大户型化结构助推房价上涨 土地供给原因不成立
2010年07月01日09:05
第1页:供给不足还是需求过旺造成供求失衡
第2页:大户型化结构造成供求失衡的刚性缺口
第3页:表一:一线城市市中心房价数据
第4页:表二:一线城市市中心房价收入比数据
第5页:表二:一线城市市中心房价收入比数据
第6页:表四 :城镇居民住房情况
第7页:表五: 主要发达国家居住情况
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　　第一,大户型化结构造成供求失衡的刚性缺口。
　　根据2009年的《中国统计年鉴》,2003年到2008年我国商品房（包含
适用房）的每套平均面积约在110平方米左右。我国城镇户均人口在2008年已经只有2.91人,而购买新建商品房绝大部分是年轻的夫妇,这样他们一起步就远超人均住宅水平,使供求天平失衡。这也回答了除了投资投机需求的因素,为什么在每年新建的住宅总面积尚能满足城镇改善性和新增人口住房的情况下,众多热点城市的住宅供求仍然严重失衡,从而导致房价飙升。其重要原因就是因为平均每套面积过大,而每套住户的人口又很少的情况下,即便总面积供给能满足正常需求,但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房,除去改善性需要,只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要,显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要,从而产生所谓“刚性需求”缺口。
　　可见,从这个角度看,我国住宅供求失衡问题,除投机投资因素以外,很大程度上是供求结构问题,是高过人均住宅面积的超前需求与供给大户型化相结合的产物。日益增多的小家庭对应有限大套商品房的刚性缺口成为房价周期性飙升的重要推手。回想几年前政府虽然提出的70—90平米住宅的要求,但由于缺乏配套相应的经济杠杆去调节引导需求,又被开发商讥为行政干预而受到普遍抵制,从而使大户型成为开发标准和社会风尚。普遍流行的超前大户型既助推短缺和房价,又迫使两家两代人为小两口置房背上重负,并将更多的一般工薪阶层驱赶出购买者队伍,再加上几乎没有长期稳定的租房房源,这自然引起了日益增大的社会恐慌与不满。
　　与此同时,被卷入了工业化潮流的约1.5亿外出农民工长期被排斥在城市的基本服务之外,群居在集体宿舍、工棚和城郊农民的出租房内。经济适用房建设被歪曲变味,平均每套面积竟然也近百平米,而其占一般商品房销售面积的比例还直线下降,从上世纪末的20％左右降至近年来5％-6%的水平。不用说,这样有限的大户型经济适用房当然不可能满足人数众多的中低收入阶层对保障房的需求。
　　第二,商品房需求与住宅供给分流的缺口。
　　我国每年相对充裕的竣工住宅并未全部进入商品房市场。按国家统计局的数字,由房地产企业提供商品性住宅（包括经济适用房）约占年全部竣工住宅的72％左右。
　　由于前些年真正意义上的保障房即廉租房、公租房建设的很少,这其余28％的住宅供应基本上是各单位的自建房,包括员工或学生的集体宿舍和各单位自建的福利房。集体宿舍主要是为农民工、学生和企业上班周转服务,因而完全不能替代商品房需求。而单位福利房固然替代了部分商品房需求,但也因其福利低价性质放大了需求并带来一系列社会不公平问题。因此,由于商品房的实际供给增加比社会住宅面积供应增量要小得多,而每年新增城镇人口几乎全部是户籍人口（见表三、表四）,其需求主要压向商品套房,这也在一定程度上加大了商品房市场供求失衡。
　　第三,住宅拆除因素和土地垄断供给的随意性。
　　我国房地产市场的一个典型现象就是大拆大建。而且拆除的不光是不断被并入城镇的农村住宅,也包括大量的城镇住宅的拆迁改造。因此,从逻辑上说,只有每年新竣工住宅减去拆除城镇住宅才是城镇住宅的有效新增量。如果加上因城区扩大而拆除的农村住宅,拆除量估计要占城镇新建住房的50％左右。这当然是一个很惊人的数字。不过人们印象中到处大拆大建、房屋使用寿命短、资源浪费严重的情况是一致的。
　　另外数据显示的一个有意思的现象是,几个主要一线城市近年来住宅计划供应用地与实际用地一直存在很大缺口。每年的实际供地仅为计划供地的60％左右。年年供不足,又年年大计划,是为了向上级即中央要地,还是其它什么原因,实在让人费解。2010年连全国的供地计划也一下子翻了几倍。因此,房地产商埋怨垄断了土地供给的政府没有公开透明和稳定的供地计划,不能说没有道理。
　　综上可见,我国在公布的住宅总面积增长与城市化过程中人口增长与改善性需求同步的情况下,商品房价格出现持续飙升,主要源于在财产和收入分配严重两极分化的情况下,一方面不受限制的投机、投资和高端住房消费需求挤占了过多的住宅资源,另一方面超出现阶段人均住房面积的大户型住房显著减少了商品房有效供给套数,形成了新世纪以来日益增多的小家庭和住宅供给套数不足的刚性缺口。同时,集体宿舍、单位福利房的分流和城镇城郊住宅的大规模拆除进一步限制了商品房的有效供给。这三者合力造成的供求失衡推动了本世纪以来许多一线和热点城市房价周期性的飙升。房价暴涨的赚钱效应和银行的推波助澜又进一步推升需求扩张和开发商囤积的循环,形成市场泡沫化发展的典型路径。地方政府对土地供给的垄断和自身利益导向既阻碍了需求调节,又限制了供给对市场的灵活反馈。最后,在
制约和变相福利房的特殊庇护下,中央权力部门缺乏对房价高涨的敏感和切肤之痛,使其应对和调控每每滞后与乏力。（汲铮、毛旭新参加了数据资料的搜集和整理）
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搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
Posted:2008-1-30 12:24:52 |
搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年01月29日15:52 杭州搜房网 　　
[提要]面杭州楼市各板块（转塘、九堡、下沙等）热点不断，星桥板块总体的关注度与市场认知度却并不高。为此，杭州搜房网将联合余杭区房地产协会主办大话地产：“星桥”城市化新亮点，届时将进行全程图文直播，敬请期待！ 星桥历史悠久，宋时即有集,清初为星桥市,而今是杭州三大副城之一的临平城的新建城区，距杭州主城15公里、杭甬高速公路接口处4公里、上海171公里，交通非常便捷。面对杭州楼市，各板块（转塘、九堡、下沙、三墩）热点不断，房价连续高开，星桥板块总体的关注度与市场认知度却并不高。
作为已进驻星桥板块的开发商，为达到品牌与销售双赢的局面,有必要一起联合共同创造板块的神话，让购房者更进一步地发现“星桥”。
为此，杭州搜房网联合余杭区房地产协会主办大话地产:“星桥”城市化新亮点，届时搜房网将进行全程图文直播，敬请期待！
活动时间：2007年1月31日（周四）14：00--16：30
活动地点：广厦天都城度假酒店香榭厅
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Posted:2008-2-4 21:24:55 |
Re:搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
绿城.星桥紫桂花园占地120亩，建筑面积14万平方米，小区由多层和高层组成，秉承绿城一贯的开发理念，沿袭绿城产品的风格和品质，同时引入绿城独创的园区服务体系，该项目将成为星桥板块的一个亮点。
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Posted:2008-2-4 21:26:20 |
Re:搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
星桥是个目前被市场忽略潜在优势地块，市场敏锐的十多家开发商在星桥开发，包括绿城、广厦等品牌房产公司也入住此区块。
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Posted:2008-2-4 21:29:04 |
Re:搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
星桥区块的未来
