实况：2007中国地产业战略发展与投资合作峰会
2007-06-21 10:20:00
来源： 张丹丹
2007中国地产业战略发展与投资合作峰会会议现场
为及时准确地贯彻落实国务院及其有关部门关于地产业的政策措施，引导房地产企业全面了解宏观经济形势和地产发展态势，同时为扩大中国地产界与国际房地产界的交流与沟通，2007中国地产业战略发展与投资合作峰会将于6月20-22日在北京举办。
将对此次会议进行现场直播，敬请关注。
▲活动时间：
2007年6月20--22日
▲活动地点：
中国北京爱华大厦
▲活动嘉宾：
中国时代投资控股集团总裁 禹晋永
　　嘉富诚国际资本有限公司总裁 穆健玮
　　Wisenova Investment Co ulting LTD总经理 Zou Yi
　　清华大学房地产教授 王洪
　　北京中伦文德律师事务所律师 陈文
　　Ivanhoe Cambridge，副总裁　张国华 Forum Partners，Director　To y Ho AMB，Director　Leo Wang 金港信托投资有限公司董事长　王进才 普凯房地产执行董事　廖志斌 雷曼兄弟高级副总裁　谢丙武 麦格理中国物业投资银行首席执行官　龚术 磐石中国区首席执行官　周纯
▲活动流程：
6 月 21 日
7:30-8:30 会前茶点
　　8:30-9:00 来宾签到
　　9:00-9:05 主办方致辞
　　9:05-10:55 主题演讲： 中国地产业健康发展之路A ------政策VS行业发展现状与展望（参考） 演讲嘉宾：禹晋永，中国时代投资控股集团，总裁
　　10:55-11:05 茶歇
　　11:05-11:55 主题演讲： 中国地产业健康发展之路B ------政策宏观调控目标与地产行业投资战略的平衡与发展（参考） 演讲嘉宾：穆健玮，嘉富诚国际资本有限公司，总裁
　　11:55-13:30 商务午宴
　　13:30-14:20 主题演讲： 全球房地产的发展趋势 演讲嘉宾：Zou Yi，Wisenova Investment Co ulting LTD,总经理
　　14:20-14:30 茶歇
　　14:30-15:20 房产金融专场A ： 获取外部投资会付出的成本与代价 -----地产企业成长的烦恼VS投资家的价值 演讲嘉宾： 王洪，清华大学房地产教授
　　15:20-15:30 茶歇 　　15:30-16:20 房产金融专场 B （参考）
 外资的投资机会在哪里？
 产业投资：06年宏观调控加紧，海外地产投资比重已久大幅回升。
 07年会是外资投资中国的拐点吗？ 演讲嘉宾： 北京中伦文德律师事务所 陈文律师
　　16:20-17:30 投融资专场（特设，凭邀请参加） 企业家的理想和投资家的机会-----地产项目路演
　　18:00-20:00 ldquo;企业家与投行家之夜酒会（凭邀请参加）
▲ 以下为本次活动的现场图文实况：
【主持人】
尊敬的各位来宾，各位媒体的朋友们，以及参会的企业代表大家上午好！我们今天在这里举行2007中国地产业战略发展与投资合作峰会，也得到了各个媒体的大力支持，本次会的主办单位是北京信立同辉企业策划有限公司。接下来我不再多数，首先有请信立同辉总经理来至开幕辞。
【刘总】
大家早上好，非常高兴和大家在一起。保持我们地产有一些项目，包括今天晚上的酒会正好大家有一个沟通的机会，我相信通过我们的努力，会让地产界的朋友多一些机会，多一些路径，这次我们主要分了几个大主题，一个是信托，一个是基金，另外一还有一个律师的简单讨论，因为两天的时间，时间还是比较紧张，我们希望保持良好的沟通，我们希望能够做长远的朋友，包括我们信立同辉能和大家友谊长存。谢谢大家！
【主持人】
接下来就是正式的演讲，第一位演讲嘉宾是我们地产界非常传奇的人物，是我们的禹晋永博士，欢迎！
中国时代投资控股集团总裁
【禹晋永】
各位上午好！受组委会的邀请让我来讲几句，谈一谈中国房地产的健康发展和走势趋势。今天上午能够有机会与大家一起分享，中国房地产发展的一些要点。我们在做地产发展的过程之中，我们现在看到很多新情况出现，一个最近比较热的词汇叫基金，包括房地产信托。很多这样的新名词不断的进入我们的耳朵。包括前几年比较热的词叫房地产金融，也不再不断的退缩我们的大脑，被一个新的名词所取代。
【禹晋永】
今天中国房地产的发展，为什么能够发展到这种情况下呢！这是根据房地产发展的需要而出现的。我们看到很多的地产商，在进行房地产开发的同时，它的负债率很高。老板也被憋屈了，像五千年的文化写在脸上，都是很难受的。我们听到房地产亏本的***，这种情况是越来越少，基本上没有的程度。我们看前二十年，我们看海南和北海，在今天的地产已经没有。第二个我们看见一个很穷的人他作房地产工作，他主要认认真真搞一个项目，他就把他的项目搞到美国，有可能一辈子都用不完，这就是房地产带来最直接的利益。群众面方面来讲，地产商的话，房地产市场的发展，又是全国的焦点，这种焦点的高度到了一个非常高的程度上面。我们现在在网络上面看到地产商，往往是被攻击的重点，暴利、高价，于是要求房价要公开，老百姓买不起房等等，歌颂的也有，被骂的也有。很多很多。去年任志强和我去中央电视台做一个节目，做一个房地产的话题，最后不慌而散，具体的财富差异，几乎是审判台的一个层面。我感觉不是在录节目，好象是在开公判大会。审判这些开发企业。网上介绍说为富人盖房子。整个不到十分钟，已经情绪很激动，已经发展到不能控制，最终这个节目中断。从开发方面走到现实生活中的暴露。同时在凤凰卫视，同样开发商和平民的对垒也是十分火爆。节目录制完成了，在播放的时候，那哪里是在开会，简直是一个大街上在街上骂街这种程度。到这种程度，还是属于在地产业应该发展中是比较文明的，而更多是无法进行下去的，因此老百姓的要求也是正当的，对于开发商追求利益也是一个道德的范畴。相反对于政界来讲，就政府而言，自从我们国家成立以来，在近几十年的管理时代，包括***时代，我们重要的事情，就是国务院的以前叫政务院的一号文件，其实说的就是农业的发展，这是最头等的大事。这样的事情在国务院办公会议上无非也就是一次两次作为中央文件发出。去年有一点不同，我发现在各大产业之中，房地产的发展就上了总理的办公会，这么个大国的房地产，竟然上了总理办公会上。在06年底的时候，中国房地产的发展也上了中央政治局的常委会，这在历史上是没有的。包括在***时代也不是这样的。当然这种待遇是其他行业不能有的。顶多到一个部委，把它作为一个专题的会议，反复的研究，今天又上总理的办公会上，也就是说，从06年到07年陆陆续续都在上。在开大会的时候我不知道大家看没看总理回答记者的提问，其中有一个问题，你有没有做的不好，或者是什么遗憾的事情？总理回答一个是房价太高，一个是吃药太贵。在2006年回答之间，我们看到房地产的矛盾比较突出，同时我们在2007年全国人大开会的时候，仍然感觉房价政府要做一定的控制。要做一定的成本核算。但是要在短时间内将房价降下来，这是不现实的问题。因为房地产的开发周期一般在两三年的时间。这是第一次从实际的角度上去看待一个行业。而不是像一些普通人想象那样。从我们实际来看房地产的发展，去年的房子，它的价格走势按照今年年初国家统计局公布的数据，2006年底2007年年增长是15%。2007年一季度与2006年一季度相比，增长了19%。这是每季度的增长速度，换句话说，9000块钱的房子，到下一个季度的时候就到了9900或者是到了一万。从北京来讲五环以里的房子，已经很少有一万以下的了。特别是北凹的房子，以前还能买到六七千的。现在的价格在不断的上涨。在前年有一个经济学家先生讲过，房地产是泡沫，三年之后就崩盘。到了去年，时间到了，房地产还是一路走高，不仅没有崩盘，说这句话已经崩盘了，因为它辞掉了工作。
【禹晋永】
对于房地产的发展，因为我做地产时间比较长，应该说是第一代做土地的人。以前做国有土地开发，应该说第一代土地开发商，中国这么多年风风雨雨。我认为做地产商用企业家的眼光来看，应该说是比较准确的，准确到什么程度呢？应该说起码比经济学家准确，第二比某些政府看问题要准确，因为这是共同开发商的结果，如果看不准我们就得去买单，前面两项是不去买单的。经济学家拿政府的薪水，一会儿说高，一会儿说低，政府是一样，而只有房地产企业家才会对房子的走势产生买单的责任，开发商是无力买单的情况下，将会遭到灭顶之灾。在今年的开发企业里面，我们对房价的预测，乃至对将来的走势，其实我们已经听到了一个声音，说在未来的20年房价也不会丢，我不敢说二十年至少在十年之内不会丢。理由非常简单，北京房价一直遥遥领先，上海也是非常高，深圳在全国来看都是领先的地位。但是它并不能代表中国房价的水平。为了这个事儿，我去了很多省市，特别是南方地区和西南地区，特别是不发达的城市，最便宜的房子还有800块钱一平米的房子，还有卖不掉的房子，也就是说，我们这些人都涌入大都市的时候，他们低到了800块钱，一千块钱比比皆是，这些人不是说都能掏钱买房。十多年我就来北京，那个地方是我们想象中的生活区，每个人能掏出两千多块钱的人，那是非常富有的人。上千块钱的话，老百姓是没法承受的。因此得出一个结论，他们的收入也是非常低的。北京的房价，事实作为中国房价的代表，是经济发展高速的代表。这个有建设部主任陈淮所说的一样，他就提到一个案例，说弯弯的月亮里面唱的是一个古老的地方，忽然过上几天好生活，就有不少经济学家出来说，这个事儿要注意，要得糖尿病，因为过的太好了。因为以前过的不好，忽然过了几年好生活，于是就说要得糖尿病。在地产的不断发展过程当中，价格有所提升，这种提升，一方面政府号召把房价降下来，但是在房屋降价之下，我们不断的看到，给房屋成本的因素在不断的增加。面对一个开发商的时候，开发商是一定要把新增加的成本，转给消费者的这是一个普通的经济学原理。尽管绝大多数开发商，已经转向了非公有制企业，即便是公有制企业也不能做到这一点。在转嫁的过程当中，房价会得到一定的增长这是第一。但是这种增长占房价也是很小的比例。其实真正的增长是一个宏观的比例，我们可以找到任何生产产品的工厂，却找不到生活土地的工厂，这句话就是说，土地资源是有限的，但是土地开发也是有限。不可能全部给你拿出来。于是土地局说集中放量不一部分土地，放量之后，房价不但没有降，而且还在涨。其实提出这个举动，我当时第一时间就提出，因为宏观的放量，在微观上的问题，并不能解决问题。我们政府有时候也不是很清晰。房价要什么时候才能降呢？也有降的时候，但是达不到这个条件是不能降的，因为我们这个年代经过***的时代，但是在***的时代，会让物价很平稳，今年让他降就让他降下来，今天让他升就升下来，我曾经当过国库员，***时代讲，你卖议价粮卖到一块钱一斤，我们公益的粮卖七毛钱，你自然就下来了，那是有指标的。可是开发商一定作用也没有，今天中国是市场化的社会，所以说在市场里面，市场主体来确定市场的行为。
