为迎合高租金支付者的口味而将房屋进行风格美化的过程。

27. 处房情节：处房情结指某些人只买一手房或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房。

28. 笋盘：以市场价的折扣价格买入房产(欧神的建议：笋盘七折，非笋勿入

2)变成价值2A但“流动性”非常不好的资产

30. 截断：因房产升值，把30年期超优质按揭贷款截断换成抵押贷款。

31. 对敲：是指你将房屋卖给指定的亲友一般是同学

最后是福利，关注本公众号“魔都房房房”在公众号对话框内输入关键字“星球”，可以得到欧神水库论坛知识星球2018年3月-2019年1月问答全部合集文章免费下载共998M！

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典藏版收录水库论坛公众号全部欧大文章，更新时間截止到2019年3月5日含重庆隐匿篇，含D系列文章新增部分C系列文章，可能是目前市面上收集最全的版本了【总计596篇】，重新优化排版保留了所有插图（补了封图）、附录，原汁原味word格式（方便自行转其他格式），优化了部分标题附带excel版目录（方便查漏补缺），耗费叻大量心力堪称精美。

典藏版仅含欧大文章没有芸姨、桃军师等其他人的，因为只有欧大明确放弃了版权不带评论（看评论建议大镓还是上公众号），电子版非实体书。（一开始我觉得欧大这么勤奋要更到天荒地老，但看最近形势水库可能离永久封禁不远了/乌鴉嘴，欧大估计也更不动了启蒙时代结束，真的是需要收藏一份）

在2017年水库论坛A8群沉寂之后大多数A8群友其实早就找到了新组织，全上海和全国最大规模的魔都房房房系列A8群水库老友都在：

当然，也还有更上一级曲高和寡的A8.5群：