斯海洲： 各位领导、各位来宾，下午好！我是杭州搜房网副总经理斯海洲。在今天下午这个论坛的主题正式开始之前，请允许我介绍一下今天到会的领导和来宾： 杭州市余杭区建设局副局长 蒋伟琦先生 杭州市余杭区建设局房管处主任、余杭区房地产业协会会长 赵兵先生 余杭区星桥街道办事处副主任 李龙宝先生 余杭区房地产业协会秘书长 郑瑛娜女士 余杭区星桥街道党工委书记 阮英女士 天都实业董事长兼总经理 何勇先生 天都实业副总经理 王旭飞先生 星桥禹通房地产开发有限公司副总经理 莫华先生 绿城九洲房地产开发有限公司总经理 邵枫先生 瑞金房地产开发有限公司营销总监 韩建营先生 东田房地产开发有限公司副总经理助理 李治国先生 华艺置业总经理 单金良先生 经纬房地产开发有限公司副总经理 王雍先生 通润房地产开发有限公司营销策划经理 龙妮女士 中昌房产副总经理 郁军浩先生 易居中国 田雨先生 青鸟广告王同耀先生 盛世伟业周晨女士 参加今天下午会议的媒体有浙江电视台《人居》栏目、浙江楼市、楼市杂志、浙江日报等媒体的朋友。 今天的主办方是余杭区房地产业协会，在会议正式开始之前，占用大家几分钟时间，想让在座的来宾对搜房有所了解，这里有我们2007年8月份做的一个纪录片，在这里占用大家几分钟的时间播放一下。 （搜房网VCR播放） 斯海洲： 刚刚看到的是我们八周年的时候做的一个纪录片，其实中间的一些数字可能现在已经有了变化，2007年年底的时候我们已经在全中国的75个城市有了自己的分支机构，员工人数已经超过了两千人。就浙江省来说，是已经在杭州、宁波、温州、台州、金华、绍兴、丽水、嘉兴八个城市设立了分公司。另外，2008年对搜房来说是一个非常关键的一年，今年年中的时候搜房有可能上市，这是我们的预定的计划。 刚才我是简单的介绍了一下搜房，然后我想再表达我的一个想法，就是我们搜房来参与星桥板块的研讨会，是基于一种什么样的出发点呢？我们搜房从进入到每一个城市的开始，就提倡一种理念，就是：在场、出场、做主场的品牌推广，包括营销，包括内容的构架这么一个指导思想。以杭州2007年为例，跟房地产有关的，比方说政府部门做的一些活动，一些发布会还有房交会，包括政府部门包括研究机构，还有开发商自己的一些产品说明会，我们搜房能够到场，并能够接受大家的邀请来参与一些跟房地产有关的活动。随着搜房慢慢的成长，我们希望有我们自己的主场，以后我们会来主办一些更有意义，或者规模更大一些的活动，可能到时候搜房也有自己的一个平台可以展示给大家。 星桥区块在杭州市场来说还是一个比较新的区块，我们从2007年底开始关注这个区块，包括从2007年参与了天都城几个非常大的活动，我们在星桥这个地方发现了一个新的增长点。从2007年12月开始，包括2008年1月份这段时间，我们对所在地块的一些房地产开发企业，都一个一个的做了一些老总的采访，到今天我们来做这个论坛，其实是我们对星桥板块开始关注的一个起点，我们相信接下来会有更多的、更全面、更具体的关注星桥板块的一些房地产相关的事件，搜房都会做出我们自己应该做的一份力量，做我们自己该做的一个工作。 非常感谢各位来宾能够细心的倾听我的开场白，在此谢谢大家！ 接下来我们正式进入今天下午的主题，我们有请今天的主持人史回春。 主持人： 非常感谢各位能够在百忙之中来参加本次论坛，我是搜房网主持人史回春。首先有请本次论坛的东道主，天都实业董事长兼总经理王旭飞先生为我们本次论坛致辞。 王旭飞： 作为星桥板块，可能天都城真正的进入可能是2000年的西博会期间，那时候我们和余杭区政府签下了整个天都城开发的计划，经过这七年的开发，首先我们应该感谢余杭区委区政府、星桥街道以及余杭区的各级职能部门，对于广厦集团，对于天都城开发的大力支持。我们经常讲，企业在政府的支持下才能全力的发展，得不到政府的支持企业将一无是处。在漫长的七年多的开发历程里面，我们深深的感觉到这一点，因为政府给予我们很多的支持，可能在这样的环境里面我不能一一列数，但是我们深深的感受到，在我们前进的过程当中，后面有一股强大的力量在推着我们往前走。既给我们以大力的支持，也给我们以指导和边策。通过这七年的开发建设，我们讲，一座新城在杭州城市的东北部拔地而起，余杭星桥实际上已经不是一个地理的名词，而是融入杭州城市东北部区域大开发里面非常重要的一个环节。2006年12月30日王国平书记在视察丁桥长睦居住区的过程当中，曾经有过这样非常精辟的论述：杭州是城市东北部，要把丁桥、长睦、星桥、天都城打造成为可以居住四十万人口的集生态、旅游、居住产业为一体的新城。这样一个定位实际上就说明了，天都城在内、星桥在内的这样大的板块已经巍然成立。这样有利引导着杭州城市东北部城市化的发展，作为我一个开发企业似乎应该就楼盘而说楼盘，就产业而说产业，实际上正好我们可能通过这几年的开发建设了以后，深度地感觉到我们房地产企业所进行的任何的一个经营活动，实际上是在政府指导下的大城市建设的背景下面的一个具体的活动。 我们正在建设的是一个城市的有形空间，实际上在这个上面来讲，政府给出了我们具体的方向，那么我们开发企业应该把这样的工作做好，这既是开发企业对利润的一种追求，更是对社会责任的一种需求，因为最终可能当企业得到了自己的利润全身而退的时候，它将给这个社会、这个城市留下些什么？我觉得这个可能是我们每一个开发企业都应该考虑的问题。我们不希望当我们退身而去的时候留下的是一堆建筑垃圾，我们应该为这个城市留下城市的空间、城市的文化以及都市的产业。这点上面来讲，星桥的这个板块实际上给我们每一家在座的开发企业留下了广阔的市场空间。 这个空间是巨大的，同时，作为杭州城市东北部正在崛起中的一座新城，它的良好的区位优势，经过余杭区委区政府、星桥街道为主的地方政府的多方面的努力，当然也有在座各位的房产界同仁们的共同努力之下，实际上我们把这个区块正在走向成熟，而且更重要的一个意义，随着我们整个社会房价的高起，实际上星桥板块，它跟城市之间的距离正在拉近，它的区位的价值的优势正在凸现。实际上当我们面对这样的一个高房价的社会的时候，如何去用我们的行动去关注这么一个品质生活，我觉得做好我们的产品，以高性价比的产品去回馈社会，这是对品质生活之城最最有利的一个回应。 主持人： 非常感谢王总精彩的演讲。其实王总应该是从项目的本身看到了整个板块的未来，同时他也是从自身做起来打造星桥这个板块。今天我们这个话题的主题是“星桥”城市化新亮点，我们将会把这个论坛分为三块内容，现在用星桥的地图打开第一块内容。 这一张是星桥板块的地图，我们可以看到它在整个区域的一个所在的位置，星桥不仅拥有悠久的历史背景，同时现今它也是三大副城之一，临平城的一个新建城区，如果我们以天都城为例的话，其实这个城区并不新，王总说他们开发了七年，其实在七年之前我们的老百姓就已经知道星桥这个地方，就已经知道天都城这个项目。当然，作为我们媒体我们更有责任去协助政府，配合开发商去打开这个新诞生的区域。同时星桥的发展又不能单纯的从一个新的区域去看待。 今天我们举办此次论坛，主要是让老百姓不仅仅了解星桥只有一个天都城，或者是以天都城为主代表的项目，更深入的想让他们去认识星桥这个板块，应该说更透彻的去了解星桥未来的发展，从这里我想有请杭州市余杭区建设局房管处主任、杭州市余杭区房地产业协会会长赵兵，来为我们讲解一下关于星桥、关于余杭，目前的现状和今后的发展方向到底是什么？也是相当于为我们星桥的定位拉开一个很好的序幕。 赵兵： 首先在这里非常欢迎大家今天在百忙当中来参加由我们区房地产业协会与我们全国知名的企业搜房网联合举办的星桥板块的地产沙龙。当时搜房网跟我们联系的时候，我觉得这个主意是不错的，我们很多的企业，我们很多的媒体对市场的敏感度、关注度往往比我们政府的相关管理部门可能更加的敏感，考虑得问题可能比我们更加深入。 作为我们区房地产业协会，我们也有责任为我们星桥这个板块，为在座的企业搭建一个平台，共同地把星桥这个板块运作好。 应该讲，星桥这个区块是我们临平副城非常重要的组成部分，但是长期以来，应该讲包括我们临平副城的居民，对于星桥的认识也好，对它的价值方面都可能是低估的，所以可能星桥没有作为一个单独的板块来经常性的或者是大量地来进行宣传，更多的是把星桥融入临平副城的一块组成部分来做宣传。应该讲，作为板块来讲星桥可能不是特别突出。刚才主持人也讲到了，我们天都城项目的实施，对提升我们星桥的知名度应该讲是有着不可磨灭的功劳，他们在七年的开发建设过程当中，也非常曲折，也经历了一些艰难，但是目前来讲，对于星桥的开发奠定了很好的基础，应该讲功不可没。所以也希望今天在座的一些已经开发建设的企业，贡献一下自己的宝贵的经验，给我们在座的拿了地但是还没有开发建设的企业做一些借鉴，毕竟我们大概有三家相对比较大的是“领头羊”，一个是天都城，是体量最大的、还有黄河山居、星雅家园，从去年的房地产销售情况来看都可以，销售的比例非常高，给我们星桥的开发是先行了一步。 