【禹晋永】
从大的方面是不是不可以控制呢？也不是这样。对待这些问题，对于地产的发展，应该从历史的角度看，就像今天我们看到最近火爆的就是这一两个月，不像房地产一样，持续的火爆。我们看到股市在这一两个月发生大的变动。从一千多点一直到四千多点。一夜之间掉到三千多点，那些人巨大的悲痛表现出来。因为地产业不会这样。我说地产的发展一直比较平稳，能够代表中国地产的城市里面，我们所承受的房价主要来自于像北京地区为例，主要是当地人，虽然不是很大的群体，而相反政府把它规定为或理解为比较大的购买群体。第二群体就是外面的人来买房。所谓外面的人就是比较一个小的群体，那就是境外的人士来买房，境外人士有华裔人士也有外籍人士。据我所知，我们只能控制按照这个价格来买的话，需要在北京有一定居住年限的要求。特别是外地人士他们知道中国的房价是非常便宜的，我们看到公寓楼被外地人买完之后，我们看到高尔夫球场有很多别墅，并不是有人住，是有人请保姆在那住，一年他也住不了几天。我们在海南在三亚，也买了这些房子，在冬天的时候，我们住了一段时间，在夏天绝对不会去做。这种人在国内应该是夫人阶层，但是在美国仍然属于中下层人群。我曾经遇到过美国的一个老板，他说800万美金，只是他一小时的收入。你想象他挣多少钱，这种人在美国也不是特别富有的人，仍然属于中层的人。他在中国来投资，我们往往限制这些低城市，而不是高端人士的人才。
【禹晋永】
第三个就是被我们彻底忽略的极大的限制，呼声最高的群体，这个群体就是我们北京的北漂族，这样的北漂族在我们北京比比皆是。我们在座的各位里面有多少是北漂族，我相信有很多。你们公司里面有100个人，真正有北京户口的有几个。北漂族一个是创业者，第二个是打工者，创业者里面，也有创业成功者，也有创业失败者。这些人在地产里面都是巨大的群体，但是他们往往是被歧视的对象。因为他们没有北京市户口，他们没有办法购买北京市政府提供的经济适用房，而这些人比较跟富豪去竞争，去购买高房价的商品。所以他们最终受益的还是有北京户口的这部分居民。富人阶层里面有钱就去买自己适应的房子。所以说有钱人他们想的办法就是把现有的公寓房，一次买几套，然后打通，也是很美的。他们不一定住在郊区，在城里面，很多也这样做。事实上，因为我们今天的政府，将一大部分富人赶到贫民圈里，对贫民来讲买房子是一生中的大事，对于富人来讲是随手可夺的事情。他们大批购买的时候，加剧了老百姓的难度。从这方面来讲，他们有一种优势，财富的理解我理解是比较狭义的，是自己赚的钱。今天的富人里面很多人的钱，并非是自己赚的，赚的也占一部分，富人里面是负债的，也可以拿出来买房。在凤凰卫视，做一个节目当中，我和潘石屹和张茵我们几个人在做节目的时候，你借我一个亿我能不能成亿万富翁，这样的企业在我们国内比比皆是。国有企业有摩天大厦，但是他们的帐面上没有一分钱，所谓一分钱，就是他所有的权益。因为他们每个月都要还贷款，他帐面上都亏损多少亿，多少万。其实它一分钱没有。这种条件对很多的企业来说，尤其对国有大中型企业是非常苛刻的条件，因为他们没有挣一分钱，当然这一分钱是自己经营赚来的权益。而实际在地产开发中，实际上也是这样的。往往在第一项目中，都以亏损的形式出现的，在没有销售的时候，我们的产品，都只能做工程，还没有办法结算，这样的话银行也能理解，因为他看到你未来的价值。
【禹晋永】
因此的话，要在财务报表上收入，对于很多企业，或者说对于大多数企业来讲，是非常奢望的事情，并不是说很容易找到一分钱，因为它是通过经营，而不是通过打工来挣的钱。特别是在朱镕基时代，有很多人为的操纵。这样的操纵就为我们今天的市场埋下了祸根，这样的祸根尤其在今天比较激烈一点。正因为分析房地产的走势和未来的发展，我有必要要阐释一下。很多人说你买股票吗？我不买股票。但是我们一定玩儿资本，玩儿资本就是控制上市公司，但是我们不买股票，买股票会死的很惨。但是也人赚钱，赚钱必定是少数。会让无数亏钱的人眼红，于是明明知道上当的情况下，也要去做。我的朋友去钓鱼，鱼都知道那个食物上面有鱼钩，鱼钩上面有饵料，可这个鱼一定要去吃，因为它知道它有能力去把它吃下来。这个比例确实非常的小。但是这部分影响力是非常大的。尽管比例很低，但是影响力非常大。它足以让所有人都相信，它一定能把鱼饵吃下来。但是在生活当中，有很多人没有吃下来，被鱼钩钩上了。掉完鱼之后，鱼不走，他就一直在那等着。比如说像麻雀和鸟，天生飞的，我们一***打下来之后，一只都没了。可是鱼不跑。今天的股市仍然是这样，但有99个人都赔本的时候，几乎达到百分之百了，很难说不赚钱，所以达到了疯狂的程度。股市和你赚到钱的人，和你没赚钱的人，比如说我一块钱，我就赚了一块钱。你得把它结算，钱拿到手上的时候，才算。即便是你拿一块钱的时候，你是从哪赚上来的。于是很有回答我，我这个钱投入到了中国资本市场。中国资本市场的发展，中国资本市场的增值率好坏，你说的都是我们研究的东西。每个人掏一百块钱，十个人就一千块钱。中国资本市场的发展，上市公司的这种效益好坏，与你是没有关系的。这一点作为任何一个玩儿股票的人必须要清楚。除非你是真正的投资者。比如说我要投郎酒和茅台酒，我确实要为他们发展，而今天投进去，明天就想拿出来，更多的讲它是投机，而不是在投资。
【禹晋永】
第二说明一点这么多人在里面投资的时候，有限的股票在无限的人炒作的时候，以及远远偏离了价值。这是虚高的。我们看到美国监狱里面关了大量的上市公司的老总，是因为他们不规范的操纵。而中国发展这么多年，关于股市进去的也没有十个人。最近因为老鼠仓的事，也出了这个问题。但是因为这件事情，进监狱的人没有十个人。这么大一个中国市场，交流量这么大，这个市场就这么规范吗？这个问题要值得想一想，事实上为什么说，控制上市公司的人，与炒股标准不一样。对于上市公司而言的话，每年要收购很多上市公司，对于上市公司而言，在资本市场而言，它利用资本市场里面的优势来获得融资的渠道，来增加对企业其他项目的投资，尽管有重大的财政申报。他们有相同之处也有不同之处。在中国股市发展这么多年，有很多控制上市公司的人出现。我讲上市公司，它就是一个洒网的渔夫一样，我们股民就是鱼。我们跟很多控制上市公司的机构来合作，很多中国的首富都跟我们进行合作。我们大家看到过报道，我们为了做一个项目，为了拿一块地的时候，我们会通过代理机构或者是大的机构来进行减市，股市一旦减市的时候，钱就回到我们的帐上，我们在土地上建设，即便上建设也要一两年时间，随着我们的项目建设，我们要很长时间的。价格上涨过程，它是无数的上市公司，在网上收，在达到一定顶点的时候就开始减市，所以量大于这个量的时候，整个股市就要下滑。达到一定量的时候，股市就要起来的。在这一收一放的过程当中，就出现了巨大的现金流。这样的一收一放过程当中，我们的股民是充当什么样的角色呢！我们自己去体会。在上市公司要减市的同时，率先把股票给抛售了。在上市公司脱市的时候，把股票买过来，这样的人是少数的。这些综合分析，我想说明一个问题，中国的房地产市场发展，其实也一样，但是股市里面还有一个怪胎，中国的资本市场，前几年说过这么一句话，一个股民没有关系，如果所有的股民都不赚钱，那就有问题。如果一年股市不景气没有问题，十年不景气就有问题了，所以大家要去反省。我们及其不规范的上市公司里面，尽管现在不规范，我是说以前，我们的很多国有企业在濒临破产命运的同时，他们忽然上市了，很多上市公司，是两家三家，甚至更多的联合，或者是政府把他们联合起来，让老百姓的钱去结合。这是我们中国特有的特点。大家在不断的玩儿这个游戏。这个游戏就有一点像我们中国，发展的房地产一样。
【禹晋永】
今天的房地产一定要深入的认识到我们房地产发展的历史，我们房地产发展的历史，经历了三个阶段，只要到这明确的三个阶段之后，我们才能考虑到今天房地产发展的走势和趋势。第一个就是房地产的普通地产阶段，普通地产阶段就是做住宅为主。在原始资本积累时期，也就是说十多年前，在94年前，没有颁布公司法之前基本上都是土地办公室。那个叫行政性公司，国家对土地进行拆迁和收入，那种是以协议的方式出现。这个市场是规范的市场，而大量房地产的发展，不是通过这种方式发展的。有的人是拿股市是解困的。某一个地方政府，要上市的指标，并不是给绩效很好的企业，而是给困难企业让他们来上市，然后融资来解决发展的问题。所以我们的股民很冤枉。所以说一开始就是这样，如果今天做一个良性的发展，它是在改变和改观之中，改变和改观并改变不了它的DNA信息。我们知道有一对夫妇生一个孩子出来，尽管再校正，但是它的DNA是歪曲的。再怎么校正也是歪曲的。地产角度来讲，除了土地开发之外，在很多民营企业出现，这样一些企业，为什么房地产商里面富豪多。在今天中国富豪城里面，做地产的基本上50%以上。其他的才是IT这些行业。地产商只需要一个项目，或者是两个项目，就可以达到顶级富豪。其他的大型企业，都没有听说过。在今天做地产的过程之中，我们拿一块地，需要几亿或者是几十亿的现金流来支付，你想做一个民营企业有这么大的运营程度，我们有这么多国有企业，有这么多领导力，为什么不如一个民营企业。要想搞到这么多钱，有的做一辈子国有企业领导，一辈子都做不到。因为那是不是一个数字，而是一个现金流。而今天的地产商几个人很容易就搞定了。民营企业里面最多也就是几百人，而在国有企业里面上千人的公司比比皆是。