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几次全国性估价会议实况-增加了海峡两岸第四届不动产估价 ...
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超过十年财务总监经验的讲师授课 8月21日 CMA第33期周末面授班开班
9月24日 CMA第34期周末面授班开班
2009年国际不动产评估高峰论坛
： 尊敬的各位领导、各位来宾，2009年国际不动产评估高峰论坛现在开始。首先，欢迎大家参加本次高峰论坛，本次论坛是由中国土地估价师协会、英国皇家特许测量师协会主办，承办单位是浙江省土地估价师协会，协办单位是中国国土资源报。本次会议讨论的主题是国际金融危机中，评估行业的现状及应对之道，会议的时间为两天。 参加本次会议的人员主要有中国土地估价师协会会员、英国皇家特许测量师协会的会员，此外本次会议还特邀了中国房地产估价师与房地产经济师协会、中国资产评估协会的代表参加。下面介绍与会领导： 浙江省国土资源厅副厅长、浙江省土地估价师协会理事长张延华先生 中国土地估价师协会副院长兼秘书长杨于北先生 国土资源部国际合作处处长马永正先生 中国资产评估协会标准部副主任陈明海先生 中国房地产估价师与房地产经纪人协会发展部主任张勇先生 银监会政策法规部朱先生 我是浙江省土地股价协会副会长兼秘书长冯洪山 参加这次会议的嘉宾还有英国皇家特许测量师协会中国分会主席李旭先生 中国国土资源副主任沈国仁先生 陕西华地房地产评估咨询有限公司总经理雒爱萍 中国工商银行授信业务部处长于晨曦 Ce ere Group执行董事文瑞辉 莱坊优先级选择欧洲评估部门负责人Nick Powlesland 英国皇家特许测量师协会前主席Stephe Williams 英国皇家特许测量师协会中国区经理李刚先生 中发国际资产评估公司董事长王诚军先生 浙江省土地估价师协会副理事长张治中先生 英国皇家测量师协会亚太区梁伟立先生 接下来请浙江省国土资源厅副厅长、浙江省土地估价师协会理事长张延华先生致欢迎辞。
： 尊敬的杨会长、各位专家学者、各位来宾、各位朋友，大家上午好！ 首先让我代表浙江省国土资源厅及浙江省土地估价师协会欢迎各位到杭州来，并祝贺高峰论坛的召开。这次论坛在杭州召开是我们的荣幸，我们会树立服务和保障意识，积淀我们的力量，让各位专家学者各位来宾交流好、生活好。 土地股价行业经过这些年的发展奠定了扎实的基础，但随着市场经济的推进它仍是一个朝阳行业，它既有无限的发展空间又需要在理论上发展、在程序上规范，除了我们在实践中提高学术上的探讨也需要国际间的合作和交流，相互学习和借鉴。中估协为我们铺好了路，这样浙江就会近水楼台先得月，我们肯定会在保障的同时学习好、吸纳好，也肯定会在实践中运用好、借鉴好。同时我要说几句，杭州是一座文化底蕴丰厚的城市，杭州以优美的西湖著称于市，忆江南最忆是杭州，它的钱塘江、千岛湖、雷锋塔都名震遐迩，令人流连忘返。 最后预祝高峰论坛取得圆满成功，祝各位专家学者、各位来宾在浙江生活愉快，谢谢大家。
： 接下来请中国土地估价师协会副会长兼秘书长杨于北先生致开幕辞。
： 各位来宾、各位同仁、各位领导，大家早上好！首先祝贺中国土地估价师协会和英国皇家特许测量师协会合作举办的2009年国际不动产评估高峰论坛隆重开幕。对来自英国、美国、亚太地区的专家学者表示热烈的欢迎，向所有到会的中国土地估价师、英国皇家特许测量师表示热烈的欢迎！ 本次国际不动产评估高峰论坛的成功举办，我们要感谢浙江省国土资源厅、浙江省土地估价师协会、国土资源报和搜房研究院的大力支持，使我们有了一个优美的环境、一个讨论的平台，共商不动产评估的行业发展大计。 中国土地估价师协会和英国皇家特许测量师协会已经连续三年合作举办国际不动产评估的高峰论坛，2007年在南京我们首次就红皮书和土地股价规程的异同进行了有关国际标准的讨论，2008年在广州，我们讨论了中国物权法颁布后如何借鉴英国的经验评估土地的空间权，两次论坛均取得了很大的成功，今年，在当前国际金融危机仍未平息，全球经济仍在下滑的大背景下，来自世界各地的专家评估行业的现状及应对之道，为当前中国土地评估企业发展及面临的危机提出应对之策，我以为，多方专家就论坛主题进行现场交流研讨，将为国内中介行业发展带来新的契机，本次会议必将圆满成功。 在中国大陆上召开高峰论坛，能为推动不动产理论研究、加强行业交流、借鉴国际经验提供一个很好的平台，中国的土地市场和房地产市场发展时间还很短，在制度和市场体系建设上依然存在着诸多问题，比如说地方财政对地产的过分依赖，比如说城乡二元结构以及集体土地流转的支出建设问题，都在制约着地产行业的进一步发展，世界性的金融危机给我们造成了很大的困难，但是也为我们提供了拓展的机会。从今天、明天两天的讨论当中，大家会发现我们的危机与机会是并存的，那么我国的地产行业如何在发展过程中坚持科学发展观的精神，真正做到可持续发展是我们这次讨论的主题。在主席台上还坐着来自各方的嘉宾，国土资源司领导的到位表明了政府行业在对克服金融危机中的作用和认可。 中国房地产估价师和中国房地产经纪人协会、中国资产评估协会的嘉宾到会更是向社会表明了中国评估行业将在克服金融危机中勇于承担自己的责任。最后，我期待着从各位专家和学者的报告中得到更多的启示和信息，也希望各位来宾能够更多的为中国土地股价行业在世界性金融危机的影响下发展出谋划策，为中国地产市场的改革发展提出建设性的意见，预祝本次高峰论坛取得圆满的成功，谢谢各位！
： 下面请国土资源部国际合作司处长马永正先生致辞。
： 尊敬的张厅长、杨秘书长、杨会长、各位来宾，首先感谢中国土地估价师协会给我们司这么一个机会，我受科技合作司司长的委托首先对于会议召开表示祝贺，特别是远道而来的嘉宾、国内各个兄弟部门的同事表示欢迎！ 我也想借此机会向大家简单报告一下我们司里最近一两年的主要工作，司里正在开展科技创新与国际合作的研究，其中重要方面是在国际合作方面建立合作的网络、创立合作的平台，包括各省厅跟省厅共同推动跟各个学会共同推动。其中土地估价师学会跟英国皇家特许测量师学会最近连续三年在开研讨会就是很好的例子，我希望合作能更深入，取得实时性的成效。 再次感谢浙江省厅、感谢浙江省土地估价师协会为这个会议提供很好的条件，另外预祝这次会议圆满成功，谢谢大家！
： 下面请英国皇家特许测量师协会亚洲区发展部主管梁伟立致辞。
： 尊敬的女士们、先生们，早上好，在各方的密切关注与大力支持下，2009年国际不动产高峰论坛于今日顺利开幕了。在此我谨代表英国皇家特许测量师学会向此次论坛的合办方中国土地估价师协会和承办方浙江省土地估价师协会表示衷心的感谢！同时向应邀出席本次论坛的各位领导和主讲人表达诚挚的谢意，也欢迎参加论坛的各位专家学者和业内的专业人士，英国皇家特许测量师协会（RICS）集全球广为推崇的设计、土地、资产、建造以及环境等各个方面的权威机构，一贯致力于推动全球相关行业的发展。在国内，RICS与相关政府部门、行业协会、高等院校和企业建立了广泛的、深入的合作，在相关专业领域内积极开展国内外的学术交流，经验分享，让越来越多的国内专业人士开始了解RICS，认同RICS。 在过去的几年，RICS在中国内地取得了快速的发展，目前内地的会员人数已经达到了接近八百人的规模，在这个过程中，RICS得到了来自各方的帮助和支持，我在此也代表RICS向国内的合作伙伴、向所有关心支持RICS的朋友们表示诚挚的感谢！ 2009年国际不动产评估高峰的论坛正值国际经济下滑的时刻，其意义是重大而深刻的，我们希望借助本次论坛探讨国内评估的行业如何在当前的国际国内形势下保持稳定和健康的发展，怎样在来势汹汹的金融危机中寻找机会、把握机会，我衷心的希望为期两天的论坛给参会的各位带来的是面对面的沟通机会，真正实现国内外同行之间增进交流、相互学习、取长补短、共同发展的目的，从而为评估行业的发展有所助力。 最后预祝2009年国际不动产评估高峰论坛取得圆满成功，谢谢！
： 下面请中国房地产估价师与房地产经纪人学会发展服务部主任张勇先生致词。
： 各位领导、各位来宾，我谨代表房地产估价师与房地产经纪人协会对本次论坛的举办表示诚挚的祝贺！ 下面结合论坛的主题，我简要介绍一下中国房地产股价行业发展的六个主要方面。 一是法律法规不断健全。根据城市房地产管理法的规定，国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，原建设部相继颁布了房地产股价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法等一系列部门规章和规范性文件。 二是技术标准逐步完善。自1999年国家标准房地产规范颁布以后，原建设部又先后发布了城市房屋拆迁股价指导意见，房地产抵押股价指导意见等基础标准。 三是资格认证日趋成熟。原人事部、原建设部在1993年共同建立了房地产估价师职业资格制度，同时认定了第一批房地产估价师，1995年房地产估价师职业资格实行全国统一考试，至今已经举办了12次。2004年，内地房地产估价师和香港测量师实现了资格互认，目前全国有房地产资格机构近5000家，有37583人取得房地产估价师职业资格，其中注册职业的34006人。 四是市场秩序更加规范，按照行政许可法的规定，房地产估价师职业资格注册均被确认为行政许可项目，也就是说从事房地产股价活动的人员必须取得房地产估价师职业资格并进行注册后方可职业，从事房地产股价活动的机构必须取得房地产股价资质后方可依法承担房地产股价业务。同时实行了房地产股价机构日常检查、报告抽查等监督检查制度。当前我们学会正配合主管部门正在开展房地产股价报告的检查工作。 五是业务的领域得到了拓展。房地产股价为房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁、补偿、房屋损害赔偿以及司法、税务、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等提供了专业意见，为规范市场经济秩序、增进社会公平作出了积极贡献。 六是对外的交流与合作日益深化。我们与国际测量师联合会、国际股价标准委员会、美国股价学会还有包括我们在座的英国皇家特许测量师学会、香港测量师协会等估价行业组织建立了紧密的联系，开展了多项活动。 最后希望我们股价机构不仅能够克服这次金融危机带来的困难，而且把它视做一次宝贵的历练，认真思索，将来面对各种不确定的因素和变换的日常如何保持稳定、健康、持续发展使我们的股价行业更加兴旺发达。 预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！