星桥这个区块应该讲，随着我们城市化进程的推进，它的一些优势越来越凸现出来，越来越引起我们老百姓的关注。这一点可以通过我们去年整个全年下半年到今年一月份，三家已经销售的企业的销售情况来看，可以充分的体现出来。那么，我们三家企业在去年的六月份销售的均价基本上在四五千块左右，在整个星桥。天都城当时也是品质比较高的，也是都在五千块以下，但是到了特别是去年的下半年开始，房价也是发展比较快，到目前为止，基本上均价在六七千左右，价格的提升非常高。所以，它的价值越来越被老百姓认识到，发展的空间应该讲也是非常广阔的。 从我们近期政府规划的调整上来看，包括临平副城的城市建设发展的情况来看，星桥的地位也是非常独特的，最近我们区委区政府对我们余杭区“一副三组团”的规划格局做了调整，特别是“一副”，原有我们光是针对临平城区而言，当然也包括星桥，目前我们规划上的调整是把副城的概念延伸到我们的塘栖，就是往西面和北面发展，因为临平的副城发展空间已经受到非常大的限制，建设用地基本上随着城市化的推进，已经没有大片的土地了。原有的塘栖叫组团，可能在这次规划当中这种叫法就没有了，可能就增加一个瓶窑的组团，就是瓶窑、良渚、余杭组团，塘栖的组团可能就随着规划的调整，把它纳入临平副城的范畴。 另外，星桥随着我们杭州的丁桥的半山这一带的规划上面的定位、调整，丁桥杭州是考虑了一个大型的居住区，跟我们天都城的这个用地是紧密相连的，就是靠在一起。实际上杭州的开发应该大量的是经济适用房，它的建设规模相当大，是一个叫丁桥长睦大型居住区块，实际上就是跟星桥是紧密地相连在一起。相应的来讲，一些配套的设施、道路的建设，我想我们以后的星桥更方便的与主城进行接轨，一些资源可以更加方便的共享。远期来看，星桥在临丁路的南侧，可能跟天都城也不远，长期来看有一个地铁三号线，就是地铁规划上面远期来讲，也会通地铁，可以极大的方便交通。近期来讲，我们余杭区率先实现了交通一体化，萧山区目前还没有实现公交一体化，我们余杭在去年的年底已经实现了公交一体化。据我了解，星桥这一块大概也有两三条线已经运营了，就是更方便的与主城的交通联系。 另外一个，星桥与高速公路的出口、绕城的出口应该讲距离都是居中的位置，在交通方面都是比较便利的。自然资源方面也是非常独特，我们半山过来之后，有黄鹤山，河流方面有上塘河，那么我们经常讲乔司去年发展非常快，主要就是地铁的通行，可能远期来讲，乔司的交通作为一个亮点特别吸引人。但是乔司的区块从规划上面来看，大量的是交通的建设用地，从环境易居的角度来讲跟星桥是不可比拟的。应该讲，我们星桥这一块有山有水，天都城的建设战略上面首先就是建设了天都的欢乐世纪公园，可能大家都去过，这些公园的建设，一些生态的建设，像乔司这些区块去年开始出现比较亮点的一些地区，从环境角度来讲也是比较独特的。 所以，从我们商业的角度来讲，可能一些商业设施配套方面，作为星桥来讲可能有些欠缺。因为星桥原有是星桥镇的概念，可能2000年以后是成了街道，但是星桥与临平副城的区位上面来讲交通距离是非常近的，大量的一些商业，娱乐的设施完全可以依托临平副城的一些资源。比如说，我们星桥与临平副城的沃尔玛超市等大型的商业设施直线的距离也就两三公里，所以从这个方面考虑，应该讲完全可以依托主城的一些资源，实现资源的共享。 我想等一会儿，星桥街道的李主任可能会有更详细的介绍，我这里就是简单的讲这些内容，主要的就是希望我们今天在座的开发企业、我们的媒体，共同地把开发、建设星桥的经验大家做一个探讨。推进星桥的城市化进程，共同地把建设好，城市化推进好，实现我们区委区政府提出的建设美丽之洲的构想。 我就简单讲这些，谢谢大家！ 主持人： 感谢赵主任的发言，赵主任非常详细地给我们介绍了星桥的地理位置、区位以及自然资源和优势，还有现在正在努力做的交通配套等商业方面，刚刚赵主任也说到，李主任可能更了解星桥，更详细得介绍星桥包括老百姓现在非常关心的配套设施。请李主任对于这方面发表一下自己的见解或者向我们透露一下今后的发展方向。 李龙宝： 非常高兴参加今天“星桥”城市化新亮点的活动。首先，我把星桥有关的基本情况介绍一下。星桥总的面积是18.48平方公里，相当于杭州的上城区的面积，下设十个城两个市区，现在常住人口是一万五千多。我们规划目标是通过若干年努力，建设成为临平副城的重要组成部分，也就是以居住为主、兼具工业、旅游、生态环境优美的现代化城市新区。从规划的结构布局我们分为四个片，一个城市副中心两个副区。城区副中心就在星桥大道和天都大道的交界点，目前还没有真正的开发，也可以说是作为星桥今后的开发热土。 两个片区中心一个是天都片的埃菲尔铁塔和香榭大街这块，还有一个副中心是香榭里大街两边，目前有很多的房地产正在开发之中，这个是我们内部的一些基本情况和规划目标。 作为我们星桥的城市化建设，我们星桥2001年是作为临平副城的一个重要组成部分，我们的城市化建设可以说起始于2000年，是广厦天都落户我们星桥，可以说是开始了我们星桥城市化，拉开了城市化建设的序幕。在天都的龙头项目带动之下，很多房产开发公司也纷纷进入星桥进行开发，到目前已经有12家房产公司在星桥开发建设，而且有几家都已经建成了。应该说是经过几年努力，现在已经逐渐初具规模。 作为我们街道也在余杭区委区政府的正确领导下，以及在区建设局等有关职能部门的指导下，按照打造亮点、健康发展、上下融入、引领高层，这是城市化建设总的工作思路来开展工作，推动我们星桥的城市化建设。刚刚过去的2007年，我们各项工作应该是开展得也非常好，取得了一定成绩。总共是征地拆迁量还是比较大的，在我们整个余杭区范围内也是名列前茅的，总的是征地1300亩，交地2000多亩，完成拆迁农户500多户，总的量还是比较大的。 作为临平副城一个新兴的主要的城区，也可以说是我们余杭城区城市化建设一个新的桥头堡，我们星桥特殊的地理位置决定了是今后的开发热土，应该是跟杭州紧紧相连。一方面作为整个临平副城来说，北面是开发区的，东面仅贴桐乡海宁，南面基本上是开发完毕，我们开发最大的空间应该说是在星桥，按照王国平书记说的是打造杭州城东北大型居住新城的话，把我们星桥也已经纳入了规划。这对于星桥今后的房地产开发，应该说是大有前途。 作为我们政府来说，要大力推进城市化建设，一方面加大征地拆迁力度，以最快的速度把土地用以开发建设；第二方面，要营造好一些基础设施环境，包括交通道路，包括一些水、电，包括教育、卫生等配套设施，要尽快跟上。对这些设施我们都有设想和规划，原来我们体制是乡镇体制，从2008年以后我们全部纳入了真正的接轨了临平，有些是项目的我们都已经上报区立项了，就是要尽快地组织实施。 作为我们星桥板块来说，现在是整个杭州周边地区很多地块外面已经炒得很热了，杭州市房价也是居高不下，一方面，我们作为星桥有这个义务为稳定杭州房价做一点贡献，同时也提高我们星桥板块的知名度。目前尽管我们星桥的发展潜力很大，但是星桥在外界的知名度不高，应该说是天都城在外面已经有了一定的知名度了，作为是杭州的“卫星城”，在外界知道天都的人多，但知道星桥的少。所以，我们作为一个整体的星桥板块，我们要全部推出。我们作为星桥街道，我们也很希望，同时也有这个责任，也有这个义务来会同我们广大的房产开发商，依靠我们新闻媒体的朋友一起来共同创造我们星桥板块的神话。 谢谢大家！
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Posted:2008-2-4 21:30:24 |
Re:搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