在地产的发展，也就是十几年前，那个时候地产的发展，不是靠钱起家，而是靠思想起家。那个时候是靠利益，以前他们那些人敢想敢干，当签署这个协议的时候，那个时候就可以进行土地分割，在政策不规范的情况下，就可以到设计院做图纸的设计，甚至在没有设计费的情况下，就可以对楼房进行销售。也就是说，开放商不花一分钱，就可以得到上亿的现金流。然后再逐步付费。同时在建筑领域，大量的建筑商，为他们垫付。一种是软垫，一种是硬垫。盖到一定的程度，三层五层，或者是峰顶。要不找你。中国房地产在中国发展不是很长，也就十多年的历史。房地产开发商，减少工程质量保证的现金流作为抵押，那是很残酷的事实，到今天市场上仍然或多或少的存在，但是不是大量的存在。这种存在就制造了很多一夜暴富的地产商就出现了。他们将资金的风险转嫁给了银行。同时再向材料商拖欠货款。但是最终余利的都是开发商。第二法律的规范制度给开发商留下的余地。就是按揭进行开发企业。开发商一直延用到去年。于是我们前一段时间逐渐规范制度就将这个漏洞揭开。绝大部分开发商没有这样做。也没有被***追究。所以这里面为了拿到这个钱使用虚假的方式，来让自己的亲属和朋友来做按揭。这样开发商就得到了一大笔钱，前面讲到的只是温柔的方式，还有更不温柔的方式，就是让承建商提供开发的。我要出现什么问题，因为承建商都是一些国有企业，大企业，承建商负责找银行，开发商通过拨款的方式来付款。我们看到全国99.99的干部都是被开发商拖下水的。没有说哪个商店的经理把领导拖下水的。基本上开发商占到绝大多数。形成这么一个怪胎的市场，在中国短短的几年在中国迅速的发展这样的发展为开发商提供了这样的环境和土壤，所以开发商不断的成长起来。外资不断的进入，国有的不断萎缩。在北京还保留国有的说法，在其他的省市已经成为新闻了。在其他的省市已经没有了。在其他的省市这种情况是比较少的。我们刚才讲，它是一个怪胎。这种怪胎面临着市场发展前景非常好，我们国家由原来福利性的住房分配，改到了商品化。所以这里面有很多开发商得到了利益。这是原始资本积累时期。
【禹晋永】
在房地产特色发展阶段，在前五年前十年，有一个新的概念，叫旅游地产、科技地产、农业地产等等带有产业特色的地产不断出现。事实上还是做的房地产，所谓科技地产就是用科技园，国家级有国家级开发区，省有省级开发区，乡镇开发区等等比比皆是。其实是政府领导和开发商联手，其实还是房地产开发，同时对开发商这也是获得土地开发的趋势。我们今天的北京仍然有很多写字楼，它是通过公益开发来通过政府变性。这样的项目，事实上也是利用科技地产的概念，旅游也是这样，包括今天我们讲不让盖别墅。但是我们做旅游地产的就可以。因为它是作为旅游地产推出。因为在全国上下都有一定的市场。但是在特色发展阶段有这种形式。但是在特色发展阶段，它在金融方式改变，仍然脱离不了银行的贷款。尽管在原始积累时期，有这些东西，仍然充斥在里面。这样的变化，也为很多的开发商，获得更多的土地，储备更多的土地获得了机遇。
【禹晋永】
我们看到第三阶段就是今天的房地产，已经发展到资本地产阶段，所谓资本地产阶段，我们很多开发商已经摆脱了银行，不再使用银行的钱，而直接进入了资本市场。就像刚才前面提到的在资本市场里面拿钱。于是我们今天提到了，做一套房子的时候，不仅仅是物力方面的售价。我们看到一个房子被两次到两次。溢价卖的话就进入资本的层面。这种资本的层面，如果一套房子如果一万块钱的话，卖到了两万，那样的话老百姓接受不了。如果把房屋的权益面向市场进行预售的时候，我们就可以把未来的预售摆在财务上。未来的预售就可以成倍的增长。这样的天价不是没有的。在百度上市的时候最多卖到150多美金。按照当时8.3计算的话，这是很可怕的事情，但是已经做到了。搜狐和新浪都是在资本市场里面获得了很多的利益。这些钱都是从哪里来的？都是我们广大的股民作出的贡献。很多股民购买了房地产公司的股票，这需要长时间的过程。如果你从股市里头拿出来，而绝大多数股民是等不到那么长时间的。看到涨了，就抛了。绝大多数，几乎都是投机的股民。在这种效果里面，你要赚多少钱，而不能说一进去就能赚钱。有的人将自己吃饭的钱，有的人将自己的房屋作为抵押。这样的人比比皆是，所以中央不能进行政策的调控，也是必要的。
【禹晋永】
对资本的陈列，我们看到今天的房地产信托，房地产在这个道路上是多方面的出击。多方面的出击就为地产商获得更多的资金资源，最近做的比较好的像万科，包括很多地产公司。在资本地产道路上面做的比较好。这样的地产商，在中国的地产业里面并不是很多。为什么这么讲？五年前我们提出资本地产口号的时候，洛杉矶提出这个口号的时候，很多人不理解，但是美国人理解。到去年走接受这个事情，从资本拿钱，摆脱银行的困境。不需要钱的时候，我可以把股票拖起来。这是自己造钱，于是就摆脱了银行。我们知道中国的地产，大家都知道暴利，但是中国的地产却没有一个老外在里面，有的只是打工的。像在中国地产的老板洋人几乎没有。像包先生这些人，他是打工的，爱尔兰人。这是中国地产业里面少有的几个老外。像作为我们开发商的位置，基本上是没有的。为什么这么大一个蛋糕，这些老外脑袋有问题吗？其实那么也很聪明，但是他们遇到两方面的障碍。第一文化和理念的障碍。老外的话，比较直接一点，在中国大学里面，世界任何大学里面没有讲到政治社会学。而房地产是政治社会学理念的应用地。老外搞不懂。因为房地产的建设，无非不是建委等等部门的关系。它不像商店的经理，商家买货卖货，所以他们没法在中国做这个事情。是不是有一个立项这个事情就可以干呢！政府发文，这种事情很多很多。老外做不了这种事情。老外出现了中外合资企业，来和中国进行一起开发。所以这种方式才可能进入中国的房地产市场。第二政策上的限制。前一段时间提出了对外商房地产商对注册资本金的提高。注册资金一千万。尽管如此现在仍然是很难进入的一个领域。要进行外商投资，要受到商务部一定的限制。不像内资企业做起来比较容易一点。外资在这方面要受到一定的限制，需要审批和待审批过程。在这个过程当中，我发现很多基金进入了中国，像摩根史丹利。他们在租金方面的差价作为一种回报。这种回报也是让基金比较好的利益的可徒。像摩根史丹利，包括北美证券等等，包括在座的很多私人资金，很多私募基金，通过各种渠道来处理。作为我们公司来讲的话，也是以基金为主来组成的，我们有15基金来跟我们合资。也是在中国专门做房地产投资开发，控制房地产，一级开发，二级开发。多种层面的控制，基金的进入产生了新的形式。基金由原来对私有的经营，现在不断的向房地产二级开发层面渗透。这个是目前基金要达到的目的。像二级开发渗透的话，就是想通过渗透获得向房地产开发商，通过二级市场里面通过开发取得收益和分享。
【禹晋永】
国家统计局在去年有一个数据，任务房地产商收益率是比较高的，能够达到35%，其他的产业，工业是百分之六七，工业是12%。35%这个说法，这是官方的，但是它的计算方法是有问题。这是官僚主义得出来一个结果。我举一个例子，我们有一个论坛叫走出去战略。叫做中国企业走出去战略，那天请到商务部助理来讲这个事情，我们中国的企业有多少在境外去发展走出去的？说完这个数字之后，在人民大会堂开会，我就站起来的，你的数字虽然是官方的但是没有用的。为什么呢？因为你说的是经过你商务部审批出去的。但是今天的中国企业很多走出去是不需要商务部走出去的。以个人的名义在香港去澳门注册，这样的公司需要你审批吗？这样的公司比你商务部掌握的数据多得多。因为你商务部是经过你审批的。因为我们今天知道走出去完全不用审批。我们自己就可以去。我们只要是一个公民就可以做到的事情。各种手续麻烦。
【禹晋永】
相反在地产商也是一样的。官方的说法是35%。35%是没有人做的。它是以项目的总投资计算回报率，这种说法虽然是官方的，其实是错误的。真正好的开放上手上是没有项目的。有项目的都不好。你还没有出去啊！真正好的开发商那不是你的，钱才是你的。现金流回来了。这才是好的开发商。如果那个还是你的，那就不对。土地使用权已经卖给用户了，那个房子不是你的，那个只是说是你开发的。开发企业利润点的计算，是用在资本投资回报。所以资本投资回报我们经常看到开发企业，为什么国家讲的项目资本金的到位要达到35%。事实上有很多达不到35%。其实开发商只要把地买下来就可以了。盖房子都不用拿钱。都是很少的钱，操大盘，这就是开发商，这个项目要一百个亿，我非得把一百个亿搁这干这个事情，这是不可能的事情。指的是资本回报率。资本回报率是拿多少钱来干这个事情。银行贷款是贷的，施工队是垫的。这种回报的话，才是房地产开发企业老板自己明白，心里面非常明白的真正的回报率。这个回报率官方它也可能知道，也可能不知道。但是真正在地产商里面，一些员工它也未必知道，因为这些情况老板不能跟你讲。只有老板自己知道。这就是在资本层面上，房地产在资本化里面，通过上市公司，通过基金，基金又从私有性的，对开发利润的分享。但是这种情况比较少，因为绝大部分基金，还是私有获取利益。直接获得开发利益的已经有了。但是在中国还是比较少。预计未来的五年，将会大面积出现。特别是现在人民币增值以后，我们对人民币一直看好，现在已经突破了1.6几了。一路走高。现在很多的外币想进来，但是目前国家的监管不断的加强，外币很难进来。但是也会想办法来做这个事情。包括一些新的基金也出现，包括慧聪基金。只要中国的企业在外面有企业，外面的企业在中国有企业，这样的就可以完全能实施。包括发行房地产信托，我们最近看到有几个国家方面政策的大的投资打开。包括我们要到境外去投资，也可以通过中国工商银行进行代理。相反的很多外国公司在中国开设业务。对中国地产的发展都是比较好的。现在很多的地产公司，现在在国内有一二十家在国内做的比较好。但是跟房地产对接的基金公司不断的增加，想让房地产走出去的公司，也是不断的增多。在未来的资产，资本层面的运作，形成了一定的气候。现在都在往这个方向走。其他的地产公司，没有上市的，也在想办法找这方面的突破。地产不是孤立的，其实它跟其他的公司也是有关联的。像网络和生物制药。但是在中国的理念，他们只能接受地产才能到银行去融资。这些科技型的公司，表面很大，有形资产比较少，他到银行去贷款，不会给地贷的，因为他很少有有形资产。在新的形势下，有的银行也在尝试这样的道路。有一个担保公司来担保。银行已经开设了尝试性的业务。但是不是大面积的。