： 最后请中国资产评估协会标准部副主任陈明海先生致词。
： 尊敬的杨会长、尊敬的张厅长、各位领导、各位朋友，很高兴来到这个论坛，我今天参加这个论坛有两个任务，一个是把资产评估协会对论坛的祝贺带来，再来就是把论坛的经验带回去，我现在先把第一个任务完成，把中国资产评估协会对大会的祝贺念一下。 各位来宾、各位朋友，致辞国际不动产评估高峰论坛召开之际，中国资产评估协会向此次论坛表示热烈祝贺，评估行业的发展对经济环境有较强的依赖性，当前国际金融危机的影响仍在蔓延，全球经济的走势仍不明朗，中国土地估价师协会和英国皇家特许测量师协会把握实时，紧盯热点。经济环境的变化，给评估行业带来的既有挑战也有机遇，在全球经济一体化的大趋势下，中国评估行业正面临新的发展机遇，中国的评估行业需要了解世界，充分借鉴重要经验。本次论坛的演讲嘉宾来自境内外不同地区、不同层次，相信本次论坛将成为各方项目交流分享经验的有效平台。 多年来，中国土地估价师协会致力于加强土地估价行业自律管理，促进行业规范运作，推动了中国估价业务的健康发展，在促进土地估价行业、维护土地交易各方权益方面发挥了重要作用。中国资产评估协会作为资产评估行业的自律组织，在有关政府部门和社会各界的积极支持下，适应市场需求，积极创新自律管理方式，坚持服务会员、服务行业、服务市场经济的理念，监管与服务并重，建立了比较完善的行业自律管理体系和比较完整的资产评估准则体系，会员职业素质、职业能力和职业质量不断提高，行业公信力不断提升，在推动资产评估服务企业改制和资产重组、维护证券市场稳定、金融安全和社会公共利益等方面发挥了重要作用。 中国资产评估协会与中国土地估价师协会、英国皇家特许测量师学会都是评估领域的行业自律组织，我们希望与你们进一步加强交流，共同探讨合作途径，相互借鉴有利经验，共同促进评估的发展，更好的为经济发展服务，最后祝本次论坛取得丰厚的成果，谢谢大家！
： 开幕式到此结束，接下来各位代表到门口拍照。
： 下面进入论坛环节，由欧洲评估部负责人，也是欧洲评估的创始人莱坊责任有限公司Mr.Nick Powlesland给我们做一个关于估价师如何协助经济复苏的主题报告。下面让我们以热烈的掌声欢迎Mr.Nick Powlesland给我们做精彩的报告。 Mr.Nick Powlesland
： 十分感谢，我首先做一下自我介绍，我是莱坊国际物业顾问公司的负责人，负责欧洲的业务，我是1984年加入莱坊，1982年的时候成为评估师，到了2000年我开设了莱坊在欧洲的团队。莱坊是一个全球性的物业服务公司，分布很广，全球现在有200个办公室和将近六千人的专业队伍，在中国来说，我们与卓德进行了合并，目前在香港、北京和上海拥有我们的办公室。 我今天上午讲的内容主要是做个介绍，主要是为了帮助大家了解一下在金融危机之后欧洲目前的一些情况，包括一般的市场条件、市场状况以及一些办公室、写字楼租赁市场的情况以及伦敦市中心中心区的概况，其中包括IPD（投资性物业）的指标介绍、主要的业务交易以及谈判，认为目前的市场大概在什么时候复苏、能够变好，当然也会涉及一些有关欧洲市场的情况。 第二个内容和大家探讨一下金融危机之后评估师能够扮演什么样的角色，其中包括作为评估师的目标是什么以及为什么要说一个准确的或者一个精确的评估师很重要，同时也和大家分享一下关于德国2006年有一场金融危机，从这个案例中可以看出来，如果评估师做得不是很好的话会带来什么样的后果。 我今天想讲的第三个部分是对于评估师目前面临的比较关键性的因素，其中包括缺乏市场证据，目前市场交易数据是比较少以及市场存在的不确定性包括对于评估的一些准确性以及评估师是否进行平衡或者是滞后于市场状况的演绎，市场价格的一些情况，同时我也简单的讨论一下与评估方法、评估技术有关的问题，其中也会涉及到一些与客户有关的。 第四个也是最后一个我今天讲的问题，从英国皇家特许测量师学会在金融危机之后采取的对策或者措施，其中包括怎么样加强评估的监管、评估的管理以及评估团队、RICS下属的评估团队怎么做以及红皮书以及对于整个评估行业来说的风险是什么。 有一点我要强调一下，因为我本人是有关评估事项的委员会下属的执行委员，我们采取的措施其中就包括怎样去提升社会公众对这个行业、对评估师的信心以及RICS下一步采取措施的特点、方针，这个措施包括评估师的注册、登记、评估师评估的监管以及相应的时间进程以及包括作为英国皇家特许测量师学会能够从中获得哪些益处。
Mr.Nick Powlesland： 下面进入第一个专题，我给大家讲一下欧洲金融危机之后的情况，在这之前我提醒一下大家，首先是欢迎大家提出问题，另外有一个数量单位跟大家说一下，因为我演讲中很多内容都是英式的单位，我周三离开伦敦的时候，1英镑大概等于11（元）人民币，另外我会大量使用平方英的概念，10.76平方尺等于1平方米，另外在演讲材料中出现的所有有关租金的比率是指年利率，而不是按月的比率。另外我使用的一些数据主要是英国伦敦中心区的数据，这个数据很透明，有利于大家这方面的理解。 这是我的第一张图片，给大家介绍一下在英国投资性的物业投资的情况。我作为评估师，已经经历了四轮的经济箫条（经济危机），第一轮是80年代，第二轮是90年代左右，第三轮是2005年左右，目前是感受了第四次的经济箫条或者金融危机的影响。我通过这个表给大家提供了关于英国投资性物业的情况。（图示）最下面部分是写字楼，上面是零售商物业，淡蓝色是工业性房地产，最上面的是休闲或多用途的物业，大家可以比较一下这几年英国投资物业这方面的情况。大家可以看到，2008年跟前几年比下降了70%，这些数据是指跟过去三年相比都相差70%，另外这上面有点笔误，到今年四月底止，今年商业投资交易总额应为46亿英镑。 下面我讲一下一般的市场条件，目前不管投资性的市场还是业主自用的市场，都受到全球金融危机以及经济危机的市场。目前的市场大量的让人失望或者让人情绪低落的数据，比方说比较低的利率，伦敦同业拆借与掉期利率均有所降低，即使这样，目前来说在房地产的成本还是维持着比较高的位置上，同时估值水平在趋于下降，但是下降的速度在放缓，优质资产开始出现一些变化。另外房地产市场参与表现也出现了分化，特别是优质资产或者所谓的二级或者次级在这方面的距离可能在逐步扩大。最后，在目前股价很重视这些参数，初始收益、契约地位与租约期限对评估的重要性。 关于一般条件有这么几个情况，一个是对于大众地产对投资者或者卖方的资产水平，就是它资产权益的要求比较高，目前的市场情况是谁使用现金谁占优先，而目前在购买方中，一个是拥有大量现金的海外投资者在购买者占据压倒优势。在个别一些比较小细分市场里，可能已经体现出比较谨慎的乐观，比方说在高端的一些零售企业、零售物业以及优质的主要一些分销仓库、主要的写字楼以及超市以及多数RPI类型的投资。同时目前来说已经出现过度租赁，换句话就是说目前由于房价的下跌，你的合同租赁已经高出市场租赁的概念。另外在多数投资性领域里面已经开始出现一些评估的依据，但是在购物中心这个板块里面以及大众地产板块里面，并购的证据或者是评估的依据还是比较少的。 这张表演示了一些优质资产的回报率和初始回报率的情况，有两个指数，一个是2007年六月，一个是2009年五月，这个表基本上可以显示出优质资产回报率的体现。在这个表里面有几个红颜色的标志，五到六个领域已经反映出市场在过去三个月已经比较稳定了，意味着这块的物业价值出现了上升的阶段。我们相信这种趋势仍然是会持续的，尽管这种趋势跟自用性的房地产市场没有太大关系，二级、次级投资回报率仍然居于下降，但是优质资产的回报率目前相当部分已经止跌回稳了。 下面讲一下关于伦敦市中心写字楼租赁市场出现的情况，目前来看交易数量比较有限，但是有些指标能够表明在租金价格领域发生着变化。租赁不要理解成租赁价值，要把它理解成租金水平，这里面反映出伦敦市中心的特点，第一行城市，城市里面写字楼的租金从61.5英镑/平方尺，从2007年九月份61英镑下降到2009年三月48.5英镑，初始回报率在4.25%到6.75%-7%，西区也是从110到130英镑下降到75到80英镑，初始回报率从4.0%到5.75%-6.0%。 举个具体的例子，假设出租面积是五万平方英尺，租期为15年，目前的状况所有分板块的优惠措施都在加大，承租人也有能力去进行谈判争取一个更加灵活的租约条款，包括对于服务费一些上限以及假期选项，目前空置率水平在城市仍然保持在11.5%左右，在伦敦高端区（西区）闲置率在9%左右，2009年第一季度写字楼的面积还是低于长期的平均值。写字楼的建设速度目前已经开始放缓，虽然供过于求的局面部分来源于未来18个月内，但是目前来说仍然没有改变供过于求的局面，很重要的原因还是来自于租户的需求匮乏。