主持人： 感谢李主任的发言。李主任向我们讲述了很多他们已经实实在在在做的一些工作，包括拆迁、土地出让等等，从刚刚赵主任和李主任的发言，星桥到底在杭州是什么位置，到底具有什么样的核心竞争力，我们都有大概的了解。下面我们有请易居中国的田雨先生介绍一下星桥板块相对于其他板块优势到底在哪儿。 田雨： 非常感谢搜房网、余杭区政府的邀请参与这个研讨会。首先介绍一下易居中国，易居中国作为中国最大的房地产代理机构，来杭州已经一年多了，但是在前期我们深入的被整个杭州市的房地产市场做过一个非常细致的了解，那么也积累了我们强大的数据库，在我们2007年也为整个杭州房地产界推出了我们的数据库系统，相信在座的有些开发商已经***了我们这个系统。下面我就整个星桥的一个城市化运动还有整个的房地产开发做一个简单的讨论。不能说是什么研究成果，因为各方面的数据还有整个观点还比较浅薄，希望我们在座的各位专家、领导能够批评指正。 首先，我们看一下这次讨论简单的分为四个部分。首先是杭州市城东北的综述。星桥板块不能单独的作为板块来研究，而应该作为杭州城东北的联动效应来做。因为星桥不单单是星桥本身，包括刚才各位领导也介绍了，包括作为余杭的临平副城，包括丁桥板块还有华丰板块等等都存在一个联动效应，所以我们从东北区块来进行综述。下面我先介绍一下城东北区块的历史。 应该说，2002年以前，杭州市北部的功能定位还是比较模糊的，城东北的开发比较滞后，2000年以后，广厦集团进入整个东北区块，引入了所谓华南的大盘模式，率先启动了东北板块的建设，但是由于各种各样的原因，整个的建设进入了一个沉寂的状态，所以东北板块在整个杭州房地产市场是比较滞后或者是比较安静。从2006年开始，随着杭州市居住区发展规划出台，明确了整个东北部的发展定位之后，我们整个应该说整个区块已经是以居住为主要的功能区，所以说也是成为我们整个杭州市城市人口的主要的疏散方向。看一下我刚才说的东北区其他几个区块的情况，先看一下华丰、丁桥板块。从这个表上看出来，从2006年下半年到2007年下半年，华丰、丁桥板块无论从土地价格还是市场热点也好都有明显的涨幅。先看一下2007年天都城的走势，可以说从沉寂了三年之后天都城第二轮的开发全面启动，无论是成家的价、量都有比较明显的涨幅；再看一下星桥板块近一到两年的土地存量的情况，我们看一下左边这张表，有大量的土地存量还没有放出来，这个应该说在今后整个星桥板块的板块的整体的联动是已经具备这个条件了。 再看一下内部的对比，看一下星桥周边区域的土地市场的对比，我们选的同样是星桥和丁桥还有华丰三个板块，我们大家互相做一下对照。首先看一下星桥板块潜在供应量，可建筑面积超过了165万平方公里，在未来的两到三年之内放量远远大于相邻的两个板块。从土地的成交量来看，2007年星桥板块的平均楼面家为1830元/平方米，远远低于其他两个板块。再看一下二级市场，二级市场从已经推盘的区划量来看，天都城的推盘目前是84%，它的全年的均价在5300元/平方米左右，明显低于华丰板块的绿城家园。再看一下我们的结论，我们觉得，星桥板块相对于城东北的另外两个板块，它的目前的价值认同度是有比较明显的差距，原因是什么呢？我们觉得无论从交通、规划和配套上都有滞后，这个滞后可能目前对我们来说是弱点，但是同样也反映的是一个机会。 那么我们看一下现状成因的探讨。前面各位领导对整个星桥板块的规划定位已经说得非常清楚了，在这一点我就不再班门弄斧了。 应该说，目前现有的交通状况，星桥板块明显的交通还不是很顺畅，相信通过我们政府的在2007年大力的努力，2008年在交通上会有非常明显的改善。同样的配套，我们说配套整个政府还有相应的开发商做了非常多的工作，但是相比于其他两个板块，或者相比于杭州市其他的已经成型的板块来说，公建配套还是整个开发的内部配套还不是很充分，相比于40万人的居住体量来说，我们大家都知道，目前中等发达国家人均的配套的面积大概是1.1平方米/人，这样整个星桥，或者整个城东北大概也要需要将近44万平方米的商业配套或公建配套体量，我相信这个目前在这块我们整个星桥板块还有一个很大的提升空间。 我们通过政策的规划和出台，政策明确了以后，定位明确了以后，整个的城市化进展还有开发商的发展方向都是已经完全的有一个比较清澈的前景。第二条，通过我们整个规划下来来看，从居住区来看，天都城已经正式被纳入了杭州市的发展总体规划，所以说从近郊大盘到中心区实质的飞跃目前已经完全具备条件了。利好的第二条，价格洼地的一个效应比较明显。星桥板块不仅在城东北是价格洼地，其实在整个杭州市的相当的区域对比来说，同样也有一个相当大的价格优势，所以我觉得在主城区的高房价的挤压下，大量的需求会从高价区向底价区转移。 第三是地铁效应，从地铁整个的效应来说，我们觉得在远期来说，地铁效应是非常明显的。从这一点我们做个简单的估算，未来三年星桥板块的供应量是160万平方米，从土地的盘点来说是非常明显的。供需应该是两旺的态势，但是从价格方面，个人觉得未来的供应量非常大，所以说在较长的一段时间内，会有一个比较良性的小幅的上涨，这对于开发商来说，这一点是比较良好的。因为井喷意味着可能心理上会有反弹。 以上就是易居中国对整个星桥板块简单的盘点，应该说各个方面的观点还比较初步，谢谢各位领导的聆听，也希望大家能够对这个观点做一个批评和指正。 谢谢大家！ 王旭飞： 我个人有个观点，从目前来说，的确在星桥板块这块，在价格上面的洼地，这个效应将会长期的存在下去。随着丁桥长睦区块地价的取得，因为很多开发企业在里面，实际上成本是刚性的，而且在这个区段里面，相对的未来的售价也是可以预见到的。虽然这段时间房市比较冷，但是像杭州滨江花城等楼盘在近期开盘也取得了比较好的销售业绩，我的预估可能相对比易居中国略显乐观一些。 主持人： 刚才两位政府领导和策划机构、专业机构都发表了自己的一些个人见解，同时也告诉我们一些政府今后的规划。这边有请杭州市余杭区建设局副局长蒋伟琦先生，为我们这次论坛再更加的增添一些色彩，请您谈一谈对于星桥、对于余杭区未来的发展方向和今后的定位方向。有请蒋局长。 蒋伟琦： 很高兴星桥街道、搜房网以及房协一起来主办研讨会，星桥板块还是第一次举办这种活动，因为一般我们这些活动都是以组团为单位，比如说一个闲林板块包括了余杭组团所有的下层，星桥刚好在临平副城的区域，所以能够独立举办这样的活动很好。 我在这里讲两个方面，一个是谈谈整个余杭区的城市化建设；第二是就星桥板块提一些个人的看法。 整个余杭区城市化建设在这几年进展很快，而且我们区委区政府提出来以城市化带动工业、农业等等全面的发展。已经过去的2007年，不管是我们的房地产业建设，还是我们的基础设施配套建设，应该说都有很大的投入。2007年房市特别好，余杭所有的楼盘都感受到了这一点，2007年我们销售了两万多套房子，2006年我们销售了一万套，2007年翻了一番，尤其是特别好的是九、十月份。但是目前这段时间销售形势不怎么样，刚才也提到了，按照现在一天的销量，按这个数字来算的话，一年也就不到一万套。每年春节前后房市在销售方面是比较趋冷的现象，那么两万套的房产销售形势不管是从财政的收入来说，还是企业自身的发展来说都是双赢的。因为政府要搞基础设施建设，资源来源一块是预算的税收，还有一块是预算外的土地出让金，这是搞建设的一个主要的资金来源。房地产形势作为一个产业，它如果运行正常，或者在高位运行的话，从政府层面，我们筹集搞基础设施的资金，我们就相当充裕了。所以，2007年我们建设局承当了30几个项目，基本上每个项目都是上亿资金，这些基础设施投入极大地改善了整个余杭区的环境。 现在我们团“一副三组团”按照功能定位我们也在适当的调整，原来“一副三组团”我们更多的是基于行政区域的划分，我们余杭本身有塘栖、瓶窑、老余杭，就是三个老镇为中心的，再加上临平，就形成了自然的“一副三组团”。但是我们在最近新的总体规划编制当中，我们更多的考虑了是根据功能区块来划分，所以“一副三组团”的概念又做了适当的调整。那么，余杭组团这块没调整，但是余杭组团现在我们媒体说了很多的是闲林板块的可居住性很强，但是现在余杭组团整个状况很好。整个主城到闲林板块东西向的交通已经很完善了，而且天目山路延伸的路基本已经完工，文二路2008年也是要完工的。那块可居住性较差的问题，随着我们基础设施的投入逐步在完善，那个地方除了这些道路配套以外，我们现在更多的关注的是学校、医院等等这些公建设施，所以政府很重视，在那个地方我们在做专项规划了。 谈了余杭组团，那么第二个我们就是把瓶窑组团做了些调整，因为整个余杭区很多地方是以旅游业为主的，但是是并入良渚组团的，现在把这些西部几个乡镇融合在一起，以瓶窑镇为中心，形成了一个新的组团，那块产业支撑就是旅游业，重点就是生态环境的保护。所以，那块今后可能更多的如果从事房地产的话，更多的是一些生态型的居住环境。 现在良渚就把我们的仁和镇划入良渚组团，它以创意产业跟文化这些底蕴挖掘为主，因为现在知道我们良渚在遗址发觉当中又有新的发现。那块就是以创意跟文化挖掘为主。 把塘栖并入我们临平副城，所以整个临平副城的面积，我粗算了一下，大概扩大了将近一百公里，星桥就在临平副城当中，整个临平副城投入比较大的，应该说是我们地铁一号线。我们2007年已经投入了四个多亿，2007年只是搞前期，真正的地铁建设还没开始。2008年、2009年是我们的建设重点，这两年的投入将近三十亿。地铁一号线我们会逐步逐步按照预定的目标来实施。地铁一号线建成以后临平副城跟主城的距离大大缩短。 我们体会很深，假设我们从临平出发到现在市政所在地，真正在外围我们跑的路一般就在十分钟到十五分钟，而如果你上下班高峰的话，堵就堵在主城区，所以说我们就路网配套而言会逐步逐步完善。