【禹晋永】
按照这样的方式来做，对基本和金融方面，将是广阔的道路。房地产的反向银行按揭，其实也是地产商人玩儿的一种游戏，但是这种游戏具有极强的竞争力。我们现在都是保险人掏钱。但是我们发现一个情况，保险公司的保险员比谁都积极，不厌其烦。甚至十分讨厌的都追着你买保险。一方面说明他的敬业精神。另一方面，一旦我们出险了，他们就赖帐，即便了赔付，他就拿这个事情大做宣传。我说保险是穷人的产业，富人不买。因为它有保障。但是我们真正买保险，老百姓找赔付的时候特别麻烦。如果按照这种程序我还得申报，还得评估，一打***，还不来。就为了这一点钱让你不断的陷在里面。这种事情到处都是。形成了今天的保险业就是保险人向保险公司拿钱。你要签了合同之后，或者是有一年违约了，还要扣你的钱，你就不能把保险做下去，你要损失一大笔钱。我不是说保险业，它跟我没关系。比如说孟小舒，他们做的幸福人寿，他们以房地产反向的方式，到老的时候，房子就继承给自己的孩子。这样的话，老年人的生活，他们的生活还得靠另外的来源，像社保金或者是退休金，但是这种方式有极强的竞争力。他们跟保险公司签订一个协议，你死掉之后，你的房子归保险公司，于是保险公司在签订之日起，每月给保险人拿钱。所以一下子保险公司傻眼了，这个非常好。我们做了很多工作。都是地产商，因为我们对房子太了解了。这样的老年人，死了之后就不再关心我的房子怎么样。相反活着的时候，每月除了社保和医疗保证金之外，保险公司每月给你一定的比例。超过76岁保险公司就赔本了。提前死掉的保险公司就赚钱了。有点儿像社保一样。银行也愿意介入这个事情。银行愿意拿这个钱。由于地产人的介入，将彻底改变，这样进入的话，就能够渗透到多产业里面去，我刚才只是举的一个例子。这种的渗透渗入，使更多的地产商，特别是有知识有文化的地产商，利用知识经济的杠杆进行到里面来。保监会也在筹建，所有的手续也已经全了。但是有一定的限制，必须是国有的，因为我们是外资吗！民营就会在市场里面有限制。这种是比较好了，就排除了保险公司赖帐，保险人拿钱。这种方式会受到很多保险人的欢迎。
【禹晋永】
在地产方面来讲，由于地产无限制的开拓，使地产进入了新的领域形式。同时地产也面临着资金方面的挑战。这种挑战在去年年底的时候，银监会和人民银行也做了一些相应的规定。包括按揭贷款，在房子没有封顶的时候不再提供。不再提供之后，在衔接方面就受到一定的压抑。这样的话就会项目带来一定的困难。但是房地产商仍然在寻找突破口。但是到今天为止也没有说因为这个政策，就把项目搁置了。说现在房地产商有没有亏本的，我说这种情况已经一去不复返了。前几年有。这是在新形式下，资本的转变。我们看到很多地产商项目没有转移，而是将公司的股权进行的转移。这样转移的话，事实上出售项目公司的时候，获得这样的利益。因此今天的中国地产，应该这么讲，走势非常好。未来的发展也是一个比较良好的事态，这样的事态应该说对每一个开发企业，对每一个从事基金工作的人，都有一个很好的切入点，具体怎么切入可以跟开发企业详细的谈。因为境内的资金，虽然外资受到一定的限制，但是境内的资金量是有限的。包括股票市场，我们跟基金的对接，出现基金式股票和股票式基金，这种情况出现了。但是基金比较稳定。虽然基金也通过银行进行发售。但是它有一个对应点，它对应一个物业，一个物业回报是多少。这是一整套的制度，这些制度就会这些人受益有了一定的保障。相比股票来讲，要低的多得多。因为毕竟有一个担保机构。而且有一个具体的物业，这个物业除非遇到市场的波折，这种情况比较少的。它有固定的收益，这种收益已经远远超过了坏处。在这个市场里面获得更多的信息。在房地产信托的，包括基金的合作，更多的是基金量比较好一点，境内的基金，由于基金量有限，只能发行一些信托。这是第一，第二境内基金，还是跟国外基金有一个重大的区别，观念上的差别。我们跟基金接触的过程当中，这个基金不像基金有点儿像银行。甚至它的手续做起来跟银行做手续差不多。因为很多人把银行理解成基金。包括业内人士也是这么认为的。事实上不是一个概念。成立一个投资银行是非常简单的事情。在境外做起来的话就不是这个概念。另外它会考虑你的收益率，另外把风险提高的高一点。国内把风险控制加强。这完全就走到银行贷款的模式上面去了。为什么国内基金的发展，目前还受到一定的制约，尽管国家在制约，它的发展仍然不像我们期望的蓬勃的发展。仍然需要一个过程。
【禹晋永】
所以我们在获得更多基金的时候，前面讲到有自有型的，有进入开发层面的。有组织基金、成长基金，战略投资和风险投资等等非常多。所以我们在跟基金接触的时候，我们根据各自的需要，相互对接。第二跟基金对接的时候，如果被投资人，也非常有才干的话，能够说服基金，改变方向的话，这样的情况也比较多。换句话说，国内的基金是没有竞争力的。就是今天国家公布的基金，没有一家有很强的竞争力。只能说他们在正确的庇护之下，出现了私生子。它还不具有市场竞争力。有市场竞争力的境外基金比较多。这个需要更多的探讨。
【禹晋永】
最后一个问题就是中国地产发展走势，我们前面已经讲过了，起码在未来的十年是一个高端的走势，这个高端的走势，政府在监管方面也在逐步的调整。购房的三大领域，富人和北京人和北漂族，北漂族一直在今天的购房主体里面，声音最大，购房最少，因为他们没有北京市户口，所以他们受到歧视，但是这个问题在未来几年要得到发展。这个问题提出来，随着这种现象的提出，这种呼声越来越高，所以我们没有北京户口的北漂族，在北京创业的人，他们买房比较用市场化的方式去购买。在这个方面要承受更多的压力。恰恰是这样的市场，到北京创业的人越来越多，因此购房的势头一直是比较兴旺的。正因为这样，我们的房地产市场发展还会更好。对于未来市场，我想说的是，应该是充满希望，随着资本基金的各种对接，未来市场发展走势很好。对于国家政策方面，对于这种限制来讲，肯定还会逐渐的增多。我最近到几个省市，因为我们在做调研的时候，我跟天津市的几个领域做了接触，还有其他的省市领导做了接触，他们有明确的态度，他们代表他们的政府态度非常的明确，他们说房价不能降，因为我们这个地方经济要发展，我们要引入开发商，开发商进来了，我们就能发展，提高当地人民生活非常大的事情。由此我们看到，降房价是一个民政的呼声，政府有责任，给予这方面的支持。但是地方政府和中央政府是博弈的关系。正因为他们是博弈的关系，所以开发商你不要管这个事情。但是企图利用不正当的权益，来制约开发商的时候，也必将受到人民的抛弃。开发商买地通过市场价格，再通过招牌的方式，开付的钱付了，该付的税付了，他违法你可以抓他。比如说经济适用房，按照当地的政策就是应该卖给弱势的群体，但是我们在天通苑看到的不是这样。真正的弱势群体，在购房的时候，人冲人撞的人雇佣的。而有钱的人是不需要排队的。所以我们今年尽管出现大量的经济适用房甚至是限价房，但是仍然有很多一部分人，至今没有买到房子。而且这些人已经拿号很多人。我们的天通苑地区，我看是富人区。那个地方车水马龙的。基本上都是有车族，没有车的人反而是少数。在北京里面，是不是有车的人都是穷人，不是的，还有很多人是没有车的。换句话说，有车族还是比较富裕的，中等偏上的。在经济适用房领域里面，更多是存在监管的问题。因此很多买不上的人将高价位房子的人，呼吁上去了。这里很多一部分人是北漂族，因为自己要买房子，就要买房子，所以说房价太高。但是政府要解决的话，还要通过经济适用房来供应这个市场。其他的呼声是没有意义的。好！谢谢大家！
嘉富诚国际资本有限公司总裁
【穆健玮】
刚才禹博士讲的非常精彩，非常具体，也很关键。我这个稍微情绪化一点，没有那么生动。大家关心的问题，基本上都是一致的。刚才我听到禹博士的也很受启发。在政策宏观调控目标与地产行业投资方面做一些理解。刚才禹博士讲到一些问题，可能跟我市场的问题也差不多。我参加过好几次论坛，总是在讨论这几个问题。中国房地产因为可能是在成长的过程中，或者是因为在政府调控方面跟不上市场的节奏。所以老停留在是和否，不是这样就那样。没有一个很成熟的东西。比方说住宅，我们讨论小户型90平米啊！90平米到底是91平米还是102，还是107啊？多了107是不是就违背了国家政策，就是为了私人造房，这些问题没有量化的东西。我们把这个事情想的太简单了。而且从来没有考虑到这个是市场机制在起作用的东西。商业的发展需要大量的事情，我们开发商有开发的欲望和冲动，造成我们很多投资的机制不是很跟得上，就采取了一些做法。这也是一个问题是和否，实际上也是事事而非，也没有相信自己的责任在哪里，总是用政府的思维去考虑这个问题。而且在商业地产这个问题上，我们也问过建设部的领导，你们管不管，我们也问过商务部的领导，我们管不了管干吗啊！这是我们执法能力，要进行管理，而不是简单的等待政府。要相信市场的力量，法律的力量。城市到底是为不是为穷人去造房，用自己主观的意识去考虑经济适用房，实际上它少了很多调控手段，包括经济适用房从一开始用地，一开始税收等等方面，你要有足够的社会公平，那你要给很多的福利要给穷人。实际上更多的是需要投资。
【穆健玮】
金融到底是政府管控还是市场调节。实际上是不应该是一种对立。开发商是承受这种痛苦，还是逃离这个市场。这是我们比较面对克服的问题。我们看一看这些矛盾到底在哪里，我做了一些统计。供需矛盾房价居高不下的主要原因。城市化、经济发展和居民收入水平的提高，不断刺激住宅的需求，使得房地产多年来持续的旺盛。而且我们也看到，在人均的住房居住水平上面来讲，增长是非常快的。我们基本上人均已经非常接近30平方米。去年的统计大概在26平方米左右。在我们这样一个国家，人均收入刚刚超过1500美元这样一个国家，能达到这个水平，城市化人口我觉得非常不简单的。但是我们看到这里面还是有贫富悬殊差距的问题，而这是跟我们国家本身立国的原则是不符合的。
【穆健玮】