Mr.Nick Powlesland： （图示）比较一下伦敦写字楼的统计市场，2007年九月份和2009年三月份，可用面积在2007年的时候是1089平方尺，到目前已经翻了一倍，可见实际利用率在下降，空置率水平从4.9%上升到10%，下面有关出租面积比较积极的需求以及建设中楼盘的面积大家可以比较两个时点的差别。2009年三月份正在建设中的楼盘面积其中有33%是预租的。 从投资市场角度来看，伦敦市中心投资市场中存在来自多国的国际买家，如来自利比亚、中东、德国、瑞士、法国、加拿大、西班牙、美国英国的投资基金。国际买家将疲软的英国货币视为投资良机，纷纷投入英国市场。另外写字楼租期一般要求较长，以保证出租面积与甲级写字楼存量比例维持稳定，目前已经有证据表明优质资产收益已经走出低谷，此外，投资者的标准也随着物业存量的降低而放松。 目前优质资产的投资库存还是在下降，这是因为租金水平在下降，另外就是说确实存在过度出租的情况。目前次级市场仍然面临很大的挑战，原因是资金来源还是比较有限的，反映了大家对物业的空置以及物业的损耗带来的风险。由于无法获得或者是信贷资金的来源比较有限，所以对于大众地产、大众物业，信贷还是很严重的问题，目前对于三千万到七千五百万英镑的项目需求很大，但是没有看到交易额超过2亿英镑的交易。对于伦敦中心区的零售物业的市场来看，仍然看不到反弹，因为英镑的走低带动了旅游业在英国的发展，目前为止，零售性物业价值保持还是比较稳定的。 刚才讲的是写字楼的物业，下面讲一下住宅物业。优质的住宅物业价值从2008年三月到现在下降了20%左右，如果考虑到英镑汇率的下降，折算成欧元或者是美元的话，应当说已经下降了40%到50%，这个幅度还是很大的。同时可以看到在中心区对于优质开发商机会有限，供给也受到限制。 接下来给大家介绍一下酒店物业，酒店的物业在2009年第一个月已经下降了13%，平均房价水平也下降了7.7%左右，出租率已经下降了4%左右。目前人们有一些在建的五星级酒店项目，但是明显感觉到新的业态面临着信贷资金的萎缩，所以当前新开发正面临金融紧缩。经济型酒店比较好一点，因为经济型酒店需求更富有弹性，这种类型的酒店开发存在一定机遇。2008年酒店物业在英国的交易额降低了70%左右，伦敦市中心的交易数量同样有限。 这张表从两组数据反映出伦敦市中心写字楼的市场，主要来源是IPD指数，IPD是投资性房地产的数据库，这个数据库主要是大型公司定期做的物业估值，基本上是每月估一次，这些数据基本上也可以反映出价格走向。根据时间的不同，第一栏是资本价值，通俗理解是资产价值，从2007年九月份金融危机刚刚开始的时候还是保持0.1%的增长，最后一点点下降。最右边这栏是租金水平或者说市场化租金的价值，2007年九月份还是增长，到2008年六月份的时候就开始复苏了，2009年三月份下降比例已经很大了，从这两点可以看出伦敦市中心的写字楼从投资性房地产数据库里面反映出两个指标，一个是资产价值，一个是租金水平看出写字楼的变化。 例如这个房子，它是自由保有，1998年完工，现代甲级写字楼，总面积12万900英尺左右，以九年半租期租给保诚保险，目前租金水平是543万英镑左右，平均每平方英尺是46英镑。估计租金价值实际上是536英镑，意味着这个租约水平高于市场租金水平，这是目前的状况。 2008年四月份租金零增长符合预期，2009年二月份有个资产管理公司在市场上进行推广销售，2009年3月12号与BVK国际达成协议，交易价格为七千零三百五十万英镑，初始收益为7.34%，资本价值为每平方英尺559英镑，该物业上次购买时间为2007年，价格为1.245亿英镑，初始收益为4.15%。 这是伦敦金融中心物业的例子，这个物业租借保有，自1990年起租期为999年，征收象征性租金，该大厦于1990年开发，位于略先尴尬的市中心以西的地段，总面积达16.3万多平方尺的甲级写字楼，配有四个商场。目前按八个租约租给了DWS的公司，租约离到期还有17年。 这个物业目前来说年平均收入应该是在606万英镑左右，总平均租金与最高租金是36和40英镑左右，这是年收入的状况。预计在未来租金是零增长，销售报价在1亿150万英镑水平。基于这个报价水平，它的初始收益率大概在5.65%左右，曾经有人按7.25%左右报价，但是买方没有成交，把报价收回了。在2008年11月份被Londo&am Stamford收购，交易价格是7千4百万英镑，初始水平是7.75%，它代表了每平方英尺资产价值是437英镑。 这是固定收益的一个曲线图，这个图上基本上反映了资产市场上的曲线，2008年九月份是7.5%左右的收益水平，到2009年二月份大概在8.50左右，到2009年五月份，有人报价7.75%左右的水平。 固定收入示例：以15年为租期，按照固定涨价额度租给大租户，2008年第四季度显示固定收益率为7.5%。目前已经有新的资金开始进入，所以收益率大概达到7.75%左右，这类资产的收益我认为还是继续比较坚挺的。 这张图体现出次级资产的市场走势，在2007年九月份的时候水平大概在5%左右，到2008年二月份的时候是6%，到2008年七月份的时候变成了7%到8%左右，2009年三月份大概达到10%左右，这意味着二级市场趋势越来越恶化。
Mr.Nick Powlesland： 正如我前面所说的，次级资产的状况仍然不是很好，刚才那张图表明了次级资产的价值在继续下滑，购买者仍然表面是十分保守的，因为他们对于未来的判断是比较悲观的。这个例子也显示出目前的价格水平已经达到了这种程度，就是英国的机构投资者应该是会感兴趣，而且能够保证获得一个接近于VP价值的价格，VP就是空置资产的价格水平。 这张图是关于英国国内生产总值GDP跟房屋不动产回报率之间的相关关系，从这张图上看，英国的GDP跟房地产之间有很强的正像相关关系。白色的是GDP走向，红色的就是房地产回报率的走向。经济与物业表现息息相关，物业表现改变方向往往预示着经济也会往相似的方向改变，当前经济发展周期也毫不例外，好消息是商业地产常常在经济复苏之前反弹。根据我们对英国不动产利润率的预测能够分析出来，2008面是最差的一年，而2009年则不然，2009年的利润仍然是负的，-11.5%，2010年我们估计利润率能够达到不高不低的4%左右，到2011年的时候我们将会看到一个显著的增长。 刚才讲的是英国的市场，现在把视角转向英国以外，跟英国对比，欧洲市场影响并不像英国那么大，这里面有几个现象，其中也包括在欧洲当地的信贷资金来源相比英国来说是比较多元化的，市场也并未放缓，而欧洲大陆的租金水平比英国要低，所以它下跌也是比较有限的，收益相对来说是高一点，融资水平也是比较低的，还有些租金的指数会有很大的帮助，另外就是说相对于英国来说，欧洲这部分市场的透明程度或者是公开程度或者信息量程度不像英国那么透明，这也是一方面的体现。 刚才是第一部分，给大家介绍了英国和欧洲市场。现在进入第二部分，评估师在金融危机之后所扮演的角色。下面我跟大家分享一段话，是美国投资者巴菲特所说的，如果某一个投资者因捉迷或者决定想做一个很愚蠢的收购决定，那么不管是他内部的资源还是他聘请的外部顾问都会想办法去作出一个有关的预测，只要是能够支持这个决定的预测他们都会做，后面巴菲特就说了，只有在童话故事里人们会说皇帝没有穿衣服，意思是内部资源和顾问不会告诉你真相，而是顺从你说一些话。从这个意义上来说，目前状况已经说明了皇帝确实已经不穿衣服了，因为大量的投资者亏了很多，但目前社会不是童话世界，投资者最需要的是脚踏实地与透明度，而评估师可以在这方面提供帮助。 我们回顾一下评估的目标，评估首先是一种真实的活跃价格的替代手段，评估的目的是精确的预测某个特定时间的物业价格，在英国，正负5%都属于准确评估，只有你很好的去做评估的，你的结果才是可信的。什么是成功？意味着你的估值结果跟销售价格比较接近或者等于的时候。 为什么评估很重要？准确评估的重要性在什么地方？因为在金融危机前有很大的特点，作为卖方和买方期望值是有误差的，在英国来说，市场的某些细分领域，比如刚才说的城市里优质写字楼已经做了调整，意味着双方的期望值已经调整到位了，这样交易已经开始出现了。而在大部分的市场，特别是伦敦以外的市场还远远没有达到谷底，很大程度上购买者是不愿意去购买。 我的个人观点认为评估师的角色是真实的去反映这个市场，而不是引导或者决定这个市场。传统上来说，评估师总是比市场要慢，因为在节奏上市场先走一步，评估师在后面反映它的过程，在目前的熊市或者下跌的市场中，特别是这个市场中很大的特点是交易压力很小的时候确确实实存在很大的风险，就是可能会存在高估，过高的评估可能会导致帮助延长熊市的时期，因为评估师总是想去追赶或者去调整市场价格，这是一个过程，所以说它有可能导致熊市的期间延长，而客户对价值的认识，如果受到比较乐观的高估或乐观的估计的影响的话，那么会导致他们坚持按照一个不可能实现或者不可持续的价格去出售，所以说在某些情况下，有的客户可能内部有些规定，售价不允许低于估值。 目前来说，不管你的市场已经跌到什么程度了，只要银行认为这个股价高了，银行是不会放贷，如果是不正确的资产评估可能导致诉讼，因为银行会向相关评估师索赔，以挽回损失。当前的衰退之前，英国的评估师一直由于其在20世纪80年代、21世纪九十年代和2000年早期的经济衰退中作出的评估结论滞后市场而广受诟病。 很多欧洲或者英国的投资基金或者说房地产基金在每个季度或者每个月基础上按照资产净值卖给投资者，如果估值过高、过于乐观或者过于悲观会导致投资者可能会购买这个资金或者退出这个资金的时候会使他们利益受到损失。从目前来看，评估师还没有受到广泛的职责，很大的情况也许对于整个客户和评估行业来说，如果市场对评估整个失去信心的话会面临很大的挑战，2006年德国投资基金危机显示了市场信心下挫时可能出现的问题。
