请教高手：如此地区的小高层，应该如何销售？
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-2 发表于 2009-4-6 15:22
小弟所在公司属于三线城市，客户对小高层抗性极大，如他们连电梯费也不愿交，还担心停电。小高层物业费也不高，0.5元左右，多层是0.3元。
现公司开发一中档住宅小区，60多亩，在当地就算不小的了，小区内有小高层两栋（政府面子工程，要求每个小区都要建设几栋），11层的，面积在102——147㎡之间，都是三室的，今年2月开的盘，多层住宅已销超过70%，但是小高层才卖出去30余套，周围小高层楼盘也不好卖，公司售楼部和户外广告装饰一般，置业顾问水平一般，多层目标客户多为乡下结婚用房购房者，对小高层做了几期报纸广告、短信广告无济于事，虽然打景观好、私密性好等优点，也无济于事，该如何是好？
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289 帖子 上尉(6级), 积分 289, 距离下一级还需 711 积分
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-2 发表于 2009-4-6 15:24
补充一下，我公司的小高层价格与周围楼盘相比，是比较低的了
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3 帖子 中士(2级), 积分 3, 距离下一级还需 17 积分
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0 发表于 2009-4-6 16:30
我也接了个案子，和你的情况一样，也是3线城市楼盘剩余的高层，正在琢磨中，可以交流下
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0 发表于 2009-4-6 16:45
恩，我也期待高手的指点~~~
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0 发表于 2009-4-6 20:58
这种地方的人主要就是图便宜 讲实惠，景观 私密性是提升性的东西不是关键卖点！
从实际的角度去挖掘卖点，比如电瓶不用让你拎上拎下 未来年纪大了上下不方便等
从战略角度出发就是，拉高多层价格标杆，突出小高层性价比优势！
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-6 发表于 2009-4-6 21:44
观念的问题比较重
你可以考了把客户都定位在比较年轻的一族
让他们来说服 他们的父母会比较容易
多说些比较实际的好处
铜头，铁嘴，飞毛腿！
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93 帖子 少尉(4级), 积分 93, 距离下一级还需 7 积分
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0 发表于 2009-4-6 23:03
小高层，，不愿意买的原因，用该是物业费用比较高，所以当地农民，只会计算小的利益。1.突出居高临下，老年人不用爬楼梯。2.缩小和多层价差，让当地居民感觉小高层是不比多层差的，然后买房赠送物业费用。
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0 帖子 下士(1级), 积分 0, 距离下一级还需 10 积分
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0 发表于 2010-2-24 08:19
回复 1# wangxiaohui8174 的帖子
期待之中……
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64 帖子 少尉(4级), 积分 64, 距离下一级还需 36 积分
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0 发表于 2010-2-24 08:58
1、寻找观念比较超前的客户群，如打工回乡人员、经常出差的群体等
2、强调小高层的舒适性、便利性、安全性，针对客户比较担心的问题一一破解，形成针对性说辞
3、不知道你们那里的多层和小高层差价大不大，我们这里差价较大，同样是花30万购房，买小高层得到的实际面积比多层还要大，这样就可以偷换概念，突出性价比
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39 帖子 上士(3级), 积分 39, 距离下一级还需 11 积分
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0 发表于 2010-2-24 10:22
小地方的人，是根本不原出物业费的，小高层，物业费太高，这是致命的东西，免三年物业费吧！
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积分 0, 距离下一级还需求助:这样项目怎么做?
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3 帖子 中士(2级), 积分 3, 距离下一级还需 17 积分
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0 发表于 2008-5-2 23:34
各位好!向高手们请教下一个比较难做的问题：
这是个三四线城市的住宅项目，该地区现在销售市场不是很好，而且该产品本身还有很多缺陷，最主要的就是证件问题，所以造成无法正式对外宣传（该市场也有很多这样的产品，但相对规模都是很小，所以几乎内部就消化掉），但这个项目就是靠内部很难消化，必须找到一个合适的渠道，目前上客量少是最大的问题，在此期间已经试过VIP卡、团购等销售手段，但效果都不是很明显，请求哪位同仁有好的办法帮帮忙，我真不想这个项目就这样死掉，谢！！！
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0 发表于 2008-5-3 09:42
难得有空来赚几个鲜花
但看到楼主的话有点看不明白，建议楼主可以提供多些资料这样别人帮你想办法也具体点
如果实在不可以透露项目名称地点的可以用代号来表示也无妨啊
看项目应该工程还是在尾段的，但这么快就使用了这么多的方式。不知道效果达到什么情况比如说一成或者看客达到什么数量。
对项目悲观是不可能做好项目的
http://shop34444858.taobao.com/
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899 帖子 上尉(6级), 积分 899, 距离下一级还需 101 积分
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0 发表于 2008-5-3 09:52
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2008-05-03
现房还是期房
用样板间来弥补现房的缺陷
期房的话就多靠销售人员
三四线查的应该不太严
总有很多宣传渠道的
另外小城市人群喜欢占点小便宜
可以看房送礼啥的
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0 发表于 2008-5-3 12:03
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2008-05-03
1：首先解决的是“人气”问题，人气问题就需要广而告之。证件不齐，可打广告擦边球。有多种推广手段派报、张贴DM等
2：解决市场认可度，位置是否有优势，产品是否有优势，规模不行可另辟蹊径，挖掘项目卖点。
3：搞点活动，蓄势，蓄人气，蓄到一个点，释放，制造新闻点，传播点，适当的打擦边球。
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0 发表于 2008-5-3 13:11
小地方证件问题不是很大!你所指的缺陷是什么?是楼层问题还是价格问题还是户型问题,你需要明确说下,需要对症下药的,还有是期房还是现房,缺陷能否在期房时改变?