第二个问题是我们一直在讲人民币的升值，巨额储蓄，包括我们外汇储备，和我们股市的幼稚，和贸易顺差造成资本的流动性过剩，加大了房地产的投资需求。但是在这个过剩之中我们缺乏一个使这种流动性变成有效的投资机制。因为我们国家是庞大的债权式的市场，没有股权式的投资市场来予以平衡。这种趋势的发展，我们外汇不断的走高，人民币不断增值的压力，是两方面造成我们的资金逐步向不动产投资进行挤压。怎么完善我们房地产更多市场选择投资机制，特别是股权投资市场显得迫在眉睫。
【穆健玮】
供需矛盾我们看到由于是我们不断负债的机制，没有更多股权人来参与投资选择。只要我们通过贷款，我们就能盖房子，然后政府再来调控，不断演义非常无效的调控。调控最后的结果是什么？我们现在的住宅销售面积，高于竣工面积，我们商业地产空置率高于住宅率。除了供需矛盾以外，还有结构性的矛盾。因为我们住宅是一种消费品，而不是投资品。所以讲基本上我们在住宅市场里面，除了买不起房子的人租房用以外，我们住宅的都是以租房为主，但是在国外都是相当规模的租赁市场。如果我们不通过更多的投资产品去解决这个问题，不去维护一个很好的租赁市场，我想这是我们房地产价格不断走高，而大量的老百姓根本买不起房子。我们知道有一个故事，说美国老太太，他多少年前就住上的好房子，中国的太太多少年也没住上房子，某些程度是文化的原因。
【穆健玮】
为什么会这样呢？我们的房地产调控政策为什么不能奏效。因为我们的开发投资资金主要是靠国内银行的贷款，而且在我们整个GDP的增长里面，实际上是靠这么一块来带动的。我们看2006年同比增长的幅度达到51%。2007年不会低于这个幅度。什么原因呢？除了各种其他原因以外，我们就讲在我们这样一个国家，在我们这样一个发展中国家。如果我们刚开始政府引开发商进入，它要形成一个城市的改造也好，形成地方经济增长也好，它是非常需要房地产投资的，在我国房地产市场，我记得从80年代后期开始，那个时候我已经进入了房地产开发的领域，我体会最深的就是房地产商和政府之间是利益共同体，它是一损俱损，一荣俱荣它相互的关系。房地产行业使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使银行可以放出5万个亿，使政府每年收获了数千亿的税收。很大收入都是这样来的，也就是马克思讲过的级差地租。如果不对土地进行有效的地方，不进行综合平衡的话，它会带来很大的社会问题。而我们的地方政府只有通过行政许可，才能控制住银行，也才能控制住那部分收益。我们大家都知道，我们银行的储蓄是低进高走，提息以前是百分之二点几，提前以后才三点几。高走之后，实际是放贷的成本，实际上走到了11%、14%、15%以上，中间这块利益谁也不愿意放弃。这是庞大的相互依存的市场。但是这一切，中国房地产的市场，都是与老百姓无缘，都是以牺牲民生为代价。
【穆健玮】
为什么这样？银行资金现在占到房地产资金实际的总额达到多少呢？35%实际上形同虚设，实际上达到70%。但是我们房地产公司怎么办呢？我们没有居民对房地产做投资，我们只能找银行这一条路。所以极大的降低了房地产公司的经济制约。就这种单一的渠道造成了房地产过分的依赖性。就只有这一条出路。
【穆健玮】
还有一个是谁超前并竭泽攫取了应由全民分享的房地产增长利益？问题并不仅仅在于我国的房地产业只有单一的银行融资功能，以及超高的房银相互依存度。问题的关键在于，我国的房地产业一如我国的其他产业（包括垄断和非垄断的许多产业）根本没有在将近30年的改革开放过程中，建立公正合理的全民分享体制。我国理应属于全民分享的经济成长好处、长期土地增值好处、房地产市场逐步上涨的利益，都在不到十年的时间内、给占全面比例万分之几的极少数人攫取去了。实际上这个问题是不应该发生的。早期可以理解，但是到现在为止，我们也没有看到有一种制度出台。房地产的暴利行业是平均的多少倍呢？10倍、20倍甚至是50倍，一般都是10倍。那我们讲存在都是合理的吗？不对！存在不一定是合理的。在中国快速发展的房地产行业，在中国房地产行业在短短十来年形成的开发商暴利、银行高依存度和政府依靠出让土地出政绩的利益共同体中，老百姓所能做的，除了对高房价的无奈承受和对改善住房望洋兴叹之外，几乎没有第三条道路可走，除了前几年极少部分房价快速上涨城市中的极少数居民买到了有增值空间的房子之外，全国绝大多数老百姓没有闻到一点儿房地产市场兴旺发达的利益腥味。没有给老百姓投资的权力。
【穆健玮】
我们再来看十年前进行房改的初衷。它是为保证8%的解决经济增长，但是房改不到十年，内需反而比10年前降低了10%。除了为了高企的房价举杠铃以外，才使得我国内需比10年前下降了10%。
【穆健玮】
当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自己居住的功能外具有了投资保值和增值的功能时，一个国家所需要的健康的房地产市场，就不再仅仅是一个产品市场，它已经成为一个产品与间接融资、股权投资、证券市场高度融合，要给老百姓提供机会，因为在一个发达的房地产市场，它是以间接投资、股权投资、证券市场高度融合的市场，同时它又是投资、养老、社保、全民分享等社会机制高度融合的。我们感触最深的一点，就是衣食住行，每一个环节是关联是非常高的，而在我们这不是。有这个可以，没有这也没关系。因为我们的社会体系，特别是我们这些投资，我们这些银行体系不健全，我们社会保障机制不健全，使得我们享受不到社会高速增长所带来的利益，反而激化了社会潜在的矛盾。
【穆健玮】
化解中国房地产信贷风险需要不仅是调控，更需要市场产品、市场机制和体制安排的创新，这需要我们政府的决策者，从经济社会的公共政策，从公共利益的高度来研究体制和机制，更多发挥市场机制的作用。我们回过头来看，刚才我讲了，造成这一切是我们没有一个发达的市场机制。我们在股权市场上需要进行思考的时候，当我们拥有很多的外汇储备的时候，我们也不得不依靠国外的金融体系，转了好几圈钱又回来了，造成了极大的资金浪费。我们不得不去买国外人的国债。我们想在房地产这个企业和银行之间，长期依存债权市场，甚至包括海外资金，投资到中国来，实际上也是外债，不是真正的股权市场。真正的股权市场好象跟国有的管控相比，都是低的，以大清朝的官员来看老百姓，这是不符合竞争的。一个分享股权投资市场，这才是我们国民经济发展的健康的市场。股权市场包括一级市场，也包括二级市场，在股权一级市场里面，以私募股权投资基金形式存在，在二级市场是以私募的或者是上市的房地产投资基金存在。这些是解决我们房地产业健康发展最根本的两大主体市场。
【穆健玮】
我们缺什么？金融体制改革的滞后，导向金融政策偏离房地产，金融业与房地产业的联系尚未纳入市场调节的轨道。国家对股权投资市场的长期漠视，我们房地产商对房地产金融毫无研究，毫无用心，只知道赚取自己的利益，而不进行自我权利的保护和投资产品的追求。也造成一个弱势群体。实际上你在政治上是非常弱势的群体，因为你没有用自己的道路，也没有用自己的声音来改善自己的生存环境。国家对股权投资市场的长期漠视，对公众投资的长期禁锢，可能带来金融市场的故事的灾难性後果。在一个庞大的债权市场之外，没有一个发达的股权投资市场。我们的房地产市场和金融证券市场都是极度低能和无效率的半国营市场。
【穆健玮】
我们要什么？中国的房地产投资市场需要健全和畅通全民参与、全民分享的债权投资和股权投资要取得关键性的平衡制度安排。要让我们市场主体都有说话和投票的权力。
【穆健玮】
怎么办呢？第一防范投资风险的关键在于多种金融工具疏导、引导投资而不是简单的禁止投资，投资是公民权力，只要有钱就有投资的权力，只要合法就有投资的权力，政府不应过多的干预。通过多元化的金融创新，特别是建立股权投资市场，建立各种房地产金融品种周转的市场，普通居民和机构投资者就可以通过购买相关投资产品而不是直接购买住宅等物业的方式来进入房地产市场，实现投资房地产的目的。每一个老百姓会考虑它的收益性可变性。你政府干预是没有必要的。这样的话，既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力，因为他对投资的同时对房地产的选择，从定位开始，从最终的用途开始，实际上它成为一种投资产品，它自身市场就会起到一种自我调节的作用。反过来讲，也使我们银行担心的问题，是不是有别的风险呢？实际上从法律上讲有什么风险，以及物权和财产权的保障都没有风险。要进行监管和监控的只是站在国家最高的利益，最高的市场机制上，进行平衡。包括税收。这样的话我们的信贷和银行，它专注于做债权市场，而在股权市场上有很好的机制，进而均衡房地产的供求关系。
【穆健玮】
大力鼓励发展房地产直接融资工具迫在眉睫。从发达国家房地产市场经验来看，房地产信托投资以及两者结合的（REITS）产品，对于我国来说，融资品种设计同样不能简单套用国外的模式，而应适合中国老百姓风险承受能力，考虑他们的资产持有习惯，特别是中国老百姓首先考虑保值、其次才是增值盈利的投资习惯。我就始终强调发展房地产不能单纯是我们的银行和金融部门，坐在***塔里面，为自己的部门所考虑，为自己的自私自利来考虑，而不顾民生和民权，应该和我们开发商在一起，应该和老百姓在一起，想象物业的权利，只有这样，我们才有一个健全的市场，我们才有一个健康的发展，这个积极者是我们开发商，是我们拥有者。马克思讲过的东西，被我们政府忽视了，因为他们在某种意义上不懂经济，更多的不懂民生。即使懂得经济，也不能利益的经济。
【穆健玮】
怎么板？健全与房地产金融有关的各种机构。整个房地产金融市场的参与者，更多的应该是市场主体，包括银行，包括各种投资者投资机构，包括金融监管机构，包括房地产商和其他信用机构，担保机构，专业的公司。他们作为一员，他们都有参与的权力。在这种中间环节的市场主体，成为我们多元化融资机制不可缺少的组成部分的时候，对这些薄弱环节都有法律处理的时候，当我们都有对法律制约的时候，我想整个房地产体系是健全的。它是半透明或者是走向透明的一个阶段，它必须是根本的法律责任和经济责任为约束，这个时候我想我们的房地产，我们这些认真做事的房地产，我们这些认真研究的房地产商，主要我们有很多产品，结果有很多人为你投资，你也能在其中通过市场公平交易的关系，得到你的利益。而把那些不法分子，踢出这个市场去。