Mr.Nick Powlesland： 2006年德国一个基金出现的危机当时是出现了腐败丑闻，腐败丑闻跟不动产之间是没什么关系，但是腐败之后产生了一个影响，就是引进了新的管理团队进行了更换，更换以后对其中的一些评估职业、评估的操作提出了疑问，其中很大程度上影响也反映了市场对它的观点，就是对一些资产或者基金高估了，特别是在德国东部一带资产高估了，而对于德国以外的资产估计过低，这可能导致刚开始资金狂热包括到后面资金冻结，包括后面跌了三个基金，这三个基金先后也都被关闭，影响很大，最终导致的结果是甩卖这个产品，包括他们对市场已经失去了信心，最终导致流出了87亿欧元，从这方面可以看出正确评估的价值是多么重要。 下面我们看一下金融危机估价师面临的关键问题，首先很重要的是市场证据的匮乏。因为这个危机大幅度减少了在英国房地产交易的案例，虽然仍然存在交易，但总体上交易证据比较少，这时候你可能要问自己什么东西卖不出去，以及这些东西处于什么状况，以及你要分析一下你的邻居、周围的城市或者或者起来国家的交易情况。 你要问几个问题，为什么你的评估更高？在这个情况下就要采用市场观点，包括你是否需要与你的同事进行沟通，他们的观点是什么。如果你不能够明确或者知道潜在购买者是谁，那么你可能存在危险。你是否跟你的竞争者进行沟通，你是否跟他分享信息还有交易的资料？在目前来看，在英国已经出现前所未有的竞争者之间的合作、交换信息，因为只有在这种情况下，了解到更多的市场观点，那么你在跟客户交流的时候会处在很有利的地位。 应该考虑整体的数据，市场交易，但是在一般情况下评估师总是要比较过去的估值和当前的物业情况得出结论，但目前情况下市场变化太快，所以这样的做法是过时了。在这种情况下，在资产价值上升的市场中，交易的数量会比在衰退时候市场会更多，所以一定要注意观察买家卖家是不是自愿的还是被迫或急于***。 投资物业数据库（英国）拥有1983-2003年超过2万项商业物业交易的销售价格与事先评估。自1990年以来，评估准确度已经有所提高，平均偏差为正负10%，在价格上涨时，评估系统低于交易价格。刚才是上升时期，在市场价值下降时，评估师往往滞后于价格，尽管大家一般会在后来的评估中赶上价格回落的速度，但是有证据显示，当前金融危机中价格降低得过于迅速，因此评估一般仍然高于交易价格。因此评估师评估结论往往比实际市场的高峰与低谷变化更平滑。季度评估研究显示，评估师最不可能在1月的滑雪季和8月的暑假中改变评估结论。 这张图是研究的统计结果，估值水平跟交易价格的误差比率，从这个表上大家可以看到，大部分的误差比率还是在10%以内，比方说2/3的估值在10%以内，在120个物业样本中，4到5个评估结论里只有1个是偏离其它评估结论正负15%的结论，10个评估结论里只有1个偏离其它结论正负20%的结论，20%左右的评估师误差值是10%，65%的评估是在10%的误差之内。在英国的法庭上，普遍认为10%到15%的误差是法定可以接受的。 关于评估的方法由于时间原因我不展开讲了，在一个价格上升的市场中和在一个价格下跌的市场中，在英国，在一个价格上升期间市场中，投资者更看重的是中值的收益率，就是租赁资产最终到期的中值，也就是说在以市场的租金出租情况下，市场能得到回报，而在这个过程中并不是很关注对于装修或者闲置的资金要求。 相比前面是资产价格上升的时候，人们更看重的是长期或者最终的市场租金收益，在一个价格下跌的市场中，投资者更看重租赁的期间、收入的安全程度、租户实力以及初始收益。除此之外，在一个资产下跌的市场中，投资者更关注物业高处市场租价的水平，对收入的顶级/泡沫部分的评估会大打折扣。在资产下跌的市场中，优质资产和次级资产可能会两极分化，在资产衰退期，包括对闲置的成本、资本支出他们也会予以关注。 金融危机中评估师面临的关键问题：客户。当前的金融危机大大影响了许多客户，其投资组合与资产面临减值，大多数客户十分理性，但是他们会要求评估师在向投资者或信贷委员会报告时证明为什么价值会下降。合理的方案是阐述同地段可比物业情况、当前市场物业供应、已售物业以及已售物业的原本销售价格，这些信息会大大帮助客户理解评估师的论证。 这张图就比较两次经济衰退时期，在东南部办公区价值的走势，市场表现都是建立在评估基础之上的，过去比较落后于市场趋势，这次曲线能够反映出在这轮经济衰退时期相对于90年代那次，这次的估值起的纠偏或者纠正作用是比较大的，从高峰到低谷的三年半的时间里，写字楼价值一共缩水了35%。 目前来说，评估师对市场的解读准确度大大提高了，评估结果也反映出房地产的价格在迅速下滑。此前评估和估值总是落后于市场，导致结果会延长市场的衰退期，根据今天上午讲的观点，实际上评估师现在发现特定板块中存在反弹迹象。 从目前来说，客户还是倾向于在一个更真实的领域中去交易资产，而不是在不真实的状况下去谈这些问题。虽然出现了基金热或问题，但评估师在其中并无作用，因为持有这些资金的人只是想走出困境，行业保持了信心，一般认为运作良好。 下面讲一下RICS在金融危机之后的对策和措施。确保市场信心是RICS很重要的领域，包括这里RICS会设立评估标准、对评估监管的框架以及讨论。目前来说全球有3.6万评估会员，15%到20%左右在英国之外，这里面既有商业物业也有住宅物业的平衡，评估团队的职责是制定准则、技术的指导以及专业能力方面的要求。国际评估集团理事会由2部分组成，包括6个常设的小组和众多临时组成的小组，另外也有其他专业领域人士的参与，并且与各个地区的理事会进行互动。 英国的红皮书在国际上被认为是物业评估的最高标准，全球RICS会员都需要遵守这些标准，它的内容包括PSs、GNs与VIPS、警告，符合国际评估标准的要求，并附加RICS专业操守要求，每年更新两次等等，这是关于评估准则的情况。内部为了完善红皮书，所以每年也会委托大学或者学者做专题报告，1995年到2007年围绕红皮书做了一系列的研究报告。 评估行业还是面临着一些风险，其中包括目前的市场状况下降、下跌迫使各个政府部门采取措施，欧洲政府、英国政府采取措施对银行加强监管，其中包括欧洲的，包括英国自己的金融服务局等进行改革。评估行业是自律管理，RICS是典型的自律管理，自律管理现在也受到威胁，政府出现这样的紧急状况就有可能出现不信任或者替代的自我管理措施，他们也开始关注保险公司和客户，越来越关注评估师对于能力的要求，这是对评估行业的挑战。另外就是说RICS面临很大的竞争，有另外的协会，就是欧洲评估师联合会，是由欧洲各个国家组成的评估师，他们在欧洲推行REV，就是注册欧洲评估师，这个对RICS会有很大的挑战。 RICS面临的挑战主要在这几方面，一个是RICS没有能力去辨别哪些人或者评估师在执行业务时签发遵守红皮书的准则，而对于评估专家的专业称号,它的控制能力也是比较有限的，同时对于准则的遵守情况的指导还是比较有限的，因为很多的职业评估师可能缺乏对准则的意识。 这就是RICS所采取的措施，包括RICS评估委员会已经明确这是一个重要时刻去重振评估行业的管理，他们推出一个叫做新的全球管理计划将在2010年左右实施，这个实施是要研发一套系统，所谓的系统是进行一些比较前瞻性的或者更活跃、更有效的注册制度或者监管制度，以确保相关人员、注册人员能够符合RICS的准则，也能设定一些参数能够评价注册人员持续的专业能力。 建议方案特点，将采取有的放矢的、基于风险的前瞻性规范，提供侵入性相对较低的有效解决方案，使评估与其它行业接轨，有强制力通过严格的监控，必须采取自给自足的收入模式，与市场和其他规范制定者协调发展，将适用于全球所有会员，以保持RICS资格认证作为全球最受信赖的评估师资格认证的地位。 注册涉及到个人注册，但应尽可能地通过规范公司进行管理，只有标明RICS注册的评估师才可签发红皮书报告，每三年须更新注册，需向RICS提交具体申请文件，并由评审监督，可以以纸面形式通过，有的情况下可能要求进一步审查，可能视情况而定，有的注册申请可能被拒绝。
Mr.Nick Powlesland： 监管包括要检查是否遵守了红皮书，这个检查可能会对个人检查也可能对公司进行检查，检查的信息每年会反馈到RICS协会，可以采取因地制宜的方法，也有可能现场检查等方式，检查人员需要经过签署保密协议的特别培训。监管主要是风险导向的，主要是基于个人或者公司信息的风险预测为基础，监管的目的是为了鼓励会员达到更高的标准，而不仅仅是为了处罚。 作为RICS的会员可以享受的福利首先是激发客户与公众信心的黄金标准资质，第二个就是RICS会努力保持一个一站式服务，就是提供有关监管的措施，这样费用不是很高，同时保持高效率，不让政府介入，另外是你晋升的阶梯，也保护你的专业资质，特别是强调减少或者防止其他一些资质标准或者方案可能对我们造成的挑战，还有就是会员服务，如果你投保的话意味着你的保费会降低，因为你的信用比较高了，另外还是给会员提供了全球认可的通行证。 我们需要建设性的意见，如果大家对这感兴趣或者需要讨论的话，可以上网访问我们的网站，谢谢大家！
： 各位代表，今天上午Mr.Nick Powlesland给我们做了精彩报告，上午的内容他主要从四个方面给我们做了系统的讲解，一个是金融危机之后英国与欧洲，尤其是对英国房地产形势的***，从一般的市场情况、从不动产的租赁市场、从写字楼、从住宅、从酒店物业整个形势的变化情况、收益情况进行了阐述，包括我们未来的复苏情况进行了预测，这个对我启发很深。他的报告不管正确不正确，他能够判断今年的经济形势收益是百分之十几点，明年能够得到正的4%，后年能够完全复苏，讲这样的话他从专业角度进行了大量的专业积累、经济形势、房地产形势的判断，我觉得这方面对我们启发很大。 第二方面他讲了金融危机之后土地估价决策，所以评估师在这轮金融危机中的作用，对目前低迷的经济形势起到了非常重要的作用，所以要好好发挥评估师的作用。 第三方面他阐述了评估师面临着关键的问题，当前在这么个金融危机的背景下，经济不景气的形势下评估师面临的问题有很多，一个方面我们的证据不足，因为交易少相对的证据不足，第二方面，我们不确定的因素也很大，有着宏观的经济形势因素，有着来自本地区、本国以外的各种经济形势因素，有的是制定政策方面的决定因素，所以这种不确定因素直接影响了我们的评估结果。在经济形势好的情况下面，也就是说我们的房地产上涨过程当中，我们的评估师一般会出现的问题是怎么样他都做了详细的阐述，一般都是低谷，但是在现在经济形势下滑的情况下，我们评估师往往会犯的错误是高估，常常会用原来的样本来比较目前物业评估的价值，所以这是他提醒在座的中国估价师，我觉得很有启发。 评估度精确度非常重要，再就是评估的技巧，他讲了当前估价师在目前金融危机下面临的问题，给我们很好的传授了金点子。再就是RICS在金融危机中的对策，主要是确保市场、确保信心，要正确的评估就要确保信心，第二方面是评估团队的建设，第三个要完善评估方面的规则与制度，也就是完善红皮书，对红皮书完善提出了一系列的要求，最后是加强评估会员的管理，也就是会员与评估行为的管理等等。 今天上午两个小时对我们启发很大，对我们无论是从理论上、实践上有很大的帮助。上午的报告到此结束，谢谢大家！