2008年我们有个计划叫世纪大道西延，世纪大道有概念的话，就在临平有个水井广场，在那个中间，穿过去以后跟杭州的石祥路联在一起，跟我们现在的临丁路基本是平行的，这条路建成以后，估计从临平出发到石祥路上也就十五分钟左右。 所以说，我们整个就区域的公建配套设施建设来说，我们政府也依靠我们房地产形势，房地产形势好，土地出让得多，政府更有实力来搞基础设施的建设。 谈了大的配套再来看星桥，星桥应该感谢天都城，天都城是星桥最大的项目，天都城进驻的时候星桥是第一个项目。随着这个项目的进驻，整个星桥在大大的改善，星桥原来是镇，现在变成街道，它的体制调整我觉得是一种形式，更多的星桥区域的功能在发生变化。原来这个地方是一二三产业并重的话，现在更侧重于三产。那么我觉得，任何一个地方，首先要有功能定位，就星桥而言到底是做什么，它的功能是什么，它区域发展依托的是什么？上次我在星桥开座谈会的时候，我也提到，星桥是否考虑作为临平副城的次中心，这个我觉得是一个新的提法。星桥不能跟临平副城相比，现在好象还是有一些距离，跟临平相比还是有距离。但是我们的一些政府的行政办公逐步逐步在往这边移，同时它们本身有个超五星的项目，随着这些政府的服务部门的迁移，随着它三产这些项目的发展，如果星桥能成为临平副城的次中心的话，那么对这个星桥副城的发展将有很大的促进作用。 据我知道的，现在不管是这块土地是谁的，但是就在星桥边上有我们的交警大队、消防队，接下去环保局有个监测大楼，有质监局的农副产品的监测中心，有建设局的叫百移（音）大楼，包括人防工程，都在星桥。其实也就承担了区级层面的政府部门在这里入住了。 临平这个地方虽然不大，但是很富有，就是依托于政府机关跟三产，星桥如果承接了这些，那么它的发展前景是很大，这是一个，以三产跟行政服务为主的一个次中心。 第二，现在的星桥有个叫汤家山环境整治，320国道临平段最脏的就在星桥，但是随着汤家山环境的整治，投入是三个亿，这个项目是两年时间，随着这个项目的逐步推进，整个星桥的区域环境将大大改善。我们说星桥汤家山环境整治以后，临平副城的空气质量都会得到改善。随着这个项目的推进，整个星桥的区域环境可能会变化。 同时，我觉得在星桥这个区域，周边不能忘的是依托于丁桥的大型居住区。随着杭州丁桥大型居住区的建成，很多的人至少从居住角度会往这里转移，今后可能从就业的角度也会发生一些转移，因为随着星桥三产业的发展以后，就有很多的就业机会，这些机会一旦成型以后，不光是居住人口的转移，就业人口也会逐步往这里转移。我觉得这个时候星桥的现状会发生一定的变化。 再说到最小的一个就是房产品本身，今天很多的都是房地产企业，我觉得买房一个是看大环境，一个是看小环境。在我们临平山北面有的绿城蓝庭，2007年销售形势很好，为什么很好？那边就大环境而言，现在就它一个项目，周边还都是农田，后面是一个320国道，大环境而言它没有环境可言。如果你现在入住的话，晚上买包烟可能开车都要十几分钟，没有大环境。但是它为什么销售这么好？因为是绿城的品牌决定了它的品质，它的品质就决定了有那么多人去买它的房。我们这么多的开发企业，如何打造自己的品质，树立自己房产品的形象，我觉得很重要。 随着前几年房产建设，这么一个过程走过来，房产品逐步逐步都在交付使用了，现在我们碰到的矛盾纠纷越来越多。去年我们建设局作为行业管理部门被业主作为被告告到法院，我们被告了好几次，说我们行政不作为，质量有问题。就这个事情而言，我觉得房产品的质量，业主是更多的在关注。有些房产项目并不是自始至终作为一种产业来做，而是跟短期的买房一样的是作为投资或者是投机行为，我希望房产公司不要出现这种行为。 我们房产开发来说，如果从这个企业长远发展来说，不要有投机行为，就是我拼命降低成本不顾质量，然后能赚多少是多少。2008年房地产形势按我们分析肯定没有那么好，跟2006年基本雷同的话，我觉得也应该不错了。2006年我们就一万多套房子，如果能到这个水平就差不多了，不可能出现2007年那么好的形势。在这么个大环境下，你的销售上不上得去？一个是取决于大环境，第二个是取决于你的产品本身。 所以，我在想我们销售部跟我们的房产公司本身，销售部跟工程部，我觉得你们之间的衔接可能太少，销售部从客户层面反馈的意见建议就应该落实到工程部去整改，让这个产品做精做细。我们当被告就是这样，因为这个企业是余杭区的大企业，从来没搞过房产，做出来的房产品质量不怎么样，不怎么样以后，细小的环节它都没发现，然后真正交付使用以后矛盾都暴露出来了。其实如果我们长期从事房地产业的企业，尤其是销售人员，上一次我们在党校的销售培训上我就说了，你们销售在好的情况下，可能房地产企业在集团当中，你们这个地位不重要，因为不愁卖，不愁卖就没地位。2008年这个形势下，房地产企业当中你们是很重要的，房地产企业是否能做好，就在你这个环节。如果你能把信息及时地反馈给工程部，那么你们在公司发展当中就起到了举足轻重的作用。 我在想，我们更多的房产公司要从自身的品质来说。作为我们政府层面，更多的从服务于企业，以提升区块的品质来做好工作。一个，我们要为企业搞好服务，第二个我们要为区块价值的提升创造条件。这是我们企业的。 搜房网我看的不多，但是知道，影响也很大，通过这种交流，更多是让媒体作为一种中介，把我们余杭的、把我们星桥的城市化建设，把我们的优势、劣势，现在的劣势通过我们的努力以后可能就会成为优势，把我们星桥、临城副城的城市化建设，通过你们传向杭州的购房对象。 按我们的分析，我们楼盘的销售40%左右是为主城区服务的，这个也就是我整个余杭房地产业发展这么好一个深层次的原因，因为我更多的是满足了主城的需要。 所以我想，通过多层面的努力，最后让我们星桥板块越来越热。 谢谢大家！ 主持人： 感谢蒋局长的发言，蒋局长在他的言词中也提到了我们的开发商应该更重品质，包括消费者看中一个区域也不仅仅只是一个板块，他更看重的可能是板块今后的规划和开发商所建造的楼盘的高品质生活、高品质居住这么一个理念。下面我们进入第二个环节，我们在星桥板块最具代表的是天都城的埃菲尔铁塔，在星桥的其他楼盘也是有各种各样自己独特的特色，这个特色同时也是体现了楼盘的品质，我们现在有请开发商代表依次介绍一下自己的楼盘本身的特色是什么。 下面由瑞金房地产开发有限公司营销总监韩建营先生发言。
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Posted:2008-2-4 21:32:03 |
Re:搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
韩建营： 我们开发的是华庭嘉苑和华翠嘉苑。我们这个项目是规划得比较早的，计划是在今年的六七月份面市。主要特点是两个板块，我就讲大的一块，大的一块我们主要有户型，就是层高做到4.49米的户型，整个小区的规划因为我们背靠上塘河，从景观上面讲我们品质尽量做到精细，特点主要是在户型方面。 我们现在还在挖掘一些软件方面的一些亮点，硬件方面我们基本规划完了，软件方面我们也希望听听大家的看法。 谢谢大家！ 主持人： 小区里的环境各方面有没有能够吸引消费者眼球的特色呢？ 韩建营： 今天在座的都是开发商，他们应该有更多的发言权。我们景观方面是有专业的设计师在设计，也在不断的改良当中。 主持人： 下面有请星桥禹通房地产开发有限公司副总经理莫华先生。 莫华： 我们是在星桥太平村开发有130多亩土地的一个十万多方的以多层为主，局部小高层的楼盘，建筑风格是典雅精致；环境方面，我们邀请了上海专业的景观设计，总体是高尚优雅的环境设施。我们是在25号交地，计划在2008年希望开工，估计预售是在七八月份。 主持人： 下一位有请余杭经纬房地产开发有限公司副总经理王雍先生发言。 王雍： 我们这个项目还在方案阶段，只是自己内部在讨论一些户型，包括建筑的风格，很细致的东西还没出来。现在每个房产公司都很看重绿化景观问题，也不算是特点啦，我感觉我们的特点是户型吧，户型会做得比较小一点。刚才蒋局长也说了最近的房地产形势不是很好，我们这次在恒塘（音）铃珑家园，上个星期五开的盘，开盘当天80套房子订出去了很多。 主持人： 下面有请绿城九洲房地产开发有限公司总经理邵枫先生发言。 邵枫： 我们的项目是在中昌黄鹤山居的西面，也就是星桥大道的西面，然后是在上塘河的北面，我们的西面就是经纬房产，我们三个项目基本上是联在一起的。 每个公司有每个公司的开发理念，每个公司也有自己的开发特色。我把我们的这个项目给大家做个介绍，我们这个项目现在是称绿城星桥紫桂花园，秉承了绿城一贯的开发理念，沿袭了绿城产品的风格和品质，同时引入了绿城在2007年独创的园区健康服务体系，也就是刚才我们蒋局长介绍的绿城蓝庭为什么会在2007年取得这么好的成绩，就是由它第一个开创了绿城所独特的园区服务体系，包括这个服务体系都会沿用至绿城的所有项目里面。 