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0 发表于 2008-5-3 14:48
找一些你们当地比较权威的人.给他点好处,让他们帮你做宣传.要让这些人自己买,体会到买了这个房子确实有好处以后.他帮你带来客户的能力就不可小视了!
还有项目情况介绍详细一些
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68 帖子 少尉(4级), 积分 68, 距离下一级还需 32 积分
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0 发表于 2008-5-3 16:29
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2008-05-03
在二三线城市购买力还是有限的 主要购买人群还是医教公 你的项目周别有没有效益不较好的单位啊，通过你们的人脉去单位派发一些资料，至少比坐在售楼处等客户上门好呀！
总评分: 房策币 + 1 当前离线
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3 帖子 中士(2级), 积分 3, 距离下一级还需 17 积分
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0 发表于 2008-5-3 21:17
你指的证件问题是预售许可证还是房屋产权证?
如果是产权证的话首先客户人群的考虑:对于没有产权证的楼盘,对于投资者肯定是不可能的.考虑把价格压底,消费人群面向中底段人群,可以打个广告标语叫做:XX价就能在XX城市安个家
如果是预售许可证的话,那就没办法~和银行去说去.
尽量避开楼盘不利因素,多运用边上的配套设施或者地段的优势来提高楼盘的亮点.
定期的推出些特价房来吸引购房者,
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3 帖子 中士(2级), 积分 3, 距离下一级还需 17 积分
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0 发表于 2008-5-3 23:39
回复 2# 、3#、4#、5#、6#、7#、8#朋友的帖子
首先真的很感谢各位朋友的关心和建议，第一次在上面留言，所以有的房策这上面的功能都不是很熟，还请见谅。上次也怪我没有把事情说清楚，那么我在详细介绍下：
1、小区本身占地2万平，为多层物业小区，共有10栋楼。现在一期为3栋，预计下月交房，二期也是3栋，要到年底左右，整个规划要到明年年底；一期部分已经消化掉60%，但是绝大部分是靠开发的关系消化的，外部属于我们的销售很少；
2、我不知大家有没有接触过这种叫联建房的物业，说白了，就是以私人开发的形式，所以证件不全，产权办理没问题，但土地属于一个人的名下，无法分割，更无法办理贷款。这种物业在当地很多，但相对规模都是一两栋而已，所以相对都靠自己的关系消化，另外说了，这样的房子对外不敢宣传，怕工商、税务等相关部门查，比较愁人；
3、当地市场不是很好，售楼处都比较萧条，而且近期又有几家正规楼盘推出，大家都坚持客户积累，迟迟不肯开盘的状态；
4、现在目前最大的问题就是怎么让我们的客户群知道我们的产品，而且还要躲过不必要的麻烦，这也是我最头疼的，每天现在就是坐以待毙，几乎就等着死了，开发急的不得了。在自身上，现在唯一突出的就是价格和户型了。
小区的基本情况大概交代清楚，我想大家看了一定会深深理解我的难处，所以大家多费心，帮帮忙，有没有遇见这样的情况，有没有什么有效的办法救这个项目，也让我长知识，谢谢，真的很感激。
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0 发表于 2008-5-4 09:30
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2008-05-04
针对你这样的问题，确实比较头疼，但是你首先要看出一个问题，你的一期已销售60％，开发商的关系是一个很好的资源。
所以我有两点建议，一是：全员营销，让销售人员主动上门，写字楼、商务区、以及现有小区，这样既解决没有客户积累的问题，二是避免工商税务等
第二就是：“老带新”政策，对现有已买房客户进行沟通，制作相对有利的“老带新”优惠政策，对老客户积累客户的优惠或者奖励，对带来新客户的优惠，使老客户变成你的销售员和传播员，并且能提高来访客户的质量。
这样从这两个方面入手，因为房源的量不是太大，并且城市也不是太大，所以应该能解你的燃眉之急。
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88 帖子 少尉(4级), 积分 88, 距离下一级还需 12 积分
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0 发表于 2008-7-28 17:16
本人在山东的经济条件较差地级市操作一商业项目（尾盘），从4月份开始销售额为480万元，投入广告费用为62000元，广告费占回款额的比例为1.8%，现开发商不愿再投入广告费用，请教各位讨论：在现在的市场大环境下商业项目的广告费占销售额的比例多少是合适的？
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153 帖子 中尉(5级), 积分 153, 距离下一级还需 47 积分
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0 发表于 2008-7-29 14:46
答非所问
个人愚见： 1、尾盘要有尾盘的做法：推广、销售政策上都应对应； 2、不是广告费的比率多少，根本是要解决如何完成销售； 3、还是要分析项目、客户，这是解决问题的根本出发点； 4、转变开发商观念，让他们跟策划师思想统一，这也是策划人的重要素质；
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