： 今天下午由我来为大家主持，首先自我介绍一下，我是中国土地估价师协会技术协调部的张延丽，技术协调部的工作范围就是季度报告检查、项目审查还有ACC评级以及外事方面的工作，希望在座的各位领导和各位同仁对我们的工作提出更多更好的建议和意见。 下面我介绍一下今天下午第一位演讲的嘉宾，工商银行总行授信业务部于晨曦处长，于博士有着丰富的理论和实践经验，于博士演讲的题目是《危机·巴塞尔与我们》。
： 谢谢张主任。各位下午好，非常感谢中国土地估价师协会邀请我代表工商银行评估专业这条线和各位交流。首先再次感谢评估行业的各位同行多年以来给予银行业尤其是工商银行大力支持，正是由于你们的工作，所以使工商银行在防范和控制信用风险的工作上取得了很多成就，在构建银行的风险管理体系方面有很大的一些经验。 我本人长期从事信用风险管理，近年来又接触了抵押资产评估这项业务，在这里我利用这个机会和各位同行一起交流一下。先提三个小问题，我们评估师的职责是什么？我们评的是什么？可能大家会说评估师提供的是价值意见。那么接下来我就要再继续问个问题，价值意见和经济学领域里所谓的价格是什么关系？我们评估师的职能是什么？评估的价值是什么？这个价值意见到底是什么内涵？第二个问题，如果说我们提供的价值意见是客观的、合理的，那为什么美国的同行、房地产估价师们提出的价值会受到很多诟病呢，为什么会发生次贷危机呢？我记得欧洲德国北部银行老兄说过的一句话，如果美国的估价界使用我们欧洲的估价标准就不会发生次贷危机。如果我们的估价是合理的，为什么会发生次贷危机呢？第三个问题，次贷危机和我们估价业有什么关系？和我们提供的估价结果有什么关系？在次贷危机根源环节，我们评估业在这里扮演了什么角色？所以这也就是我的题目《危机·巴塞尔与我们》，这是我本次和大家交流的三个支流、三个内容。 美国的次贷危机工商银行有个课题组专门研究了一下，题目就是说抵押评估不当是不是撬动本次次贷危机的因素，就是说这是“蝴蝶效应”。我们知道，美国的次债截止到2008年末，次贷资产大概有50万亿美元以上，但是最底部的、最基础的资产也就是所谓的按揭贷款尤其是房地产按揭贷款只有四五万亿，相差十倍。这么悬殊的一个比例，当然这里面有金融创新过渡的成功在里面，但是我们可以看到这个体积是个倒金字塔式的，所谓的金融的“泰坦尼克号”的颠覆。从这个倒金字塔式的结构我们可以看到抵押评估在这里面起的作用是什么。但是有人会问抵押评估真的有这么大的作用吗？我们抵押评估确实很失败或者有一些问题吗？接下来我慢慢的和大家一起交流。 我们知道巴塞尔协议是上世纪80年代末期国际银行家对于风险管理方面的一些经验和理论的概括总结，所谓成功经验的概括和总结，经过了巴塞尔two的引见，后来又经过本世纪初2004年以后对巴塞尔，尤其是本次危机以来对巴塞尔协议进行的第三次修正，增加了补充协议，应当说在整个巴塞尔协议的完善过程中抵押评估内容逐渐得到重视。在最初的巴塞尔one和巴塞尔two规定里面提出来抵押资产的评估要遵循公允价值准则，在它的最近版的补充协议里面，它主要抛弃了公允价值的提法，首次在协议里面提出来抵押价值评估的概念，抵押价值类型的概念。可以想见到，银行业也好、国际评估业也好，在对待抵押资产价值认定上世纪上是有了很深刻的反思，应当说在思想上无异于是一场革命。 工商银行从2005年接触抵押评估这项工作以来，应当说在价值类型的研究方面有了很多的深入，在抵押缺口风险的管理方面有了很多的认识，接下来我会在适当的地方和各位进行汇报。 前面相当于把一些问题提出来，接下来按照我自己的脉络和各位一起总结一下美国的次贷危机产生的根源，从思想上、理论上到技术上到实践上它整个的机理是什么。首先我们经过研究发现，美国次贷危机它的根源是因为抵押价值评估不当或抵押资产评估不当，在抵押资产评估理论方面我们发现存在或多或少的一些失误，或者说欠缺。其中一个根本性的原因就是美国经济界或者说西方经济界长期以来奉行一个自由市场经济理论，新自由市场主义，它认为西方国家的市场经济是非常完美的，新自由主义实际上是三个命题，一个是完全理性假定、完全信息假定和市场出清假定。按照马克思的资本论，价格违反着价值上下波动，但是西方的资本主义学说的鼓吹者认为，在西方世界它的市场功能强大到总是有一只手在约束价格和价值是1对1，起码是一个紧密结合的状态。所以说，它认为在西方的市场经济框架下，三个前提是可以的，在西方世界就不是假定而是现实。但是我们看是这样吗？按照完全的理性假定，任何交易决定的市场价值都是最为合理的，就所谓的交易的价格都是价值的一种体现。所以最开始我提了个问题，就是说我们评估的是什么？是价值吗？是价格吗？曾经美国的一位MAR（美国估价协会资深会员）讲了一个例子，曾经他们地方的房产物业做了个估价，但是隔了一两年以后估价和它最开始的价值意见相差很大，至少1/3以上，然后业主就找到他理论，说评估师没什么用，评定价值和我的价值相差太大，后来他讲了一件事，他说我这是价值意见，你那个交易是价格的一种表现，是价格的一个符号，然后他就没有继续往下讲这个问题。 价值意见和价格有什么关系？我认为“评估师”的称号是很荣耀的，为什么荣耀呢？我经过十几二十年银行风险的历练，同时我最近进行研究，对评估行业的一些实践发现原来评估如此博大精深，我们的职能是非常崇高的。为什么要这么讲呢？我们知道西方经济学里面无论是宏观经济学还是微观经济学都围绕着均衡理论，围着市场均衡假定在展开，它任何时点交换的代价都是价格，它讲的是价格，它从来不讲价值，说这是均衡价格，它不说均衡价值，它说只是一般均衡价格，为什么？因为它看不透这个价格背后的价值是什么。但是我们评估师可以，评估师为什么可以？因为我们是从更加宏观的、从历史的长河中去定位，从宏观的角度定位说一个国家、一个地区、一个市场下的某一区位的某一个点的价值，这是从横向看，纵向看就是在2001年某月某时的价值。你想想，没有时间线条上、纬度上前后的承接、没有准确定位是不会得出价位，所以评估师可以说是宏观经济分析师，可见评估行当是非常博大精深的，做好非常不容易。正因为没做好，所以美国就发生次贷危机了。 按照完全市场假定任何交易都是合理的，它说任何一个交易都是合理的，意味着什么？合理的意味着它可以总结过去还可以预知未来，就是说在这个情况下这个市场体系是非常稳定的，不会有带大波动，它不承认市场经常会出现很多拐点。我们学收益法知道，它一个技术上的前提就是收益要稳定，即使不稳定也要把它折算成每年均等的收益进行折现。但是它里面隐含着一个假定，就是收益基本稳定。这样看来，我们就看到一些很可笑的现实、矛盾，就是美国的次贷危机恰恰是发生在它的市场处在急转直下的拐点。 第二个假定，按照完全信心假定，就是说交易双方信心完全对称的，但这是不可能的。第三是市场出清假定，什么是市场出清？在经济学里面就是说有多少的卖家就会跟着多少的买家，这是非常严格的假定、很理想化的假定。大家想想看，怎么会有那么多的卖家就会有那么多的买家跟着呢，但这是理论推导的需要，西方经济学家就把这个理论的假设推到实践当中，这就出现问题了。他们认为满足市场经济体是可以满足这三个假定的，满足了这三个假定，它的一切评估就都可以围绕着市场价值来进行。市场价值就是银行、信贷结算作为依据的一个抵押价值吗？这又是一个问题。 我们接着看评估的方法论问题，我们以收益法来进行分析。在评估抵押房地产的时候，一般是将抵押品对贷款的保障分为两个部分，一部分是收益期或者说所谓的存续期，分年度的，分月度的受益期；一个是在期末时候的转售价值，两部分分别折现，按照一定的折现率进行折现最后得到现在的市场价值。在西方自由主义思想的支配下，它认为这个收益是稳定的甚至是逐步向上的，转售价值也是可以预见的，因为转售价值按照收益法的计算，它可按照期末的第二年的收益与来除以第二年的资本化率就可以得出期末那一年的转让价值。在这种稳步向上或者平稳市场的假定前提下，这些因素都是可以预测的，所以说评估的结果是非常理想，这是评估界。 从银行业来说它怎么看待这个问题呢？银行业由于2007年以前的收益很好，经营状况非常良好，所以说它们在这种利益驱动的情况下也见到了评估师给他们带来的乐观的评估结果，最后在放慢的情况下甚至采用了零首付的信贷政策，相当于完全的认可了市场价值，它认为这个市场价值只能向上，这个市场价值就是贷款的价值，1：1的关系，没有折扣，但是当这个房市出现拐点的时候，出现向下走的态势时结果就可想而知，其实道理非常简单。 银行业是怎么看待市场价值和抵押价值的？为什么会这么乐观，这么高调？我也曾经问过美国房地产估价协会还有美国第四大银行的总部大师，我说为什么美国的估价业、金融业对市场价值如此推崇？他一个理由是我前面说到的，他认为美国的市场非常稳定、非常成熟，不会有很大的波动；第二个，美国估价界一直认为市场价值就代表抵押价值，不存在抵押价值，或者说不那么十分认可抵押价值类型。他认为今天的市场价值可能也算是公允价值，这个价值里面包含的信息也包含了对未来的预测，比如未来的收益情况如何，未来会有什么样的风险报酬率、风险情况，他认为一切都是可知的，不会有太多的悬念在里面。这样的话，我这个市场价值就是银行所需要的抵押价值。 那么银行业认为在抵押价值这个类型下，交易双方是自愿的进行交易的，像次贷危机链条里面像所谓的基础银行，最底部的那些银行，像花旗还有“两房”这些金融机构还有上面的雷曼、美林所谓的投资银行，它们不承认和其他交易机构是不平等的，交易的利益当然是各自利益的最大化，双方掌握必要的市场信息，双方都有充裕的时间进行交易，不存在买者因为特殊的兴趣而给予的特殊价格。