我们小区设有高档会所和游泳池，会所配有咖啡厅、棋牌室都一系列功能项目，我们现在主要的亮点一个是产品延续了绿城惯有的公寓系列，我们的景观设计是邀请了美国的HZS的主创设计师。 主持人： 谢谢。邵总，你们的项目在我们网上也能看到一些基本的资料，相信今后会有更多的消费者会来关注星桥这些正在开发的项目。 我们下面有请通润房地产开发有限公司营销经理龙妮女士谈一下星雅家园。 龙妮： 我们的销售也是接近尾声了，我们现在销售已经达到95%以上了，我们前面开发的五百多套房子现在只剩十几套，对我们来说主要是后期的跟客户服务上的工作。 我们是2006年9月份开盘，2006年10月份我记得参加杭州的房交会，客户问这个项目在哪里？我们当时不知道该怎么介绍这个项目在哪里，因为星桥十个人里面有九个人不知道的，最后说到丁桥，但是还有很多人不知道，最后说到半山，但是还是有很多人不知道。2006年9月份，那个时候中昌是在卖的，但是在杭州做的推广也是比较少。到今年六七月份，包括天都城等几个盘开盘之后，这段时间整个丁桥板块包括土地的出让、拍卖等等，在价格上面有一些升幅之后，市场上对这个区块了解就比较多了。从今年六七月份开始，我们对星桥的推广，市场的认知度相对去年是好了很多。我们项目本身在星桥还算是最有特色的，第一个高层，相对来说在开始的价格上面也没有很大的优势。从我们项目本身来讲，我们在精装修，因为我们当时在星桥这块最早做了精装修的项目，所以相对来说，我们这块在销售过程当中，最大的亮点还是从精装修这个角度。当然做精装修也不是件很轻松的活，所以我们现在在后期的装修过程当中，所以我们现在的工作重点是在质量上面。对我们来说，能够把房子圆满地交到房主手上，是我们主要的工作。 2006年对我们来说是最困难的日子都过去了，星桥虽然是作为临平副城的板块，但是从我们前期的客户分析来看，基本上本地或者说是临平的，我们95%以上的客户是从杭州过来的。所以我觉得，从我们的宣传也好，推广以后来讲，可能说从往丁桥板块可能是更可行一点，因为毕竟是杭州的客户比较多。所以我们觉得，在前面做的时候，刚才我看易居中国提出来，星桥还有点问题，包括交通方面，对我们来说眼前要做的一件事情是马上四月份要交房，怎么样让客户能够住进来，除了房子能交掉之外，交通方面是最重要的一块。我们看到早上到晚上，早上还好，到下午的话，到七点钟就没了，七点钟的话就没法回来了，我们有的客户说七点钟以后怎么办。虽然说我们现在融入丁桥这块，距离不是很远，我们可能到绕城那个地方，我们算了一下，大概从我们项目出去三公里都不到，但是怎么解决星桥到丁桥这个地方，就是真正怎么融入进去。所以我觉得，尤其是在交通这块更重要。比如说像乔司，我记得乔司最早开盘的时候也就四千多，跟我们差不了多少，但是现在的差距相当明显了。应该说，2007年这么多板块价格都飞涨，但是总的来说星桥涨幅是最小的，这是我比较客观的评价。 虽然我们在说我们跟丁桥联系起来了，但是我们怎么能够跟丁桥真正的融合，虽然差了并不多少路，但是真要走回来的话还是要很长时间。虽然说现在有两辆公交车，怎么解决客户后面入住，天都城现在的入住率还不是很高，对于我们来说，客户真正入住了我们就有希望了。我们是精装修的楼盘，基本上90%的客户都是自住的，没有投资客户的，因为投资的客户不会买郊区房，所以我们现在在考虑的就是住进来怎么办，怎么解决交通问题。很多开发商在前期做的时候都想过，包括闲林几个开发商，大家出钱出力做巴士，交通问题还是后期要面临的主要问题。如果相关的部门能够在这方面给开发商解决的话最好，如果不能解决的话，大家最后还是一条出路，所有的开发商想办法怎么能够临时解决，在以后很完善的时候，对我们来说就是怎么度过中间的过度期，这个可能是比较重要的问题。 主持人： 刚刚说90%以上是杭州的居民，我们在网上也做了调查，我们发现选择星桥目前居住的板块有来自于城北还有城西的，这是我们之前没有想到的，城西会有客户选择星桥这个板块。应该说，很多人是看到了这个板块的未来，包括是丁桥它所处的也是时间的积累才能达到一定的成熟度。我相信我们的政府领导对于交通配套这块一定会及时地去跟进。 下面我们听听看中昌开发房地产副总经理郁军浩先生项目的特色和定位。 郁军浩： 黄鹤山居这个项目我们是2005年开的工，2006年进入预售，到2007年年底的时候，除了南侧有条路不通之外，基本上都销售了，入住率也是比较高，客房的售房率也已经达到了97%。我们也了解了天都城销售的情况，我们在董事会上也提出来一个很实际的东西，就是让普通的投资人做一个大房子，然后用性价比这块东西来定位。相对来说户型我们也是做的比较大，当时定位的时候价格也是偏低的。二期的项目其实也不大，将近两万平方，一个高层，一个多层，也是一期项目的补充，我们也是在做基础，预计明年的十月份进入预售。主持人： 谢谢郁军浩总经理的发言。下一位有请华艺置业总经理单金良先生发言。单金良： 我先介绍一下我们的公司，华艺置业主要是依赖于总公司华制集团，我们试图引入影视地产这个概念，整个项目不大，总共也就是十万方左右，但是可销售的也有四万多方，其他是跟影视有关的配套用房。作为地产的话，大家比较关心的是里面有什么东西跟影视有关，我们整个项目里面有视听室、小型的电影院以及VOD的点播系统。华制集团拍摄的片子在外面还没开播之前，业主先睹为快。 另外，我们在景观方面也是享有比较好的优势，这也是应该感谢天都城，我们在天都城世纪公园的门口，房子还是比较高，是18层的，住在上面看看天都城的世纪公园也是很好的。主持人： 华艺新座如果是影视的话，杭州像这样特色的楼盘，我不知道各位有没有听说过，我目前还没有听说过。单金良： 影视地产我们只是倡导者。主持人： 是一个概念性的楼盘，那这个楼盘以后主要是突出社区文化这块，不知道你们以后的社区文化怎么样。单金良： 我十万方的主题社区能卖的只有四万多方，很大一部分是商业配套，然后星桥街道的商业中心也在我们这里面。主持人： 这些应该都是对外的。单金良： 业主是有先的，我们还有小型的电影院，还有视听室，如果有发烧友的话，到我们这里面有很好的音响设备。主持人： 谢谢单总的发言，我们还是蛮期待你们的楼盘，我们都想看一下首创的影视概念型的楼盘将会是什么样的。我相信我们的购房者也是很期待的。 下面我们有请东田房地产开发有限公司总经理助理李治国先生发言。东田在刚刚说的乔司已经有很成功的案例了，不知道180亩的地将会用什么样的形式去延续成功的案例。李治国： 在这里我想提一下，我们东田房产在选择开发土地的区域上面有一些我们选择的标准，其中最主要一个标准可能还是区域的发展性和近期比较强劲的发展空间。刚才包括蒋局也好，包括赵主任和李主任也给我们介绍了星桥板块的情况，星桥正好也是符合我们的理论，就是开发区的标准。所以说，在大环境上面，我们也完全相信区政府也好，包括当地政府也好，能够协助我们开发公司共同做好交通配套，包括商业这些工作。 我们公司在2007年10月份在太平村拿了一块土地，现在这个项目的进展情况是这样的，现在主要的工作重点还是侧重在项目的规划上面。因为星桥这个板块，我们从天都的老大哥等项目，在这边的项目我们罗列了一下有很鲜明的项目特色，从这方面着眼，可能我们接下来184亩的项目在这边应该还算不小。我们现在还在规划阶段，可能侧重的是寻找有品质，同时又符合居住的，比较有亮点的主题来融入到这个社区里面，融入到我们项目里面。主持人： 应该说项目现在还没有动，还是在打造乔司的项目，在等到星桥很多的开发商开始成型了，我相信你们也进来了。李治国： 也在规划设计，在搜集相关方面的一些素材。 主持人： 很多人都提到交通的问题，我相信比较有发言权的是天都城的王总，交通方面他们已经有比较先进的方向了。记得前两天王总跟我说他们有开通24小时的交通，请您谈一下。 王旭飞： 整个星桥的开发实际上天都城一直是作为首发部队，首发阵容。2007年之前我们已经迈开了自己的开发步伐。在整个星桥开发过程当中，坦率地讲，在座各家房产公司所面临到的问题，天都城全部面临。可能没有面临到的问题，天都城也将非常严峻的面对。所以说，我觉得做这个问题上面，可能天都城实际上在去年年底的时候，《今日早报》曾经就天都城的开发专门采访过我们广厦天都城集团董事长，我们董事长曾经有过这样的论述：天都城开发的模式是全新的开发模式，整个在天都城开发过程中，广厦企业所积累的经验将成为全社会共同的财富。我们所经历的痛苦不希望成为大家的痛苦。