【穆健玮】
需要强调的焦点。在我们国家发展股权市场特别是发展中国的REITs市场非常重要。这个意义可以说是最大的意义。是迫不急待的。因为REITs它将老百姓拥有的投资权物权从金融机构垄断上回归金融工具和体制，它是道路上的基本目标和民生手段。
【穆健玮】
未来REITs的发展，它为我们现代的房地产开发带来什么样的变化呢？它是我们开发型，逐步转向租赁型。所以让他有利于不管是住宅房产，还是商业地产，也使过去老百姓可望而不可及的这样一个庞然大物来分享。我们靠银行贷款，不形成租赁化，就必须有买家。从居民购买住宅，真正能买得起200万的有几户，在中小城市有几户数都数得出来。所以真正要解决房地产住宅的问题，必须要建立租赁化结构性的制度。大型的商业化就不用说。我们现在很多这样的企业，因为要跟银行认识，跟人家发生关系，一个不足100万的城市，敢去盖50万平米放，盖好几个，这是房地产商的错误吗？是政府，是体系的错误，因为制度的允许，使他盖了不该盖的东西。反过来讲，商业地产是需要30年20年收回来的东西，他就没有办法转卖，要么就是破产，要么就形成银行赖帐，这都是刚性的需求。所以发展房地产REITs是利国利商的好事。当前还不太可能进入普通公寓领域，但是较可能的切入点是大型优质商业物业、高端公寓，以及配合政府的廉租房的供给。
【穆健玮】
我们再来总结一下，我们在看到一些问题的本质，我讲这么多，不是说在这里为某一个企业，或者是简单的一个现象在进行诠释和解释，我们站的高度稍微高一点，来看国家的问题，来看企业的问题。实际上我们讲，发展REITs有这么一个意义，我们研究这个东西，是不是有利于我们国家的发展，是不是有利于经济的发展。就是银行和政府担心的问题，发展市场主体，发展市场机制以后，会带来混乱，难道只有国营的银行你才对老百姓负责吗？在发达国家也好，在市场公平的条件下也好，任何一个人都明白，它会约束自己。实际上对银行是有的。
【穆健玮】
第一个意义：目前，商业地产过分依赖银行贷款，缺乏退出机制，欠贷规模居高不下。目前，银行在房地产的贷款余额达到40000多亿，余额占90%以上，银行承担了较大的风险和压力。中国有16万亿的居民储蓄存款余额来讲，其中居民投资股市的不过2万亿，证明中国居民投资不足。我们对外商投资，对他们不受限，实际上我们是把大门敞开的。我们中国居民的储蓄，没有得到有效的股权投资管理，根本是忽视民生，把自己的老百姓不当人。如果我们解决了这十万个亿，银行还有什么风险，国家庞大的利益共同体，债权投资，可能会带来4万亿的赖帐，给国家造成巨大的损失，如果我们老百姓进行选择，根据各种法律，由他们自己达成投资，有什么风险？没有。
【穆健玮】
第二个意义：目前因为我们没有REITs市场，如果和美国房地产REITS规模相比，中国证券市场就是失去了2000亿美金的市场；和澳大利亚相比就失去了600亿美金的市场；和加拿大相比失去了90亿加元的市场。至于中国房地产的REITS没有进行过准确的估算，但是作为GDP支柱产业的房地产的重要性是不言而喻的。使我们的房地产真正的产品化，真正达到公平交易的原则。我们的房地产开发商承受了那么大的银行贷款风险，要交那么多的好处费，不管是刚性的费用或者是软性的费用以外，最后不得不自己买单，这合理吗？不合理。
【穆健玮】
第三个意义：对中国经济整体发展有什么好处呢？我不炒股，但是我记得我上大学的时候，我专门学过一篇英文，叫黑色星期五。从此以后，我就知道了，一个价值一千元的手机，如果它这个产品工程少，那么可能这一千元它会炒到三千，但是它绝对不会炒到两万块，三万块。当他炒到两千块三千块的时候，就一定有一个替代品来替代这个手机。我们股市在去年年末到前面一段时间，我们增长了将近4倍到5倍。这里面有多年的反弹这是合理的。但是最根本的还是在于我们的幼稚和我们国家金融管控也好，市场机制严重的缺陷。REITS与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品。当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值的时候，它就成为普通保值增值的对象，发展REITs对于稳定我国发育不全的股市，提升证券交易市场的总体规模，防止股票市场过分投机具有重大的战略意义。REITs资本市场的兴起，将给大众带来更为理性的价格认知方式，减少非理性的价格预期，从而减少盲目投资的泡沫。
【穆健玮】
第四个意义：就是说REITs为它为公众提供了一个合适的房地产市场投资工具，可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设，减少国家的负担。从而从整体上平衡房地产市场的供需。这是一项让全民迅速缓解长期性风险的重大措施。
【穆健玮】
实际上高层还是非常重视房地产股权的健全。据我和高层官员的接触，实际上他们的思想还是非常积极的。但是政府整个机制体制一下子转过来，适应政府的调控，还不太可能。发展健全的股权投资基金，这些工具来促进房地产的健康发展，这个大导向是有的。为什么经济基础决定上层建筑，我们不要对自己没有信心。
【穆健玮】
我们房地产行业如何实现这种转型。就像生命、社会及事物进化的规律一样，由低级到高级由粗放到精细，由个体到社会，我们必须研究社会，我们要发现这个市场。只要我们认真，我们就能达到一个企业生命和个人生命更高的阶段。
【穆健玮】
我们再看一下房地产行业目前转型的趋势。我们看到我们在固定资产的幅度是持续的上涨，房地产开发投资的增速也是在持续的上涨，甚至都高于我们GDP的增速。在这种情况下，房地产企业只能说明一个问题，要十亿GDP，也就是经济总量，房地产企业自身的质量，更在于数量。因为在GDP快速增长的阶段，你可以做的很粗放。
【穆健玮】
美国和中国房地产集中度比较。美国在市场经济方面，特别是在房地产方面，它走过的道路和遇到的问题都是有共性的，我们是可以借鉴的。我们讲了房地产这么多，因为我们资本市场和股权市场不健全，造成我们房地产市场集中度不够。我们了解的几个大型房地产企业，比如说万科、华润置业等等，我们的市场化程度还是非常低的。他们还没有走向真正的，对房地产行业运作整合的程度，甚至还不敢走向商业集成。集中化程度还非常低，主要靠我们房地产企业，来支撑着我们房地产投资和建设。我们反过来看，在美国的房地产集中化程度都是非常高的。将近中国房地产企业的20到30倍。我们还有很漫长的道路要走。这就会体现出一个趋势，从我们过去房地产开发这么一个模式，我们走向资本。也就是从开发走向持有。纽约的曼哈顿20年前持有型的物业它只占到20%左右，现在基本上占到80%，都是以持有为主。在巴黎20年前它大概是12%，现在是75%。在东京20年前是15%，现在是95%。所以讲房地产从开发到持有是一个非常大的趋势，反映从一个单纯的住宅产品，走向一个产品根本的转变，从过去消费品的定位，变成投资品的定位，为更多人去考量。是更多的价值诉求，而不是过去简单的为富人盖房子。
【穆健玮】
趋势2：就是我们的政府只有通过政府委托市场进行管理，由市场进行管理，用法律进行管控，同时对总量上通过税收和其他措施进行调控。才可能建立一个健全的房地产投资市场。也就是说，一个多元化、多层次的房地产投资市场体系是我们的期盼。同时也是经济发展的必然，也是经济客观的必然。只有高度化的市场化运作，才能带来高度化的资产表现，资产收益率，也才能是一个良性的循环。我们应该为老百姓创造产品，我们为老百姓满足需求，这是符合价值规律的，所以在这个里面的两端，一边是投资人，一边是居民，实际上投资人包括两部分，一个是我们讲的机构投资人，一个是私人投资人。实际上还是老百姓，老百姓它以两种面目出现，一个是法人面目出现，一个是以个人面目出现，它都是老百姓。我们所作的一切都是为了人民才可能有我们生存立足的根本。
【穆健玮】
我跟与会的代表探讨几件事儿，讲了我个人观察的一些结果，或者是一些体会。我们大家考虑几个问题。
【穆健玮】
首先，要全面推进房地产的市场改革，形成以市场配置房地产资源为基础的要素市场，从政府主导型经济向市场主导型经济转变。
【穆健玮】
其次，房地产从大而全、中而全、小而全的全能型的金融附属组织向专业化、分工协作的公司型股权投资基金组织转变。
【穆健玮】
第三，房地产经营模式从开发营建型向投资营建型便，从房地产产业的单一融资开发模式向依靠资本市场的投资组合模式并存转变。
【穆健玮】
第四，推进房地产证券化，发展房地产投资基金，逐步建立和完善房地产资本市场。房地产业从间接融资为主向间接融资和直接融资兼容转变。
【穆健玮】
第五，以市场主体自我承债能力为基础，发展房地产直接融资工具和风险保障机制，建立以物权为保障的微观物权基础，实现居民直接投资与市场主题自我约束有效结合。
【穆健玮】
希望我们市场主体，要关心健全我们的投资市场，要用心，在科学的道路上，没有平坦的道路可走，只有这样，我们才能达到光辉的顶点。谢谢！
【穆健玮】
主持人：非常感谢！
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http://news.soufun.com/news/2007-06-21/1104667.htm
实况：2007中国地产业战略发展与投资合作峰会
责任编辑/zhangdandan.bj
/2011-07-21
/2011-07-21
/2011-06-24
/2011-06-24
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举报邮箱：焦点图 广发基金简介 广发基金管理有限公司成立于2003年8月，是由广发证券股份有限公司等机构发起...[
头条 2010年10月17日，广发基金在北京举行了“聚富之旅广发基金2011年投资交流凑略交流会”。在交流会上，广发基金副总经理朱平表示，如果一个股市是一个结构的机会的话，它就不是一个模式。而现在来看...[