那我们分析一下银行家们眼里的这些交易前提，我们看交易双方是不是自愿的？某种意义上讲是的，但是对于某些价格的时候往往不是。举个例子，工商银行接受一笔抵押品，这个价格企业接受吗？比如我们自己有内部的评估价格，外部评估机构你们接受吗？由于三方都存在着不同的利益，所以这种价格之间期望值是有差距的。 第三个是交易的双方都有必备的一些专业知识，其实也不然，实际上并不是这么回事。比如银行的不良资产处置，它是没有一定的时间进行交易，这个国家监管部门是有一定的规定，法律也有相应的约束，银监会也有对不良资产处置的规定，不能超过某个时间，这样的话时间也并不是完全充裕的。 应当说，这些银行家们眼里的前提在现实当中是不容易出现、存在的，所以说银行家们接受的价格往往就不是一个很谨慎的价格，价值里面包含的一些对未来的一种判断可能就是一种误判。 以上是从美国的情况看，那么从中国的情况看，为什么抵押风险不同于社会的评估师们眼中所谓的市场风险？我曾经和一些银监会、人民银行的学者们、官员们探讨一个问题，银行的集中性风险或者系统性风险主要有三种，第一种就是所谓的行业风险，很可能这一个行业倒了，这个行业里面的所有企业都会出现问题，不会有哪些个别的企业会幸免。如果说这个行业是个好行业，这个企业很烂，但是由于这个行业处于非常向上的走势，这个企业也不会太差。第二个就是抵押风险，我经常用一句话来形容银行对抵押风险的认识，举个例子，银行家们往往像皇帝的新衣里面的皇帝，他总是认为自己穿上了新衣服，这个新衣裳很好看，但实际上旁边的人都看到他没有穿衣裳。所以说这种情况在银行业当中应该说是比较普遍的，这个风险是系统性的，因为是在一个认识状态下我们接受抵押品，在内部监管的做法上来接受的，所以一旦出现问题是整个体系的问题，它是个系统性风险。 第三个是创新过度风险，次贷危机是个很好的例子，就是说它在底部所谓的次债上面进行了创新，以抵押品为支持来发放了抵押贷款，又以抵押贷款进入证券化然后作为支持的部分又去发行更多的证券，相当于层层累加不停的进行创新，在这个创新过程中，实际上很多原始的一些风险是没有在创新过程中被其他环节的人去得到，这种有用的信息在创新过程中逐渐的消失掉，那么这个创新就是无度的。 应当说，CDS、CDO等等证券化的产品，它最终的风险实际上还是源于抵押风险。那么行业风险某种意义上讲也是一种抵押风险，为什么呢？因为我们给很多走下坡路行业内的企业发放的都是抵押贷款，正因为它不行我们才采取抵押担保的方式来发放融资，一旦抵押风险从隐性变成了显性，那么这个风险就会爆发变成危机。所以说，银行的三大系统性风险都指向了抵押风险，可见在银行业当中抵押风险就是刻不容缓、要马上解决的很重要的问题。 前面我们谈到了西方的新自由主义、西方市场经济理论的一些弊端，由此我们又谈了银行业内部的一些看法，对抵押价值的一些看法，最终导致的一些问题，我们也谈到了现实当中国内银行业集中性风险源于抵押风险的事实，所以从这几个方面我们看出来，抵押风险的问题必须要予以重视。 抵押一个很重要的要解决的问题就是什么是抵押价值，什么是市场价值？其实很多问题是紧紧围绕着这个问题展开。我从一个外行的角度，从一个银行风险管理人员的角度和大家共同探讨一下这两种价值类型之间的区别。 市场价值是什么？提这个问题就是希望大家重温一下市场价值或者说公允价值的概念。银行的抵押价值是什么？市场价值能不能替代抵押价值，美国同行说可以替代，但现在我看他们自己也不知道是不是该替代。评估师提供的是什么？价值意见。经济学们关心的是什么？价格，均衡价格，这个市场均衡价格就是在市场活动中的价值表现。我们提供价值到底干什么用？评估师们实际上是像一个哲人那样、像一个很理性的人那样告诉你这个房子值多少钱，说这值一万，很可能真正交易的时候是两万，那么这两万和一万之间什么关系？如果说从积极方面说这两万和一万之间是有不同的时点问题，我说的是今年的价值体现。巴菲特曾经说什么叫做市场？市场就像一个非常不冷静的先生，容易冲动，在某种情况下他就会显得非常的热情洋溢，这时候市场是往上走的，那么又有的时候非常沮丧，比如经济危机来了，这时候市场的价格就跑到价值下面去了，市场就是这么个东西，经济学们是研究这个市场的。那么我们评估师研究什么？不管你是热情也好还是沮丧也好，我都要去伪存真，我凭的是很理性的价值，它就值这么多钱，评估师就是干这个的。当然，要想评好一个物业的话，不是简单出一个价值、结果，而是要掌握经济学知识、掌握心理学知识，还要懂得哲学、方法论、逻辑学、数学等等，所以很不容易。 我们找到区别了，原来是评估师干这个的，所以说有些行长说搞抵押评估的这些人评什么呢，最终价格处置的时候一个亿的东西变成三千万了，你们怎么评估的？其实评估师评的是价值，但最终价格是市场很沮丧的状态下的产物，那个时候因为时间很短，着急变现，又没有足够的买家，所以这时候市场表现非常沮丧、非常消极，所以就出现了三千万的价格了。那么这又带来一个问题，既然如此，评估师这个理性经常不被市场承认，怎么要让银行内部的评估师们评估出来的价格更贴近实际情况呢？我们怎么做呢？这里面就有学问了，有些事了，我们怎么做呢？我们就要根据银行的风险偏好，根据你要评估抵押资产对应的融资条件，比如说期限、利率、一些担保条件、一些安排、再根据宏观的、微观的情况来评估这个物业。但是这里还有一件事要说，价格和价值之间我刚才回答了，它们之间有这样的一个差距。 尽管如此，尽管我们价值是理性的，那么实际上银行家们或者银行内部的评估师或者信贷决策人员不适应这个市场价值，包括美国次贷危机外国的银行、外国的合作伙伴价值也是对的，但是用错了地方，或者说所谓的花旗也好还是美国银行也好，他们也用错了结果，他们应该用抵押价值。这个抵押价值有什么区别？就是说我银行关心的什么？一个收费的公路，那么现在我们评估什么？是把这个收费公路的比如十年贷款每年的收益折现到现在，这个价值和贷款之间的比率叫做贷款保证比，看看融资保证比也好，贷款保证比也好是大于1还是小于1来决定是不是放款。但问题不是这样的，我们应当关心到第八年的时候贷款出现问题还不了了，那个时候我处置变现收费权的时候价值是多少，应该关心这个而不是关心现在值多少钱。当然现在值多少钱是可以作为参考，但是它不是唯一的参考，我们还关心或者说更关心在第八年、第九年、第十年变现时可能发生的损失，关心这件事的价值就是抵押价值。 我们看，这个价值抵押已经紧密的和银行的风险管理要求连在一起了。下面我讲一下抵押价值是怎么计算的。假定它在第十年发生风险，在风险发生了以后出现了损失，银行当然也有风险管理部门，也有做信用评级的，我们就要算第十年发生风险的概率，在这个概率之下损失概率是多少，用风险概率乘上损失概率就是预期损失率。前面提到一个抵押品的现值由两部分来计算，一部分是收益，还有就是用转售价值折现，现在我也知道银行几乎没有考虑转售价值，这是不对的，其实转售价值就是变现价值。第九年也有可能发生损失，同样道理，我用第九年发生风险的概率乘上违约损失率再乘以第九年可能的转售价值，依此类推很可能第一年就可以违约，我们把这些违约概率加起来平均，或者折现以后平均，或者是平均以后再折现，这是我现在由抵押状况下以抵押为目的的市场价值，这个市场价值也是抵押价值，我给它起名叫抵押限制。第一年一直到第十年，所谓第N年乘完以后的值可以叫抵押期望值，这是我们正在研究的抵押率模型的方法论基础。不管这个方法论对不对，不管这个模型是否合理，但是大家起码看到了我们原来评估师评估的东西完全是可以和银行的风险管理融合到一起的，所以说我认为中国这个市场应当催生出一个金融评估师的概念。上午的Mr.Nick Powlesland提到了欧洲，我相信欧洲人没有我工商银行想的这么深，因为欧洲人不懂工商银行，我希望评估师们如果能够更好的融入中国的金融业发展当中，当然评估师和金融是密切相关的，其实你们所干的就是金融业的事，所以这样的话就必须要了解银行，懂得必要的金融知识、风险管理知识。 今后我们大家可以共同努力，在金融资产评估方面能够创造出更多的理论来，不见得一定跟着西方走，所以说第四部分，我们的任务是什么。下面我介绍一下巴塞尔协议目前有关抵押评估、抵押价值认定方面修正的情况。巴塞尔协议经过了两轮修正以后到了次贷危机发生以后它发现有问题了，现在它已经开始承认抵押价值，但是它在这方面又进一步提出了一些要求。其实最好的我还是把巴塞尔协议原来的缺陷跟大家说一下，因为巴塞尔协议应当说是整个全球金融业以外的风险管理规则，它的一些东西我们一定要了解。 次贷危机的教训巴塞尔是怎么总结的？风险评估本身看似严密反而成为掩藏潜在风险的场所，估值过程明显缺少明确的监管定义和监管要求。最后我总结它的反思是缺乏对内部价值审核流程规定和抵押风险标准的审查。再就是没有具体的部门来监管抵押品，这方面西方做得很好，任何一个大银行里面都有总估价师，负责估价政策、抵押风险管理的一些要求、管理等等，这都是由总估价师来主持、把关的，但是我们看不到更高层次谁来负责这个事情，但这是可以理解的，是有这么一个阶段。再就是有关抵押品方面的披露太少，大家可以查一下上海银行有多少是谈到抵押资产更为详细的内容，当然它资产价值多少是有的，但是更具体的东西就少了，作为公众投资者来说，尤其是和银行方面关系密切的客户来说是有权利知道这些的，因为银行的兴衰就影响到他们的未来，这块很重要。 在飞机上我看到一个资料，美国的美联储现在是赚钱了，它是通过给这些银行相当于搞再贷款，但是再贷款都是抵押贷款方式，截止到最近一期，它好象是贷了四万四千亿美金，它的担保品是九万五千亿，两倍还多，它必须要求提供抵押资产来保证，所以说抵押的一些相关信息是极为重要的。 我跟银行业内搞评估的人主要讲哲学，通过哲学来定位我们的工作，看我们工作的意义何在，从哲学的角度来审视一下。一个就是说个性供给，什么样的个性？多少个个体的评判、评估、借用、引用，从中提取它的参考价格最终来提出你代物业的价值意见也是学问，也需要你有审视严谨的思维，所以归根到底是哲学问题。