应该来讲，在天都城整个开发过程当中，我们走的很执着，也走得很艰辛，但是今天来讲，在整个天都城开发的过程当中，我觉得在座我们可能是若干家的开发企业，当然还有政府领导在这里，我想我还是回到一个主题上面，我们在这里干什么，我们在做什么？可能这个问题不一定是开发企业该回答的问题，但是今天站在区块开发的过程当中我们必须面对，必须考虑。那么是什么？因为我们今天讲到的不管是华艺的、东田的、绿城的，我们做的还有在座的各家企业，我们做的都是城市里面的细胞。因为一个楼盘是一个城市的细胞，一个家庭是细胞里面的小的子项，关注到城市未来的发展，我们必须关注到能够维持城市运作所面临的问题。 我刚接到天都城项目策划的时候，可能对整个区块不是很认同，广厦企业在这个过程中也走了一些弯路，我们从哪里着手？就是说回到这个问题当中来说，就是说我们不能以单独的楼盘开发的角度来做，当然这可能从一个中等规模的楼盘来讲，我的服务线范围就是在这一亩三分地里面，我不能考虑到其他的事情，因为我做产品，把它卖掉给股东和老板取得很好的收益这是我应该做的，但是今天我们为什么要回到这个板块上，这个板块是杭州的有机组成部分，我们诸多的细胞在这里面相互的整合，相互的依靠，那么形成一个有活力的新城区。那么天都城现在在做这个事情，回顾2007年，我们整个的营销推广的活动，包括我们企业在做的工作，我首先围绕的主题——天都城是什么？实际上回到今天这样会场上面，我们讲星桥的板块是什么？是杭州城市东北部正在崛起的新城。新城的崛起，我们刚才说了的确面临诸多的困难，第一个是什么？信心。我们永不言败，我们必须有信心。我们现在整个的市场各方面环境都向我们靠拢，我们有坚定的信心把这个板块做好，这是第一个。 第二个，我们必须把自己的工作做好。我们每个开发企业，包括政府，政府行使政府的职能，企业做好自己的产品。 第三个，如何传播我们。在这个过程当中，回顾2007年天都城走过的路，天都城是什么？我向大家解释，杭州未来城市发展的规划，我们是在崛起当中的新城，我们跟主城已经实现了无缝的对接，告诉别人的是希望，因为我们不是孤军奋战，我们前面有杭州市主城区，后面有余杭区政府，我们不是孤立的。 第二个上面来讲，我们解决了一个问题，距离。实际上在星桥板块，实际上我们刚才讲到很多的统计数据，星桥十个人九个人不知道，丁桥十个人八个人不知道，这个不知道是什么？是传播的误区。更大的问题在哪里？心理的距离大于实际的距离。因为天都城在整个传播的过程，我们跟主城区武林门之间18公里，区区18公里，有可能18公里很近，但是有可能18公里非常之遥远，它是心灵的阻隔。我们去年策划了杭州正在崛起一个新城，从丑小鸭到白天鹅的蜕变。向大家告诉，通过实实在在的体验告诉大家，星桥、天都城并不遥远，但是光靠宣传行吗？不行。天都城斥资一千多万，花了四年时间我们通过天都城的首发站接通了大关，告诉每一位业主回家有方向，在1月20号，这也有赖于余杭区实现的城乡一体化，我们打通了武林门到天都城，我们通过这样的努力告诉我们的业主进出可以很方便。同时我们也做了调整，当公交车休息的时候，不要忘记还有天都城的夜间巴士，24小时将为业主开通。实际上这也就是说我们的距离并不遥远。那么，同时来讲，天都城把产业的问题、城市文化的问题也做为非常重要的工作，虽然说这个问题不应该是企业来考虑的，但是我们面临这么大的开发体量，我们必须考虑城市不仅仅是居住，城市不仅仅是住宅，我们在这里面要把城市的产业引过来。当十万人里面每天有两三万人在来回的奔波，那是非常可怕的事情。就是刚才我们易居中国讲到连接主城的通道现在唯有一条临丁路，但是未来会很好，但是未来可能至少在两三年以后，如何跨度这两三年的差距，那么我们一定要把就业的问题，也许这个不是立竿见影的事情，但是我们必须从今天开始做起。所以说，去年我们做了法国文化周，关键是侧重都市的产业。为一台车装上一台发动机，这个工作2007年我们是一个开端，2008年我们将坚持不懈的做下去。 还有一点，一个城市需要灵魂，在天都城也是，我们在座的各个楼盘可能都有自身的风格，但是天都城围绕欧式的风格会做一系列的工作。今天为什么回到星桥板块来讲？首先我觉得同行不是敌人，同行就是朋友。就像我们最时兴的一首歌《兄弟》一样，我们之间不存在价格的竞争，因为每个楼盘都有自身的个性，每个楼盘都有存在的价值。当我们围绕城区这个大主题来做的时候，我会发现因为你的发展是因为身后有我，而我的发展同样有一批兄弟在向我靠拢，这个靠拢不是靠拢天都城而是靠近政府，靠近星桥。因为星桥、余杭区给了我们施展的舞台，给我们坚定了良好的基础。也许在这个问题上我们感觉到还有很多的不够，那么我们去认准我们应该做的事情，把这些不够补充掉，我觉得这是我们应该做的事情。 谢谢大家！ 主持人： 王总的发言应该说是非常激情，应该说给我们在座的各位开发商代表都有了很大的信心，同时大家也是应该说是有了方向，包括政府、开发商如何去融洽，去开发星桥。刚刚是开发商代表介绍了自己项目的特点，下面我们听听一些研究机构，像刚才已经提到的易居中国，包括还有盛世伟业也是在做一些项目的，我们听听看这些策划机构的代表，开发商是不是合力去开发打造这个新的板块，应该从哪些方面去打造新的板块。
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Posted:2008-2-4 21:32:50 |
Re:搜房网大话地产预告：星桥——城市化新亮点（转自搜房网）
田雨： 我讲的案例，就是上海新江湾城的案例，为什么提这个案例呢？个人应该从哪些方面入手？城市化运动应该注意的是什么叫城市化？城市化的特性是什么？城市跟乡区的区别是在于生活方式的不同，就业的方式不同。 拿杭州来说，城西或者大城西交通可能是很严重的，就是在整个居住区内部，它的就业可能没有完全解决。我们大家知道，在建一个社区的时候，交通会出现人车分流简单的做法，同样在建一个城区的时候，是不是在交通上也要考虑人流的动线问题，就是居住区的人流跟居住区就业的流向问题。打个比方说，丁桥或者星桥或者城东北一个四十万人的居住，如果这四十万人的居住全部都要依靠市中心来解决的话，那么这四十万人流的交通问题可能是非常严峻的。这是我个人提的一个建议，不一定很成熟。这是第一条，就是从交通的方向，我觉得可能各位开发商今后要重点解决的是交通问题，可能现在不会有问题，但是再过十年，可能整个临丁路的交通就会非常的拥挤，这是一点。 第二点就是配套的问题。我个人觉得，单一靠开发商去解决四十万的居住配套，他的就业、他的医疗、他的商业甚至他的娱乐，依靠开发商自己的能力可能也不能完全解决，或者依靠单一的开发商也没办法完全解决。那么，是不是政府在区块导向上就通过区域导向性把一些特别需要的解决，由几个开发商共同来解决。打个比方说中心医院，这是任何一个开发商自己没办法解决的，是不是可以通过政府导向来解决。 再打个比方，商业配套的问题，以前采用的是中央商业区的概念，近五年来大家更接受的是区域商业中心的概念，那么同样商业的启动是先有我们的业主还是先有商家进驻？这么一个商业和业主的联动问题，我觉得可能也是我们今后必须要考虑的。是先有了业主，有了商圈的人气支撑还是先有大量的商业吸引业主进驻，这可能是所有的开发商和政府要考虑的。否则的话，没有人去招商商家会不会来？有的人招了不合适的商家商家能否做得活，这也是开发商必须要考虑的。这是我刚才说的第二条，就是在配套上有一个必须要考虑的东西。 第三条就是所谓的居住成本问题。刚才在说我研究成果的时候，我说了希望星桥今后在整个杭州市也能够处于一个相对的低廉的状态，因为这就考虑到居住成本。因为星桥现在最大的优势，当然有配套，有未来的发展，但是对于现在目前为止，吸引我们的整个杭州市的潜在消费者最大的优点是哪些呢？当然有环境，但是更多是价格。 我简单的说这三条，我这个人比较喜欢提问，我把问题都提出来了，具体要怎么解决，需要在座的开发商领导和政府领导去考虑、去解决它。当然易居中国也会运用自己的开发成果为政府或者开发商解决实际性的问题。 主持人： 现在的演讲已经到了第三个环节，也就是议题，刚刚很多人都提出了交通问题，提到现在交通是首要的。我们先邀请政府代表，回答一下交通方面今后的计划或者规划是怎么样的。在交通方面，我知道现在是已经有两路公交车从天都城到大关和武林门，王总，你们今后还有没有公交车增加？ 王旭飞： 我个人讲一下我的一些看法。公共交通的问题毫无疑问面对天都城这么大体量的开发，我说每天“杀”出天都城的是一个集团军，回来的时候也是一个集团军，这个量是非常恐怕的。怎么去做这个事情？我们首先跟市政部门有比较多的沟通，因为现在正好我们天都城也在控制性规划做完了以后，我们现在在做市政的专项规划，跟杭州市市政规划院有了比较多的沟通。