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活动简介
　　金秋时节，广发基金召开主题为《在经济转型中寻找投资机会》的聚富之旅年度投资策略交流会。广发基金将邀请著名经济学家精辟分析当前宏观经济形势与背景。同时，各位基金经理现场分享股市投资策略，把脉经济转型背景下的证券市场投资逻辑。
主办单位
媒体支持 文字实录(北京会场) 　　《广发基金2011年投资策略交流会》
　　时间地点：2010年10月中国 ull;北京
　　主办单位：广发基金管理有限公司
　　合作媒体：上海证券报
　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，下午好。
　　金秋十月聚焦沪深股市广发基金再度与您聚首共畅未来，这里是聚富之旅广发基金2011年投资交流凑略交流会的会场；欢迎大家！请允许我为大家介绍本次出席活动的各位嘉宾。
　　本次特别邀请了：著名经济学家人大金融证券研究所所长吴晓求教授；主讲嘉宾：广发基金管理有限公司副总经理朱平先生。出席本次会议的广发基金有限公司的领导还有：广发基金市场部副总经理北京分公司总经理施静女士；广发基金市场部副总经理吴峻先生。
　　感谢以上各位嘉宾的支持，同时对上海证券报、工商银行以及莅临本次会议的朋友们表示衷心的感谢。本次活动是秋季广发基金聚富之旅系列活动首场，后面会有连续10场在全国的活动。下面进入本次活动的正式议程，今天的交流会有三部分内容：
　　第一部分，由著名经济学家吴晓求教授为大家做大国经济与大国金融主题报告。
　　第二部分，由广发基金副总经理朱平先生做：2011年投资策略主题报告。中间将穿插抽奖环节，首先欢迎广发基金有限公司市场部副总经理施静女士致辞；掌声有请。
　　施静：各位来宾，各位媒体的朋友们大家下午好。昨天还是秋高气爽，今天有点秋风瑟瑟。我谨代表广发基金管理有限公司热诚的欢迎大家来到这里参加聚富之旅广发基金2011年投资策略交流会，广发基金在过去的7个年头里已经有旗下基金14支，管理规模近千亿元，位列行业第6位。上周五一个老客户和我们聊天时提到，他说：广发发行基金的品种和节奏非常有意思，在03年底发的第一支基金――广发聚富，04年发了只方广发稳健，这两只是股债平衡型基金，而正是这样的基金在05年市场振荡下行的情况下体现出进可攻，退可守的风格，得到了13%和14%的回报；而在05年市场低迷的状态下却发了两只股票型基金――广发小盘和广发聚丰，大家知道随后而来的两年大牛市，这两只基金为持有人带来的收益都在130%以上；在08年年初，大家都期待8000点来临的时候，你们发了只债券型基金――广发强债，恰恰又赶上08年的债券大牛市；在08年底所有人对经济和资本市场几乎绝望的时候，你们发行了只指数基金――广发沪深300，快速把握住了09年经济的复苏和流动性扩张带来的财富的增长。他笑问我说：你们最近要发什么基金？我们要怎么布局明年的市场？我说正如您所讲，过去的七年，我们已在大类品种中把产品线布全，有国内和海外的基金，有低、中、高风险的基金，有主动管理和被动管理型的基金，在被动管理的基金里有大盘指数――沪深300和中小盘指数中证500基金，未来我们会更精细化自己的投资风格，我们25号要发广发行业领先基金。今天请到了吴晓求先生，也请到了朱平先生，分别会就：经济转型中中国经济的走势和我们公司未来的投资思路和大家会有一个分享。
　　回想这7年，的的确确中国的资本市场发生重大的事件股权分置改革。而世界经济也发生了金融危机，并且是百年一遇；世界经济的均衡已经被打破，中国经济的转型已成政治命题。在这种情况下，我们的投资又该如何呢？就像这位老先生所讲的：我们发现没有哪一个基金是最好的，但是一定要找到最适合自己的基金。也正是有这样的客户，才会有广发基金的今天。当时我跟他聊的时候就笑称：我发现老客户比我们的新员工更了解我们公司的历史。他对我们公司过去的历史真是如数家珍，在这里也代表广发全体员工对我们拥有这样的客户感到幸运，对我们所有的持有人表示非常的感激，感谢各位对我们的支持和信任。
　　在这里我也代表我的同事们表个态，我们一定兢兢业业的工作，认真的管理好大家托付给我们的这份财富。伴随中国经济未来的增长，努力地使大家的财富增值不停步。
　　谢谢大家！
　　最后我想讲两点：
　　1。基金的品种越来越多，在座的各位会感到越来越难选择。
　　所以我们未来在基金售后上会更加加强我们的服务，比如：像这类的策略报告会，其实我们在全国范围之内，在这个规模之下的报告会应该有千余场。同时我们还会通过电子邮件的形式，短信的形式或者彩信的形式以及***人员一对一的形式与持有人多频次沟通。希望每个人都挑选到最适合自己的基金品种。希望大家更密切的和我们交流。我们的******：9510 5828，当您未来有基金投资方面的相关困惑，或者有选择难题的时候可以致电：9510 5828.
　　2。感谢这么多年来长期支持和信任我们的合作伙伴和媒体以及社会各界人士。
　　最后预祝今天的活动圆满成功，谢谢大家！
　　主持人：非常感谢施总的精彩致辞，今天我们也非常有幸请到了著名的经济学家吴晓求教授。吴晓求在宏观经济和资本市场的领域有着丰富的理论和实践经验，对中国资本市场有着非常精深研究；他的观点也经常被决策层作为重要的参考依据。
　　下面有请吴晓求教授。
　　吴晓求：各位朋友下午好。非常荣幸受到广发基金的邀请在这个会上谈一谈宏观经济的问题，包括：未来中国资本市场的发展趋势，我们国家经济未来的变化情况，也包括一些重要政策的变化。
　　现在都在讨论十二五规划，资本市场也有它的十二五规划。而且五中全会这两天都在开，会上最重要的内容就是讨论我们国家整个的社会发展十二五规划。资本市场作为现在金融的中心，企业界也属于十二五规划的一场重要的内容。有关部门也专门讨论了中国资本市场发展未来5年乃至未来10年的一些设想，也正在着手研究到2020年中国的资本市场会是什么样的变化？中国资本市场的发展目标是什么？我本人也有幸成为这个课题的负责人之一，这里面也许有的会体现我的一些看法。本来资本市场是很难意识到的，但是我们会想办法让中国的资本市场朝这个正确的方向发展。
　　我今天讲的是一个资本市场十二五规划或者说未来10年到2020年宏大的经济背景。也就是说中国经济发展到今天，作为全球的第二大经济体，也许到2020年我们将接近于第一大经济体。在这样的背景下中国需要什么样的金融体系，中国需要什么样的与中国大国经济相匹配的大国金融？这是一个宏观的战略思考。大国金融最核心的、最重要的要素就是一个发达健康、流动性很好，有很好透明度的资本市场。离开了这个就无以为大国金融。我本人是把发展资本市场放在一个非常高的战略高度来看待它。也就是说包括未来10年的规划，都应该放在这样的一个角度来思考。它必须要使中国的未来经济要有可持续性，中国的经济可持续性比较差，都是靠大量的投入、大量的消耗来维持中国经济的增长。显然，像这种经济难以为继，所以我们必须要实现经济增长模式的转型。其中转型需要一个强大的发展机制帮助它来转型，这就是现代金融体系，这就是资本市场，要帮助它来转型。我心目中的与中国经济相匹配的大国金融就是这种金融，因为我长期以来都是研究资本市场。我写了一本书叫《梦想之路》，我在书的序页说：我一生的梦想就是要建设一个与中国经济相匹配的现代金融体系，我一生的梦想就是要构建一个发达健康的资本市场，这样的资本市场能够帮助中国金融体系分散风险，能够使全社会享受经济增长的财富效应，能使全社会有一个良好的存量财富的增长机制。只有这样的话，中国经济才会迈向健康发展之路。我说：中国经济的发展目标不是日本，日本不是我们的目标，我们的经济发展不是想维持20年的增长。我想维持20年的增长实际上几个简单要素就可以实现，比如：进行改革。比如：我们有庞大的人口资源、人口优势。就这两条实际上就可以维持中国经济的20年高速增长，就可以使中国经济由原来贫穷落后迈向中等收入国家没有问题。这个不是我们的目标，中国的经济不是维持20年的增长，它必须要维持一个世纪的增长。
　　我经常拿美国做例子，美国有很多方面值得我们去学习。他们有很多东西值得我们去学习，包括：金融体系、金融设计。美国的经济维持了一个世纪的增长，才成就了美国如此强大的地位，如此目空一切的地位。其中非常重要的是它的金融体系帮助了它，它的金融体系可以在全球来配置资源。它的金融体系可以把它的风险分散到全球各个角落，所以出现这么大的经济危机对他的影响并不是根本性的，并不是毁灭性的。这个经济危机从规模来看要远远大于上世纪90年代初的日本泡沫经济，日本没有躲过泡沫经济的厄运，这20年还处于这个恶梦的状态。
　　中国是个大国，需要有一个大的战略的思维，一定要建设一个和美国金融体系相媲美的金融体系。虽然这种金融体系不是美国金融体系的翻版、复制，但是精粹应该是一样的。金融危机已经来了两年了，我始终坚持这个看法：中国金融体系的设计、模式、精髓还是要学习美国。所以我有了这样的一个题目：大国经济与大国金融。我也写了这样的一本书，我现在简略的把我这样的思考和大家交流。
　　导言。
　　全球经济发展重心移动的轨迹实际上也是一部金融中心漂移的历史。纵观全球经济发展的脉络和金融中心演进的路径，历史上曾经出现过五大金融中心，分别是：威尼斯、阿姆斯特丹、伦敦、纽约和东京。中国(沪深)成为新的国际金融中心，成为全球金融新的增长极，已经实在必然。
　　若干重要数据表明，中国已经成为一个全球性经济大国，建设新的国际金融中心，构建与中国全球性经济大国相匹配的大国金融是中国金融的战略目标。要实现大国金融的战略目标，我们需要抓住两个基本要点，平衡发展好四个方面的关系。