还有就是假设的问题，能不能在给银行或者其他金融机构也好提供的报告在假设前提的使用上更为合理一些、贴切一些。 另外什么叫逻辑，符合逻辑？就是说你的假设，命题的假设一定要能够对后边的逻辑判断有帮助，成为真正的基础，这个假设才是合理的、才有意义，从逻辑学讲就是这样的。抵押价值和风险的管理密切相关、风险的考量密切相关，所以我希望接下来工商银行可以往这个方向走，我们再要求中间机构给我们提供的报告就应当是包含着对未来的市场风险演变的、波动的一个判断，这里就涉及到可能性和必然性。这种可能是一种合理的可能，那么这种必然性就一定可以通过多少个可能性个体的研判抽取的结果，这也是需要我们再下功夫深入的研究。 我们认为抵押价值需要从市场价值、公允价值来逐步的推导，在这个基础之上进行分析而得。当然你说我不需要用市场价值，我完全通过银行的判断、通过银行的数据得出价格，这也是一种方法，这个仁者见仁智者见智，各位评估师都是我的老师，咱们以后可以研究这方面的问题。还有就是一定要讲风险，凡是搞评估一定要讲风险，如果你判断未来这个价格在什么时候可能会有波动，最终的变现价值可能在什么范围内进行摆动或上下浮动，能得出这么一个提示或者建议则更好，而不是一个值，其实我最喜欢要这个东西，或者是下限，在什么时候不低于多少钱，银行最关心的是这个问题。再一个是要敢想敢做敢于创新、敢于思考，前人有的我们应当学好学会，没有的我们也要创新，但不能搞过度创新。 下面再谈几个问题，一个是关于估价原则问题，工商银行在评估的文件里面有一句话，叫宁估其少不估其多，这句话没有错，但是随着银行业的发展，这句话其实是有问题的。我们自己都对这条原则提出了质疑，比如贷款五年期，经过评估师、宏观经济学家们判断，我们知道土地作为稀缺资源来说，它的稀缺性会促使价格不断的向上走，那么我们现在评出的价格过若干年以后假如还想融资，银行还想放贷，我们还能抱着最初的评估价格不放吗？所以你们回去以后如果和工商银行还发生业务联系的话，如果有人向你们这么说，“我们总行也说了，我们宁估其少不估其多”，你们可以用我今天的结论和他们辩论，“宁估其少不估其多”是一种解释性原则，是个指导性原则，没有一个一成不变的或者很保守的数，要以一种开放的心态来看待问题。还有就是持续性，抵押价值是个可持续价值。 评估师们评估的不准可能有“泡沫说”还有“时点说”，没关系，到了银行这儿可能就不需要估那么准，银行很关心下线，比如说你给交易双方估价就要估出一个点来，这个很难，但是你给银行估个下线就行，所以跟银行打交道，价值的判断在推理上也好、分析上也好相对来说简单，估下线就可以。 最后讲一下银行和评估师之间的关系，前面点点滴滴也都谈到了，套用一个IT界人士的一句话，我们都有两只翅膀，只有两只翅膀一起振动合作，鸟儿才能飞得更高。具体到我们这个行当，银行内部管理人员这条线和银行外面的各位实际上就是这么个相辅相成的关系。其实刚才我也提到了，在一个大概念里面，银行和评估业都属于金融业，都是一个圈，你们的评估只要是涉及到经济活动，一定意义上讲极可能会和金融发生联系，银行三大风险都和抵押相关。在这里面，我们一个是沟通，再就是在某些共同感兴趣的项目上我们经常的互通有无、加强合作，第三个就是帮助银行来监督、管理抵押品，可能我们将来对工商银行来说，作为银行业来说可能会更加紧密的和评估评估协会、房地产评估协会在某些方面加强联系、加强合作，还有就是在理论探讨上，什么叫抵押价值评估？如果各位在这方面有很多的感受、感悟，我欢迎各位和我联系，这样的话我们在这方面既有理论又有实践，既有内部又有外部，这样互动、这样合作，我相信我们评估业在推动、在帮助银行管理风险的过程中会取得事半功倍的效果，谢谢各位！
： 感谢于博士精彩的发言。接下来有请英国皇家特许测量师学会中国分会主席、亚洲分会中国代表李旭先生，李旭先生是中国第一位获得英国皇家特许测量师头衔的专业人士，在评估方面有着丰富的从业经验，李旭先生今天演讲的题目是《拥抱新一轮大机遇，创建国际化的本土不动产评估企业》。
： 各位尊敬的来宾下午好，六月的杭州荷花盛开、美不胜收，很高兴能和在座的各位领导、各位专业同仁共同参加2009年国际不动产评估高峰论坛，并作一个专题演讲：拥抱新一轮大机遇，创建国际化的本土不动产评估企业。 有人说中国改革开放三十年，中国企业走过了十年春季、十年夏季、十年秋季，现在有可能要步入漫漫冬季。面对金融海啸，全球经济形势放缓，中国经济不能独善其身，中国企业也将普遍遭遇冬天。与此同时，我国本土不动产评估行业良莠不齐，行业观念落后，急于寻找新的突破口。中国本土评估企业起步于上世纪90年代初，并于21世纪初进行了脱钩改制，至今走过了十年快速发展期。 中国本土不动产评估企业是刚刚走完十年春季准备步入夏季呢还是如全球经济正步入漫漫寒冬呢？此时我的脑海里反反复复思索着三件新闻，第一、林妙可，这位九岁甜美的小女孩在北京奥运会开幕表演中假唱，结果被时代周刊评为2008年十大丑闻；第二、世界银行2009年一月宣布对牵扯到世行自主的菲律宾全国道路项目投标中存在合约违规，投标人串通造成不公平竞争构成欺诈行为，包括建筑工程总公司在内的中国四家企业进行制裁，这些企业将暂时或永久失去世行自主项目的投标资格；第三、4月12日，2009年世界中学生足球锦标赛在土耳其进行了决赛，代表中国参赛的重庆中学女子球队返回宿舍，夺得世界冠军，但参赛的16名队员有14名是中国国家少年队队员临时充数。中国估价师是中国改革开放搞市场经济所产生的专业咨询服务，按照亚当斯密的解释，市场经济完全是由看不见的手所支配，在座的各位有没有听说过亚当斯密这个人？亚当斯密是经济学的祖师爷，“看不见的手”经过诸多引用，差不多成为他的标签，借助这个概念，亚当斯密想表示的是虽然我们每个人都是自律的，但这千千万万经济人自律行为最后造就了一个有效分配的市场体系，市场体系的顺利演进依赖于人类的道德。亚当斯密从没有认为人类可以恣意妄为，而看不见的手可以自动消除麻烦，事实上人类总是自以为是，在经济危机爆发的时候，我们变得充分观察到人类的弱点，繁荣的时候过于贪婪，箫条的时候过于胆怯，这种情感导致市场上也总是那么钞票，繁荣的时候产品泡沫，当大泡沫破灭的时候堕入深渊。有一句话我一直非常清晰的记得，因为它太经典，女人无所谓，忠诚之所以忠诚是因为背叛的筹码不够；男人无所谓，震撼之所以震撼，是因为引诱的不够。我们提供不动产服务，实际上就是对芸芸众生人性的博弈，估价师的客观性和独立性取决于我们对自己工作的忠诚，引诱取决于客户需求满足程度，如果在两者之间还有什么，那就取决于说服与表现的因素，忠诚与引诱永远没有永远，只是动态的存在。 巨大的需求和丰厚的收益使不动产评估企业一起步并迅猛发展，而以人性的弱点为诱惑的同业竞争加剧，估价机构的企业管理越来越演变成一项日益复杂的技术，它涉及到企业战略、结构优化和人力资源等方方面面，这时候企业和专业者、创业者，需要获得专业化的管理知识以保证企业高效运作和有效创业。在经济危机普遍发达世界的今天，中国是值得所有本土企业认真发掘的领地，因此本人以18年国际估价经验和管理经验结合看不见的手和人性的弱点为基础总结出中国本土评估企业在新一轮大机遇发展路线图,它们是： 一、发现机遇制定计划 二、培养强制胜任能力 三、重视领导力的发展 四、知识管理规避风险 五、国际标准减少误解 六、构建企业核心价值 七、勇担企业信托责任 我们必须研究提供不动产评估服务的商业周期，并制定计划，发现机遇。西方有一句谚语，只要雄心比海深，雄心比山高，未来就无限光明。在新兴市场的成功执行力需要大量土生土长的员工和经验。同外资评估公司相比，中国本土不动产评估企业具有政府颁发的评价牌照，同时他们熟悉本土市场，但是他们也有劣势，他们无法获得国外客户的信任，很难进入国际客户市场，也就很难生存。但是今天百年一遇的机遇来了，一场金融海啸席卷全球，诱发海啸的是华尔街地震，在一场百年一遇的危机中我们所谓的国际专业人士扮演了什么角色？华尔街精英们在今天表示明天的价值，在今天消费未来，通过有选择的使用公允价值准则，在今天表示未来，在今天消费未来。但是公允价值也难逃经济周期的波动，专业人士为消费未来付出代价，受到惩罚，结果在2009年美国同行老大摩根史丹利，老二高盛转型为商业银行，老三美林证券被美国银行收购，老四雷曼兄弟申请破产，结果到了年底，奢侈的英国专业人士开始购买20英镑两大包的衣服，失业的日本专业人士做公车开始逃票，2009年一些在华的跨国机构也不得不缩小支出。 中国改革开放迄今三十年，其成效正如当年推动改革开放的[政治词汇被过滤]所说发展是赢道理，当然中国还是发展中的国家，如果按平均水平来说，中国能否排入G80也很难说，但是全球经济危机毕竟给了中国这样的机会，我们的一些客户对所谓的国际大公司也不再那么迷信，你想抓住这样的机遇吗？那就请马上制定计划。西方有一句谚语，疏于计划就是计划的失败。本土评估企业应考虑下列问题，谁真正需要你公司提供估价服务？在目标国际客户市场，这样的潜在客户有多少？他们现在花费多少钱来满足这些需求？你公司的服务如何更好满足他们的需求？企业的目的就是创造和留住客户，那么我们靠什么来创造和留住客户？路线二，培养强制胜任能力。胜任能力是指拥有执行某项任务或承担某种责任的技能或能力，RICS所列胜任能力要求不只是工作任务或职责的罗列，也包含态度和行为。中国本土企业对估价师的胜任能力缺乏专业定义，尤其没有重视职业交际、业务管理能力的综合，也就是RICS强制性胜任能力。华人移民美国成功的事实证明凭借我们的聪明和勤奋完全可以掌握好电脑、财务域名等技术性的东西，甚至操作美国人，华人吃亏的往往是强制性胜任能力差，这是同华人家长从小忽视对小孩综合能力有关。在中国我们是传统的应试教育体制下，我们的家长重视的是小孩的成绩分数，而忽视了对小孩综合能力的培养，从而造成小孩从小压力大，压力大了小孩就不天真了，不天真了这个国家就很危险。大家想一想，如果一个小孩缺乏天真，那么这个国家的未来一定缺乏想象。