当初，天都城整体的开发体量引起了市政府的高度关注，我觉得从几个方面来说：第一个，天都城十万的人口，解决业主的进出问题是政府考虑的，控制性规划编制了以后，我们有一点非常重要的，就是说相当于天都城这样一个项目到政府这儿报了个户口，未来政府的户口簿上至少有这十万人了，所以有了地铁三号线在天都门口有个天都站，这是非常重要的第一点。 第二个，可能前一段时间大家通过报纸上面也已经看到了，杭州市的快速公交B5线将路过天都城进入星桥。不好意思，这个我们也做了一些工作。因为在整个市政规划编制的过程当中，我们跟杭州市市政规划院，因为这个事我们自己也在做的，我们也做了沟通，他们也充分认识到了这个重要性，所以把公交的B5线延伸到星桥。刚才我们讲余杭这块，实际上蒋局长说了世纪大道像西延伸的工程，实际上对于星桥板块的拉动的作用是巨大的，为什么来讲？给我们整体的出行提供了一条可以选择的道路。世纪大道向西延伸了之后，实际上向西延伸的不仅仅是一条道路，而是向西延伸了跟地铁之间的一种关系，实际上我们可以通过世纪大道向西的延伸，把整个丁桥这个区域跟地铁之间的距离缩短。 丁桥长睦区块的开发建设，同学路、华丰路这些路的建设，刚才我们讲的主要是东西方向的道路，南北方向的道路实际上通过丁桥长睦区块的开发建设，实际上也正在快速地沟通当中。应该来说，丁桥、长睦两个区块的开发，我们讲是杭州市的“亲生儿子”了，它们未来实际上也有十四万人至多的人口居住在这里，包括华丰板块等等这些，半山田园这块。我每天回家的时候也都是在关注华丰路做到什么程度，同学路做到什么程度。 经过去年城市东北部交通的黑暗期，现在回到家里最痛苦的是看那几条破路，话又说回来，通过那段交通的黑暗期之后，缩短了杭州主城跟星桥之间的距离。同时，余杭交通局这里我们也做了很好的沟通，余杭的K2、K7路，原先在星桥这里现在也比较多的向天都城进行了有效的延伸，包括站点上，我们也全部就位，实际上给临平副城方向过来的客户有比较多的选择。应该来说，这样的设施是比较合理，而且我相信它的作用会随着这个东西效应的显现而逐步放大。 刚才新亚家园担心的这个事情，我估计至少能够比较有效的得到部分的解决，还有其他的几个房产项目也觉得也会在这里面感受到它的存在。作为市政这方面来讲，因为丁桥这里快速的建设，同时星桥接到这里，区政府这里，刚才蒋局刚才也讲了，市中心很多项目也在向星桥、天都靠拢，应该说不远的将来我们是能够看到它的存在的。 主持人： 应该说，我们的星桥还是需要一个时间的，应该说每个发展成熟的区域都有一个发展的过程，那我们现在正处在这个过程中，所以说我们还需要一定的时间去丰收或者去获取这个丰收的果实。我们今天的主题是“星桥”城市化新亮点，当然我们现在要寻找这个亮点，应该说大家多知道三墩，三墩的亮点在于浙大紫金港校区，在于银泰的入住，九堡有新兴的地铁背景，下沙有知名的大学城支撑，星桥的定位是什么？我们现在要寻找的是星桥的亮点到底在哪里？下面我们有请杭州市余杭区建设局房管处主任、余杭区房地产业协会会长赵兵先生讲一下星桥的亮点。 赵兵： 星桥原来作为一个板块概念上面来讲不是很突出的，原来都是作为临平副城的一块，一个组成部分。你说亮点非常突出呢，我倒感觉现在天都城是个亮点，因为天都城的建设应该讲，它从2000年就进驻，艰苦奋斗了七年，这个过程当中我也知道，他们在开发建设过程当中，经历了非常大的困难，也非常曲折，这个产品在销售的环节，建设的过程当中应该讲是经历了非常大的酸甜苦辣。我原来在其他的部门也了解到，确实是非常不容易。去年是取得了非常好的成绩，当然也是跟房地产大的形势有关系。 我们在座的很多企业，我了解了一下可能整个区块有十多家房地产企业，整个星桥的沿着临丁路的一些非常大块的土地都是房产开发的项目，拿地也是比较早，到目前为止都还没动手。我觉得星桥原来作为一个亮点来讲可能不是非常突出，但是其他的区域开发程度度也非常高，建设也接近尾声，它的亮点我觉得是原来这个地方没有被过高的重视，开发过程当中，很多开发企业拿了地但是没有进入实施的开发环节，还有很多的想象空间可以供大家去施展更多的才华。在这个方面，我们的企业在决策过程中还有非常大的灵活度，供大家去发挥，我觉得这个也是它的亮点。 主持人： 作为像天都城这样的楼盘环境是星桥最大的亮点，还有一个亮点，我觉得是文化。天都城在2007年举办了法国文化周这么一个活动，应该说是具有法国文化的活动，包括它的埃菲尔铁塔，它是引进了一系列法国的特色，华艺是引进了影视的，星桥的特点在文化方面也是很好的延伸。我们作为媒体代表，下面有请搜房网的斯总作为媒体代表发表他对这块的看法。 斯海洲： 听了好长时间，也听了各位开发商朋友的介绍，我觉得对星桥的一些房地产项目，或者是区块的特色来说，我个人认为是有这几个方面来说，一个是，我觉得星桥是有一定文化的，这个区块是有一些传统方面或者老祖宗留下来的一些文化方面的积淀；另外一方面，在天都城这样一个大盘进来之后，接下去包括像绿城、在座的这么多的项目陆陆续续开展以后，这些开发商还有这些项目本身都是有自己的特色，而且是我觉得比较鲜明，大家之间的一些差别包括体量方面，或者是产品方面本身有很大的一些各自的特色。这是第二点。 第三点，随着星桥环境方面的改善，我觉得这个区块的环境对杭州来说是一个很有特色的一个地方，特别是像两座山的带状的延伸的环境，说不定这样的区块放在上海的话可能就是很高尚的、低密度别墅区的底蕴就存在了，对在座的开发商我们来开发自己房产品的话，我觉得环境还是非常有特色。随着接下去的整治或者更多的改进以后会是特色。 另外，我觉得随着余杭区区政府对这个区块的规划，重新规划、重新定位，我觉得有可能在这个地方还会有一个产业方面的可期待的一个特色，下一步可能会在这个地方，包括像天都城在做的，包括法国红酒之类的，包括轻纺、服装之类，这个地方可能会有这些产业特色的亮点。 接下来，王总可能在自己的操作中有比较多的感慨，下面听听王总的意见。 王旭飞： 我有些不成熟的观点，既然我们今天在探讨星桥地区的开发，它何以吸引我们这么多的投资商来到这里，我总结了这么几点，第一点，首先一个问题，我们今天探讨的是星桥城市化的建设，而不是房地产的开发，所以我觉得我们与杭州市城市发展的主方向是同步的，这是第一步。这里面表明两个方面，第一个是规划的方向，我们整个的城市在向东北部方向发展，第二个是“一主三副”和杭州城市发展规划的表象，就是表明了政府对于整个城市东北部区域开发的重视。也许早些年表现的是个别企业包括天都城在内的是自主的开发为主，但是今天的星桥已不再是孤独的星桥。这是第一。 第二个是生态的优势。我们背靠黄鹤山，面临一马平川，良好的生态资源是我们在这里开发建设非常重要的一个资源，那么我觉得自然生态的问题是我们必须考虑的优势所在。 第三个，实际上我觉得刚才我们说的，现在看可能是洼地，表明我们后发力，后发是优势，也许在前面表现是劣势，但是今天看我们后发就是优势，优势在哪里？诸多年开发所积累的经验和教训将在这里得以更高的升华，这是我们区块后发的优势。这是第三点。 第四个，我们后发了，也许我们的土地市场价值没有被市场充分发掘，那么我们今天就利用这张牌。 第五个，我们背靠黄鹤山，黄鹤山在城市发展上是具有非常文化的，文化的优势是我们这里面非常重要的优势。 第六个优势，也许这个优势目前还不显现，但是我们必须关注到一个城市开发必须要有产业，我们星桥有一个很大的开发区，也许它今天的价值，就业的价值对于GDP拉动的价值没有被充分的显现出来，那么我们是否把它宣传好，让更多的商家看到它这里进行创业的优势。因为有了创业，就必然有随之而来的创业人口，那么它的优势是一个潜在的优势。也许并没有被大家所充分的认识到，那么就业的优势，我想也是一大优势。 主持人： 王总把我们今天这个会议的主题城市化新亮点做了大致的概括，我们这六个亮点我相信也是开发商今后发展的一个方向，我相信今后的星桥将会把更多的消费者吸引到我们这儿来，同时我们网络上也有很多的网友，他们作为购房者、消费者也会非常关注我们今天这个话题，相信他们更想了解的是星桥今后的方向是什么样，他们选择星桥将会给他们的生活带来什么样的优势。今天由于时间关系，我们的大话地产沙龙就暂时告一个段落，非常感谢各位领导抽出宝贵的时间参加此次论坛，今天是1月31号，再过六天就是我们中国人传统的新年，值此新年来临之际，希望各位领导能够向我们的网友包括在关心房产，关心星桥的朋友们说一句祝福语。今天的大话地产到此结束，祝大家新年快乐！
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bu cuo !
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