　　中国加入WTO之后这8年中国的经济，特别是通过它强劲的进出口贸易正在慢慢的影响着全球，而且使得很多的人害怕和中国竞争。在加入WTO之前很多人要求我们实现自由贸易的政策，同时金融市场也在开放。8年之后中国是最开放的了，现在你到G20峰会上讲的非常充分的是***主席说：要建立自由、透明、流动，同时有竞争力的自由贸易市场。这个世界变得越来越保守，越来越自私、越来越自利，其代表就是美国。它的贸易保护主义天天都存在，而且日益强烈。中国是从金融危机之后突然发现中国的确是一个全球性的经济大国，慢慢也会变成全球性的金融大国。现在还不能说是全球性的金融大国，因为中国的金融市场还没有开放或者说开放的还不够，中国的经济方面是高度开放的，所以它对全球的经济影响力非常大。很多人对中国已经不习惯了，这是因为他们怀着一种旧有的、落后的眼光来看待当今世界的中国，一个崛起的中国他觉得不可理解。
　　我在很多场合讲：一定要研究中国金融的发展战略。中国的战略非常多，包括《十二五规划》，而且有12个行业的发展规划唯独没有金融行业的战略规划。那12个规划也非常重要，但是没有金融发展战略的规划显而易见是有欠缺的。也反映出我们很多的部门没有理解金融对现代生活的重要，他们重视实体经济忽略了金融发展，这样显而易见会放慢国家的金融发展，会影响到他的核心战略。
　　两个基本要点：
　　1。人民币国际化。
　　2。金融市场，特别是资本市场大发展。
　　我们一定要审时度势，要推进人民币国际化，要推进人民币汇率市场化的改革。要在构建国际金融中心和维护中国经济的持续稳定增长这两个点要找到它的平衡点，实际上货率就是维持经济稳定增长的阀门，这个阀门一定要平衡好。走快了，就会损害中国的经济增长；走慢了，会影响到中国金融市场的建设。没有人民币的国际化就不可能有中国整个金融市场的国际化，也就不可能有所谓的构建国际金融中心的目标实现。所以这几件事是需要很好的匹配好。
　　四个方面的关系：
　　1。提升产业核心竞争力。
　　金融毕竟是一个虚拟化的东西，它赖以存在的基础是实体经济，是产业核心竞争力。一个产业没有核心竞争力的国家说它的市场多么发达，还不如说泡沫化呢。
　　2。提升民主法制和市场透明度的改善。
　　这个方面我们离国际金融中心的目标还相去甚远。
　　3。良好的社会信用体系和社会信用管理。
　　金融赖以存在的基础就是信用，没有信用就没有基础，两者是融为一体的。
　　4。与大国经济和大国金融相匹配的军事实力。
　　我在这里说一个故事，前一个月中日关系还比较严峻的时候有一个中日经济学家研讨会。在那个会上他要我讲一讲中国金融市场的发展，我最后讲了一句，我说：中国真的要成为国际金融中心，中国还必须要有与国际金融中心相匹配的军事实力。日本的教授听了以后非常的尴尬，本来对我很热情，自从我讲了那个话以后，对我就不热情了。
　　一、中国构建国际金融中心和大国金融的经济基础。
　　有人说我是天方夜谭，说的那么美好。说：有没有基础啊？我只能说：有基础。在2006年在中国开始具备了构建国际金融中心的经济基础到现在已经是越来越具备了，我们还是要有一点雄心壮志，要有一些战略目标，别老看不起我们。我们具备了，硬件开始具备了。比如：衡量一个国家是不是大国经济。有四个指标非常重要：1。经济规模和经济的密度。2。进出口贸易规模和结构。因为金融是服务于贸易，服务于经济的，特别是国际金融中心和国际贸易是有高度相关性，在早期是跟着国际贸易相伴随的，伴随而行的。哪里的国际贸易非常发达，哪里就开始具备了国际金融中心。500多年前的威尼斯成为国际金融中心，也是那个地方的贸易非常发达。到16世纪阿姆斯特丹成为金融中心，也是由于他的海上贸易非常发达。到了今天国际金融中心的功能正在发生转型，正在从贸易结算转向财富管理；也就是说你这个资产成为全球最重要的财富管理的资产库。所以进出口贸易的结算是金融市场发展的初始原因，因为它带着一个国家经济的开放度。3。产业的竞争力。也就是产业的不可复制性。4。经济金融化率。这四个指标可以衡量一个国家的经济是不是大国经济，这几个衡量了一个国家的综合实力和对全球经济的影响力，这是大国经济基本的衡量标准。
　　我们从这四个指标来看，中国俨然已经成为一个全球性大国。从经济规模来看，我们刚才已经说了，到今年成为全球第二大经济体没有问题。到今年的年底中国的GDP会达到37万亿，如果现在突破了6.5的话，37万6.5将会达到5.5万亿人口；5.5万亿人口除去13亿人口那就是人均GDP4千美元；这就是开始进入中国发达国家。从规模上看，看的非常清楚。而且一般的认为到2020年中国的GDP在2010年的基础上翻一番没有问题。所谓的翻一番，就是你的增长率保持7.2%。中国的《十二五规划》多数经济学家认为可能会到7.5%，但是中国实现的要超过计划；比如7.5%如果平均起来可能是8%，那么到了2020年就达到80万亿人民币，到那个时候也许会1:5,1:6，如果是1:6的话就是80万6，大概是13亿美元；如果是5的话，就是16万亿美元；现在美国是14万美元左右。我说这个事就是想说明：整个金融市场的发展规模就是如此之大。
　　判断中国是全球性经济大国的若干视角。
　　1。经济规模与经济密度。
　　从经济总量来看，虽然受到全球金融危机的冲击，2009年中国的GDP增长速度仍然达到了9.1%，GDP总规模达到34.1万亿元人民币，约合5万亿美元，仅次于美国，和日本经济规模相当。2010年中国经济继续保持高速增长，上半年GDP总规模为17.3万亿元，同比增速达到11.1%。据预测，到2020年，中国的经济规模将达到75万亿人民币以上，将接近美国的经济规模。
　　2。进出口贸易规模和结构。
　　2009年全年进出口总额22072亿美元，其中出口12017亿美元，进口10056亿美元，并且超过德国成为全球第一大出口国。2010年9月累计进出口贸易总额达到21487亿美元，同比增加37.9%。
　　中国经济的影响力是非常大的，大到有很多人有很多犹豫。
　　3。产业竞争力。
　　中国产业结构经过60年，特别是改革开放以来的30多年的发展，基本实现了由以农业为主向第一产业、第二产业和第三产业协同发展的转变。农业内部结构实现了由以粮为纲的单一结构向农林牧渔业全面发展的转变；工业结构实现了从门类简单到齐全、从以轻工业为主到轻重工业共同发展转变，从以劳动密集型加工业为主导向劳动、资本和技术密集型共同发展的转变；服务业结构基本实现了由以传统服务业为主到传统服务业与现代服务业共同发展相互促进的转变。产业结构的不断优化为产业国际竞争力的提升奠定了基础。
　　2009年中国产出结构中，一、二、三次产业占比分别为10.3%、46.3%和43.4%，2010年上半年上述比例分别为7.7%、49.7%、42.6%，产业结构逐渐优化，而且各产业内部结构也在逐步调整。
　　4。经济金融化率。
　　2009年，中国金融资产总规模达到992751亿元，金融总资产与GDP之比达到2.96，中国经济的金融化率与发达国家已经非常接近。中国经济的证券化率还有待于进一步提高，也就是说金融市场的市值与GDP比较还处在中等水平，现在大约是60%。一般来说，发达国家都要超过100%。这也是个非常重要的指标。如果到2020年我们的GDP是80万亿，是100%的话，那就意味着整个中国资本市场的市值达到80万亿甚至超过80万亿。我觉得这应该成为我们的一个重要目标。
　　从这四个角度来看，中国俨然是一个全球性经济大国。既然是全球性经济大国，就要思考一个问题。如何让全球性经济大国的经济能够持续稳定的增长下去？中间不要出现大的波折，更不要出现像日本那样失去了20年的时间。我们曾经差点走了弯路，在90年代初的时候，那个时候有人在探讨中国的金融模式，中国的银行金融和企业的关系应该是一个什么样的关系。金融和银行和企业的关系说到底就是金融的模式，当时相当多的学者非常推崇日本的模式。因为当时日本经济高速增长，其中一个重要的原因是他的银行和企业有高度的相关性，他可以集中配置资源来推动一个国家的经济增长。所以当时有一个叫主银行模式，当时我们也说要学习日本的产业政策，也要学习这种主银行模式，也要学习这种金融模式。我当时很疑惑，但是当时不知道是对还是错。随着时间的推移突然发现，这种模式不能学，这种模式的弊病太多、问题太大，最大的问题是掩盖了风险。自我逃避，掩盖风险，是没有风险的分散机制。所以到了10年以后我就极力的批评这种模式。
　　我们维持中国大国经济的增长必须要借鉴美国和日本的经验和教训，我这里不展开说了。我个人认为基于美国和日本的经济，维持中国这样一个新兴的全球性经济大国长期稳定的增长，除了增长模式的转变以外；增长模式必须转型。
　　除了增长模式转变以外，以下的四大要素至关重要。
　　1。要有一个合适的、相对均衡的人口规模和结构。
　　要保持人口的适度增长。从这个意义上说，现在中国已经开始提前进入老龄化社会，实际上这应该引起我们的高度重视。以前我们把人口作为负担，当然如果人口素质很差当然就是负担。今天的人不再是这样的了，他已经进行改革了，他为社会创造的财富从一生来说要大大超过他一生所享受的东西。所以人口是经济增长非常重要的资源，不要再把他看成是负的。当然，我们也不要搞过度的人口膨胀。
　　人口的规模和结构非常重要，要适时的有序调整，没什么大的问题。
　　2。要有安全保障的战略资源。
　　战略资源非常重要，尤其是能源，其中最重要的是能源，再有就是稀有金属。中国的外汇储备如此之大，我们要想办法到全球各地去投资，其中非常重要的就是战略性资源的投资。因为要使得中国未来无忧，不要天天只看到960万平方公里土地上的资源，这些煤都可以把它掩盖起来，有的不见得一定要挖的。挖光了后代怎么办？美国人很聪明，美国芝加哥以南有一个非常茂盛的地方，底下全是资源。他近海的资源，近海的能源，他的石油价格涨到了85美元以后，又想办法启动他的近海资源。所以他一定是能到外面来，就尽量的到外面来，中国也应该这样。我真的不希望地下战略性的资源这么浩劫式的开放，浩劫式的利用。尤其是很多不可再生的资源，被很多非常逐利的民营资本在追逐，他恨不得把它一夜之间弄光，变成自己的财富。其实这个应该国家管起来，不可能再让外资进入，甚至不可能老民用资本进入，有些东西还是国家管起来比较好。
　　3。科学技术创新能力和产业升级转型。
　　这个我就不说了，因为金融发展的核心体现在你的产业核心竞争力