北京麦克斯信息管理咨询公司对2007届大学毕业生做了工作能力分析研究，最高的五项基本能力包括积极学习、有效的口头沟通、理解他人、学习方法和积极聆听，结果大部分毕业生达不到这个要求。中国妇联有一次招人，一个空缺有八百多人申请，北京崇文门区党校需要一个哲学教师，有200多人竞争，赢者往往是他们专业之外的强制性胜任能力，例如社交、团体合作、口头表达和令人喜爱的个性特征。老外交官吴建民说，中国的官员对中国的形象问题至少负有部分责任，这是因为他们不懂得如何与外界交流。真正能够使企业昌盛的一定是企业员工和执行者、专业能力之外的强制性胜任能力，RICS就要求特许测量师必须具备强制性的胜任能力，他们是：一、会计原则和程序；二、商业计划；三、客户照管；四、沟通和谈判；五、行为规范、职业道德和专业实践；六、利益冲突规避，管理和争议解决过程；七、数据管理；八、健康和安全；九、持续性；十、团体协作。 今天我们的企业如果不从专业之外提升我们的强制性胜任能力，那么我们将无法在国际客户市场上胜任，如果我们具备了这些强制性胜任能力，我们可以进入国际客户市场，那么我们又靠什么来留住具备强制性胜任能力的估价师？路线三，重视领导力的发展。我们企业管理者在企业和员工和在家和先生、太太的关系很相象，做中国企业的管理者我们不能够讲管，要讲理，对待员工、对待老婆都要这样，这是一个管理尺度的问题。拿坡仑曾经说过在我的仆人面前永远成不了将军，而只能在我的士兵前面，什么意思？距离的问题，近之不行，远之也不行，这需要我们企业执行官的修炼。 个人选择职业的审慎度和企业选择人才的审慎度，正常状态下应是旗鼓相当的。只有当个人的素质、能力、动机、偏好等等因素与企业的职位环境、需求高度吻合时，职业的愉悦感才会被有效焕发。有一些估价师选择企业追逐高薪和名气，而有些企业选择估价师偏重简历和经历，这都不可能得到真正的人才，而是变成“人在”甚至“人灾”，因此一个能真正留住人才的评估企业一定是能帮员工进行职业生涯规划的。 好的企业环境常常来自于优秀领导力，在一个有战略、有沟通的环境里，估价师能够享受成功的快感，在一个能够有效沟通的环境里，估价师能够得到自我发展和实现，在一个重视平等和安全的环境里，估价师能够得到满足，因此，与其看一个企业能不能给出高薪，不如看这个企业是否足够重视领导力。 路线四：知识管理提升绩效。亚马逊流域一只蝴蝶煽动翅膀会引起风暴，这是为什么呢？事实就是如此，一个民族企业的领导人一定要防微杜渐。十分钟的悲剧，2008年9月15日上午10点，雷曼兄弟向法院申请破产，消息瞬间传遍全球各个角落，令人匪夷所思的是就在这时，德国向雷曼兄弟即将冻结的银行帐户转入了3亿欧元。我们在信息和知识之间是有区别的，我们对所有的知识是有四个状态的知识，第一种知识是未经传播未明确的知识，第二种是未经传播的清楚的知识，第三是传播的且清楚的知识，第四是传播的未明确的知识。 在座的各位已经知道我们有些知识已经在全球范围内传播开来变成了国际标准，那么我们就必须使用路线五，国际标准减少误解。如果没有一个真正好的全球估价标准，或者我们不去执行全球估价标准，那么全球经济金融问题就会在地球各角落出现，我给大家讲一些不规范估价标准而造成危机的例子。1989年美国陷入一场危机，美国政府便制订了一套全新的估价标准在全国推广使用，这套标准要比20年前造成危机的那套标准更加完善。12年前从泰国首先爆发的亚洲金融危机就是当时泰国银行向发展商和业主发放了大量的贷款，而在发放贷款时所用的估价标准相当粗劣，其实在那个时候，房地产真实价值要远远低于向发展商和业主所发放的贷款。五年前，德国的一些基金公司由于不规范估价导致最终破产，所涉及的金额高达数万亿人民币。两年前在美国爆发的危机就是美国一些银行无法正确判断资产的价值而造成美国银行危机走向全球。 价值本身是主观的，对同一件商品，不同的人估值可以相差很大，一件商品能在市场上成交，并不表明***双方对其有相同的估值。充分的专业知识、有效的理论和模型、良好的判断力仍然是重要的，它可以帮助人们近可能接近实际价值。对估价师来讲，他追求的不是缩小不动产评估与实际价值的差异，它追求是信任、客观和独立。客户必须信任为你提供估价的估价师，而估价师必须时刻保持客观和独立，不会受到客户比如来于银行和业主的压力而提供背离市场的评估，这就是估价师为其它市场参与者提供的核心产品。当这些参与者对自己的判断力信心不足时，估价师提供了一种中立的替代品。 因此，估价师的挑战有四项，一是投资和金融市场混乱将给运用国际标准的专业估价师带来巨大压力；二、全球投资需求仍然是存在的，而当市场形势有所改善时，该需求将会继续增长；三、更多的投资者着重品质和带来的风险，并更谨慎，将要求估价师能更熟练于提供市场分析和风险评估；四、银行、政府、管理者以及投资者均对更高专业估价标准和胜任能力带来不断增加的需求。 估价师采用的这一套全球估价标准将使各国政府对经济、金融体系重振信心起到强大的作用，这就是RICS标准，在中国以袖珍版红皮书著称。RICS所有会员必须强制性使用该标准，当然每个国家都有自己的标准和规范，但是在跨国交易中，投行和投资者必须使用一套全球估价标准，两者是相辅相成的。 路线六：培育企业核心价值。核心价值观是企业具有强大战斗力、能够有效履行使命的精神支柱，是企业的灵魂、管理层和员工层的“精气神”。记者问万通董事局主席冯仑，你认为民营企业最容易犯、最常犯的错误是什么？冯仑回答说，我认为最容易犯、最常犯的错误是不相信大道理。记者又问，现在很多企业都认为核心价值观对一家企业成长和发展起相当大的作用，那么你认为万通核心价值观是什么？它对企业的发展有什么作用？冯仑答，核心价值观对一家企业的发展及其重要，它是我们企业采用什么观念来驾驭资金、权利、政府资源，对万通来讲，最核心的价值观就两个：第一是学好，第二是学习。什么是合乎伦理和社会主流的价值观？中国人典型的价值观、成功观、财富观、健康观、孝道观、性价值观、国学观、娱乐观、审美观等，为什么要树立企业的核心价值观？它可以帮助企业不犯或少犯错误。核心价值观是一家企业增强竞争的软实力，评估企业如何理顺与客户、同行、社会以及企业员工相互间的关系就必须大力培育员工的核心价值观。 如果我们把前面五个路线看成是一家企业增强市场竞争的硬实力的话，那么核心价值观就是一家企业持续发展屹立不倒的软实力。RICS要求估价师必须遵循十二个核心价值观，RICS特许测量师必须证明他是一位拥有职业地位、符合社会期望、技术熟练的从业者，核心价值观为所有的RICS特许测量师提供了帮助和指导，尤其当测量师面对如何处理技术困境、心存疑虑以及职业生涯感到困惑的时候提供帮助。这十二个核心价值观是：行为可敬光荣、行为正直不阿、处事透明公开、全面承担责任、贵乎自知慎行、时时保持客观、以礼对待他人、树立良好榜样、勇于坚持立场、遵守法律法规、避免利益冲突、尊重维护机密。 企业文化建设的核心就是建立共同的核心价值观，一家成功的企业必须在核心价值之上开发它的企业文化。企业文化建设的重要功能就是能够帮助员工把企业文化同它的产品和服务结合起来，变价值为利益，因此企业文化一个重要的功能就是帮助企业的员工真正树立从一个社会人向企业社会转换。这不仅是一个身份的象征，更是一个角色的问题，是一个把心留住的问题，真正从社会人转变成企业人，这个过程就是一个文化建设的过程。 六个路线图已经跟在座的各位专业人士分享完了，是否足够呢？不，最后一个，也就是最为重要的是路线七，勇担企业信托责任。什么是信托责任？这个词在西方是个文化概念，也是一个法律概念，但是在中国不仅企业界没有这样的概念，一般的社会关系也缺乏这一层面。简单的说信托责任就是照顾他人利益的责任，一个企业只要有一个人以上参与就会出现信托责任。 你要在别人不在的情况下为了别人的利益作出负责任的决定，如果是上市公司，老板经营的是别人的财产其信托责任就更大，这一观念来自于基督教传统。2008年6月27日在IT业发展史上开创一个时代的盖茨宣布正式退休，捐掉全部的财产，在这一个世界上一个技术超人消失了，一个道德圣人的轮廓越来越清晰了，盖茨不是把他名下的财富看成是自己的，而是自己业绩的证明。企业为何要尽信托责任？除了法律规定以外企业要尽信托责任一是要弥补对“社会成本”的占用，二是要遵循“企业和社会之间的默示的契约关系”，三是企业本身是社会一员，凡属社会每个成员都需直面的共同难题与挑战，企业当然要参与帮助解决。 凭借专业知识，评判财富的评估公司和估价师，他们的信托责任更大，RICS特许测量师职业道德定义为尽最大能力确保客户利益被恰当关注，但是为此广泛的公众利益也要被认知和尊重。信托责任对评估企业真正的价值在哪里？企业尽信托责任不只是付出，而且有收获，不仅是投入，也是投资。 生意分为三个层次，第一个层次，商场就是战场，在这个阶段，商人不断的杀人，伤害别人，当企业发展到一定的规模，具有一定的文化以后，这时候战场就变成了赛场，企业将共赢、双赢，共同为社会提供良好的产品和服务，这是第二个阶段；到了第三个阶段，商场就是道场，这时候经常赚钱已经不是最终的目的，赚钱是为了把钱施出去，追求功利是为了超越功利。大家可以看到，西方的信托责任其实是同我们中国国学智慧不谋而合的，我想我们中国文化会给我们本土评估企业和估价师有一些启迪。 在中国，刚刚以英雄人物登上商业杂志的封面，转眼之间就沦为阶下囚，在中国有没有具备真正企业家精神的人？在美国每16个人中有一人，在日本每36个人中有一人，在中国每200个人还找不到一个真正具有企业家精神的人。过往百年间，乱世中的中国企业家是如此的英勇，如张公权在他27岁那年就领导了中国最大的银行。 管理大师德鲁克说，生命根本没有成功这一回事，生命是一个过程，所有的成功不过是我们用以自鉴的镜像，直到有一天我们看到的是沧桑和衰老。如今的比尔盖茨认为自己只是穷人的信托人和上帝在人间的财富管家，积累财富不是为了一己而是为了还给社会。有人问德鲁克，我如何才能够成功？德鲁克说，如果你不改变你的提问方式，你就不会成功。人又问我该如何提问？德鲁克说，只有